Cour de Cassation · civ3 — 6 septembre 2018

CIV.3

CH.B


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10470 F

Pourvoi n° M 17-26.183







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Daniel X...,

2°/ Mme Evelyne Y..., épouse X...,

domiciliés tous deux [...] ,

3°/ la société Monréseau immo.com, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 30 juin 2017 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant à M. Wilfried Z..., domicilié [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Occhipinti, avocat de M. et Mme X... et de la société Monréseau immo-com, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. Z... ;

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... et la société Monréseau immo.com aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Et Mme X... et de la société Monréseau immo.com ; les condamne à payer à M. Z... la somme globale de 2 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société Monréseau immo.com

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture à la date des plaidoiries et débouté les époux X... et la société Monréseau-immo.com de leurs demandes contre M. Z... ;

AUX MOTIFS QU'il est justifié et non contesté en l'espèce que la clôture puisse être révoquée et fixée de nouveau au jour des débats afin de permettre la prise en considération des dernières conclusions de l'intimé du 12/01/2017 ;

1°) - ALORS QUE l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée qu'en raison d'une cause grave ; qu'en ne caractérisant pas une telle cause pour révoquer l'ordonnance de clôture et admettre les conclusions de l'intimé, la cour d'appel a violé l'article 784 du code de procédure civile ;

2°) – ALORS QUE le juge ne peut pas révoquer l'ordonnance de clôture pour admettre des conclusions et prononcer immédiatement après la clôture, sans provoquer la discussion des parties sur ces conclusions ; qu'en procédant néanmoins de la sorte avec les conclusions de M. Z..., la cour d'appel a violé les articles 16 et 784 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... et la société Monréseau-immo.com de leurs demandes contre M. Z...

AUX MOTIFS PROPRES QUE Le prix de vente était fixé à la somme de 55000 euros. Le prix à souscrire par l'acquéreur était de 79000 euros ce qui correspondait exactement au prix de vente augmenté des travaux à effectuer évalués à 12750 euros, des honoraires de négociation, de la provision pour frais de vente, de la provision pour frais du prêt envisagé (page 4 du compromis). Le compromis précise également que "le vendeur déclare que le dispositif d'assainissement individuel n'est pas conforme et a fait établir un devis s'élevant à la somme de 12.408,21 euros pour la mise en conformité par M. Pascal B..." La clause relative à la mise en conformité du dispositif d'assainissement (page 15 du compromis) se présente comme suit : "Le VENDEUR déclare que le dispositif d'assainissement individuel n'est pas conforme et a fait établir un devis s'élevant à la somme de 12.408,11 euros, pour la mise en conformité par M. Pascal B..., Si le contrôle du dispositif d'assainissement individuel révèle des anomalies dont la réparation n'est pas visée par le devis de M. B..., l'ACQUEREUR se réserve le droit de ne pas poursuivre la présente acquisition dans l'hypothèse où le coût de mise en conformité du dispositif d'assainissement individuel serait supérieur au devis susvisé, en raison de ces nouvelles anomalies. " La condition suspensive relative à l'obtention du prêt prévoyait un montant maximum de 79000 euros, remboursable sur 25 ans, au taux nominal maximum de 3,70%, avec privilège du prêteur et avec ou sans hypothèque, qu'elle était énoncée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Il était également prévu que ' acquéreur devait faire les démarches dans le délai d'un mois et justifier de l'obtention du prêt dans le même délai. A défaut de justification de l'obtention du prêt dans le délai fixé, le compromis prévoyait la faculté pour le vendeur de solliciter cette justification par lettre recommandée et à défaut de justification de l'obtention du prêt, le vendeur pouvait se prévaloir de la caducité du compromis. Sur l'interdépendance des conditions Il résulte du fait que le montant du prêt incluait non seulement le prix de vente de l'immeuble mais également les travaux relatifs à l'assainissement tels qu'initialement évalués sur la base du devis connu des parties que les deux conditions sont interdépendantes. En conséquence, s'il est établi que l'acquéreur n'a pas sollicité le prêt dans les termes de la condition, ce fait ne peut, à lui seul, fonder une caducité du compromis aux torts de l'acquéreur. (
) L'article 1175 du code civil énonce que "toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle Il résulte de son contenu que les parties avaient entendu traiter l'hypothèse où les travaux seraient finalement plus conséquents que ceux prévus au devis de M B... connu des deux parties. Il s'agit donc très précisément de savoir si "le contrôle du dispositif d'assainissement individuel révèle des anomalies dont la réparation n'est pas visée par le devis de M. B.... Il résulte de la comparaison du devis initial, de l'étude d'Assainissol et du nouveau devis que ce sont les contraintes techniques inconnues lors de la réalisation de son premier devis, M. B... a établi le 13 mars 2014 un second devis évaluant les travaux de mise en conformité de l'assainissement à la somme de 19.367,37 euros. Le premier juge a retenu à juste titre que l'affirmation des époux X... et de la société Monréseau selon laquelle ce devis serait de pure complaisance et uniquement destiné à permettre à M. Z... d'échapper en toute mauvaise foi à ses obligations, est donc totalement dénuée de fondement puisque M. B... s'est contenté d'ajuster son premier devis aux préconisations du bureau d'études, conformément aux exigences énoncées par le Syndicat des Eaux de la Charente-Maritime le 27 janvier 2014. " et que le deuxième devis de SADE n'était pas pertinent dès lors qu'il était établi sous réserve de "validation de la filière de traitement par un bureau d'étude et acceptation de la filière de traitement par le Syndicat des Eaux de Charente-Maritime. ». Devant la cour d'appel, M et Mme X... soutiennent que les travaux étaient bien réalisables dans les conditions du compromis puisqu'ils les ont effectués pour 8009,46 € ce qui fait un coût inférieur à 12 408.11 €. Ces travaux n'ont pas été réalisés par M B... mais par la société de fait Patry Guy Rem qui s'est chargée des travaux de terrassement et sur une acquisition de matériaux faite par M X... lui-même auprès de la SAS Pum Plastiques. La mise en service avait été réservée par M X... (moins-value retenue : 200 euros). M et Mme X... produisent la justification de conformité établie par le Syndicat des eaux le 01/12/2015. Force est de constater que cette modalité de financement de la mise conformité de l'assainissement ne correspond pas à ce qui avait été discuté à l'origine dans le cadre du premier devis de M B.... En effet, le devis initial contenait la fourniture et la mise en place filière EPARCO, la fourniture et mise en place d'une pompe de relevage - l'évacuation des remblais - la tranchée hors forfait. Par contre le coût des travaux finalement réalisés se construit autour du recours à un terrassier chargé uniquement des opérations de terrassement avec M et Mme X... se réservant l'achat des équipements, leur mise en place et la mise en service. Si M et Mme X... ont pu par leurs propres compétences intervenir activement dans la mise en place des équipements d'assainissement après avoir requis une entreprise pour le seul terrassement, tel n'était pas la logique de la condition convenue entre les parties. Ce moyen, qui ne respecte l'article 1175 du code civil (précisant simplement l'article 1134 du code civil) ne peut être retenu. Il en résulte de surcroît que la justification d'une faculté de réaliser les travaux pour un coût moindre que celui prévu dans le devis initial, tout en intégrant des contraintes non initialement prévues au premier devis de M B... n'est pas établie. M Z...) avait donc tout à fait la possibilité de se désengager du compromis de vente ainsi que prévu à la condition suspensive convenue. Le premier juge a donc à juste titre considéré que "La condition relative à la réalisation d'un assainissement conforme pour un coût n'excédant pas 12.408,11 euros n'apparaît donc pas remplie ; par suite, M. Z... étaient en droit de ne pas poursuivre l'acquisition du bien conformément à la clause précédemment évoquée figurant en page 15 du compromis signé le 23 janvier 2014, sans qu'il soit besoin d'examiner la réalisation des autres conditions suspensives insérées dans cet acte. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M et Mme X... de leurs prétentions au titre de la clause pénale. Sur les demandes de l'agence immobilière Il résulte des motifs qui précèdent que les demandes de l'agence immobilière seront également rejetées et dès lors le jugement confirmé à cet égard. En effet, l'agence immobilière soulève les mêmes moyens que M et Mme X.... Si elle invoque par ailleurs les dispositions de l'article 1382 du code civil pour fonder sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5000 euros, il convient de rejeter cette prétention dès lors qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de M Z... qui a fait valoir à juste titre la survenance d'une hypothèse prévue par la condition suspensive relative à l'assainissement. M Z... n'ayant commis aucune faute dans le cadre de ses relations contractuelles avec M et Mme X..., l'agence immobilière ne peut se fonder sur un manquement contractuel de M Z... dans le cadre de ces relations pour prétendre subir un dommage indemnisable par application de l'article 1382 du code civil (ancien et applicable) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parties ont inséré au compromis de vente signé le 23 janvier 2014 les conditions suspensives classiques, dont celle relative à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt dans des conditions précisément définies, ainsi que la clause suivante figurant en page 15 de ce document : « Le VENDEUR déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par I 'assainissement communal, et qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse étanche à l'intérieur de la maison ; Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service public de l'assainissement. Conformément à la loi du 12 juillet 20/0 portant engagement national pour l'environnement, un document de contrôle de bon fonctionnement et d'entretien des installations d'assainissement non collectif par le syndicat des eaux de moins de trois ans doit être annexé aux actes de vente à compter du 1er janvier 2011. Le VENDEUR s'engage à faire procéder à ses frais au contrôle du bon fonctionnement de l'installation d'assainissement individuel. Le VENDEUR déclare que le dispositif d'assainissement individuel n'est pas conforme et a fait établir un devis s'élevant à la somme de 12.408 euros, pour la mise en conformité par M. Pascal B... Si le contrôle du dispositif d'assainissement individuel révèle des anomalies dont la réparation n'est pas visée par le devis de M. B... l'acquéreur se réserve le droit de ne pas poursuivre la présente acquisition dans l'hypothèse où le cont de mise en conformité du dispositif d'assainissement individuel serait supérieur au devis susvisé, en raison de ces nouvelles anomalies. » Il s'ensuit qu'a été insérée au bail une clause conditionnant la vente au fait que la mise en conformité de l'assainissement individuel de l'habitation n'excède pas le montant du devis de M. B..., soit 12.408,11 euros. C'est exactement ce que reconnaît la SAS Monséreau-immo.com dans sa correspondance adressée le 17 mars 2014 à M. Z... : « A notre grand étonnement, nous avons appris que vous avez fait établir un devis d'un montant de 19.367,37 € Conformément au compromis, rien ne nous interdit de faire établir un nouveau devis de notre côté. En effet la condition suspensive porte sur le fait que le coût de la mise en conformité du dispositif d'assainissement individuel serait supérieur au devis initial. » Cette condition ne peut être qualifiée de potestative, puisqu'elle dépend uniquement de préconisations techniques faites par un bureau d'études et le Syndicat des Eaux, dont la mise en oeuvre est évaluée par des professionnels dans le cadre de leurs devis. La clause précitée ne saurait donc être réputée non écrite. A cet égard, le diagnostic de fonctionnement et d'entretien du dispositif d'assainissement de l'immeuble litigieux a été effectué par le Syndicat des Eaux de la Charente Maritime le 27 janvier 2014, et le compte rendu mentionne : « Installation présentant des dysfonctionnements majeurs Installation présentant un danger pour la santé des personnes — non conforme. En raison de suspicions de la non-étanchéité de la fosse dite « étanche » en place, une réhabilitation de I 'assainissement non collectif est nécessaire. Dans le cadre de la réhabilitation du dispositif d'assainissement individuel et en raison des fortes contraintes parcellaires, il est nécessaire de faire réaliser une étude de définition de la filière d'assainissement individuel par un bureau d 'études. » M. X... a donc mandaté l'entreprise Assainissol pour effectuer un « Diagnostic de faisabilité de l'assainissement » proposé par M. B... dans son devis établi le 14 décembre 2013 (« Vous envisagez la mise en place d'an filière Eparco ») ; ce professionnel a donc fait réaliser un sondage du sol à la pelle mécanique, ce qui lui a permis d'émettre les conclusions suivantes le 5 mars 2014 : « Le sol calcaire très compact et peu perméable nécessiterait l'utilisation d'une Brise Roche Hydraulique afin de mettre en place le système d'assainissement. Cette utilisation provoque des vibrations importantes dans le sol, et les maisons construites en pierres ne possédant pas ou peu de fondations, ces vibrations représentent un risque très important d'effondrement des murs alentours, que ce soit ceux de votre habitation, ou le mur mitoyen déjà fragilisé. Pour ma part, et pour les raisons qui viennent d'être exposées, il n 'est donc pas possible de mettre en place un système d'assainissement sur ce terrain. De plus, dans le cas où la roche aurait été plus friable et que l'utilisation d'un BRH n'aurait pas été nécessaire, la place disponible et la perméabilité du calcaire ne permettent pas l'infiltration des eaux traitées sur le terrain, et les eaux auraient donc dû être dirigées vers le réseau pluvial existant qui se trouve au bas de la rue, soit à plus de 100 m. » Tenant compte de ces contraintes techniques inconnues lors de la réalisation de son premier devis, M. B... a établi le 13 mars 2014 un second devis évaluant les travaux de mise en conformité de l'assainissement à la somme de 19.367,37 euros. L'affirmation des époux X... et de la SAS Monséreau-immo.com selon laquelle ce devis serait de pure complaisance et uniquement destiné à permettre à M. Z... d'échapper en toute mauvaise foi à ses obligations, est donc totalement dénuée de fondement puisque M. B... s'est contenté d'ajuster son premier devis aux préconisations du bureau d'études, conformément aux exigences énoncées par le Syndicat des Eaux de la Charente-Maritime le 27 janvier 2014. Pour démontrer que ces travaux peuvent être effectués à un coût moindre, les époux X... et la SAS Monréseau ont sollicité une entreprise SADE située à POITIERS, qui a établi le 9 avril 2014 un devis d'un montant de 11550 euros correspondant à la fourniture et à la pose d'une microstation d'épuration, et à la réalisation d'un puits d'infiltration d'une profondeur inférieure à 3 mètres. Ce devis est toutefois expressément « valable sous réserve de validation de la filière de traitement par un bureau d 'étude et acceptation de la filière de traitement par le Syndicat des Eaux de Charente-Maritime » Précisément, l'étude effectuée par la société Assainissol mentionne comme précédemment cité que « la place disponible et la perméabilité du calcaire ne permettent pas l'infiltration des eaux traitées sur le terrain, et les eaux auraient donc dû être dirigées vers le réseau pluvial existant, qui se trouve au bas de la rue, soit à plus de 100 m. » Par suite, la réalisation d'un puits d'infiltration n'apparaît pas être la solution technique appropriée ; le raccordement au réseau pluvial existant ayant été évalué à 5.082 euros par M. B..., le devis de l'entreprise SADE s'élèverait ainsi à plus de 13.300 euros. La condition relative à la réalisation d'un assainissement conforme pour un coût n'excédant pas 12.408,11 euros n'apparaît donc pas remplie ; par suite, M. Z... étaient en droit de ne pas poursuivre l'acquisition du bien conformément à la clause précédemment évoquée figurant en page 15 du compromis signé le 23 janvier 2014, sans qu'il soit besoin d'examiner la réalisation des autres conditions suspensives insérées dans cet acte. II sera surabondamment observé qu'au-delà de son coût, c'est surtout la faisabilité même de cet assainissement qui est remise en cause par la société Assainissol. Les époux X... et la SAS Monréseau-immo.com seront donc déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts et en règlement de la clause pénale. ;

1°) - ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur en a empêché l'accomplissement ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si M. Z... n'avait pas fait savoir au notaire chargé de la vente qu'il souhaitait ne plus la réaliser, et ce avant même d'avoir obtenu un devis montrant que les travaux d'assainissement étaient d'un montant prétendument supérieur à celui prévu dans le compromis de vente, de sorte que le prix de ces travaux n'était qu'un prétexte pour ne pas conclure la vente, la mauvaise foi de M. Z... découlant également de l'absence de toute recherche de prêt dans les termes du compromis et l'empêchant de se prévaloir de la défaillance de la condition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) - ALORS QUE les parties n'ont pas soutenu que les époux X... avaient des compétences particulières en matière de construction leur ayant permis de faire réaliser les travaux d'assainissement à moindre coût ; qu'en retenant l'existence de telles compétences pour refuser de prendre en considération les pièces montrant que les époux X... avaient fait réaliser les travaux d'assainissement pour un prix inférieur à celui prévu dans le compromis de vente, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

3°) - ALORS QUE les parties n'ont pas soutenu que les époux X... avaient des compétences particulières en matière de construction leur ayant permis de faire réaliser les travaux d'assainissement à moindre coût ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans le soumettre à la discussion préalable des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.