Cour de Cassation · civ3 — 25 octobre 2018

CIV.3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 octobre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10548 F

Pourvoi n° F 17-20.152







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Georges X..., domicilié [...] , agissant en sa qualité de nu-propriétaire et d'héritier de Marcelle Y..., épouse X..., décédée le [...] ,

contre l'arrêt rendu le 1er mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Villa Tokyo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de M. X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Villa Tokyo ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Villa Tokyo la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé le loyer en renouvellement plafonné à la somme de 30 363,89 euros hors taxe et hors charge ;

AUX MOTIFS QUE l'expert a relevé que les travaux de modification suivants ont été effectués par la locataire : - suppression d'un WC situé dans l'arrière-salle du rez-de-chaussée, - création d'une zone sanitaire double en sous-sol en lieu et place d'une ancienne réserve ; qu'il a considéré que ce transfert en sous-sol et doublement des sanitaires clientèle constituent une modification des caractéristiques des lieux loués ; que la SARL Villa Tokyo rappelle que la preuve de la date de la modification des lieux au cours du bail expiré incombe au bailleur, demandeur au déplafonnement, et que ce dernier ne rapporte pas cette preuve ; que tout au contraire, elle affirme que ces travaux ont été réalisés par le locataire précédent avant la cession du fonds de commerce intervenue en août 1994, et verse aux débats une attestation de conformité de matériaux rédigée par une société intervenue dans les lieux loués, qui comporte un plan de l'époque du rez-de-chaussée des locaux, sur lequel ne figurent déjà plus de WC ; qu'elle en conclut que la modification des locaux n'étant pas intervenue au cours du bail expiré, ne peut constituer un motif de déplafonnement au sens des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce ; qu'elle ajoute que ces modifications étaient nécessairement connues des bailleurs puisque, lorsqu'ils ont consenti un nouveau bail à la SARL Villa Tokyo le 5 novembre 2002, ils ont pu à cette occasion se convaincre de la configuration exacte des locaux ; que cet acte comportant de nouvelles dispositions ne constitue pas un simple renouvellement mais bien un nouveau bail qui fait novation entre les parties, avec les conséquences qui en découlent ; que M. X... réplique que le document produit ne rapporte pas la preuve de l'époque de réalisation des travaux ; qu'il soutient que les consorts X... n'ayant pas été avisés de ces travaux occultes portant modification des caractéristiques des locaux loués avant l'échéance du bail expiré, ils étaient recevables et bien fondés à invoquer ces motifs pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement consécutif à la connaissance qu'ils ont eu de l'existence de ces modifications ; qu'il affirme que si, comme le soutient la locataire, les consorts X... ont accepté en concluant le nouveau bail du 5 novembre 2002, les modifications réalisées par la société Villa Tokyo, ils peuvent alors se prévaloir de ces travaux réalisés par le preneur avec son assentiment lors du second renouvellement suivant ces modifications, au 1er janvier 2010 ; que constitue une exception à la règle du plafonnement du loyer, une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1er et 4ème de l'article L. 145-33 du code du commerce, intervenue pendant le cours du bail expiré ; que le bailleur soutient que ces travaux constituent à la fois des travaux de modification des caractéristiques des lieux loués et des travaux d'amélioration réalisés par le locataire, qui peuvent être pris en considération, dans le cadre de l'article R. 145-8 alinéa 2 du code du commerce, comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement ; qu'or quelle que soit la nature des travaux litigieux - modification des lieux loués et/ou amélioration, pour se prévaloir du déplafonnement du loyer, il appartient au bailleur d'établir la date à laquelle est intervenue la modification des lieux loués ; qu'il convient de relever que même si les travaux décrits par l'expert ont été effectués sans l'accord du bailleur, en infraction à l'article 4 du bail du 5 novembre 2002, qui interdit au preneur de "faire aucun changement de distribution, démolition quelconque, ni construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit des propriétaires", ils sont néanmoins de nature à justifier le déplafonnement à l'occasion soit du premier renouvellement soit du second renouvellement consécutif à leur réalisation ; que le bail décrit les lieux loués comme suit : - au rez-de-chaussée une boutique avec monte-charge et arrière-boutique avec escalier intérieur desservant le premier sous-sol et WC, et au fond, une pièce, - au sous-sol, deux caves ; que la description des lieux qui est faite dans le bail datant du 5 novembre 2002 diffère peu de la description faite dans le bail précédent du 16 juin 1992 et mentionne toujours l'existence des WC au rez-de-chaussée, mais il ne peut être exclu comme souligné par l'expert que la désignation des lieux loués soit reprise du bail précédent, même lorsqu'elle ne rend plus compte de leur consistance réelle au jour de leur prise d'effet ; que le bailleur a du reste, en contradiction avec cette description faite des lieux loués, affirmé dans un dire adressé à l'expert par son conseil le 30 octobre 2012, que les travaux de transformation des lieux ont été entrepris, non durant la période du bail écoulé, mais au cours du bail précédent ; que le document dont se prévaut la locataire pour établir que les travaux de modification des locaux sont antérieurs à 2000 est une attestation de conformité de matériaux (panneaux décor, portes coupe-feu et faux plafond) établie le 2 mars 1998 par l'entreprise J. Habib, jointe à un plan des lieux et des travaux envisagés ; qu'or, ce plan sommaire, puisqu'il ne mentionne pas les différentes pièces existantes (boutique, arrière-boutique, bureau, WC), est insuffisant à démontrer que les sanitaires avaient déjà été déplacés à cette date ; qu'il s'ensuit en l'état des pièces produites aux débats qu'aucun élément tangible ne vient dater de façon certaine l'époque à laquelle les travaux de suppression des sanitaires en rez-de-chaussée, de transformation de la réserve du sous-sol et de création de doubles sanitaires accessibles au public ont été réalisés, de sorte que le bailleur ne pouvant justifier de leur réalisation soit au cours du bail expiré, soit au cours du bail précédent, il n'y a pas motif à déplafonnement ; que le loyer en renouvellement plafonné sera fixé, comme le sollicite le preneur, à la somme de 30 363,89 euros (1 952 € x 1 498 / 1083) à compter du 1er janvier 2010 ;

ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que, pour dire n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer en raison de la modification des lieux loués, comme le sollicitait M. X..., l'arrêt retient que les éléments du débat fournis par le demandeur comme par le défendeur ne permettent pas de dater de façon certaine les travaux ; qu'il appartenait pourtant à la cour d'appel de se déterminer sur cette date pour statuer sur la demande dont elle était saisie et qu'en s'abstenant de le faire, elle a violé l'article 4 du code civil.