Cour de Cassation · civ3 — 6 septembre 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10466 F

Pourvoi n° Q 17-21.425









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. X... Y..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 29 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur judiciaire, Mme Michèle Z... , domiciliée [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M. Y..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] ;

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [...] ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 16 février 2015, rectifié le 22 juin 2015, en ce qu'il a condamné Monsieur X... Y... à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, sis [...] , la somme de 16.757,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 janvier 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2014 sur la somme de 10.698,75 euros, ainsi qu'à des dommages et intérêts et au paiement de frais irrépétibles ;

Aux motifs propres que, sur la demande du syndicat en paiement des charges, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; par ordonnance du 16 février 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné, Madame Z..., administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , avec comme mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, en ayant tous les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic ; sa mission a été prorogée par ordonnances du 4 juillet 2012, 31 janvier 2013, 4 juillet 2013, 26 février 2014, 3 novembre 2014, 18 novembre 2015 et 4 mai 2016 ; en vertu de l'application conjuguée des articles 14-1, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-7 du décret du 17 mars 1967, l'administrateur judiciaire prend notamment à la place de l'assemblée générale des copropriétaires, les décisions relatives à la maintenance, au fonctionnement et à l'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, à la détermination du budget prévisionnel, la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, (...) et les travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipements définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; dans ces conditions, les décisions de l'administrateur judiciaires, prises en vertu des pouvoir qui lui sont conférés par l'ordonnance le désignant en cette qualité puis par celles renouvelant sa mission, ont la même portée que celles prise par l'assemblée générales des copropriétaires, non contestées ; au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires communique :- le procès-verbal des décisions de l'administrateur judiciaire du 27 mai 2013, en présence notamment de Monsieur X... Y..., examinant et approuvant les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, ratifiant les appels exceptionnels lancés par l'administrateur judiciaire, approuvant les budgets prévisionnels des années suivantes, - les procès-verbaux de décisions de l'administrateur judiciaire du 23 juillet 2014, 8 avril 2015, en présence de Monsieur X... Y..., examinant et approuvant les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, ratifiant les appels exceptionnels lancés par l'administrateur judiciaire, approuvant les budgets prévisionnels des années suivantes, et des appels pour la réalisation de travaux urgents ; - le rapport d'expertise comptable du cabinet DBF, mission par ordonnance du 26 septembre 2012 pour établir les comptes du 1 er octobre 2005 au 31 décembre 2012, - les appels de fonds à l'égard de Monsieur X... Y...,- les décomptes ; le syndicat des copropriétaires demande le paiement d'un arriéré de charges de copropriété sur la période entre le 31 décembre 2011 et le 8 janvier 2015, appel de charges du premier trimestre 2015 inclus, pour un montant de 13.696€, tenant compte des versements réalisés par Monsieur X... Y... sur la même période, ainsi que d'un arriéré des appels de charges travaux pour un montant de 3.061,82€; s'agissant du réajustement des charges 2012 de Monsieur X... Y..., il ressort de l'expertise des comptes menée judiciairement que sur l'exercice 2012, qu'une répartition d'un montant de 24.266€ pourrait être faite entre les différents copropriétaires au regard de leurs tantièmes respectifs ; or, à la lecture de l'appel de fonds faisant apparaître l'apurement des charges 2012, seule la somme de 4.266 € a été répartie par le mandataire, et la somme de 415,08 € a été créditée à Monsieur X... Y... à ce titre ; toutefois, Monsieur X... Y... n'a contesté en justice les décisions prises par le mandataire quant aux différentes répartitions réalisées en 2013 pour le réajustement des charges 2012 ; celles-ci ne peuvent plus être contestées dans le cadre de cette instance ; Monsieur X... Y... conteste l'augmentation des charges de copropriété depuis la désignation de Madame Z... ; il convient de relever que la situation financière très délicate du syndicat des copropriétaires, qui a motivé sa désignation, notamment en raison d'une mauvaise gestion par des syndics et des charges impayées conséquentes, impliquait nécessairement des appels de fonds exceptionnels régulier, par exemple pour rémunérer l'expert-comptable, comme le mandataire judiciaire, l'architecte, au regard de la situation de l'immeuble ; en effet, un bilan par des sachants devait nécessairement être réalisé préalablement à tout engagement de dépense, surtout au regard de la situation financière de la copropriété, déjà décrite ;il apparaît donc que l'ensemble des sommes sollicitées sont justifiées et cohérentes au regard des différentes pièces listées ci-dessus demandées sur la base de décisions non contestées ; le montant des charges impayées par Monsieur X... Y... au syndicat des copropriétaires du [...] s'élève ainsi à la somme de 16.757,82 €, correspondant à la période du 31 décembre 2011 au 8 janvier 2015, appel des charges du 1er trimestre 2015 inclus ; Monsieur X... Y... soutient avoir versé une somme de 2.000 € qui n'a pas été prise en compte ; toutefois, il ne précise pas à quelle date ce paiement aurait été réalisé et ne produit aucune pièce étayant cette simple affirmation; il convient de relever que Monsieur X... Y... a payé une somme de 2.000 € le 8 août 2014, dont il a été tenu compte dans les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires et alloués par la cour comme par le tribunal ; en outre, il réclame la déduction des sommes de 1.376 €, correspondant à la réparation d'une canalisation de gaz, de 142,22 € pour la pose d'une porte condamnant l'entrée de la cave et de 40,46 € au titre du remplacement de carreaux, sommes qu'il aurait payées ; Monsieur X... Y... soutient que ces dépenses devaient être prises en charge par le syndicat des copropriétaires et que malgré ses demandes, les mesures nécessaires n'ont pas été prises par l'administrateur ;s'agissant des travaux de réparation de la conduite de gaz, il apparaît que Madame Z... a fait intervenir GrDF avec diligence et que les techniciens ont indiqué que les parties devant faire l'objet de la réparation étaient des parties appartenant à Monsieur X... Y... ; par ailleurs, ce dernier n'établit pas où se situait la dégradation ni ce qui a été réellement réalisé, la seule pièce produite étant un devis et non pas une facture comme il l'indique ; ensuite, Monsieur X... Y... n'indique pas pourquoi la pose de la porte d'accès à la cave et le remplacement des carreaux cassés n'ont pas été signalés à Maître Z... et ne justifie pas qu'il s'est substitué au syndicat des copropriétaires ; au surplus, cette prise en charge pour régulariser une dépense avancée n'aurait pu être que validée par Madame Z... si la demande lui en avait été faite, puisqu'elle détient notamment les pouvoirs de l'assemblée générale ; aucune contestation des comptes et des décisions prises par Madame Z... n'ayant été engagée, il n'y a pas lieu d'allouer ces sommes à Monsieur X... Y... ; Monsieur X... Y... ne peut donc solliciter de déduction des sommes dues au titre des charges de copropriété la somme de 1.558,76 € ; il y a donc lieu de confirmer le jugement sur le montant retenu au titre des charges impayées, ainsi que la date corrigée dans le jugement rectifié du 22 juin 2015, en ce qu'il a condamné Monsieur X... Y... à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 16.757,82 €, au titre des charges de copropriété correspondant à la période du 31 décembre 2011 au 8 janvier 2015, appel des charges du 1er trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2014 sur la somme de 10.698,75 €;

Et aux motifs adoptés que, sur la demande en paiement des charges de copropriété, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, selon la quote-part déterminée pour chaque lot par le règlement de copropriété et à défaut selon les règles édictées par l'article 5 de la même loi ; le 27 mai 2013, l'administrateur provisoire a approuvé les comptes de copropriété du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, a décidé de répartir le crédit de 4.266 euros au titre de l'exercice 2012 entre les copropriétaires, a ratifié l'appel exceptionnel de 20.000 euros du 14 juin 2012 pour régler les factures, les travaux de sécurisation de la porte d'entrée (remplacement du digicode, installation d'un pass PTT) effectués par la serrurerie Belgrand pour 1.595 euros, a adopté un budget prévisionnel de 29.835 euros pour 2013 et 2014 et adopté la résolution quant à la désignation d'un architecte pour un diagnostic complet des travaux à effectuer pour un montant de 5.000 euros ; le 23 juillet 2014, il a approuvé les comptes de la copropriété au titre de l'année 2013 et le budget prévisionnel pour 2015 et a décidé des travaux urgents à réaliser, à savoir le remplacement partiel de la descente dans la cour, la réparation des murs dans la cage d'escalier du bâtiment sur rue et le remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble ; Monsieur Y... ne justifie pas avoir contesté ces décisions qui s'imposent dans le cadre de cette administration judiciaire de la copropriété ; il résulte des appels de charge et du décompte de créance produits que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance de 16.757,82 euros au 8 janvier 2015 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2015 ; par conséquent, Monsieur Y... sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2014 sur la somme de 10.698,75 euros ;

Monsieur Y... a réglé la somme de 1.376,96 euros au titre de travaux pour le retrait du plomb à partir du compteur à gaz jusqu'aux parties communes, la bride générale et dans l'appartement jusqu'au compteur selon facture produite ; ainsi une partie des travaux concerne les parties privatives sans qu'il soit possible sur ce devis d'identifier les travaux sur les parties communes ; le technicien GrDF indique même dans un courriel du 12 août 2014 que les travaux de sécurisation de la conduite de gaz écrasée ont été effectués et que le reste des travaux est de la responsabilité du propriétaire de l'appartement ; en l'absence de détermination possible des travaux sur les parties communes, la demande de Monsieur Y... de remboursement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée ; Monsieur Y... a également réglé l'achat d'une porte et d'un verre armé dans le bâtiment B pour un coût de 40,4 6 euros et 142,22 euros sans qu'il justifie que ces travaux aient été effectués en exécution d'une décision prise par le syndicat des copropriétaires ou son mandataire ; il sera débouté de sa demande de remboursement ;

1°) Alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit l'un de ses membres en recouvrement de charges de prouver que celui-ci est effectivement débiteur des sommes réclamées ; que le syndicat des copropriétaires est tenu, à cette fin, de produire outre le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges c'est-à-dire la totalité des décomptes de charges, la totalité des appels de fonds, qu'ils aient été honorés ou qu'ils soient demeurés impayés, et un état récapitulatif détaillé de sa créance; que cette exigence s'impose d'autant plus lorsque la demande en paiement porte sur une période étendue couvrant plusieurs exercices ; qu'en l'espèce, l'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires ayant établi un décompte rectificatif le 25 février 2015 annulant et remplaçant celui daté du 19 décembre 2014 et la cour d'appel ayant expressément reconnu que des erreurs avaient été commises dans la répartition de sommes faites entre différents copropriétaires de sorte qu'elle ne pouvait se borner à relever, pour condamner Monsieur Y... à la somme de 16.757,82 euros au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2015 avec intérêts, que le syndicat des copropriétaires communiquait le procès-verbal des décisions de l'administrateur judiciaire du 27 mai 2013, les procès-verbaux de décisions de l'administrateur judiciaire du 23 juillet 2014, 8 avril 2015, le rapport d'expertise comptable du cabinet DBF, les appels de fonds à l'égard de Monsieur Y..., les décomptes, sans constater qu'avaient été produits tous les décomptes et appels de fonds sur la période litigieuse afin de comprendre le décompte rectificatif établi par le syndicat et en vérifier la pertinence, et tandis qu'il était admis que l'administrateur avait commis certaines erreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°) Alors que le syndicat des copropriétaires a la charge de prouver le bien-fondé des sommes qu'il réclame aux copropriétaires; que Monsieur Y... faisait valoir qu'il ressortait de la comptabilité reconstituée de la copropriété un excédant comptable de 24.266,44 euros pour l'année 2012, soit un trop versé de 2.361,08 euros pour l'exercice 2012 qui devait être déduit de son compte débiteur, qu'il avait été condamné, dans le cadre du jugement rectificatif du 22 juin 2015 à payer la somme de 16.757,82 euros, arrêté au 8 janvier 2015, cependant que le décompte rectificatif au 25 février 2015 de Maître Z..., arrêté au 1er trimestre 2015 inclus, faisait état d'un arriéré de 13.688,01 euros prenant en considération un règlement de 2.000 euros que le tribunal n'avait pas pris en compte, qu'il y avait donc lieu de déduire de sa dette de 16.757,82 euros les sommes de 2.361,08 euros et de 2.000 euros (conclusions récapitulatives p.11) ; qu'en se bornant à énoncer que l'ensemble des sommes sollicitées étaient justifiées et cohérentes au regard des différentes pièces qu'elle avait listées, sans s'expliquer sur la justification des sommes réclamées dont Monsieur Y... invoquait l'absence de lisibilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

3°) Alors que les juges du fond doivent préciser l'origine et la nature des renseignements qui ont servi à motiver leur décision ; que Monsieur Y... faisait valoir que le décompte rectificatif au 25 février 2015 de Maître Z..., arrêté au 1er trimestre 2015 inclus, faisait état d'un arriéré dû par Monsieur Y... de 13.688,01 euros prenant en considération un règlement de 2.000 euros que le tribunal n'avait pas pris en compte (conclusions récapitulatives p.11); qu'en se bornant à affirmer, pour refuser de déduire de la somme due par Monsieur Y..., celle de 2.000 euros, que Monsieur Y... avait payé une somme de 2.000 euros le 8 août 2014 dont il avait été tenu compte dans les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires et alloués par la cour comme par le tribunal, sans préciser sur quelle pièce elle se fondait pour dire que cette somme de 2.000 euros avait été pris en compte par le tribunal, ce que l'exposant contestait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) Alors que Monsieur Y... faisait valoir qu'il avait avancé une somme de 1.376 euros pour la réparation de la canalisation de gaz de l'immeuble qui était située dans les parties communes et que cette charge incombait donc à la copropriété, ainsi que cela ressortait du règlement de copropriété (conclusions récapitulatives p.11) ; qu'en se bornant à énoncer que les techniciens avaient indiqué que les canalisations devant faire l'objet de la réparation étaient des parties appartenant à Monsieur Y..., sans rechercher elle-même, comme elle y était invitée, si la canalisation litigieuse était ou non une partie commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

5°) Alors qu'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'il ressort du devis de la société GETM services que la dégradation de la canalisation de gaz se situait pour partie dans les parties communes ; qu'en affirmant que Monsieur Y... n'établissait pas où se situait la dégradation ni ce qui avait été réellement réalisé cependant qu'il avait produit le devis de la société GETM indiquant que des travaux devaient intervenir pour partie sur les parties communes, la cour d'appel a dénaturé ce devis et a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

6°) Alors que il est interdit au juge de méconnaître les termes du litige ; que dans ses conclusions, Monsieur Y... faisait valoir qu'en raison de l'impéritie de Maître Z... et de la copropriété, il avait installé, à ses frais, une porte pour condamner l'accès aux caves et mettre un terme à la prostitution et avait remplacé une vitre cassée de la porte d'entrée du bâtiment B (conclusions récapitulatives p.11 et 12) ; qu'en affirmant que Monsieur Y... n'indiquait pas pourquoi la pose de la porte d'accès à la cave et le remplacement des carreaux cassés n'avaient pas été signalés à Madame Z... cependant que Monsieur Y... avait justifié les raisons pour lesquelles il avait effectué ces travaux sans l'autorisation de Maître Z..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur Y... et de l'avoir condamné à des dommages et intérêts et au paiement de frais irrépétibles ;

Aux motifs propres que, sur la demande reconventionnelle de Monsieur Y..., celui-ci conteste la gestion par Madame Z... et considère avoir subi un préjudice ;il reproche à Madame Z... de ne pas réaliser d'entretien ni les travaux nécessaires sur les parties communes et notamment le bâtiment B, l'obligeant à engager des dépenses et lui faisant perdre ses locataires ; il ressort des pièces du dossier que Madame Z... a engagé de nombreux chantiers, au regard de l'état de délabrement de l'immeuble, qui a notamment justifié la désignation d'un mandataire judiciaire ; en outre, s'agissant plus précisément de la sécurité de l'immeuble, il apparaît que la solution technique à adopter pour fermer l'entrée de l'immeuble est complexe et que le conseil syndical est également impliqué dans le suivi du dossier aux côtés de l'architecte de l'immeuble, qui a même rencontré les services de police du secteur pour trouver la meilleure solution ;il doit être également relevé que Monsieur X... Y... ne démontre aucun des griefs qu'il formule à l'égard de Madame Z... ni leur bien-fondé ; en effet, le non-paiement des charges d'électricité n'est pas établi, l'absence de recouvrement à l'égard des copropriétaires débiteurs depuis 2010 ne peut être retenu, en ce qu'il apparaît que le débiteur défaillant le plus important est son frère Monsieur Eli Y..., et qu'une procédure a été lancée à son égard, tout comme à son encontre, l'absence de procédure pénale à l'encontre de l'ancien syndic ne peut être reprochée en ce que cette décision appartient au mandataire, et qu'il ne forme aucun recours à l'encontre de ces décisions, l'absence d'entretien du bâtiment B n'est pas non plus démontrée, les attestations produites ne revêtant pas la forme légale et pouvant être considérées comme probantes ; il a par ailleurs déjà été indiqué que les honoraires d'architecte et d'experts-comptables doivent être payées, que les dépenses sont justifiées au regard du contexte général et que le défaut d'intervention sur les parties commune ne peut être retenu ; il y a donc lieu de rejeter la demande formulée par Monsieur X... Y... ; le jugement est confirmé sur ce point ;

Et aux motifs adoptés que Monsieur Y... produit une attestation dactylographiée de sa locataire Madame E... tandis qu'il s'agit d'un homme ; les erreurs manifestes sur les propos dactylographiés quant à la dénomination du locataire ne permettent pas de retenir cette attestation comme preuve ; il justifie cependant que ses locataires Monsieur B... et Monsieur C... ont donné congé pour les 24 juillet et 31 octobre 2014 du fait des problèmes de sécurité et d'entretien dans les parties communes de l'immeuble ; Madame Diane D..., nouvelle locataire, relate les mêmes faits depuis son entrée dans les lieux le 25 août 2014 ; dès le 14 juin 2013, Monsieur Y... a sollicité l'administrateur provisoire sur ce problème d'entretien de l'immeuble et renouvelé ses réclamations le 16 juillet 2014 ; or, il s'avère que la copropriété a rencontré des difficultés de gestion résultant d'importants impayés entraînant la démission du syndic de l'époque en août 2008 ; les impayés au titre des charges s'élèvent à la somme de 103.660,66 euros au 11 avril 2014 ; des travaux urgents ont été décidés le 23 juillet 2014 par l'administrateur provisoire et un architecte a été désigné pour un diagnostic complet des travaux à effectuer ; Monsieur Y... ne rapporte pas la preuve d'une carence du syndicat des copropriétaires dans l'entretien de l'immeuble du fait des difficultés pour obtenir de certains copropriétaires les fonds nécessaires à la conservation de l'immeuble ; il ne justifie pas non plus de son préjudice puisqu'il ne fournit pas les contrats de location en cause ni un état de locations par son administrateur de ses biens d'autant qu'il a reloué un de ses appartements en août 2014 ; il sera débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

1°) Alors que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes et qu'un copropriétaire est recevable à agir en responsabilité à son encontre du fait des manquements commis par son mandataire ; que Monsieur Y... faisait valoir que, compte tenu des problèmes de sécurité de la rue [...], il convenait de s'assurer de la bonne fermeture de la porte d'entrée donnant accès à l'immeuble, que la mission de Maître Z..., désignée en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété le 16 février 2012, consistait à engager des dépenses pour obtenir la sécurité de l'immeuble et la fin de l'intrusion de personnes étrangères à la copropriété qui se livraient au trafic de drogue et à la prostitution, que l'ordre du jour de l'assemblée du 23 juillet 2014, prévoyait, deux ans après sa nomination, le remplacement de la porte d'entrée et de la descente eau usée et eau pluviale, la suppression du plomb de la cage d'escalier mais que rien n'avait été entrepris, que durant trois ans, depuis la prise en gestion de l'immeuble par Maître Z..., aucun acte utile n'avait été accompli, que l'immeuble était devenu un lieu de prostitution et de trafic de stupéfiants conduisant les locataires à donner congé à leur bailleur et que devant l'inertie de l'administrateur judiciaire les copropriétaires à l'origine de sa désignation l'avait mis en demeure de commencer les travaux de sécurisation de la résidence qui n'étaient finalement intervenus qu'en 2016 ; qu'en écartant néanmoins la responsabilité du syndicat des copropriétaires, cependant qu'était caractérisée la carence de l'administrateur judiciaire dans la gestion de la copropriété dont il avait la charge, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

2°) Alors que le syndicat des copropriétaires répond de ses fautes envers les copropriétaires ; que Monsieur Y... faisait valoir que Maître Z..., représentant le syndicat des copropriétaires, avait manqué à ses obligations de gestion de la copropriété en n'initiant pas de procédure de recouvrement de la somme de 49.891,03 euros due par certains copropriétaires depuis 2010; qu'en écartant cette faute du syndicat des copropriétaires au motif inopérant que le débiteur défaillant le plus important était le frère de Monsieur Y..., également propriétaire d'un appartement dans l'immeuble, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à écarter la faute du syndicat des copropriétaires, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

3°) Alors que les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ne sont pas sanctionnées par la nullité et que l'irrégularité formelle d'une attestation ne lui retire pas son caractère probant; que Monsieur Y... faisait valoir que Maître Z... avait mandaté une entreprise uniquement pour nettoyer les parties communes du bâtiment A mais que le bâtiment B avait été laissé à l'abandon complet, que cette situation durait depuis cinq ans et avait conduit ses trois locataires à quitter les lieux et versait aux débats des attestations de ses locataires se plaignant de l'état des parties communes, une attestation de son administrateur de biens, le cabinet PGI, ainsi qu'un constat d'huissier en date du 2 avril 2015 constatant le mauvais état d'entretien des cages d'escalier ; qu'en se fondant, pour retenir que l'absence d'entretien du bâtiment B n'était pas démontrée, sur la circonstance que les attestations produites ne revêtaient pas la forme légale, sans préciser en quoi elles n'étaient pas régulières et, à supposer même qu'elles ne respectent pas toutes les règles de forme, en quoi cette irrégularité formelle leur enlevait toute force probante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 202 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et au paiement de frais irrépétibles ;

Aux motifs propres que, sur les dommages et intérêts Monsieur X... Y... ne paye que très irrégulièrement ses charges de copropriété et laisse sa dette s'aggraver ; les manquements systématiques et répétés de Monsieur X... Y... à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur X... Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros de dommages-intérêts ;

Et aux motifs adoptés que le non-paiement des charges constitue une faute et entraîne une désorganisation de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, ce qui justifie de lui allouer en réparation de ce préjudice la somme de 800 euros ;

Alors que le créancier d'une obligation de paiement ne peut se voir allouer des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires résultant du retard dans l'exécution que si son débiteur, en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard ; que seul le fait, pour le débiteur, de s'opposer abusivement aux paiement demandés, de manière systématique et sans justification peut être constitutif d'une faute ; que Monsieur Y..., âgé de 65 ans, à la retraite, faisait valoir que pendant trente ans il avait toujours réglé scrupuleusement ses charges grâce aux revenus tirés de la location de ses trois studios, qu'en 2010, il n'était pas débiteur à l'égard de la copropriété et que si ultérieurement il avait eu du retard dans le paiement de ses charges, c'était en raison du départ de ses locataires qui lui avaient donné congé, compte tenu du mauvais entretien de l'immeuble ; qu'en considérant que Monsieur Y... avait commis une faute en payant irrégulièrement ses charges de copropriété et avait ainsi causé à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, sans préciser la circonstance particulière de nature à caractériser la mauvaise foi de Monsieur Y... ni caractériser en quoi le préjudice était indépendant du retard réparé par les intérêts moratoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1153 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause.