Cour de Cassation · civ3 — 13 septembre 2018

CIV.3

CH.B



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10501 F

Pourvoi n° W 16-14.136







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires Les Résidences de la Mer, dont le siège est [...], représenté par son syndic la société Cabinet Grammatico, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 22 octobre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre civile A), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Celebrity, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]

2°/ à la société Tarois, société civile immobilière, dont le siège est [...]

3°/ à Gérard X..., ayant été domicilié [...], décédé,

4°/ à Mme Camille X...,

5°/ à Mme Florence X..., épouse Y...,

6°/ à Mme Diane X... ,

7°/ à M. Emmanuel X...,

tous domiciliés [...], pris tous quatre en leur qualité d'héritiers de Gérard X...,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat du syndicat des copropriétaires Les Résidences de la Mer, de la SCP Caston, avocat de la société Celebrity ;

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Résidences de la Mer aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Résidences de la Mer ; le condamne à payer à la société Celebrity la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision.

Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Résidences de la Mer.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires Les Résidences de la mer à procéder aux travaux, autres que de ventilation dans le local, préconisés par l'expert A... pour mettre fin aux désordres (hormis le remplacement du matériel d'exploitation et la réfection des ouvrages d'embellissement), à charge pour la SCI Tarois de supporter une partie de ces travaux ;

AUX MOTIFS QUE, sur les percements du radier, la SCI Tarois et le syndicat des copropriétaires devaient répondre de ces désordres ; qu'en effet, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; que, dès lors, c'était à juste titre, alors que la nature de partie commune du cuvelage et du radier ne faisait pas de doute et qu'il lui incombait de réagir aux modifications apportées par les consorts X... au cuvelage et au radier et de faire reprendre les percements irréguliers, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires avait été retenue par le premier juge ; que, sur les désordres situés au droit des plafond suspendus et des installations électriques cheminant en plénum, ces désordres trouvaient leur origine dans l'insuffisance de la dalle et de la terrasse-jardin assurant le couvert du local litigieux ; que les responsabilités du syndicat, s'agissant sans conteste de parties communes, et de la SCI Tarois, en l'absence de véritable ventilation des locaux, imputable au propriétaire, avaient à bon droit été retenues par le tribunal ; que le syndicat des copropriétaires n'était pas fondé à exposer devant la cour d'appel qu'il avait effectué en 2009, les travaux d'étanchéité de la toiture-jardin constituant le couvert du lot n° 1, l'expert soulignant dans son rapport qu'ils étaient affectés de nombreux défauts ; que, sur les désordres provenant du sous-dimensionnement du caniveau et de la pompe extérieure installée par la copropriété, ces éléments constituaient des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires devait sans conteste répondre du sous-dimensionnement du caniveau, installé au pied de l'escalier de sortie de secours, ce qui constituait selon l'expert une disposition inadaptée ; que la mise en place de la pompe extérieure à l'endroit de la sortie de secours servait en quelque sorte d'exutoire intermédiaire aux autres pompes équipant la copropriété et elle était également, selon l'expert, inadaptée ; que le syndicat des copropriétaires et la SCI Tarois critiquaient le jugement entrepris, en ce qu'il avait écarté la responsabilité de la société Celebrity au titre des désordres provenant de la pompe extérieure ; que c'était cependant par des motifs pertinents que le premier juge, tout en observant qu'il n'était pas possible d'accéder à la pompe extérieure directement, dans la mesure où la porte de la sortie de secours du local était située à l'avant-plan de celle-ci et en condamnait en quelque sorte l'entrée, avait considéré que cette circonstance ne suffisait pas à exonérer le syndicat, celui-ci ne démontrant nullement qu'il avait entrepris des démarches précises et concrètes en vue d'accéder à la pompe, pour assurer son entretien ; que le dysfonctionnement de la pompe extérieure ne pouvait pas davantage être reproché à la société Celebrity, dès lors qu'il résultait au premier chef des dommages aux installations électriques provoquées par les inondations ; que, sur les désordres provenant de la défaillance des pompes installées à l'intérieur du local, ces pompes, ainsi que le faisait justement remarquer le premier juge, avaient été installées courant 1999 par les consorts X..., précisément pour éviter des phénomènes de condensation et des venues d'eau ; qu'elles n'étaient donc naturellement pas à l'origine des désordres qu'elles n'avaient pas réussi à empêcher, en raison notamment de leur défaillance, liée aux dommages causés aux installations électriques par les inondations ; que les dispositions du jugement dont appel relatives aux parts de responsabilité retenues à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la SCI Tarois et aux travaux mis à la charge de chacun d'eux, procédaient d'une analyse rigoureuse des éléments de fait et d'une juste appréciation des règles de droit applicables ; que le jugement entrepris devait en conséquence être confirmé, en ce qu'il avait condamné la SCI Tarois à procéder aux travaux de ventilation dans le local lui appartenant et en ce qu'il avait condamné le syndicat des copropriétaires à procéder aux autres travaux préconisés par l'expert A... pour mettre fin aux désordres (en ce non compris le remplacement du matériel d'exploitation et la réfection des ouvrages d'embellissement), selon les modalités qu'il avait fixées, étant cependant précisé que la SCI Tarois devait supporter 20 % du coût des travaux de démolition et de réfection des ouvrages horizontaux, estimés par l'expert à la somme totale de 89 560,40 € et 25 % du coût des travaux de percement du cuvelage et aux anomalies affectant les ouvrages destinés à pallier les infiltrations d'eau par la sortie de secours, estimés par l'expert à la somme totale de 432 593,20 € TTC ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, s'agissant des premiers désordres constatés (notamment à l'endroit des plafonds suspendus et des installations électriques cheminant en plénum), ils trouvaient leur origine principalement dans les parties communes (la dalle et la terrasse-jardin assurant le couvert du local litigieux) et résultaient d'un vice de construction ; qu'ils entraient donc dans la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ; que l'absence de ventilation avait cependant participé aux dommages pour un pourcentage pouvant être évalué à 20 %, à mettre à la charge du propriétaire du local, la SCI Tarois ; que, concernant le percement du radier, un partage de responsabilité s'imposait entre la propriétaire du lot, la SCI Tarois, et le syndicat des copropriétaires ; que, sur les demandes relatives aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres, les travaux de démolition et la réfection des ouvrages horizontaux devaient être effectués et supportés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 80 %, les 20 % restant étant à la charge de la SCI Tarois ; que, s'agissant des travaux relatifs aux percements du cuvelage et aux anomalies affectant les ouvrages destinés à pallier les infiltrations par la sortie de secours, compte tenu du partage de responsabilité retenu pour les percements du radier (50 % pour le syndicat des copropriétaires et 50 % pour la SCI Tarois) et de l'absence de tout partage de responsabilité s'agissant de la pompe de relevage et du caniveau, il convenait de prévoir que ces travaux seront effectués par le syndicat des copropriétaires, supportés par lui à hauteur de 75 % et de 25 % par la SCI Tarois ;

1°) ALORS QU'un règlement de copropriété peut mettre à la charge du propriétaire d'un lot privatif le coût de l'entretien d'une partie commune qui sert de plafond à son lot ; qu'en ayant condamné le syndicat des copropriétaires à supporter le coût de réfection des plafonds suspendus (toiture-jardin servant de couvert au lot n° 1 dont la SCI Tarois était propriétaire), sans rechercher si l'article 10 du règlement de copropriété (p. 37) ne mettait pas à la charge exclusive du propriétaire du lot l'entretien de l'étanchéité de son plafond, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires répond des dommages résultant du défaut d'entretien ou du vice d'une partie commune, sauf si le propriétaire d'un lot privatif en a empêché l'accès ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires à répondre des désordres et dommages afférents à la pompe extérieure, après avoir pourtant constaté que la société Celebrity en avait barré l'accès, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE la charge finale des désordres affectant les parties communes d'un immeuble en copropriété ne peut être fixée globalement, mais doit l'être séparément pour chaque désordre, en fonction des responsabilités encourues ; qu'en confirmant le jugement, en ce qu'il avait dit que la SCI Tarois supporterait la charge de seulement 25 % du coût des travaux liés à la fois aux percements du cuvelage du radier et aux anomalies affectant les ouvrages destinés à pallier les infiltrations d'eau par la sortie de secours, estimés par l'expert judiciaire à la somme totale de 432 593,20 € TTC, quand 50 % de la responsabilité des percements du cuvelage avait été laissée à la charge de la propriétaire du lot n° 1, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.




SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné le syndicat des copropriétaires Les Résidences de la mer, in solidum avec la SCI Tarois à payer diverses sommes à la société Celebrity ;

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires n'était pas fondé à opposer à la SCI Tarois le moyen selon lequel, celle-ci, en louant les locaux litigieux, alors qu'elle était parfaitement informée par son titre de propriété en date du 30 décembre 2002 de la non-conformité des lieux à leur destination et des procédures en cours, était seule responsable, par la faute ainsi commise, des préjudices subis par sa locataire ; que cette circonstance, si elle n'était pas sans incidence sur les relations contractuelles entre la bailleresse et la locataire, n'était pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de la présomption de responsabilité pesant sur lui par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à l'égard de la société Celebrity qui pouvait exercer une action directe à son encontre ; que le syndicat de copropriétaires ne pouvait pas davantage être admis à soutenir que la cessation, par la SARL Celebrity, de l'exploitation de la discothèque, trouvait son origine dans le fait qu'elle n'avait pas obtenu les autorisations nécessaires à l'ouverture de son établissement durant la nuit et non dans les dégâts des eaux subis ; que la société Celebrity avait dû cesser son activité, non pour se conformer à la réglementation applicable, mais en raison de venues d'eaux dans les lieux ; que la SCI Tarois et le syndicat des copropriétaires étaient responsables des préjudices subis par la preneuse, étant observé que l'essentiel des désordres provenaient des parties communes ;

1°) ALORS QUE la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tenu à l'égard d'un tiers par suite d'un défaut d'entretien ou un vice d'une partie commune, ne lui interdit pas d'invoquer la faute d'un copropriétaire, se trouvant à l'origine du préjudice subi par un preneur à bail commercial ; qu'en refusant de prendre en considération la faute commise par la SCI Tarois, qui avait pris le risque de louer son lot, alors qu'elle connaissait la non-conformité des lieux à leur destination, au prétexte que le syndicat des copropriétaires était tenu de plein droit envers les tiers, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE le préjudice d'exploitation n'est pas indemnisable, non plus que les préjudices liés à une telle exploitation, en l'absence d'autorisation d'exploiter ; qu'en octroyant des indemnisations à la SARL Celebrity, sans rechercher si celle-ci avait produit ses autorisations d'exploitation pour la période 7 septembre 2007 au 3 juin 2009, ce dont il résultait qu'à défaut d'autorisation d'exploitation, la perte des aménagements du fonds et la perte de celui-ci ne constituaient pas des préjudices indemnisables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1149 du code civil.