Cour de Cassation · civ3 — 13 septembre 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10494 F

Pourvoi n° E 17-27.764





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ Mme Marie-Jeanne X... veuve Y..., domiciliée Chez Mme Yannick Z...[...] ,

2°/ M. Pierre Y..., domicilié [...] ,

3°/ Mme Yannick Y..., divorcée Z... , domiciliée [...] , agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de Madame X... Marie-Jeanne, veuve Y...,

contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2017 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), dans le litige les opposant à la société Tours FL, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat des consorts Y..., de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Tours FL ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ; les condamne à payer à la société Toours FL la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les consorts Y... de leurs demandes de déplafonnement du bail en cause, à l'occasion du deuxième renouvellement à compter du 1er janvier 2015 pour tenir compte des travaux d'amélioration réalisés en 2000,

AUX MOTIFS QUE

« Attendu, s'agissant de l'incidence des travaux réalisés par le preneur en 2000, que leur qualification détermine le moment possible du déplafonnement du loyer, puisque s'ils ont notablement modifié les caractéristiques du local au sens de l'article R 145-3 du code du commerce, le déplafonnement ne peut avoir lieu qu'au moment du premier renouvellement et non plus ultérieurement, alors que s'ils ont amélioré les lieux loués au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, c'est seulement lors du deuxième renouvellement qu'ils sont susceptibles de constituer un motif de déplafonnement ;
Attendu en l'espèce que les travaux exécutés par le locataire dans le courant de l'année 2000 l'ont été en vertu d'une autorisation expressément donnée par la bailleresse le 10 février 2000 pour des « transformations » (cf pièce n° 7 des appelants) ;
Qu'ils ont consisté à déplacer la cuisine du premier étage au rez-de-chaussée ; à créer à l'étage – à la place de cette cuisine, de toilettes, de bureaux, d'une salle privée et de réserves- deux espaces de restauration, l'un ouvert et l'autre sous forme d'un salon ; et à remplacer l'étroit escalier hélicoïdal qui desservait l'étage par un escalier droit plus large à deux volées ;
Attendu que la modification des caractéristiques du local s'apprécie, selon l'article R 145-3, en considération
. de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface, de son volume, de la commodité de son accès pour le public
. de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses exploitées dans les lieux
. de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée
. de l'entretien, de la vétusté ou de la salubrité, et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail
. de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ;
Attendu qu'en l'espèce, les travaux réalisés et financés par le preneur – dont le coût a dépassé 600 000 euros, dans lesquels l'expert A..., consulté par les bailleurs, voit une « restructuration » (cf pièce des appelants n° 32 à 35, et n° 30 page 9), et dont l'incidence ne pouvait qu'être favorable à l'activité exercée par le preneur – ont notablement modifié les caractéristiques du local, en impactant sensiblement la distribution des locaux par extension de la part de surface affectée à la restauration et donc en augmentant le nombre de couverts de la brasserie, en facilitant de façon significative la commodité de l'accès de l'étage, et en affectant l'adaptation respective des espaces salle et cuisines à l'activité exercée, grâce au déplacement de la cuisine au rez-de-chaussée soit plus près des la vaste salle du bas et de la terrasse extérieure ;
Que le fait que la locataire évoque aussi, dans ses conclusions, « l'amélioration » apportée par la nouvelle climatisation mise en place en 2000 n'est pas de nature à caractériser du fait de cette installation une amélioration des lieux loués au sens de l'article R 145-8 ni dans l'existence de travaux relevant cumulativement des articles R 145-3 et R 145-8 dans laquelle la jurisprudence voit, en vertu de la prévalence des seconds, un motif de report du déplafonnement au second renouvellement ;
Attendu que cette modification notable des caractéristiques des locaux loués intervenue en 2000 justifiait donc un déplafonnement du loyer au moment du premier renouvellement ;
Que lors de ce premier renouvellement, les bailleurs ont d'ailleurs sollicité en justice en 2006 la désignation d'un expert en vue de déterminer la valeur locative en faisant, notamment, valoir que « l'exploitation du local à la suite de divers travaux a été modifiée » (cf leur assignation : pièce de l'intimée n°3, page 6) ;
Et attendu que si cette instance judiciaire a tourné court, il ne fait pas de doute que l'accord ensuite trouvé par les cocontractants pour fixer à 48 000 euros le prix du bail renouvelé, alors que le loyer s'établissait en dernier lieu à 25 621 euros, soit un quasi doublement, s'est fondé sur ce qu'ils considéraient être la valeur locative, peu important que ce fût sans expertise préalable ;
Qu'il a ainsi déjà été procédé au déplafonnement lors du premier renouvellement et ce, en raison de la modification notable des caractéristiques du local induite par les travaux exécutés par le preneur, et aucunement en considération du ravalement financé par le bailleur – lequel supporte la charge du ravalement des façades en vertu des clauses du bail ;
Qu'ainsi, ces travaux ne sont pas susceptibles de justifier à nouveau un déplafonnement ».

1. ALORS QUE les consorts Y... ont bien précisé, dans leurs conclusions récapitulatives n°3 visées dans l'arrêt, que les travaux ont porté sur : « le déplacement de la cuisine qui est au premier étage vers le rez-de-chaussée », « les toilettes et les vestiaires du premier ont été supprimés pour permettre la création d'un petit salon de 20 places, améliorant l'offre à la clientèle », tandis que la sté TOURS FL a confirmé que les « travaux ayant consisté dans le déplacement de la cuisine du premier étage au rez-de-chaussée
suppression des toilettes et vestiaires du premier (étage) pour création de tables et d'un salon de dix places » ; qu'il existait déjà au premier étage une grande salle de restauration (100 places) (pièce consorts Y... 25.1), qu'à ce premier étage, il a été installé à la place de la cuisine transférée au rez-de-chaussée qu'un petit salon de 20 places (pièce 10) – le rapport A... indique que les travaux de 2000 ont concerné notamment le remplacement « de l'escalier hélicoïdal qui relie les deux salles du restaurant (rez-de-chaussée et 1er étage) par l'escalier actuel » ; qu'aucune pièce du dossier ne révèle, comme le mentionne l'arrêt, que les travaux en cause « ont consisté à créer à l'étage à la place de cette cuisine, de toilettes, de bureaux, d'une salle privée et de réserves – deux espaces de restaurant, l'un ouvert et l'autre sous forme de salon », car outre ce salon, aucun autre espace de restauration n'a été créé à cet étage ; qu'ainsi, la cour a violé pour dénaturation des pièces du dossier, les articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile ; que son erreur est d'autant plus grave pour qualifier les travaux « de modification notable des caractéristiques des locaux loués » au sens de l'article L 145-34 du code du commerce et R 145-3 justifiant un déplacement du loyer au moment du premier renouvellement, qu'elle a relevé que les travaux réalisés en 2000 « ont notablement modifié les caractéristiques du local, en impactant sensiblement la distribution des locaux par extension de la part de surface affectée à la restauration et donc en augmentant le nombre de couverts de la brasserie
» ;

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les consorts Y... de leurs demandes de déplafonnement du bail en cause, à l'occasion du deuxième renouvellement à compter du 1er janvier 2015 pour tenir compte des travaux d'amélioration réalisés en 2000,

AUX MOTIFS

- identiques à ceux cités à l'appui du premier moyen

ALORS QUE, d'une part, les consorts Y... ont qualifié « d'améliorations importantes financées par le locataire qui, en vertu de la clause d'accession prévue au bail, écarte de plein droit les dispositions de l'article L 145-34 du code du commerce à l'occasion du second renouvellement », notamment, – « l'installation d'une climatisation constitutive là encore d'une nette amélioration du service à la clientèle », la société TOURS FL de son côté, ayant reconnu que « en effet, les travaux dont s'agit, réalisés en 2000, ont pour une faible part, seulement consisté en des améliorations des lieux loués », ne citant pas parmi les travaux qui, selon elle, ont consisté en la modification des caractéristiques des lieux loués, « la mise en place d'une installation de climatisation » ; qu'en déclarant que « le fait que le locataire évoque aussi, dans ses conclusions, « l'amélioration » apportée par la nouvelle climatisation mise en place en 2000, n'est pas de nature à caractériser du fait de cette installation, une amélioration des lieux loués au sens de l'article R 145-8 du code de commerce
» sans donner à cette affirmation la moindre justification, la cour a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, d'autre part, ce défaut de motifs se double d'une violation manifeste dudit article R 145-8 du code de commerce puisque la création d'une toute nouvelle climatisation doit bien se compter parmi « les améliorations des lieux loués » visées par cet article ayant un caractère notable et un impact réel sur l'activité en cause ;

ALORS QUE, par ailleurs, et en tout état de cause, la cour d'appel n'a pas répondu du tout aux conclusions (p. 3) des consorts Y... portant sur les travaux de 2000, rangés sous la qualification d'améliorations importantes au titre de l'article R 145-8 du code de commerce, concernant : « le remplacement complet de l'ex devanture à l'enseigne « Café Leffe » (pièce 26) par une nouvelle design plus novateur (photo pièce 38) – amélioration importante visuellement », travaux que la société TOURS FL a sans nul doute mis au titre de ceux réalisés ayant « pour une faible part seulement constitué des améliorations des lieux loués », en sorte que l'arrêt sur ce point est encore entaché d'un défaut de motif évident en violation de l'article 455 du code de procédure civile qui ne saurait manqué d'entraîner la cassation, dès lors que l'arrêt n'a pas pris en considération ces travaux comme ayant été pris en compte pour le déplafonnement lors du premier renouvellement