Cour de Cassation · civ3 — 6 septembre 2018

CIV.3

JT



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10458 F

Pourvoi n° A 17-26.173





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Val Scoffier, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 6 juillet 2017 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Cgin, dont le siège est [...] ,

2°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Cgin, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Val Scoffier, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat des syndicats des copropriétaires de la résidence Le [...] et de la résidence Le [...] ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Val Scoffier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Val Scoffier ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux syndicats des copropriétaires de la résidence Le [...] et de la résidence Le [...] ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Val Scoffier

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la dalle toiture-terrasse, objet du litige, située en toiture du lot 3 constitue une partie commune de la copropriété dont fait l'objet la parcelle cadastrée [...] ;

AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en l'espèce, il est produit aux débats un acte authentique du 21 décembre 1961 dénommé cahier des charges et règlement de copropriété horizontale, portant en page 4 un chapitre intitulé « règlement de co-propriété » ; l'acte stipule : en conformité des dispositions de la loi du 7 février 1953, la totalité du terrain désigné sous le paragraphe III de l'exposé qui précède appartiendra indivisément à tous les copropriétaires des bâtiments qui existeront sur ce terrain ainsi qu'il est dit ci-dessous ; il est créé trois lots... l'acte stipule en pages 5 et 5 bis l'existence de parties communes aux trois lots, précisant que la totalité du sol appartiendra indivisément aux propriétaires des trois lots, en ce compris le sol sur lequel reposeront les constructions futures ; ledit sol est représenté par 1000/1000 èmes appartenant aux propriétaires du lot 1 pour 486/1000 èmes, aux propriétaires du lot 2 pour 154/1000 èmes et aux propriétaires du lot 3 pour 360/1000 èmes ; ainsi il répartit en trois les tantièmes du sol indivis ; l'acte contient en troisième annexe un tableau de division présentant pour chacun des trois lots, le nombre de tantièmes ; que l'existence de parties communes avec attribution de tantièmes caractérise la copropriété et exclut formellement la division en volume ; que le cahier des charges et règlement de copropriété issu de l'acte du 21 décembre 1961 ne définit aucun régime particulier d'organisation de l'ensemble immobilier et ne prévoit aucune organisation particulière pour la gestion des éléments communs ; par conséquent, en l'absence d'organisation contractuellement prévue pour la gestion du sol commun, l'ensemble immobilier est de plein droit soumis au statut de la copropriété ; que la SCI Val Scoffier est malvenue à contester l'intention des parties de soumettre les constructions au régime de la copropriété, en l'état de ces clauses ; le fait que les trois permis de construire n'ont pas été délivrés à une indivision ou encore que les immeubles édifiés en vertu de trois permis de construire n'ont pas été construits à frais communs est sans incidence, ces circonstances ne caractérisant pas l'existence d'une organisation spécifique ; que, de même, il ne peut être tiré argument de l'absence de rédaction d'un nouveau règlement de copropriété à la suite de l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'au contraire, les fondateurs ont confirmé le choix d'une copropriété horizontale en établissant un règlement de copropriété verticale du [...], suivant acte du 21 novembre 1966 ; qu'il y est alors mentionné que le sol du [...] forme le lot numéro deux du cahier des charges et règlement de copropriété du 21 décembre 1961 ; que c'est donc à tort que la SCI interprète l'acte précité du 21 décembre 1961 comme un simple état descriptif de division ; que par conséquent, les lots 1 ([...]), 2 ([...]) et 3 (Val Scoffier) constituent un ensemble immobilier soumis à une copropriété horizontale sous la seule référence cadastrale W 205, de sorte que la SCI Val Scoffier est propriétaire du lot numéro 3 soumis à la loi du 10 juillet 1965 ; qu'au demeurant, son titre de propriété dressé le 29 décembre 1965 mentionne que la présente vente (vente par la société Garage de Villeneuve à la SCI Val Scoffier du lot 3) est consentie et acceptée sous les charges et conditions énoncées au cahier des charges et règlement de copropriété et additifs précités et plus spécialement sous celles suivantes que la société acquéreur s'oblige à exécuter et accomplir, savoir ... satisfaire à toutes les charges et conditions imposées aux copropriétaires de l'immeuble dont s'agit aux termes du cahier des charges et règlement de copropriété et additifs précités ; que par suite, la dalle toiture-terrasse, objet du litige, constitue une partie commune » ;

ALORS QUE les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la nature privative ou commune de certains lots ne sont pas d'ordre public ; que le règlement de copropriété peut y déroger et préciser la nature privative ou commune de certains lots ; qu'en s'abstenant de rechercher ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas de l'acte du 21 décembre 1961, qu'elle a qualifié de règlement de copropriété (arrêt p. 3, al. 2), que le lot n° 3 devait comprendre le droit d'édifier un ou plusieurs bâtiments sur une parcelle teintée en bleu, de sorte que le bâtiment édifié en vertu de ce droit était privatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Val Scoffier de sa demande fondée sur l'usucapion de la dalle toiture-terrasse litigieuse ;

AUX MOTIFS QU'« il appartient à la société Val Scoffier qui se prétend à titre subsidiaire, propriétaire de la toiture terrasse par prescription acquisitive depuis plus de trente ans d'en rapporter la preuve ; que sur ce point, elle prétend occuper, entretenir, exploiter paisiblement la dalle et en retirer mensuellement un revenu depuis 1966, date à laquelle elle l'a mise en location ; que toutefois, les syndicats de copropriétaires appelants sont bien fondés à opposer le caractère équivoque de la possession en application de l'article 2261 du code civil aux termes duquel, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en effet, la société Val Scoffier rend elle-même sa possession équivoque ; qu'ainsi dans le bail du 22 novembre 1966 qu'elle a consenti à la société Garage de Villeneuve, se référant expressément au règlement de copropriété du 21 décembre 1961, elle mentionne que la jouissance de la terrasse restera sa propriété exclusive et perpétuelle ; puis dans un bail du 28 novembre 1979 à effet du 1er janvier 1980 consenti à la société CRIC, elle se présente comme propriétaire privatif du lot numéro trois, objet du bail ; que les appelants sont bien fondés à relever qu'elle se prétend ainsi propriétaire par usucapion sur deux fondements différents, à titre de jouissance exclusive au titre d'un bail de 1966, puis à compter de 1980 à titre privatif ; qu'en outre, d'autres copropriétaires bénéficient également d'une jouissance exclusive sur cette terrasse avec attribution de tantièmes de parties du sol commun ; qu'il ressort, à cet égard, d'un acte de vente dressé devant notaire le 8 août 1968 entre la société civile du Val Scoffier et le dénomméA... Y..., que celle-ci lui a vendu le lot 221 constitué d'un parking avec les tantièmes de parties communes qui y sont attachées ; qu'il n'est pas contesté que d'autres copropriétaires ont également une jouissance exclusive sur cette terrasse avec attribution de tantièmes de parties du sol commun ; il en résulte que la SCI Val Scoffier ne peut justifier d'une affectation de la dalle à son usage exclusif ; or une usucapion ne peut intervenir au bénéfice d'une partie qui ne dispose que de la jouissance d'une partie commune ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement dont appel écartant le caractère de parties communes de la dalle toiture-terrasse litigieuse ainsi que le régime de la loi du 10 juillet 1965, et retenant la prescription acquisitive trentenaire au profit de la SCI Val Scoffier; cette dernière sera déboutée de sa demande de confirmation de ces chefs ;

1°) ALORS QUE le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; qu'en l'espèce, il résultait des propres constatations de l'arrêt qu'« à compter de 1980 » la SCI Val Scoffier faisait valoir qu'elle était « propriétaire privatif du lot numéro 3 » (arrêt p. 7, al. 1er) ; qu'en se fondant sur des mentions figurant dans un acte du 22 novembre 1966 pour juger que la possession de la SCI Val Scoffier était équivoque quand plus de 30 ans s'étaient écoulés entre l'année 1980 et la date à laquelle la SCI Val Scoffier s'est prévalue en justice de la prescription acquisitive, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 2258, 2261 et 2272 du code civil ;

2°) ALORS QUE le fait de vendre un lot caractérise un acte de possession non équivoque, à titre de propriétaire, de ce lot ; qu'en se fondant sur le fait que la SCI Val Scoffier avait, par acte du 8 août 1968, vendu le lot 221 constitué d'un parking avec les tantièmes de parties communes qui y sont attachées à M.A... Y..., pour retenir le caractère équivoque de sa possession, la cour d'appel a violé les articles 2258 et 2261 du code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut statuer par voie d'affirmation, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels il se fonde ; qu'en affirmant que « d'autres copropriétaires ont également une jouissance exclusive sur cette terrasse avec attribution de tantièmes de parties du sol commun » (arrêt p. 7, al. 2), sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait pour retenir de tels faits, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé les articles 455 du code de procédure ;

4°) ALORS QUE la SCI Val Scoffier faisait valoir dans ses conclusions d'appel, qu'à diverses reprises l'assemblée générale ou le syndic des copropriétés [...] et [...] lui avaient reconnu la qualité de propriétaire de la dalle litigieuse (conclusions de la SCI Val Scoffier p. 18, pénultième al. à p. 19, al. 3, p. 21, antépénultième al. à p. 22, al. 2) ; qu'en jugeant qu'elle ne pouvait prétendre avoir acquis la propriété du toit terrasse litigieux par usucapion sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les éléments versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'ils ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en jugeant que la SCI Val Scoffier ne pouvait prétendre avoir acquis la propriété du toit terrasse litigieux par usucapion sans examiner les éléments de preuve produits par l'exposante et notamment le procès-verbal du 18 mars 1976 de l'assemblée générale ordinaire de la communauté immobilière Le [...] qui s'était tenue le 17 mars 1976, un courrier adressé le 23 octobre 1978 par le syndic de l'immeuble [...] à la SCI Val Scoffier, un courrier du syndic Z...à la SCI Val Scoffier du 27 septembre 1999, un courrier adressé le 29 janvier 2008 par Me Courtignon, avocat des copropriétaires de l'immeuble le[...], à la SCI Val Scoffier, qui démontraient qu'à diverses reprises l'assemblée générale ou le syndic des copropriétés [...] et [...] lui avaient reconnu la qualité de propriétaire de la dalle litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.