Cour de Cassation · civ3 — 6 septembre 2018

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10459 F

Pourvoi n° J 17-26.434







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Alain X...,

2°/ Mme Jocelyne Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 28 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic, la société CO.GES.CO, dont le siège est [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme X..., de Me Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] ;

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté M. et Mme X... de leur demande en annulation des résolutions n° 4 à 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE comme le soulignent les premiers juges, M. et Mme X... ne formulent aucun grief précis à l'encontre de chacune des résolutions querellées ; qu'ils demandent à la cour de prononcer l'annulation des résolutions n° 4,4, 5, 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5,6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 pour violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que sur l'annulation des résolutions querellées pour violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 :
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas I er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-18 de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
12° Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;
13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » ;

qu'il convient de faire observer que les moyens invoqués par M. et Mme X... au soutien de leur appel quant à la violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 exige que l'information des copropriétaires soit suffisamment assurée conformément aux exigences légales concernant les documents à notifier lors de leur convocation à. l'assemblée générale, de sorte qu'ils aient été en mesure de délibérer en toute connaissance de cause sur les questions qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le syndic avait joint à la convocation à l'assemblée générale du 25 novembre 2013, une note détaillée d'information du conseil syndical (pièce n° 2 de l'intimé) portant, d'une part, sur la question de l'échange des chambres de service et, d'autre part, sur celle soumise par M. X... relative au remplacement ou à la suppression du poste de la gardienne ; qu'également étaient joints à cette convocation, le contrat de travail de la gardienne et les devis des sociétés DS1 Rénovation, SMAP, Hervé Entreprises, SCCM et Marouteau relatifs aux travaux de réfection de la loge (pièces n° 3, 4, 5, 6, 7 et 8 de l'intimé) ; que dans l'hypothèse où l'assemblée générale aurait décidé de voter la suppression du poste de la gardienne, les copropriétaires auraient été ainsi appelés à se prononcer sur la vente de la loge, ainsi que sur les conséquences de leur décision, à savoir le choix d'un prestataire de nettoyage, l'installation de boîtes aux lettres, de ventouses sur les portes d'entrée et de caméras dans le hall de l'immeuble ; que dans ce cas, le syndic avait pris le soin de joindre à sa convocation à cette assemblée générale : - une estimation de la valeur immobilière et de celle de la valeur locative de la loge établies par la société Foncia Karena le 20 juillet 2013 (pièces n° 9 et 10 de l'intimé), - deux propositions de contrat de prestations de ménage des sociétés Victoria Nettoyage et Jean Bourdin (pièces n° 11 et 12 de l'intimé), - deux devis relatifs à l'installation de boîtes aux lettres des sociétés Mercier et Ateliers LEA (pièces n° 13 et 14 de l'intimé), - un devis du 27 juin 2013 de la société Dimaphonie portant sur l'installation de ventouses sur les portes côté rue et SAS (pièce n° 15 de l'intimé), - un devis du 23 octobre 2013 de la société Concordelec portant sur l'installation d'une caméra dans le hall d'entrée (pièce n° 16 de l'intimé) ; qu'il résulte des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 que les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de remplacer la gardienne, maintenant ainsi son poste, et de faire procéder aux travaux de réfection de la loge ; qu'aussi, le refus de cette assemblée d'externaliser les prestations d'entretien des parties communes de l'immeuble ne saurait constituer un motif d'annulation de sa décision, laquelle reste souveraine dans le choix de supprimer ou non le poste de la gardienne ; qu'à cet égard, le syndic était libre d'écarter le devis, non daté, fourni par M. X... relatif à la société Victor Domingues, prestataire de nettoyage, ce document d'une page étant général et dépourvu de toute précision quant à la nature des tâches confiées à celle-ci et au calcul de sa rémunération contrairement aux autres devis transmis par le syndic aux copropriétaires ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leur demande en annulation des résolutions querellées de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 pour violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

1° ALORS QUE tout copropriétaire peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale ; que le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ; que lorsque ces questions sont assorties par le copropriétaire qui en sollicite l'inscription de documents destinés à assurer l'information des autres copropriétaires, il n'appartient pas au syndic de décider de l'opportunité de leur communiquer ces documents ; qu'en décidant en l'espèce que le syndic était libre d'écarter le devis fourni par M. X... pour l'information des copropriétaires sur son projet de résolution, au prétexte que ce devis n'était pas daté et insuffisamment précis sur la nature des tâches à effectuer et le calcul de la rémunération du prestataire, les juges du fond ont violé les articles 10, 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

2° ALORS QUE les copropriétaires doivent être mis en situation par le syndic de délibérer en toute connaissance de cause sur les projets de résolution inscrits à l'ordre du jour ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir qu'ils avaient demandé de faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution consistant à supprimer le poste de gardien, à céder sa loge avec ses annexes et à remployer les fonds ainsi obtenus dans l'installation de boîtes aux lettres, l'aménagement d'un système de surveillance et la rémunération d'un prestataire pour l'entretien de l'immeuble ; qu'ils précisaient à cet égard qu'ils avaient demandé au syndic de faire établir plusieurs estimations immobilières de la loge et de ses annexes afin de permettre aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause, et que le syndic n'avait fourni qu'une seule estimation qui ne concernait en outre que la valeur de la seule loge, à l'exclusion de la chambre de service qui lui servait d'annexe ; qu'en retenant que la communication de ce seul document suffisait à assurer l'information des copropriétaires, sans s'expliquer sur le fait que l'évaluation n'intégrait pas les annexes de la loge du gardien et qu'elle n'était accompagnée d'aucune autre estimation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 10, 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

3° ALORS QUE, de la même manière, M. et Mme X... demandaient au syndic d'établir un comparatif des coûts et gains qui résulteraient du choix de maintenir le poste de gardien ou de faire appel à des prestataires extérieurs, de sorte à mettre l'assemblée générale des copropriétaires en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause ; qu'en s'abstenant de toute recherche sur le point de savoir si un tel document avait été établi et produit par le syndic, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 10, 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté M. et Mme X... de leur demande en annulation des résolutions n° 4 à 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'annulation des résolutions querellées pour violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
I) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à. la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

À défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. » ;
qu'ainsi, la résolution tendant à obtenir la suppression du poste de gardien ne peut être adoptée qu'a la majorité des deux tiers des copropriétaires, lorsque cette dernière ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble ; qu'il est constant que le remplacement du gardien, avec modification des missions qui lui étaient confiées, porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, si bien qu'une telle résolution ne peut être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que M. et Mme X... soutiennent en appel que la résolution n° 4 ayant pour objet le « remplacement de la gardienne suite au décès de Marie D... » a été soumise à la règle de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l'unanimité découlant de l'article 26 de cette loi en cas de modification des missions de la gardienne contenues dans le règlement de copropriété (art. 15) (pièce n° 5 des appelants) ; que d'une part, il est établi qu'en adoptant les résolutions n° 4 et 5, l'assemblée générale du 25 novembre 2013 a décidé de maintenir le poste de la gardienne et non de le supprimer ; que d'autre part, il ressort des articles 5, 6 et 7 du contrat de travail du gardien versé aux débats en appel (pièce n° 3 de l'intimé) que l'ensemble des missions dévolues à l'ancienne gardienne décédée ont été reconduites dans le cadre du contrat de travail proposé au nouveau gardien conformément aux dispositions de l'article 15 du règlement de copropriété (pièce n° 5 des appelants) ; qu'en conséquence, il convient de débouter également M. et Mme X... de leur demande en annulation des résolutions querellées de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 pour violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE sur la demande d'annulation des résolutions n°4, 5, 5-1, 5-2, 5-3, 5- 4, 5-5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013, M. et Mme X... ne formulent aucun grief précis à l'encontre de chacune des résolutions querellées ; qu'en revanche, ils considèrent que l'ensemble des résolutions n°4, 5, 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ont été soumises aux copropriétaires sans information préalable loyale et sincère et alors qu'ils avaient demandé au syndic de porter à l'ordre du jour de cette assemblée des points d'information relativement au poste de la gardienne ; qu'en application des dispositions des articles 13 et 9 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 dudit décret ; qu'il importe en effet que l'information des copropriétaires ait été suffisamment assurée conformément aux exigences légales concernant les documents à notifier lors de la convocation à l'assemblée générale de sorte qu'ils aient été en mesure de délibérer en toute connaissance de cause sur les questions qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, étaient joints à la convocation de l'assemblée générale querellée, le rapport du conseil syndical portant d'une part sur la question de l'échange des chambres de service et d'autre part sur celle soumise par M. X... relative au remplacement ou à la suppression du poste de la gardienne ; qu'étaient également joints à la convocation, le contrat de travail de la gardienne et les devis des sociétés DST Rénovation, SMAP, HERVÉ ENTREPRISE, SCCM et MAROUTEAU relatifs aux travaux de remise en état de la loge ; qu'en cas de suppression du poste de la gardienne, les copropriétaires seraient appelés à se prononcer sur la vente de la loge ainsi que sur les conséquences de cette décision à savoir le choix d'un prestataire de nettoyage, l'installation de boites aux lettres, de ventouses sur les portes d'entrée et de caméras dans le hall de l'immeuble ; qu'à cet effet, étaient joints à la convocation, une estimation de la valeur immobilière et de la valeur locative de la loge établies par la société FONCIA KARENA, deux propositions de contrat de prestations de ménage des sociétés VICTORIA NETTOYAGE et JEAN BOURDIN, deux devis relatifs à l'installation de boites aux lettres des sociétés MERCIER et ATELIERS LEA, un devis de la société DLMAPHONE portant sur l'installation de ventouses sur les portes côtés rue et SAS et un devis de la société CONCORDELEC portant sur l'installation d'une caméra dans le hall d'entrée ; qu'aux termes des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée querellée, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de remplacer la gardienne et de procéder aux travaux de réfection de la loge ; que le refus de l'assemblée d'externaliser les prestations d'entretien des parties communes de l'immeuble ne saurait constituer un motif d'annulation des décisions de l'assemblée générale qui est souveraine dans le choix de supprimer ou non le poste de la gardienne ; qu'eu égard à l'ensemble des documents notifiés aux copropriétaires, il n'est pas démontré que la décision de conserver le poste de la gardienne a procédé d'une information insuffisante de nature à fausser le sens de la décision des copropriétaires ; qu'à cet égard, M. X... ne saurait pertinemment reprocher au syndic d'avoir écarté le devis de la société Victor DOMINGUES, prestataire de nettoyage dont les éléments d'identification ne sont pas mentionnés, quand bien même fût-il économiquement intéressant (500 euros) alors que ce document est dépourvu de toute précision sur la nature des tâches et le calcul de la rémunération contrairement aux autres devis transmis aux copropriétaires ; qu'en toute hypothèse, le tribunal ne saurait annuler des décisions d'assemblée générale au motif que celle-ci sont inopportunes ou inéquitables ; que par suite, M. et Mme X... seront déboutés de leurs demandes d'annulation des résolutions n° 4, 5, 5-1, 5-2,5-3, 5-4, 5-5, 6, 7, 8,9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ;

1° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, l'article 15 du règlement de propriété prévoyait que le gardien devrait notamment entretenir tous les appareils dépendant de l'immeuble (3°) fermer les colonnes montantes et vider les colonnes d'eaux en cas de besoin (13°), lui confiant à cet effet la garde des clés des locaux renfermant les appareils à l'usage commun (12°) ; que le projet de contrat de travail du nouveau gardien ne contenait aucune indication sur une obligation d'assurer le bon fonctionnement de ces installations ; qu'en affirmant que l'ensemble des missions dévolues à l'ancien gardien avaient été reconduites dans le cadre du contrat de travail proposé au nouveau gardien conformément aux dispositions de l'article 15 du règlement de copropriété, les juges du fond ont dénaturé le projet de contrat de travail du gardien, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

2° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, l'article 15 du règlement de propriété prévoyait que le gardien devrait notamment entretenir tous les appareils dépendant de l'immeuble (3°) fermer les colonnes montantes et vider les colonnes d'eaux en cas de besoin (13°), lui confiant à cet effet la garde des clés des locaux renfermant les appareils à l'usage commun (12°) ; qu'en affirmant que l'ensemble des missions dévolues à l'ancien gardien avaient été reconduites dans le cadre du contrat de travail proposé au nouveau gardien conformément aux dispositions de l'article 15 du règlement de copropriété, quand ce nouveau contrat ne faisait pas l'obligation au nouveau gardien d'assurer le bon fonctionnement des installations techniques, les juges du fond ont dénaturé l'article 15 du règlement de copropriété, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté M. et Mme X... de leur demande en annulation des résolutions n° 4 à 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'annulation des résolutions querellées pour violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
I) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à. la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
À défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. » ;
qu'ainsi, la résolution tendant à obtenir la suppression du poste de gardien ne peut être adoptée qu'a la majorité des deux tiers des copropriétaires, lorsque cette dernière ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble ; qu'il est constant que le remplacement du gardien, avec modification des missions qui lui étaient confiées, porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, si bien qu'une telle résolution ne peut être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que M. et Mme X... soutiennent en appel que la résolution n° 4 ayant pour objet le « remplacement de la gardienne suite au décès de Marie D... » a été soumise à la règle de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l'unanimité découlant de l'article 26 de cette loi en cas de modification des missions de la gardienne contenues dans le règlement de copropriété (art. 15) (pièce n° 5 des appelants) ; que d'une part, il est établi qu'en adoptant les résolutions n° 4 et 5, l'assemblée générale du 25 novembre 2013 a décidé de maintenir le poste de la gardienne et non de le supprimer ; que d'autre part, il ressort des articles 5, 6 et 7 du contrat de travail du gardien versé aux débats en appel (pièce n° 3 de l'intimé) que l'ensemble des missions dévolues à l'ancienne gardienne décédée ont été reconduites dans le cadre du contrat de travail proposé au nouveau gardien conformément aux dispositions de l'article 15 du règlement de copropriété (pièce n° 5 des appelants) ; qu'en conséquence, il convient de débouter également M. et Mme X... de leur demande en annulation des résolutions querellées de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 pour violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE sur la demande d'annulation des résolutions n°4, 5, 5-1, 5-2, 5-3, 5- 4, 5-5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013, M. et Mme X... ne formulent aucun grief précis à l'encontre de chacune des résolutions querellées ; qu'en revanche, ils considèrent que l'ensemble des résolutions n°4, 5, 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ont été soumises aux copropriétaires sans information préalable loyale et sincère et alors qu'ils avaient demandé au syndic de porter à l'ordre du jour de cette assemblée des points d'information relativement au poste de la gardienne ; qu'en application des dispositions des articles 13 et 9 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 dudit décret ; qu'il importe en effet que l'information des copropriétaires ait été suffisamment assurée conformément aux exigences légales concernant les documents à notifier lors de la convocation à l'assemblée générale de sorte qu'ils aient été en mesure de délibérer en toute connaissance de cause sur les questions qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, étaient joints à la convocation de l'assemblée générale querellée, le rapport du conseil syndical portant d'une part sur la question de l'échange des chambres de service et d'autre part sur celle soumise par M. X... relative au remplacement ou à la suppression du poste de la gardienne ; qu'étaient également joints à la convocation, le contrat de travail de la gardienne et les devis des sociétés DST Rénovation, SMAP, HERVÉ ENTREPRISE, SCCM et MAROUTEAU relatifs aux travaux de remise en état de la loge ; qu'en cas de suppression du poste de la gardienne, les copropriétaires seraient appelés à se prononcer sur la vente de la loge ainsi que sur les conséquences de cette décision à savoir le choix d'un prestataire de nettoyage, l'installation de boites aux lettres, de ventouses sur les portes d'entrée et de caméras dans le hall de l'immeuble ; qu'à cet effet, étaient joints à la convocation, une estimation de la valeur immobilière et de la valeur locative de la loge établies par la société FONCIA KARENA, deux propositions de contrat de prestations de ménage des sociétés VICTORIA NETTOYAGE et JEAN BOURDIN, deux devis relatifs à l'installation de boites aux lettres des sociétés MERCIER et ATELIERS LEA, un devis de la société DLMAPHONE portant sur l'installation de ventouses sur les portes côtés rue et SAS et un devis de la société CONCORDELEC portant sur l'installation d'une caméra dans le hall d'entrée ; qu'aux termes des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée querellée, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de remplacer la gardienne et de procéder aux travaux de réfection de la loge ; que le refus de l'assemblée d'externaliser les prestations d'entretien des parties communes de l'immeuble ne saurait constituer un motif d'annulation des décisions de l'assemblée générale qui est souveraine dans le choix de supprimer ou non le poste de la gardienne ; qu'eu égard à l'ensemble des documents notifiés aux copropriétaires, il n'est pas démontré que la décision de conserver le poste de la gardienne a procédé d'une information insuffisante de nature à fausser le sens de la décision des copropriétaires ; qu'à cet égard, M. X... ne saurait pertinemment reprocher au syndic d'avoir écarté le devis de la société Victor DOMINGUES, prestataire de nettoyage dont les éléments d'identification ne sont pas mentionnés, quand bien même fût-il économiquement intéressant (500 euros) alors que ce document est dépourvu de toute précision sur la nature des tâches et le calcul de la rémunération contrairement aux autres devis transmis aux copropriétaires ; qu'en toute hypothèse, le tribunal ne saurait annuler des décisions d'assemblée générale au motif que celle-ci sont inopportunes ou inéquitables ; que par suite, M. et Mme X... seront déboutés de leurs demandes d'annulation des résolutions n° 4, 5, 5-1, 5-2,5-3, 5-4, 5-5, 6, 7, 8,9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 ;

1° ALORS QUE la résolution tendant à obtenir la suppression, le remplacement ou la modification du poste de gardien doit être adoptée à l'unanimité des copropriétaires lorsqu'elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ; que dans le cas contraire, elle doit être adoptée à la majorité des deux tiers ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que selon l'article 15 du règlement de copropriété l'ancien gardien avait notamment pour mission d'assurer le bon fonctionnement des installations techniques, qu'au vu du projet de contrat annexé la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 25 novembre 2013 avait supprimé cette mission du nouveau gardien, et que cette modification des missions du gardien aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires ou en tout cas à la majorité des deux tiers ; qu'en se bornant à opposer de façon générale que l'ensemble des missions dévolues à l'ancien gardien avaient été reconduites dans le cadre du contrat de travail proposé au nouveau gardien conformément aux dispositions de l'article 15 du règlement de copropriété, sans s'expliquer sur le fait que ce nouveau contrat de travail ne contenait aucune mission d'assurer le bon fonctionnement des installations techniques, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2° ALORS QUE la résolution tendant à obtenir la suppression, le remplacement ou la modification du poste de gardien doit être adoptée à l'unanimité des copropriétaires lorsqu'elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ; que dans le cas contraire, elle doit être adoptée à la majorité des deux tiers ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient également valoir qu'aux termes de la résolution 29 de l'assemblée générale du 26 février 2013, la copropriété avait décidé, à la suite du départ à la retraite de l'ancienne gardienne, de modifier les tâches, les heures et la rémunération du nouveau gardien, et que la conclusion de ce nouveau contrat appelait nécessairement un vote à l'unanimité, et en tout cas à la majorité des deux tiers ; qu'en se bornant à opposer de façon générale que l'ensemble des missions dévolues à l'ancien gardien avaient été reconduites dans le cadre du contrat de travail proposé au nouveau gardien, sans tenir compte de ce que les copropriétaires avaient prévu de modifier la teneur de ce contrat, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.