Cour de Cassation · civ3 — 13 septembre 2018

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10455 F

Pourvoi n° R 17-26.118







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société La Tourre plage, société anonyme, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 27 juin 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Michèle X..., domiciliée [...] ,

2°/ à Mme Hélène X..., épouse A..., domiciliée [...] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de la société La Tourre plage, de la SCP Richard, avocat de Mmes X... ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société La Tourre plage aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Tourre plage ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mmes X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision


Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société La Tourre plage.


Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 28.000 € H.T. et hors charges le montant du loyer annuel dû à compter du 23 novembre 2009, pour la parcelle cadastrée section [...] louée par Mmes X... à la société LA TOURRE PLAGE ;

AUX MOTIFS QUE sur le sort des travaux réalisés : le preneur prétend que : / - la méthode d'évaluation du prix des loyers des locaux dits monovalents ne pouvait s'appliquer en l'espèce puisque cette méthodologie, à la lecture de l'article R 145-10 du code de commerce, ne s'adresse qu'à des locaux construits. / - qu'en l'espèce, les locaux ont été loués en 1979 nus de toute construction. / - que c'est seulement au moment du renouvellement du bail en 2009 que ces locaux sont loués pour la première fois construits. / - que cette méthode, dont il faudra débattre pour son application effective au cas d'espèce ne pourra éventuellement s'appliquer qu'au prochain renouvellement du bail ; / que cependant, le bail stipule que « tous les aménagements, installations et améliorations, divers apportés par le preneur à la parcelle pendant la durée du bail, demeureront la propriété du bailleur à la fin du bail à quelque date et pour quelque raison pour cause qu'elle advienne, sans que ceux-ci aient à verser une indemnité quelconque au preneur. » ; qu'en application de cette clause d'accession, les constructions édifiées au cours du bail échu sont devenues la propriété des bailleresses depuis le 23 novembre 2009 ; que le premier juge a considéré à tort que l'ensemble des constructions réalisées ne pouvait être que des améliorations non financées par le bailleur, alors qu'elles constituent en réalité des modifications notables des caractéristiques de la chose louée ; qu'il ressort des dispositions de l'article R du code de commerce que si les travaux reçoivent la nature de travaux ayant modifié les caractéristiques substantielles des lieux loués le bailleur peut en tirer bénéfice lors du premier renouvellement qui suit ; qu'or le preneur a fait effectuer des travaux dès les premières années du bail pour transformer le terrain nu en une exploitation commerciale de camping par la construction de bâtiments destinés à l'accueil du public et de diverses commodités ; qu'il s'agit donc d'une modification de la structure-même des lieux loués et non de simples améliorations : que la parcelle [...] est devenue essentiellement bâtie et comprend les éléments suivants : bâtiment d'accueil, de réception, locaux à usage d'épicerie boulangerie, laverie, pizzeria, réserve, distributeur automatique de billets de banque, ainsi qu'un espace de spa, hammam et jacuzzi, une zone de stockage de mobilehomes, des logements de fonction ; qu'en toute hypothèse, l'analyse du bail initial démontre, au regard du loyer annuel fixé de 38 839 Fr., que le loyer des trois premières années a été fixé à un montant anormalement bas soit - 6500 Fr. l'hectare pour l'année 1979, / - 8500 Fr l'hectare pour l'année 1980, / - et 13 000 Fr. l'hectare pour l'année 1981 ; que ces abattements ou réduction de loyers, accordés initialement par le bailleur, constituent une contrepartie qui s'analyse en une prise en charge indirecte du financement des travaux structurels comme ceux d'amélioration au sens des dispositions de l'article R 145-8 du code de commerce ; que par la suite alors que le bail signé en février 1979 stipulait une révision des loyers en fonction des variations subies par les tarifs préfectoraux fixant le montant des redevances perçues au titre du camping pour les terrains classés 2 étoiles, le preneur a bénéficié de révisions des loyers très avantageuses, puisque le camping est classé 4 étoiles mais que la révision du loyer est demeurée - au cours des 30 années - référée aux redevances des campings 2 étoiles ; qu'enfin, la durée de 30 ans du premier bail constitue une autre forme de participation indirecte du bailleur aux travaux structurels et d'améliorations ; qu'en effet, en consentant d'emblée un bail pour une durée aussi longue, le bailleur renonçait par là-même à obtenir plus précocement le déplafonnement du loyer alors qu'il aurait pu s'en prévaloir dans le cadre d'un bail classique : - soit à l'issue d'un bail de 9 ans, à charge pour lui de démontrer une modification notable d'un des éléments de l'article L. 145-33 du code de commerce, / - soit à l'issue d'une période de 12 ans, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du même code ; que dès lors, le fait de consentir un bail commercial de longue durée suffit à établir que le loyer a été maintenu anormalement bas au profit du preneur, ce qui constitue une participation indirecte du bailleur aux travaux d'amélioration pendant toute la durée du bail initial ; qu'il est encore observé que les parties avaient clairement fait le choix d'établir un bail à construction puisque le preneur comptait y édifier des bâtiments sur les parcelles ; qu'après cette durée de 30 ans, le preneur ne peut donc plus se prévaloir du fait que les terrains étaient nus à l'origine, d'autant qu'ils avaient dès l'origine vocation à être construits pour la création d'un camping ; et qu'ils ont été précisément construits pour cette seule utilisation ; que dès lors l'édification des bâtiments en début de bail et la participation indirecte du bailleur à plusieurs égards au financement des travaux de construction puis d'amélioration justifient que ce dernier puisse se prévaloir de locaux construits pour cette seule utilisation, et demander en conséquence l'application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce ; que sur le caractère monovalent du bail et la méthode d'évaluation du prix du bail : aux termes des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée ; que lorsque le caractère monovalent du bail est reconnu, le loyer échappe au plafonnement dès le premier renouvellement du bail après une période de 9 ans, sans nécessité de se référer aux critères des dispositions des articles L. 145-33 et suivants et R 145-3 et suivants du code de commerce ; qu'en l'espèce, s'agissant d'un bail de plus de 12 ans puisque, de façon dérogatoire au statut des baux commerciaux, il avait été initialement consenti pour une période de 30 ans, le principe du déplafonnement est en toute hypothèse acquis ; que l'intérêt de caractériser le bail en fonction d'une activité unique est ici de déterminer la méthode à utiliser par l'expert pour donner un avis sur la fixation du prix du loyer du bail renouvelé ; qu'il est constant que le montant du loyer des locaux commerciaux tient compte de l'utilisation commerciale qui en est faite et du rapport économique que peut en tirer le locataire ; que l'activité de camping est reconnue comme spécifique ; que par ailleurs, si un terrain nu peut trouver plusieurs utilisations, dès lors que des aménagements ont été réalisés pour équiper en eau et en électricité les emplacements des tentes, caravanes camping-cars et mobile homes, et pour fournir un ensemble de services d'hygiène, de restauration, de commerces et de loisirs sur place, la transformation du camping existant en une autre activité rendrait ces coûteux investissements au moins en partie inutiles ; que le caractère monovalent du bail s'évince encore du fait que cette activité de camping obéit à des normes touristiques ; que l'attribution d'un nombre d'étoiles aux campings, de la même façon qu'aux hôtels, démontre l'existence d'une classification selon un ensemble de critères, qui font référence pour la clientèle comme pour l'établissement à des tarifs de location d'emplacements, de mobile homes et bengalows ; que l'agrément apporté par des équipements de loisirs et d'alimentation fait partie des critères de prestations permettant de déterminer la catégorie du camping selon les étoiles allouées ; que c'est précisément parce qu'il existe dans la branche professionnelle des critères touristiques de comparaison et des catégories, à partir de la situation des lieux et des prestations offertes, que l'évaluation du prix du loyer selon les usages observés dans la branche considérée est la méthode la plus pertinente et que les dispositions précitées de l'article R 145-10 du code de commerce doivent trouver application s'agissant de campings ; que l'expert désigné, s'il peut bien évidemment confronter les résultats obtenus par plusieurs méthodes, se doit donc en la matière d'utiliser principalement la méthode dite hôtelière, mais telle qu'appliquée aux campings ; que c'est bien ce qu'a recherché le rapport Z... du Cabinet Temple-Boyer, tandis que l'expert judiciaire avait éludé cette méthode aux motifs que le preneur ne lui fournissait pas les bilans comptables ; qu'il est vrai que le preneur a adopté une stratégie de rétention d'informations notamment sur sa gestion, et a par ailleurs fourni à l'expert des baux de comparaison qui lui sont favorables, l'engageant à aller dans cette seule voie ; que l'expert judiciaire – qui avait reçu une mission générale classique et non une mission spécifique adaptée aux campings – a tenté comme il a pu de répondre aux questions posées avec les seules données fournies par les parties ; qu'or, son approche par comparaison s'est avérée d'autant moins pertinente qu'elle est en l'espèce essentiellement documentée par des références fournies par le preneur ; qu'aux termes des alinéas 3 et 4 de l'article R 145-30 du code de commerce, si des divergences portent sur des points défait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments défait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R, 145-3 à R 145-7, L. 145-34, R 145-9, R, 145-10 ou R 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge ; que toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ; que si l'on ne peut que regretter que le jugement du 10 janvier 2013 n'ait pas d'emblée, en application des dispositions des articles R 145-30 et R 145-10 du code de commerce, réduit le périmètre de la mission de l'expert, le rapport Z... démontre que l'expert judiciaire aurait néanmoins pu – de la même façon qu'il l'a lui-même fait – se passer des bilans comptables détaillés pour calculer le chiffre d'affaires théorique de l'ensemble du camping à partir des différents tarifs selon les périodes d'ouverture, du nombre d'emplacements et du taux d'occupation moyen des camping dans le département l'année de renouvellement du bail ; qu'en toute logique, le camping constituant une activité économique spécifique doit donc se voir appliqué un prix du loyer au mètre carré pour l'ensemble, calculé à partir du chiffre d'affaires théorique et du taux d'effort, selon la méthode dite hôtelière appliquée aux campings, ainsi que Monsieur Z... y procède en pages 18 à 21 de son rapport ; que dans un second temps, l'évaluation de chacune des parcelles peut se faire en considération du pourcentage qu'elles représentent relativement à la surface totale des terrains loués au preneur pour l'exploitation du camping, en affectant d'un coefficient de pondération représentant l'importance et l'utilité commerciale des différents espaces et bâtiments ; que c'est ce à quoi Monsieur Z... s'est employé en page 21 de son rapport ; que Monsieur Z... a bien distingué, pour le calcul du chiffre d'affaires théorique, des sous-totaux partiels se référants aux différents tarifs, selon les trois périodes tarifaires, pour un emplacement standard, puis appliqué aux 450 emplacements existants, et en prenant en compte, pour chacune de ces périodes, le taux d'occupation moyen des camping relevé dans le département, soit : /-129 jours de basse saison (du 4 avril au 4 juillet et du 29 août au 4 octobre) avec un taux d'occupation moyen de 25,70 % ; / - 50 jours de haute saison (du 4 juillet au 22 août) avec un taux d'occupation moyen de 80 % ; / - 8 jours de moyenne saison (du 22 août au 29 août) avec un taux d'occupation moyen de 78,70 % ; / qu'à partir des tarifs de l'année 2014, il obtient un chiffre d'affaires théorique TTC de 1 346 171,85 €, soit un chiffre d'affaires hors-taxes de 1 223 791,59 € ; qu'il justifie le taux d'effort de 15 % appliqué au chiffre d'affaires HT en retenant qu'en l'espèce les prestations hôtelières sont plus limitées que celles d'un hôtel d'une résidence de service de classement identique (4 étoiles) ; que la valeur locative annuelle de l'ensemble immobilier, soit le chiffre d'affaires théorique pondéré du taux d'effort, s'établit donc la somme de 183 568,88 € (=1 223 791,59 X 0,15) ; que pour calculer la valeur locative de la parcelle [...] , Monsieur Z... retient que : / - sur la surface totale de 115 231 m² correspondant aux 22 parcelles de terrain composant le camping, la surface exploitée ne concerne que 94 725 m² en zone INAC, excluant ainsi du calcul les parcelles non exploitées pour être situées en zone NDL, telle la parcelle précitée AW 5 ; / - que la parcelle [...] avec une surface de 7263 m² représente 7,67 % de la surface exploitée du camping (94 725 m²) ; / - que la valeur locative brute de la surface de la parcelle [...] s'établit donc, selon ce calcul, à 14 079,73 € ; / - qu'on retiendra le coefficient de pondération de 2, proposé par l'expert judiciaire Morvan et approuvé par Monsieur Z... pour calculer le prix du loyer après pondération de surface de cette parcelle, en relevant que la parcelle litigieuse est essentiellement bâtie et qu'elle supporte une grande partie des édifices vitaux du camping, situés à l'entrée du camping et permettant sa desserte ; / - que Monsieur Z... propose en conséquence, selon cette méthode, la fixation du loyer annuel de la parcelle [...] à la somme de 28 159,46 € (14 079,73 € x 2) ; que Monsieur Z... s'est donné la peine d'évaluer la valeur locative saisonnière des bâtiments de la parcelle (2 logements de fonction un mobile home sédentarisé pour le gardien, un bâtiment administratif, un mobilehome sédentarisé pour le coiffeur, des commerces, des ateliers, des sanitaires, un distributeur automatique) totalisées à la somme de 31 482 € ; que constatant que la valeur locative des bâtiments s'avère être supérieure au loyer proposé de l'ensemble de la parcelle, il s'interroge sur le point de savoir si les bâtiments des commerces ne devraient pas être évalués distinctement en tant que tels. Implicitement, il suggère que le loyer annuel proposé de 28 159,46 € pourrait à cet égard être majoré ; que pour vérifier la pertinence de son analyse, Monsieur Z... la confronte à la méthode dite de comparaison ; que retenant notamment la comparaison avec un autre camping des années 70, dont le loyer annuel était d'environ 3 € du mètre carré en 2009, pour une parcelle qui ne supporte que l'accueil et l'entrée du camping, sans boutique ni logement, Monsieur Z... estime que la valeur locative annuelle du m2 de la parcelle à AW22 devrait être de 4 €/m², soit un loyer annuel de 29 052 € ; qu'en définitive, Monsieur Z... propose de fixer le loyer de la parcelle à AW22 à la moyenne des sommes obtenues par les deux méthodes (méthode hôtelière appliquée aux campings et méthode de comparaison), soit 28 606 € HT ; que c'est ce montant qui est demandé par les bailleresses ; que le preneur, qui n'a pas jugé utile de répondre aux dernières conclusions des appelantes fondées sur le second rapport de Monsieur Z..., n'apporte donc aucune critique de cette méthode et des calculs proposés ; que toutefois, la cour observe que l'expert privé Z... reconnaît lui-même qu'il n'a pas eu accès aux tarifs de l'année 2009, de sorte qu'il a dû procéder à ses calculs selon la méthode hôtelière avec ceux de l'année 2014 ; qu'il y a tout lieu de penser que les tarifs ont dû légèrement augmenter entre les années 2009 et 2014, ce qui devrait faire ressortir un chiffre d'affaires théorique inférieur à celui calculé pour l'année 2014, et par conséquent une valeur locative légèrement moindre de celle avancée par les bailleresses ; que faute pour le preneur de produire les pièces utiles qui permettraient à la cour de calculer le plus exactement possible le montant du loyer, la cour ne peut ici procéder que par approximation et se contentera, pour se placer à la date de renouvellement du bail, d'arrondir à la baisse le montant du loyer annuel proposé ; qu'infirmant le jugement sur ce point, le loyer de la parcelle [...] sera fixé, à compter du 23 novembre 2009, date de renouvellement du bail, à la somme annuelle de 28 000 € ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé sur les dépens ; que l'intimée qui succombe en définitive en ses prétentions supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et sera condamnée à verser la somme de 5 000 € aux appelantes, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

1. ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des aménagements réalisés par le preneur que s'il en a acquis la propriété par accession ; que même en l'état d'une clause d'accession, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés par le preneur pendant le bail précédent à renouveler que s'ils constituent soit des travaux modifiant les caractéristiques des lieux loués, au sens de l'article R 145-3 du code de commerce, soit des travaux d'amélioration dont le bailleur a supporté la charge directement ou indirectement ; qu'au cas où les travaux caractérisent tout à la fois une modification notable des caractéristiques de ces locaux, au sens de l'article R 145-3 du code de commerce, et une amélioration au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications ; qu'il ressort des constatations auxquelles le juge du fond a procédé que le preneur a fait effectuer des travaux dès la première année du bail pour transformer le terrain nu en une exploitation commerciale de camping par la construction de bâtiments destinés à l'accueil du public et de diverses commodités ; qu'en affirmant, en l'état d'une clause d'accession en fin de bail, que les travaux s'analysaient en une modification notable des caractéristiques du local et en une amélioration, en toute hypothèse, la cour d'appel, qui n'a pas fait prévaloir le régime des améliorations, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les articles R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du code de commerce ;

2. ALORS QUE des constructions réalisées sur un terrain nu, en vue d'accueillir la clientèle, conformément aux clauses du bail, constituent des améliorations, au sens de l'article R 145-8 du code de commerce ; qu'il ressort des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que le preneur a fait effectuer des travaux dès la première année du bail pour transformer le terrain nu en une exploitation commerciale de camping par la construction de bâtiments destinés à l'accueil du public et de diverses commodités ; qu'en affirmant que de tels travaux emportaient modification de la structure même des lieux loués, dès lors que la parcelle [...] était devenue bâtie, la cour d'appel a violé les articles R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du code de commerce ;

3. ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des aménagements réalisés par le preneur que s'il en a acquis la propriété par accession ; que même en l'état d'une clause d'accession, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d'amélioration réalisés par le preneur pendant le bail précédent à renouveler que s'il en a intégralement supporté la charge directement ou indirectement ; qu'en affirmant que le bailleur avait indirectement pris à sa charge le financement des travaux structurels par l'acceptation d'un loyer réduit, par l'application de révisions de loyers très avantageuses et, enfin, par la conclusion d'un bail de longue durée de plus de trente ans, sans nier que la société LA TOURRE PLAGE avait participé, pour partie du moins, au financement des travaux, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que les bailleurs avaient financé l'intégralité des travaux ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 145-8 du code de commerce, ensemble l'article R 145-10 du code de commerce ;

4. ALORS si tel n'est pas le cas QU'à tout le moins, il appartient au bailleur de démontrer que le bail mentionne l'existence d'un lien entre les travaux et la réduction de loyer et que la participation du bailleur soit notable pour justifier à elle seule le déplafonnement du loyer ; qu'en s'abstenant d'expliquer en quoi la participation du bailleur était notable pour justifier à elle seule le déplafonnement du loyer, ni vérifier que le bail commercial mentionnait le lien entre les travaux et la réduction de loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 145-8 du code de commerce, ensemble l'article R 145-10 du code de commerce ;

5. ALORS QUE la monovalence suppose que les locaux soient aménagés de telle sorte qu'ils constituent une exploitation unique concernant une même clientèle ; qu'en se déterminant en considération de la spécificité de l'activité de camping, tout en constatant que des aménagements avaient été réalisés pour équiper en eau et en électricité les emplacements des tentes, des caravanes, des camping-cars et des mobil-homes, et pour fournir un ensemble de services d'hygiène, de restauration, de commerces et de loisirs sur place, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si de tels aménagements constituaient une exploitation unique concernant une même clientèle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 145-10 du code de commerce ;

6. ALORS QUE le caractère de monovalence implique que des locaux ont été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et couteux ; qu'en décidant que la transformation du camping existant en une autre activité rendrait inutiles les coûteux investissements de la société LA TOURRE PLAGE, sans s'expliquer sur l'importance et le coût des travaux nécessaires à une nouvelle affectation, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de vérifier qu'elle avait exercé le pouvoir souverain qu'elle tient de la loi ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du code de commerce.