Cour de Cassation · civ3 — 25 octobre 2018

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 octobre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10552 F

Pourvoi n° Y 17-18.949







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Hostellerie 2000, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 29 mars 2017 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société Koch et associés, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , prise en qualité de mandataire liquidateur de la société A l'Aure du SPA,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Hostellerie 2000, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Koch et associés, ès qualités ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Hostellerie 2000 aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société Hostellerie 2000 ; la condamne à payer à la société Koch et associés, ès qualités, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Hostellerie 2000.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la Sci Hostellerie 2000 à payer à la Sarl A L'Aure du Spa en liquidation judiciaire représentée par son liquidateur, les sommes de 118.127 € à titre de dommages et intérêts, et 8.000 € pour la perte de chance avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur :

l'article 1719 dispose notamment que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose jour louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

en l'espèce, la bailleresse en donnant son consentement à la cession du bail qui a pris effet le 30 octobre 2010 a accepté la société A l'AURE DU SPA en qualité de locataire, et a pris à son égard tous les engagements du bailleur, et notamment l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 ;

Or, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 2 novembre 2011 que la porte d'accès de l'hôtel a été totalement condamnée par des barrières de chantier posées devant la porte de l'établissement ;

la SCI HOSTELLERIE 2000, qui prétend avoir remis des clés d'accès à la locataire, ne rapporte nullement la preuve, de sorte que l'accès à l'institut situé dans les locaux de l'hôtel, qui avait alors cessé toute activité, est effectivement devenu physiquement inaccessible ;

par ailleurs malgré l'absence d'un arrêté de fermeture par la mairie, invoqué par l'appelante, l'accès de l'institut est également administrativement inaccessible ;

en effet suite à l'interrogation de la SARL A l'AURE DU SPA, le SDIS, par courrier du 23 décembre 2011, lui écrit que l'avis défavorable émis sur le groupement d'exploitation dont fait partie l'institut, est indissociable, et par conséquent concerne également l'établissement exploité par la SARL compte tenu de son imbrication dans le complexe hôtelier ;

il est précisé qu'il n'est pas possible compte tenu de cette imbrication, 'de le dissocier de l'analyse de risque et donc de la caractérisation du risque encouru par les personnes le fréquentant' ;

par conséquent la SARL A l'AURE DU SPA aurait assumé personnellement le risque auquel elle exposait tant le personnel de l'institut, que ses clients, suite à la non-exécution par la société bailleresse des travaux de mise en conformité à sa charge ;

il résulte clairement de ce qui précède que la SCI HOSTELLERIE 2000 n'a pas, et ce à plusieurs titres, respecté l'obligation légale de délivrance dont elle est débitrice;

à compter du 1er novembre 2011, alors qu'elle louait des locaux permettant l'exploitation d'un institut de beauté au sein d'un hôtel avec accès au SPA et à la piscine, les locaux se trouvaient dans un hôtel vide et désaffecté, et leur accès en était condamné par des grilles de chantier conformément au constat précité, ce qui n'est conforme ni au contrat de bail, ni aux dispositions légales ;

par ailleurs en ne déférant pas aux travaux de mise en sécurité qui ont été notifiés à de nombreuses reprises, et ayant conduit à un avis défavorable de la commission de sécurité, elle a failli à son obligation d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

par conséquent c'est à juste titre que le jugement entrepris a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI HOSTELLERIE 2000.

Sur le montant du préjudice :

à titre subsidiaire l'appelante conteste le montant du préjudice et rappelle notamment que le fonds de commerce a été acquis pour un prix de 65.000 € ;

il convient d'une part de relever que ce montant de 65.000 € ne correspond qu'aux éléments incorporels du fonds, dont la valeur totale d'achat est de 80.000 € ;

par ailleurs que la procédure collective de la SARL A l'AURE DU SPA ouverte le 2 octobre 2012 est la conséquence directe de la non exploitation du fonds de commerce, non exploitation dont la responsabilité incombe totalement à la bailleresse qui a failli à son obligation de délivrance ;

vainement celle-ci soutient que la société locataire aurait poursuivi l'exploitation du fonds jusqu'au dépôt de bilan, alors d'une part qu'elle n'apporte strictement aucune preuve à l'appui de cette allégation, et surtout d'autre part, elle n'a encaissé aucun loyer durant la période litigieuse puisque le dit loyer représentait 10 % du chiffre d'affaires, en l'espèce nul, et qu'elle n'a émis aucune réclamation à cet égard ;

enfin le 3 janvier 2013 l'huissier de justice mandé par le liquidateur judiciaire de la société preneuse s'est déplacé sur le site pour procéder à un inventaire avec prisé ;

cependant il résulte du procès-verbal qu'il n'a pu avoir accès aux locaux et que la SCI hôtellerie 2000, propriétaire des locaux, lui a déclaré ne pas avoir accès aux locaux de la société, et surtout qu'elle n'a répondu à aucune relance s'agissant des clés ; par conséquent l'huissier instrumentaire n'a pu effectuer l'inventaire dont il était chargé, transformant l'acte en tentative avec prisé sur déclaration ;

ainsi l'attitude de la bailleresse n'a pas permis au liquidateur de disposer d'un inventaire exact des biens matériels, et de les vendre efficacement afin de réduire la dette de la SARL A l'AURE DU SPA ;

en effet suite à cette difficulté, le juge commissaire a autorisé le liquidateur à ne pas réaliser les biens mobiliers corporels, indiquant que le propriétaire des murs en ferait son affaire personnelle ;

il convient en dernier lieu de relever que la valeur totale de ces biens, stock compris, est fixée à 5.600 €, alors que selon le dernier bilan simplifié, l'immobilisation corporelle est chiffrée à 53.127 €, et les stocks à 7.332 € ;

par conséquent c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SCI HOSTELLERIE 2000 à payer la somme de 118.127 € correspondant à la valeur totale des immobilisations résultant du bilan, outre 8.000 € au titre de la perte de chance de faire fructifier le fonds ; le jugement déféré est par conséquent confirmé,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'

il est constant au vu des pièces que l'hôtel qui abritait le fonds de commerce de la SARL A L'AURE DU SPA a été rendu inaccessible à compter du mois de novembre 2011 du fait que les locaux de la SCI HOSTELLERIE 2000 n'étaient pas conformes aux règles administratives de sécurité.

Au vu du constat produit, des grilles en fer émaillé empêchaient d'entrer dans l'immeuble.

La mauvaise foi de la SCI HOSTELLERIE 2000 au moment de son intervention à l'acte de vente du 29 octobre 2010 n'est cependant pas suffisamment démontrée.

S'il résulte des pièces que celle-ci avait déjà été rendue destinataire d'avis défavorables d'exploitation, de la part de la commission de sécurité, les 28 août 2010, du fait de l'absence de respect des normes, il n'est pas établi que le bailleur savait que l'établissement allait être fermée.

En effet, il résulte des documents produits que le propriétaire avait fait procéder à certains des aménagements requis et qu'il a été donné à l'établissement, en décembre 2010, un échéancier en vue de mener à bien le surplus des opérations nécessaires.

Or, il ne peut être exclu que la non exécution des travaux s'explique par des difficultés techniques ou de financement que la SCI HOSTELLERIE 2000 n'avait pas prévu de ne pouvoir surmonter.

Dès lors, l'action ne peut aboutir sur la base de l'article 1382 du Code civil, invoqué en premier dans les motifs des conclusions.

Cependant, il est manifeste que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de la SARL A L'AURE DU SPA, son locataire, dans la mesure où les locaux n'étaient plus accessibles à compter du mois de novembre 2011.

Les pièces produites établissent que cette fermeture a perduré de sorte que la liquidation judiciaire de la demanderesse était la seule issue possible.

Les circonstances ayant amené le dépôt de bilan étant dues à la carence du bailleur, la responsabilité de celui-ci est engagée.

Contrairement à ce que semble soutenir la partie défenderesse, cette fermeture n'est pas due à un manque d'entretien des locaux loués mais du bâtiment proprement dit de sorte que les énonciations du bail quant aux obligations du preneur sont sans effet.

La demande est dès lors justifiée.

Le préjudice est caractérisé par la perte des éléments incorporels du fonds de commerce et du matériel.

S'agissant des objets mobiliers, il est en effet noté dans une requête adressée par le liquidateur au juge commissaire que le propriétaire des murs a refusé l'accès au local "malgré relances", information dont la partie défenderesse ne démontre pas le caractère erroné.

Il convient en conséquence de condamner la SCI HOSTELLERIE 2000 à payer à la partie demanderesse la somme de 118.127€ correspondant à la valeur totale des immobilisations qui résulte du bilan produit en annexe.

Il ressort en outre du bilan que le compte de résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2011 affichait un résultat d'exploitation bénéficiaire.

La partie demanderesse est en conséquence fondée à se prévaloir d'une perte de chance de faire fructifier son fond. Il convient de fixer son préjudice à ce titre à 8.000€,

ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société A l'Aure du Spa, locataire, du lot loué par la Sci Hostellerie 2000, bailleur, ne pouvait plus accéder au lot loué dans l'immeuble en copropriété à compter du mois de novembre 2011 ; qu'en décidant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance sans constater que l'impossibilité d'accéder au bâtiment en copropriété résultant de la pose de grilles de chantier devant le bâtiment lui était imputable, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil par fausse application et l'article 1725 du code civil par refus d'application,

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la société A l'Aure du Spa, locataire, faisait valoir que l'exploitant Elsass Club Hotel avait été destinataire d'avis défavorables de la commission de sécurité et de mises en demeure d'avoir à mettre en conformité l'établissement ; qu'en considérant, pour retenir sa responsabilité contractuelle à l'égard de la société A l'Aure du Spa, que la Sci Hostellerie 2000, bailleur, n'avait pas déféré aux travaux de mise en sécurité qui lui avaient été notifiés à de nombreuses reprises et avait manqué à son obligation d'entretenir la chose en état de servir et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, quand il ne résultait pas des conclusions des parties que ces notifications aient été adressées à la Sci Hostellerie 2000, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile,

ALORS QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice oblige les juges à allouer une indemnité qui répare tout le préjudice, mais seulement le préjudice dont il appartient au créancier de l'obligation de démontrer l'étendue ; qu'en allouant à la Sarl A L'Aube du Spa la somme de 118.127 € au titre de la valeur des immobilisations incluant une somme de 53.127 € au titre l'immobilisation corporelle et une somme de 7.332 € pour les stocks sur la base du seul bilan simplifié de ladite société en date du 31 décembre 2011, lorsque cette somme ne résultait que de son enregistrement comptable et n'était étayée par aucun autre document, que de plus la cession du fonds avait été consentie au prix de 80.000 € dont 65.000 € pour les éléments incorporels et que par ordonnance du 30 mai 2013 le juge commissaire avait dit que le propriétaire ferait son affaire personnelles des biens mobiliers incorporels évalués à la somme de 5.600 €, ce dont il suit que le préjudice ne pouvait être évalué à cette somme de 118.1227 €, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civile alors applicable, ensemble le principe de réparation intégrale.