Cour de Cassation · civ3 — 12 juillet 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10432 F

Pourvoi n° E 17-19.668







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Sylvain G..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 21 mars 2017 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Pierre X..., domicilié [...] ,

2°/ à M. Bruno X..., domicilié [...] ,

3°/ à Mme Valérie X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,

4°/ à M. Christophe Z..., domicilié [...] ,

5°/ à M. Olivier Z..., domicilié [...] ,

6°/ à Mme Corinne Z..., épouse A..., domiciliée [...] ,

7°/ à Mme Stéphanie Z..., épouse B..., domiciliée [...] ,

8°/ à Mme Clotilde X..., domiciliée [...] ,

9°/ à Mme Eléonore X..., domiciliée [...] ,

10°/ à Mme Marie X..., épouse G..., domiciliée [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme H..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me C..., avocat de M. G..., de la SCP François-Henri Briard, avocat des consorts X... et Z... ;

Sur le rapport de Mme H..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. G... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. G... ; le condamne à payer aux consorts X... Z... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me C..., avocat aux Conseils, pour M. G....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Sylvain G... de sa demande tendant à voir prononcer l'annulation de la vente reçue par acte authentique du 6 septembre 2007 par Maître Dominique D..., notaire à Paris et de l'AVOIR débouté de ses demandes indemnitaires subséquentes tendant à l'indemniser des frais de l'acte notarié, des frais d'assurance de l'immeuble, des taxes foncières afférentes à l'immeuble et de son préjudice moral,

AUX MOTIFS QUE « Monsieur G... prétend avoir été victime d'une duperie savamment orchestrée pour permettre une surévaluation de l'ordre du double de la valeur réelle du bien acquis, soit d'environ 225 000 €, qui a permis à chaque branche de l'hoirie d'obtenir un boni de l'ordre de 180 000€ qui, réparti en 5 branches a donné à chacune d'elles un supplément de 36 000 € ; Il reproche ainsi à Monsieur Pierre X... d'avoir suscité une visite de l'immeuble par deux agents immobiliers, qui lui ont confié leurs évaluations apparemment de façon verbale, et d'avoir, dans un but de tromper celui qui devait être originairement son cocontractant, dénaturé leurs conclusions, bien que laissant une trace manuscrite de sa propre évaluation ; il affirme que tant la nature de l'immeuble que sa valeur intrinsèque n'ont pas été modifiées entre 2007 et 2012; il ajoute que, pour achever son forfait, son oncle a pris la précaution de renoncer à la succession de sa mère pour en faire bénéficier ses filles, espérant que son retrait le mettrait à l'abri des critiques qui sont aujourd'hui formulées à son encontre, mais que cette renonciation n'a pas eu pour effet de le rendre tiers à la licitation puisqu'il est intervenu en qualité de représentant de certaines des parties signataires; il prétend que sa volonté d'acquérir le bien immobilier dépendant de la succession de sa grand-mère était connue des autres héritiers avant même l'évaluation de ce bien par les deux agents immobiliers et que la consultation de ces professionnels de l'immobilier n'était pas nécessaire, comme le prétendent les intimés, pour établir la déclaration de succession, laquelle n'a été déposée que le ter octobre 2007, soit postérieurement à l'acte de vente litigieux reçu le 6 septembre 2007, ce qui démontre selon lui que la déclaration a été subséquente a la vente, générée par celle-ci et non l'inverse, et que la venue des deux agents immobiliers n'a pas été opérée pour faire établir cette déclaration mais dans la perspective de vendre l'immeuble; il ajoute que, les consort X... s'étant formellement contredits sur le contenu des avis des agents immobiliers, il leur appartient d'apporter la preuve de la teneur exacte des évaluations auxquelles ceux-ci auraient procédé ; il demande à la Cour de retenir que Monsieur Pierre X... a prêté aux agents immobiliers une position dont il est incapable de rapporter la preuve, alors que la prétendue évaluation à 450 000 € est purement fantaisiste au regard des autres évaluations qui ont suivi ; il considère que l'évaluation de l'immeuble selon la méthode de la rentabilité locative ne pouvait aboutir à une telle valeur, comme l'a retenu à tort le Tribunal qui n'a pas tenu compte de ce que seuls deux appartements étaient loués à cette époque ni de la nécessité d'une réfection totale et d'une mise aux normes complète avant toute nouvelle location ; il conteste l'abandon de l'immeuble depuis 2007 invoqué par les consorts X... et retenu par le premier juge, relevant que l'immeuble était déjà vétuste avant la vente du 6 septembre 2007 et que le Tribunal n'a pas dit en quoi l'immeuble a pu se dégrader; il rappelle enfin que, contrairement à ce qu'a considéré le Tribunal, l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable; Madame Marie X... confirme que son fils Sylvain lui a fait savoir qu'il était intéressé par le rachat de la maison de sa grand-mère dès le décès de celle-ci, et qu'elle a signalé cette intention à ses cohéritiers dès que ceux-ci l'ont informée qu'ils envisageait la vente de l'immeuble ; elle ajoute que le mandat donné à ses frères Pierre et Bruno avait non seulement pour objet de satisfaire à l'établissement de la déclaration de succession mais également aux formalités postérieures relatives au sort de l'immeuble; elle prétend que c'est uniquement sur la base de deux estimations données verbalement par deux agents immobiliers que Pierre X... a arrêté le prix de vente de l'immeuble à 450 000 €, prix manifestement exorbitant et sans commune mesure avec la valeur vénale de l'immeuble à la date de sa vente, comme le confirment les estimations produites par l'appelant; elle estime que les consorts X... ne peuvent expliquer cette différence de prix par une prétendue dépréciation de l'immeuble due à la vétusté qui se serait produite depuis 2007, l'état de l'immeuble n'ayant pas changé depuis la vente, dès lors qu'il a été régulièrement entretenu par l'appelant; les consorts X... concluent à l'absence de manoeuvres dolosives, faisant valoir que l'évaluation de l'immeuble à hauteur de 450 000 € a été fixée pour satisfaire aux déclarations successorales, avant même que le sort de l'immeuble ne soit arrêté, que le recours à deux agences immobilières ne caractérise aucune manoeuvre mais procède d'un comportement habituel et cohérent, que ces agences ont livré des avis peu divergents, dont Bruno X... a pu dire sans mauvaise foi qu'ils relevaient de la même estimation, et que Monsieur G... n'a fait part de sa décision effective d'acquérir l'immeuble que postérieurement à la déclaration de succession ; ils précisent qu'il n'est pas établi que Pierre et Bruno X... ont eu connaissance de l'intention de Monsieur G... d'acquérir l'immeuble avant la venue des agents immobiliers, Mme Marie X... se gardant bien de dater l'information qu'elle aurait transmise aux héritiers ; ils soutiennent, d'autre part, que la valorisation de l'immeuble à 450 000 € reposait sur des éléments pertinents et des méthodes d'évaluation habituelles en la matière, telles que la valorisation en fonction du prix de vente au mètre carré ou en fonction de la rentabilité locative de l'immeuble; ils ajoutent que si l'appelant avait eu le moindre doute sur la pertinence du prix de vente imposé, il lui appartenait de procéder à ses propres vérifications et, le cas échéant, de se rapprocher des agences sollicitées, étant précisé qu'un délai de deux mois s'est écoulé entre la date où les évaluations des agences lui ont été communiquées et la date d'acquisition de l'immeuble; ils soulignent que les estimations ultérieures produites ne permettent pas d'établir qu'ils avaient connaissance du caractère prétendument injustifié du chiffrage de 2007, ayant été réalisées dans un contexte de crise économique majeure à compter de la fin de l'année 2008 et sur un bien qui s'est incontestablement dégradé depuis 2007; enfin, à supposer que le prix de 450 000 € ne correspondait pas à la valeur effective de l'immeuble en 2007, les intimés font valoir que l'intention de l'indivision successorale de tromper Monsieur G... n'est pas démontrée; Que selon l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; Que le dol doit émaner du co-contractant, ou de son représentant qui n'est pas un tiers; Que si Pierre X..., qui a renoncé à la succession de sa mère, n'est pas partie à l'acte de licitation mettant fin à l'indivision entre les héritiers de Georgette X... en qualité de cédant des droits indivis dans l'immeuble acquis par l'appelant, il est cependant intervenu à l'acte en qualité de représentant de l'une de ses filles, de son frère Bruno et de ses neveu et nièce, co-indivisaires ; Si Messieurs Pierre et Bruno X... ont été mandatés par l'indivision successorale existant entre les héritiers de Georgette X... pour accomplir les formalités successorales, aucune des pièces produites n'établit qu'à la fin du mois de juin 2007, date à laquelle ils ont fait appel à deux agences immobilières en vue d'une estimation de l'immeuble dépendant de l'actif successoral situé au [...] , ils avaient connaissance de l'intention de Monsieur G... d'acquérir cet immeuble, la mère de ce dernier ne précisant pas la date à laquelle elle leur a prétendument fait part de ce projet ; aucune des pièces produites par l'appelant ne permet davantage d'établir que Pierre X... a dénaturé les estimations faites verbalement par les deux agents immobiliers à la fin du mois de juin 2007, les avis de valeur versés aux débats étant tous postérieurs de plusieurs années à la vente et n'étant pas à eux seuls de nature à apporter la preuve de la dénaturation invoquée ; Monsieur G... qui prétend que les intimés doivent supporter la charge de la preuve de la teneur exacte de ces évaluations au motif qu'ils se sont contredits sur le contenu des avis des agents immobiliers ne démontre pas la réalité de cette contradiction, les consorts X... soutenant que les deux agences immobilières ont formulé des avis peu divergents, alors que Bruno X... fait état d'une même estimation dans un courrier du 21 septembre 2011; le document établi par Pierre X... au mois de juillet 2007, au cours de sa rencontre avec son neveu, qui reprend les évaluations faites par les agents immobiliers et les deux méthodes d'évaluation de l'immeuble, ne caractérise en soi aucune manoeuvre dolosive ; la valorisation de l'immeuble à 450 000 € a figuré dans la déclaration de succession avant la signature de l'acte de licitation du 6 septembre 2007, puisque cette déclaration a été déposée. la 3 septembre 2007, ce qui contredit l'affirmation de l'appelant selon laquelle le recours aux agents immobiliers n'était pas destiné à l'établissement de cette formalité; En outre, comme le reconnaît l'appelant, l'erreur sur la valeur ne constitue pas une cause de nullité des conventions; Monsieur G... qui a reçu notification de l'acte de vente le 22 août 2007 et qui disposait d'un délai de réflexion de 7 jours n'a pas cru bon compléter l'information dont il disposait sur la valeur de l'immeuble qu'il projetait d'acquérir, et ce alors même qu'il s'était inquiète a plusieurs reprises auprès de son oncle de ne pas recevoir les estimations faites par les agences Laskar et Cimm Immobilier; ainsi que l'a considéré le premier juge, les prétendues manoeuvres frauduleuses reprochées aux consorts X... n'ont donc pas déterminé le consentement à la vente de Monsieur G..., et c'est à juste titre que le demandeur a été débouté de l'ensemble de ses prétentions, le jugement déféré méritant confirmation en toutes ses dispositions; » (arrêt, p. 5 et 6),

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il est constant que Georgette E... est décédée le [...] au [...] (71), laissant pour lui succéder trois de ses cinq enfants, Pierre, Bruno et Marie X... ainsi que cinq de ses petits enfants venant en représentation, Valérie X... épouse Y..., Christophe Z..., Olivier Z..., Corinne Z... épouse A... et Stéphanie Z... épouse B...; Que l'actif successoral comportait, entre autres biens, un immeuble à usage d'habitation, locatif et commercial, situé [...] ; que ce bien a fait l'objet d'une vente par licitation par devant Maître D... le 6 septembre 2007 entre les héritiers et Sylvain G..., petit-fils de la défunte moyennant le prix de 450.000 € ; Que dans la présente instance, Sylvain G... poursuit la nullité de la vente de l'immeuble sur le fondement des dispositions de l'article 1116 du code civil aux termes desquelles « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre n'aurait pas contracté »; Que toujours selon la disposition précitée du code civil, « le dol ne se présume pas, il doit être prouvé »; qu'il appartient en conséquence à Sylvain G... de rapporter la preuve de l'existence de manoeuvres dolosives et de leur caractère intentionnel, lesquelles manoeuvres auraient suscité chez lui une erreur déterminante; qu'il convient à titre liminaire de préciser qu'à la suite du décès de Georgette E..., les héritiers de cette dernière ont donné pouvoir le 15 février 2007 à Bruno et Pierre X... pour s'occuper des formalités de la succession ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que compte-tenu de ses connaissances en matière immobilière, Pierre X... s'est vu confier la gestion de l'immeuble litigieux ; qu'il est établi que ce dernier a sollicité l'intervention de deux agents immobiliers pour connaître la valeur de l'immeuble; que pour fonder sa prétention, Sylvain G... prétend dans ses écritures que peu de temps après le décès de sa grand-mère il avait manifesté le souhait d'acheter la maison de manière à la conserver dans le patrimoine familial ; qu'il soutient que Bruno et Pierre X... ont alors orchestré la venue de deux agents immobiliers et que le 10 juillet 2007 lors d'une rencontre avec son oncle, Pierre X..., celui-ci lui avait justifié sur un document, qu'il produit à son dossier, le prix de vente demandé et présenté comme correspondant à la moyenne des estimations réalisées par les deux agents immobiliers ; qu'il affirme qu'en réalité lors de l'entrevue Pierre X... avait travesti les informations données par les agents immobiliers pour l'inciter à acquérir au prix de 450.000 €; qu'il conclut à l'existence de manoeuvres dolosives ; Qu'en réponse les défendeurs font valoir que, ne sachant quel avenir réserver à l'immeuble (vente, location), les héritiers de la défunte ont fait appel à deux agents immobiliers pour l'évaluer et ainsi établir la déclaration destinée aux services fiscaux; qu'ils ajoutent que par la suite Sylvain G..., qui avait exprimé le désir d'acheter l'immeuble, a été amené à rencontrer, en juillet 2007, son oncle, Pierre X... et que lors de cette rencontre, celui-ci lui avait remis des documents et justifié le prix fixé ; que premièrement dans une attestation, versée aux débats par le demandeur, Marie X..., confirme l'allégation de Sylvain G..., selon laquelle les héritiers connaissaient l'intention de celui-ci d'acquérir l'immeuble avant la détermination de sa valeur; que les défendeurs remettent en cause le caractère probant de ce témoignage, excipant du lien mère-fils existant entre Marie X... et Sylvain G...; qu'en raison de cette parenté, d'une part, du positionnement de l'attestante dans la présente instance, d'autre part, il y a lieu de regarder avec circonspection cette déclaration dont il convient de souligner le caractère isolé; que par ailleurs cette attestation est en contradiction avec les allégations de Sylvain G... dans son exploit introductif d'instance ; qu'en effet celui-ci précisait dans son assignation n'avoir formé le projet d'acquérir l'immeuble qu'après sa rencontre avec son oncle en juillet 2007 ; qu'ensuite les consorts X... affirment dans leurs écritures que le recours à deux agents immobiliers, qui avait été précédé d'une consultation préalable d'un site internet spécialisé pour connaître du prix du mètre carré habitable sur la commune du [...], avait pour seul objectif d'évaluer l'immeuble afin de servir la déclaration de succession destinée aux services fiscaux ; que Sylvain G... conteste cette allégation et fait valoir qu'il est d'usage que le notaire chargé du règlement de la succession réalise l'évaluation du bien pour établir la déclaration de succession ; qu'un tel argument ne saurait être jugé à lui seul comme suffisant pour démontrer les prémisses du stratagème invoqué par le demandeur; que surtout, Sylvain G... prétend que lors de sa rencontre avec son oncle qui a eu lieu en juillet 2007, ce dernier aurait délibérément travesti les évaluations faites par les deux agents immobiliers; que Sylvain G... se doit donc de démontrer la réalité de cette falsification, et ce, quand bien même les agents immobiliers sollicités n'avaient transmis que des estimations verbales ; Que Sylvain G... explique toutefois dans ses écritures que la charge de la preuve quant aux estimations réalisées par les agences immobilières incombe aux défendeurs, dès lors que ceux-ci affirment que le prix de l'immeuble avait été fixé sur la base desdites évaluations et que cette allégation est contestée ; que les consorts X... répondent dans leurs écritures que les deux agences immobilières consultées les 28 et 29 juin 2007 ont formulé des avis divergents, l'une faisant état d'une valeur entre 530.000 € et 570.000 €, l'autre évoquant un chiffre de 455.000 € en se fondant sur la seule rentabilité locative ; Qu'ils ont alors opté pour la somme de 450.000 € ; que s'agissant d'avis verbaux il est évident qu'ils ne peuvent en rapporter la preuve ; Qu'ils indiquent et justifient par contre avoir consulté avant la vente de l'immeuble et avant le recours aux évaluations des agents immobiliers un site internet dédié à l'immobilier (seloger.com) ; qu'au vu des 19 annonces alors en ligne sur le site en ligne, ils ont pu légitimement estimer qu'un prix moyen au mètre carré de 1164€ pouvait être retenu sur la commune du [...] ; qu'en considération des surfaces et des potentialités d'aménagements et de constructibilité de l'immeuble, une valorisation de l'immeuble, après déduction des honoraires de commercialisation, à la somme de 535.000 € n'apparaît pas excessive; Que les consorts X... soutiennent ensuite que la valorisation d'un immeuble peut également se faire en fonction de sa rentabilité locative, et ce, sur la base des loyers générés ; que cette méthode, régulièrement utilisée en matière d'investissement locatif, conduit à une évaluation de l'immeuble de l'ordre de 455.000€; que cette méthode conforte donc l'estimation retenue ; que pour sa part Sylvain G... a interrogé l'un des agents immobiliers (CIMM IMMOBILIER) ; que si celui-ci confirme dans un courrier du 20 janvier 2012 avoir transmis à l'époque une estimation verbale, il ne précise toutefois pas l'estimation qu'il avait alors retenue ; Que Sylvain G... produit aussi aux débats plusieurs estimations de l'immeuble réalisées par différents professionnels, respectivement en novembre 2009, en septembre, en novembre 2010, en juin 2011 ainsi qu'en août 2011 visant à démontrer que la valeur de l'immeuble ne pouvait atteindre la somme de 450.000 €, l'estimation la plus forte retenant celle de 300.000 € ; Que pour répondre à cet argument les consorts X... rétorquent que l'immeuble a été laissé à l'abandon depuis 2007, qu'il n'est que partiellement occupé et donc qu'il n'est que peu chauffé ainsi qu'en attestent les factures produites ; qu'ils ajoutent que le parc a été transformé en terrain vague ; qu'il en déduisent fort justement que ces éléments ont nécessairement contribué à une dévalorisation du bien qui, alliée à une dégradation du marché, conduit aux estimations versées au dossier par le demandeur ; que cette conclusion est confortée par un courrier de Maître F... en date du 11 juillet 2013, dans lequel l'auteur de la missive écrit à son destinataire: « L'ensemble constituait à l'origine un immeuble de standing, aujourd'hui dans un état de grande vétusté »; Qu'il y a lieu de juger que les éléments produits aux débats par les consorts X... confirment leurs allégations s'agissant des estimations faites par les deux agences immobilières, lesquelles se trouvent par ailleurs confortées par une phrase extraite d'une lettre adressée le 20 janvier 2012 par l'une des deux agences, CIMM IMMOBILIER, à Sylvain G...; que l'agent immobilier écrit en effet : il « semble très difficile, voire impossible de trouver aujourd'hui un acquéreur pour cet immeuble à un prix au moins égal à 450.000 € » ; qu'il convient de constater que l'agent immobilier ne considère donc pas le prix de 450.000 € comme fantaisiste; que pour sa part Sylvain G... n'établit nullement que lors de son entrevue avec Pierre X..., ce dernier lui a travesti les évaluations faites verbalement par les deux agents immobiliers ; que le document litigieux, établi au cours de cette rencontre, reprend les deux modalités de valorisation ci-dessus évoquées et correspondant aux dites estimations; que le dol ne peut se déduire du seul montant du prix de vente réclamé; Que Sylvain G... ne peut davantage, pour fonder l'existence d'un dol, faire valoir un quelconque état « d'infériorité » dès lors qu'il indique dans ses écritures exercer la profession de « propriétaire bailleur »; Qu'il résulte de surcroît de plusieurs pièces du dossier que Sylvain G... s'est inquiété à plusieurs reprises de ne pas recevoir les estimations faites par les agences LASKAR et CIMM IMMOBILIER et que lui aurait promises son oncle lors de leur rencontre survenue en juillet 2007; qu'il convient de considérer que, la vente étant intervenue le 6 septembre 2007, Sylvain G... disposait d'un délai suffisant pour provoquer de son côté des estimations du bien immobilier; qu'à la supposer établie, l'erreur ne peut être en conséquence qualifiée d'excusable; Qu'il échet de juger en conclusion, qu'à défaut de démontrer l'existence d'un dol, Sylvain G... doit être débouté de sa demande de nullité de la vente passée le 6 septembre 2007 et des demandes qui en sont l'accessoires ; » (jugement, p.4 à 8),

1°) ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;

Que Monsieur G... s'est porté acquéreur de la maison qui avait constitué le domicile de sa grand-mère au [...] ; qu'en raison des liens familiaux et de confiance unissant les parties, la vente a pu avoir lieu par acte notarié du 6 septembre 2007 malgré l'obscurité ayant entouré la fixation du prix de vente ; qu'en effet, malgré des demandes répétées auprès de son oncle, Monsieur Pierre X..., Monsieur G... n'a pas pu obtenir de copie des avis de valeurs des agences immobilières consultées pour l'évaluation de l'immeuble ; que la Cour d'appel a elle-même constaté que Monsieur G... « s'était inquiété à plusieurs reprises auprès de son oncle de ne pas recevoir les estimations faites par les agences Laskar et Cimm immobilier » (arrêt, p.6) ;

Qu'en décidant cependant d'écarter l'existence d'une réticence dolosive de la part de Monsieur Pierre X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé, par refus d'application, l'article 1116 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;

2°) ALORS QUE l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ;

Que Monsieur G... reprochait à son oncle, Monsieur Pierre X..., une dissimulation d'informations quant à la valeur réelle de l'immeuble ; que la cour d'appel a écarté l'existence d'une réticence dolosive au regard du fait que Monsieur G... « a reçu notification de l'acte de vente le 22 août 2007 » et qu'il « disposait d'un délai de réflexion de 7 jours [et] n'a pas cru bon compléter l'information dont il disposait sur la valeur de l'immeuble » (arrêt, p. 6) ;

Qu'en décidant ainsi que l'erreur provoquée par les manoeuvres dolosives de Monsieur Pierre X... serait inexcusable, la cour d'appel a derechef violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;

3°) ALORS QUE le juge ne saurait, sous couvert d'interprétation, conférer à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ;

Qu'il résulte des termes clairs et précis d'une lettre de l'agence CIMM Immobilier qu'elle avait transmis à Monsieur Pierre X... « de manière au moins verbale mon estimation sans être aujourd'hui capable de retrouver de trace écrite de celle-ci » mais qu'en tout état de cause, il est « impossible aujourd'hui de trouver acquéreur pour l'immeuble à un prix au moins égal à 450 000 euros, qu'il s'agisse d'une vente en bloc ou à la découpe » (lettre de l'agence CIMM du 20 janvier 2012, p.1) ; qu'il s'en évince que cette agence n'a pas pu émettre un avis de valeur, même verbal, à hauteur de 450 000 euros, comme pourtant prétendu par les consorts X... ;

Qu'en décidant cependant « qu'aucune des pièces produites par l'appelant ne permet davantage d'établir que Pierre X... a dénaturé les estimations faites verbalement par les deux agents immobiliers » (arrêt, p.6), la cour d'appel a dénaturé par omission la lettre de l'agence CIMM du 20 janvier 2012 et violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;

4°) ALORS QUE le juge ne saurait, sous couvert d'interprétation, conférer à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ;

Qu'il résulte des termes clairs et précis d'une lettre de l'agence Laskar Immobilier « qu'il semble que vous puissiez espérer une négociation dans un fourchette de prix de 270 000 € (deux cent soixante dix mille euros) à 300 000 € (trois cent mille euros) » (lettre de l'agence Laskar immobilier, p.1) ; qu'il s'en évince que cette agence n'a également pas pu émettre un avis de valeur, même verbal, à hauteur de 450 000 euros, comme pourtant prétendu par les consorts X... ;

Qu'en décidant cependant « qu'aucune des pièces produites par l'appelant ne permet davantage d'établir que Pierre X... a dénaturé les estimations faites verbalement par les deux agents immobiliers » (arrêt, p.6), la cour d'appel a dénaturé par omission la lettre de l'agence Laskar du 30 juin 2011 et violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;

5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;

Que Monsieur G... faisait valoir, dans ses écritures, que les prix de l'immobilier sur la commune de Le [...] n'avait pas connu d'évolution notable depuis l'année 2007 (cf. conclusions d'appel de l'exposant, p. 21) ; qu'il produisait, à l'appui de ce moyen, un extrait du fichier PERVAL démontrant la stabilité des prix de l'immobilier ;

Qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pourtant péremptoire, la cour d'appel n'a pas satisfait à son obligation de motivation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;

Que Monsieur G... faisait également valoir qu'il avait valorisé l'immeuble depuis son acquisition en procédant à du défrichage et à des travaux de remise en état de l'immeuble (cf. conclusions d'appel de l'exposant, p. 19) ; qu'il produisait, à l'appui de ce moyen, les factures afférentes aux réparations effectuées ;

Qu'en s'abstenant encore de répondre à ce moyen pourtant péremptoire, la cour d'appel n'a pas satisfait à son obligation de motivation et a violé l'article 455 du code de procédure civile.