Cour de Cassation · civ3 — 13 septembre 2018

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10490 F

Pourvoi n° Z 17-24.585







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société de l'unité d'habitation Le Corbusier, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 8 juin 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de la société de l'unité d'habitation Le Corbusier, de Me Y... , avocat de la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société de l'unité d'habitation Le Corbusier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de l'unité d'habitation Le Corbusier ; la condamne à payer à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société de l'unité d'habitation Le Corbusier.

Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de l'UH le Corbusier de sa demande tendant à la condamnation de la société de gestion de l'hôtel le Corbusier à lui payer la somme de 34.996,00 euros au titre des charges restant dues pour la période du 1er juillet 2003 au 31 décembre 2007 ;

Aux motifs que, sur le rappel de charges sur la période allant du 1er juillet 2003 au 31 décembre 2007,
au paragraphe 2 de l'article trois du bail figure une clause relative aux charges qui stipule :
« En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur tous les impôts et taxes de quelque nature qu'il soit, présents ou futurs, concernant les lieux loués, dont y compris le foncier.
Le preneur remboursera également toutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telle que chauffage, ascenseurs, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble (consommation et frais de compteurs) les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble.
Cette liste étant simplement indicative et non limitative.
Le bailleur fournira au preneur, si celui-ci le demande, toutes justifications utiles sur la nature et le montant des dites charges et sur les modalités de leur répartition.
Le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d'une provision calculée annuellement par rapport aux charges réelles des années précédentes, pour la première année la provision mensuelle a été fixée à 2.380 €.
Cette provision viendra en déduction des charges réelles calculées en fin d'année.
La provision sera payable par mois aux dates de paiement du loyer, tel que ci-dessus, et pour la première fois à la signature du présent bail. »
qu'au cours de l'expertise, il est apparu une divergence d'interprétation des parties sur la nature des charges imputables à la société locataire en vertu de la clause précitée.
qu'en effet pour la S.C.I de l'UH Le Corbusier, le preneur est tenu de rembourser au bailleur l'intégralité des charges de copropriété afférentes aux locaux dont il dispose en l'état de la clause très générale du bail relative aux charges.
que pour la S.A.R.L de gestion de l'Hôtel le Corbusier les charges qui peuvent être réclamées ne pouvaient correspondre qu'à celles répondant à la qualification de charges locatives.
que les charges de copropriété ne sont pas assimilables en tant que telles aux charges locatives qui ressortent de la seule clause contractuelle fixant les obligations des parties.
que cependant la clause générale du bail impose au locataire l'ensemble des charges liés à l'entretien et l'usage de la chose qui va au delà de la notion de charges locatives stricto sensu, outre diverses autres charges telles que précisées par la clause à savoir les honoraires de gérance et l'assurance de l'immeuble.
que c'est donc à bon droit que le premier juge a réintroduit aux dépenses générales administratives retenues par l'expert comme correspondant aux charges liées à l'usage et l'entretien de l'immeuble pour les imputer à la locataire les honoraires de gérance et l'assurance de l'immeuble représentant la somme globale de 4653,86 € + 6185,45 € =
10.839,31 €.
que ce point n'est plus discuté par la société locataire qui sollicite à ce titre la confirmation du jugement.
que la SCI sollicite que soient en outre ajoutées les dépenses de sécurité faisant partie des charges intitulées dépenses spéciales qui correspondent au coût d'un personnel permanent de sécurité incendie, s'agissant d'un immeuble de grande hauteur répondant à des normes administratives particulières.
que ce poste est, à dire d'expert non discuté par les parties, alimenté par une entreprise de prestation PC incendie en vertu d'un contrat spécifique passé avec elle.
que les états annuels du syndic ne font pas figurer cette dépense dans la colonne " récupérables" et la dissocient de l'entretien, de la charge des employés ainsi que de l'assurance de l'immeuble.
que s'agissant d'une dépense spéciale et exorbitante du droit commun qui ne correspond pas aux charges habituelles d'usage et d'entretien ni à l'assurance de l'immeuble et représente pour l'immeuble un coût très significatif oscillant entre 150 000 € et 300 000 € par an, cette dépense spécifique incombe normalement au copropriétaire en fonction de ses tantièmes et ne saurait être répercutée sur le locataire commercial, sauf disposition expresse, claire et explicite.
que la société bailleresse ne peut donc soutenir que la clause contractuelle n'évoque qu'une liste de charges indicative pour faire supporter cette charge exorbitante à la société locataire, et ce d'autant que pour certaines dépenses particulières de moindre importance, tel que le coût du téléphone de l'immeuble répondant à un usage particulier, elle n'a pas manqué de le spécifier expressément.
que de même, le paiement de provisions ne saurait s'analyser comme démontrant l'accord de la société locataire pour les prendre en charge, dès lors que les provisions ne comportent aucune précision d'affectation.
que c'est donc également à juste titre que le premier juge a exclu cette dépense.
que les charges locatives et celles correspondant aux frais d'entretien et d'usage calculés par l'expert pour les imputer à la société locataire s'élèvent pour la période considérée à la somme de 20 156,69 € auquel a été ajoutée, sans contestation maintenue, une somme de 4000 € correspondant à un chèque provisionnel restitué au crédit du compte locatif.
que majoré des frais de gérance et d'assurance pour 10 839,31 €, le montant des charges dues par la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier s'établit à la somme de 34 996 €.
que de cette somme doit être déduite la somme correspondant à la dépense spéciale du poste incendie, qui a été retenue par le premier juge à hauteur de 26 134,40 €.
que la S.C.I soutient que l'expert comme le juge a commis une erreur en retenant pour son calcul le montant des tantièmes tels qu'imputés par Foncia au compte total de la S.C.I au lieu des seules tantièmes correspondant au local commercial pour les années 2003 et 2004, étant précisé que de 2002 à 2007 la S.C.I était également propriétaire d'un appartement en sus du local commercial.
qu'outre qu'elle ne justifie pas être propriétaire d'un autre local sur cette période, il ressort de l'annexe 21/20 et 21/24 du rapport d'expertise que les tantièmes répercutés par la SCI à la société locataire sont bien ceux qui ont été retenus par le premier juge sur les années considérées.
qu'il en résulte que le jugement doit recevoir entière confirmation en ce qu'il a fixé le différentiel à la charge du locataire à la somme de 34 996 € - 26134,40 € = 8.861,90 € (arrêt, pages 5 à 7) ;

Et aux motifs, à les supposer adoptés du jugement, que l'expert a établi le montant des charges dues par la société de Gestion de l'Hôtel Le Corbusier du 1er juillet au 31 décembre 2007 selon deux méthodes :
1ère méthode : l'expert a retenu l'ensemble des charges facturées à la SCI de l'UH Le Corbusier, telles qu'elles ressortent des états du syndic de copropriété.
2ème méthode : l'expert n'a retenu parmi les charges dites de « dépenses générales administratives » que celles correspondant à l'usage et l'entretien de la chose.
qu'il est stipulé au bail liant les parties en son article 3-2, que « Le preneur remboursera toutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telle que chauffage, ascenseurs, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble (consommation et frais de compteurs), les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble, cette liste étant simplement indicative et non limitative ».
que la cour d'appel, dans son arrêt du 1er juillet 2011, a indiqué que le locataire devait supporter non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu mais également toutes les charges liées à l'entretien de la chose, ce qui impliquait que le locataire devait assumer sa quote-part dans les travaux de réfection de la façade.
que ce dernier point a été censuré par la Cour de cassation au motif principal que « les dépenses de ravalement qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur ».
qu'il n'en demeure pas moins qu'en application de la clause contractuelle sur les charges insérée au bail, la locataire doit assumer toutes les charges liées à l'usage et à l'entretien de la chose (qui peuvent donc aller au delà des charges locatives) ainsi que les autres charges expressément prévues par la clause telles que l'assurance de l'immeuble et les honoraires de gérance.
qu'il en résulte que c'est à juste titre que l'expert n'a dans les charges « de dépenses générales administratives » retenu que celles afférentes à l'usage et à l'entretien de l'immeuble ; que cependant, il convient d'y ajouter les dépenses afférentes à l'assurance de l'immeuble et aux honoraires de gérance expressément mises à la charge de la locataire par le bail, étant précisé que ces dépenses apparaissent dans les charges intitulées « dépenses générales administratives ».
qu'en revanche, les dépenses de « sécurité » faisant partie des charges intitulées « dépenses spéciales » retenues par l'expert ne sont pas dues par la locataire, comme le fait valoir son avocat. En effet, ce poste de charges qui selon le syndic de l'immeuble correspond aux « frais de contrat de sécurité incendie de l'immeuble » (cf annexe au rapport d'expertise n°20) n'est pas lié à l'entretien et à l'usage de la chose. Le bail prévoit certes que « les charges et prestations afférentes aux locaux loués » seront remboursées par le preneur, ce qui peut correspondre aux « frais sur contrat de sécurité incendie de l'immeuble ».
cependant, s'agissant de charges qui ne sont pas des charges locatives et qui incombent normalement au bailleur selon le droit commun du bail, le transfert de telles charges du bailleur vers le preneur n'est possible que par l'effet d'une clause contractuelle expresse, claire et explicite. Or tel n'est pas le cas de la clause générale indiquant que « les charges et les prestations afférentes aux locaux loués » seront remboursées par le preneur. Cette clause ne permet donc pas le transfert des frais relatifs au contrat de sécurité incendie de l'immeuble du propriétaire sur le preneur. Cette charge doit donc être soustraite des charges que l'expert a retenues comme étant dues par la société locataire.
que ce sont donc les résultats obtenus par la deuxième méthode appliquée par l'expert qui seront retenus, mais avec des correctifs importants.
que selon cette deuxième méthode, la locataire était redevable, à la date du 31 décembre 2017, d'un solde de charges s'élevant à 20.156,69 euros, après prise en compte des provisions sur charges par elle versées, étant précisé que contrairement à ce que soutient son avocat, il n'y a pas lieu de réintégrer dans le montant de ces provisions la somme de 19.327,47 euros qui a déjà été imputée sur les taxes foncières et les loyers arriérés dus.
que cependant quatre correctifs doivent être appliqués à ce résultant de 20.156,69 euros ;
1) l'expert n'a pas tenu compte d'un chèque de 4.000 euros que la SCI de l'UH LE Corbusier a adressé en 2005 à la société de Gestion de l'Hôtel Le Corbusier (chèque dont fait état la société de Gestion de l'Hôtel Le Corbusier elle-même dans les décomptes de charges qu'elle a établis (notamment pour l'année 2005) et qui sont joints à la lettre en date du 24 janvier 2007 que son conseil a adressée à la SCI de l'UH Le Corbusier) ;
2) les charges constituées de l'assurance de l'immeuble doivent être intégrées dans les charges dues par la locataire.
au vu du rapport d'expertise (en ses pages 10 à 19), ces charges se sont élevées aux montants suivants :
*en 2003 cette charge d'assurance s'est élevée à 58.431,89 € pour l'immeuble, soit à 724,55 € pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0124 pour déterminer sa part dans cette charge (cf Page 11 ),
*en 2004 cette charge s'est élevée à 60.045,18 € pour l'immeuble soit à 1.314,98 € pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0219 pour déterminer sa part dans cette charge (cf Page 13),
*en 2005 cette charge s'est élevée à 74.746,22 € pour l'immeuble soit à 1.330,48 € pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0178 pour déterminer sa part dans cette charge (cf Page 15),
*en 2006 cette charge s'est élevée à 76.416,32 € TTC pour l'immeuble soit à 1.360,21 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0178 pour déterminer sa part dans cette charge (cf Page 17),
*en 2007 cette charge s'est élevée à 81.754,58 € TTC pour l'immeuble soit à 1.455,23 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0178 pour déterminer sa part dans cette charge (cf Page 19) ;
ainsi, les charges liées à l'assurance de l'immeuble dues par la locataire s'élèvent au total à : 724,55 € + 1.314,98 € + 1.330,48 € + 1.360,21€ + 1.455,23 € = 6.185,45 € ;
3) les charges constituées des honoraires de gérance doivent être intégrées dans les charges dues par la locataire ;
au vu du rapport d'expertise, ces charges se sont élevées aux montants suivants :
*en 2003 cette charge d'honoraires s'est élevée à 50.000,03 € TTC pour l'immeuble, soit à 620 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0124 pour déterminer sa part dans cette charge ;
*en 2004 cette charge s'est élevée à 51.099,99 € pour l'immeuble soit à 1.119,08 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0219 pour déterminer sa part dans cette charge ;
*en 2005 cette charge s'est élevée à 52.400 € pour l'immeuble soit à 932,72 € pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0178 pour déterminer sa part dans cette charge ;
*en 2006 cette charge s'est élevée à 53.888,04 € pour l'immeuble soit à 959,20 € pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0178 pour déterminer sa part dans cette charge ;
*en 2007 cette charge s'est élevée à 57.464,56 pour l'immeuble soit à 1.022,86 € pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0178 pour déterminer sa part dans cette charge ;
ainsi, les charges liées aux honoraires de gérance dues par la locataire, s'élèvent au total à : 620 € + 1.119,08 € + 932,72 € + 959,20 € + 1.022,86 € = 4.653,86 €.
4) il convient de déduire les charges intitulées "sécurité" liées aux "frais sur contrat de sécurité incendie de l'immeuble" apparaissant dans les "dépenses spéciales".
au vu du rapport d'expertise, ces charges ont été retenues, dans les comptes de la société de Gestion de l'Hôtel Le Corbusier, aux montants suivants :
- en 2003 cette charge "sécurité" s'est élevée à 197.110,89 € TTC pour l'immeuble, soit à 2.917,24 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à pour déterminer sa part dans cette charge ;
- en 2004 cette charge s'est élevée à 222.753,07 € TTC pour l'immeuble soit à 5.791,57 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0260 pour déterminer sa part dans cette charge ;
- en 2005 cette charge s'est élevée à 229.298,69 € TTC pour l'immeuble soit à 5.021,64 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0219 pour déterminer sa part dans cette charge ;
- en 2006 à 227.449,50 € TTC pour l'immeuble soit à 4.981,14 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0219 pour déterminer sa part dans cette charge ;
- en 2007 cette charge s'est élevée à 338.941,47 € TTC pour l'immeuble, soit à 7.422,81 € TTC pour la locataire, compte tenu de tantièmes fixés à 0,0219 pour déterminer sa part dans cette charge.
ainsi les charges liées aux "frais sur contrat de sécurité incendie de l'immeuble", non dues par la locataires, s'élèvent au total à : 2.917,24 € + 5.791,57 € + 5.021,64 € + 4.981,14 € +7.422,81 € = 26.134,40€ ;
au vu de ces éléments, le solde de charges restant dû par la société de Gestion de l'Hôtel Le Corbusier à la date du 31 décembre 2007 s'établit ainsi :
20.156,69 € + 4.000 € + 6.185,45 € + 4.653,86 € - 26.134,40€ = 8.861,90 €.
en conséquence, la société de Gestion de l'Hôtel Le Corbusier est condamnée à payer à la SCI de l'UH Le Corbusier la somme de 8.861,90€ avec intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.
à la demande de la SCI de l'UH Le Corbusier, ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil (jugement, pages 5 à 9) ;

Alors que sont récupérables sur le preneur à bail les charges prévues par le bail commercial ; que pour arrêter à la somme de 8 861,90 euros le montant des charges restant dues par la société locataire pour la période du 1er juillet 2003 au 31 décembre 2007, la cour d'appel a notamment déduit de la somme de 20 156,69 euros, retenue par l'expert, une somme de 26 134,04 euros correspondant à la dépense spéciale du poste incendie ; qu'en statuant ainsi, après avoir rappelé que les stipulations du bail relatives aux charges prévoient que le preneur était tenu de rembourser toutes les charges et prestations afférentes aux locaux et que le locataire devait en conséquence assumer toutes les charges liées à l'usage et à l'entretien de la chose, outre les charges expressément énumérées, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, devenu article 1103 dudit code.

Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de l'UH le Corbusier de ses demandes au titre des charges pour la période postérieure au 1er janvier 2008, sans avoir ordonné l'expertise sollicitée par la SCI ;

Aux motifs que l'expert n'a pas analysé cette période et qu'aucune des parties n'a sollicité de complément d'expertise au moment où ce dernier était encore saisi dès lors que le rapport n'a été déposé qu'en septembre 2013 ;

que le premier juge a rejeté la demande correspondant à cette période au motif que la société se bornait à produire des écritures ou tableaux émanant de ses services et des états émanant du syndic de copropriété ;
que toutefois, les comptes du syndic de la copropriété détaillant chaque poste dans le cadre de compte rendus annuels de gestion sont des documents extérieurs aux parties et validés chaque année par l'assemblée générale qui sont suffisants à caractériser les dépenses imputées à la locataire commerciale, sauf pour elle à prouver que certains postes sont erronés ou ont fait l'objet de contestations de la part des copropriétaires ;
qu'ils établissent pour la période considérée que les charges imputées et réglées par la SCI copropriétaire et intégralement répercutées par elle à sa locataire s'élèvent sur la période de 2008 à 2013 à 174 167,30 euros ;
que les charges locatives justifiées par les comptes du syndic représentent sur la même période à 12 554,84 €, 13 634,58 €, 13 858,44 €, 14 031,86 €, 13 602,50 €, 14 151,16 €, 1 950,85 €, soit 83 784,23 € ;
que pour appliquer la deuxième méthode utilisée par l'expert et retenue par le juge doivent être ajoutées à ces charges locatives, les charges afférentes à l'usage et à l'entretien de l'immeuble contenues dans le poste « de dépenses générales administratives et des dépenses spéciales » selon les postes « grisés » par l'expert sur les années antérieures, ainsi que les dépenses d'assurance et de gérance apparaissant dans ce poste et les provisions versées ;
que ces ajouts ont nécessité pour les années antérieures une analyse minutieuse et détaillée de l'expert afin de les lister poste par poste et de les reporter sur le compte locatif et à laquelle ne peuvent désormais se substituer des tableaux récapitulatifs réalisés par la SCI ou son expert comptable au demeurant contradictoires pour certains d'entre eux et ne reprenant pas cette méthode à partir des charges locatives telles que précédemment définies ;
que cette vérification expertale complémentaire qui aurait pu être réalisée au cours de l'expertise initiale et qui n'a pas été demandée par la SCI que ce soit en première instance ou dans le cadre de la mise en état d'appel est sollicitée à titre infiniment subsidiaire de manière particulièrement tardive par la société demanderesse dont la carence n'a pas à être suppléée pour établir la preuve qui lui incombe ;
que la preuve d'un différentiel entre les charges dues et les provisions versées n'étant pas établie, il y a lieu de rejeter la demande supplémentaire réclamée par la SCI au titre de la période 2008-2013 (arrêt p. 7 & 8) ;

Alors que les mesures d'expertise peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ; que pour débouter la SCI de l'UH Le Corbusier de ses demandes au titre des charges pour la période postérieure au 1er janvier 2008, la cour d'appel a retenu que l'expertise, dont elle a relevé la nécessité, a été demandée pour la première fois devant elle, de manière particulièrement tardive par la bailleresse, dont la carence n'a pas à être supplée pour établir la preuve qui lui incombe ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a méconnu l'étendue de son pouvoir d'appréciation et violé les articles 144 et 146 du code de procédure civile.