Cour de Cassation · civ3 — 8 novembre 2018

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 novembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10567 F

Pourvoi n° H 18-10.888







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Dada imo, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Ahmed X...,

2°/ à Mme Naïma Y..., épouse X...,

domiciliés [...] ,

3°/ à M. Pierre Z..., domicilié [...] , membre de l'office notarial Pierre Z... et Didier A...,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Dada imo, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z..., de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme X... ;

Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Dada imo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Dada imo ; la condamne à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme X... et la somme de 2 000 euros à M. Z... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Dada imo.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Dada imo de toutes ses demandes en nullité de l'acte de vente pour dol à l'encontre des époux X...,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

Que les moyens développés par la société Dada imo au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'en cause d'appel, la société Dada imo soutient que, sans autorisation administrative, les époux X... auraient transformé un pavillon en immeuble de rapport et déclaré, de manière dolosive, vendre neuf appartements habitables alors que trois d'entre eux ne le seraient pas ;

Mais que l'arrêté préfectoral du 5 décembre 2012, déclarant insalubre le local, situé au rez-de- jardin - porte gauche, donné à bail à la famille B... avec effet au 1er mars 2012 par la société Dada imo, arrêté ayant déterminé cette dernière à demander l'annulation de la vente du 21 octobre 2010, qui n'affecte que ce seul logement, ne prouve ni l'absence de conformité des travaux réalisés en 1995 par les vendeurs ni l'absence prétendue d'autorisation administrative pour la transformation du bien en immeuble de rapport. Le défaut d'habitabilité de deux autres appartements invoqués par l'appelante, qui ne constitue pas une prétention nouvelle, n'est pas établi par le constat non contradictoire que celle-ci a fait dresser par huissier de justice le 2 juin 2016, postérieurement au jugement entrepris ;

Qu'il n'a pas été dissimulé à la société civile immobilière Dada imo, qui est un professionnel de l'achat, de la vente et de la construction d'immeubles, ayant pour objet l'achat, la construction, la location, l'administration, la promotion, la mise en valeur et la vente de tous immeubles, qu'après le permis de démolir du 21 mars 1995, le permis de construire du 6 mars 1995 et l'achèvement des travaux le 10 juillet 1995, le certificat de conformité n'avait pas été remis au notaire, rédacteur de l'acte de vente, ce dernier ayant mentionné dans son acte que le vendeur avait été informé des conséquences de toute nature pouvant résulter de cette carence et avait déclaré vouloir en faire son affaire personnelle ;

Qu'en conséquence, le dol invoqué n'étant pas établi, c'est à bon droit que le tribunal a débouté la société Dada imo de ses demandes contre les vendeurs,

ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE

Sur la demande de nullité de l'acte de vente pour dol ;

Que l'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contractée. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;

Que le droit de demander la nullité du contrat prévue à l'article 1116 du code civil n'exclut pas l'exercice, par la victime des manoeuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice subi ;

Que le dol consiste en des manoeuvres, mensonges ou réticences par lesquels une personne en trompe une autre pour la déterminer à contracter, ce qui implique d'apprécier l'existence, la pertinence et la gravité des faits allégués comme constitutifs de dol, et notamment s'ils ont été la cause déterminante du contrat ;

Que dans ces conditions, il appartient à la SCI Dada d'établir que M. et Mme X... ont, par leur silence volontaire ou par leurs mensonges, dissimulé le fait d'avoir réalisé sans autorisation des travaux pour transformer le pavillon d'origine en immeuble de rapport, faits qui s'ils avaient été connus d'elle, l'auraient empêchée de contracter ;

Qu'en l'espèce, l'acte de vente du 21 octobre 2010 décrit le bien vendu de la façon suivante : un immeuble de rapport comprenant deux studios, quatre duplex au 1er étage, un F2 au 2ème étage, un jardin avec un studio et un F2, 5 parkings.

Qu'il est également stipulé dans l'acte de vente, au paragraphe « PERMIS DE CONSTRUIRE » que « le vendeur déclare que le bien objet des présentes a fait l'objet :

- D'un permis de démolir en date du 21 mars 1995,

- D'un permis de construire en date du 6 mars 1995,

- D'une déclaration d'achèvement des travaux en date du 10 juillet 1995.

Dont copies demeuraient jointes et annexées aux présentes après mention. Le certificat de conformité n'a pas été remis au Notaire soussigné.

Acquéreur et vendeur dûment informés des conséquences de toute nature pouvant résulter de cette situation, déclarent ici vouloir en faire leur affaire personnelle » ;

Qu'il en résulte qu'au jour de la vente, la SCI Dada imo a été informée non seulement que les travaux réalisés par M. et Mme X... ont fait l'objet d'autorisations administratives, un permis de démolir et un permis de construire, ces documents ayant été joints à l'acte de vente mais également que le certificat de conformité des travaux effectivement réalisés à ceux mentionnés dans le permis de construire n'a pas été délivré au notaire en charge de la vente ;

Que dès lors, la SCI Dada imo a, en connaissance de cause, accepté d'acheter ce bien immobilier sans la délivrance d'un certificat de conformité attestant que les travaux mentionnés dans le permis de construite correspondent à ceux effectivement réalisés. Elle a donc pris un risque en achetant ce bien immobilier en l'état, alors qu'alertée par l'absence de ce document et de ses conséquences juridiques, elle aurait pu obtenir auprès de la mairie des informations sur la nature des travaux, se faire communiquer les plans du permis de construire et les comparer avec le bien immobilier qu'elle a visité ;

Qu'il ne peut être fait grief aux époux X... d'avoir omis d'informer la SCI Dada imo de la réalisation de travaux de transformation du pavillon sans autorisation, alors que ces travaux ont fait l'objet de deux autorisations administratives annexées à l'acte de vente ;

Qu'il convient de souligner que ces travaux portent sur la surélévation et l'extension du bien immobilier et par conséquent sur un agrandissement substantiel, la surface habitable passant de 72 m² à 186 m², information qui était clairement mentionnée dans le permis de construire annexé dans l'acte de vente et dont la SCI Dada imo pouvait, compte tenu de l'ampleur des travaux dont l'objet était de doubler la surface habitable, obtenir des informations complémentaires, et notamment les plans auprès de la mairie avant d'acheter ce bien immobilier ;

Que de même, la SCI Dada imo ne peut reprocher, après la conclusion de la vente, aux époux X... un défaut de correspondance entre les locaux vendus et ceux mentionnés aux plans du permis de construire dans la mesure où d'une part, elle a accepté d'acheter le bien immobilier sans la délivrance du certificat de conformité et que d'autre part, elle disposait de toutes les informations pour se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la mairie sur la nature et l'ampleur des travaux autorisés en 1995 et se faire communiquer les plans du permis de construire ;

Qu'il n'est donc pas démontré que les époux X... ont dissimulé à la SCI Dada imo les informations portant sur les autorisations administratives des travaux de transformation du bien immobilier réalisés en 1995 ;

Que les manoeuvres dolosives n'étant pas caractérisées, il y a lieu de débouter la SCI Dada imo de ses demandes de nullité de la vente pour dol et de dommages et intérêts,

1° ALORS QUE la nullité du contrat peut s'évincer d'une simple réticence dolosive ; qu'en l'espèce la société exposante avait relaté les circonstances exactes dans lesquelles elle s'était aperçue que l'immeuble vendu n'était pas un immeuble de rapport mais un simple pavillon ayant fait l'objet d'agrandissement (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 5 et 6) et que M. et Mme X... avaient obtenu un permis de construire pour agrandir leur pavillon mais pas pour le transformer en un immeuble de rapport mais sans l'avoir informée du fait qu'ils avaient transformé, par la suite, la construction en immeuble de rapport et ceci, sans autorisation administrative ; qu'en déboutant la SCI Dada imo de son action en nullité aux motifs expressément adoptés que « les manoeuvres dolosives n'étant pas caractérisées, il y a lieu de débouter la SCI Dada imo de ses demandes de nullité de la vente pour dol et de dommages et intérêts » (cf. jugement, p. 7), la cour d'appel qui a entendu subordonner le bien-fondé de l'action en nullité pour dol à la condition que la preuve fût rapportée de véritables manoeuvres, donc d'actes de commission, a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,

2° ALORS QUE si le dol doit être apprécié au jour de la conclusion du contrat, le demandeur est en droit de se prévaloir d'éléments postérieurs dès lors qu'ils sont de nature à éclairer rétrospectivement la situation ; qu'en l'espèce, pour appuyer l'existence d'une réticence dolosive de la part des consorts X..., la SCI Dada imo se prévalait d'un procès-verbal de constat, dressé par Me C..., huissier de justice, le 2 juin 2016 et dont il s'évinçait qu'outre le local situé au rez-de-jardin porte gauche donné à bail à la famille B... et déclaré insalubre par l'arrêté préfectoral du 5 décembre 2012, deux autres appartements étaient affectés du même vice cependant que les époux X... avaient déclaré vendre trois appartements habitables ; qu'en écartant par principe, au titre des éléments d'appréciation du dol, ledit procès-verbal, au motif que le défaut d'habitabilité des deux autres appartements invoqués par l'exposante ne pouvait être établi par le constat dressé par l'huissier de justice le 2 juin 2016 « postérieurement au jugement entrepris » (arrêt, p. 4), la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;

3° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que si l'appartement de la famille B... avait été déclaré insalubre par l'arrêté du 5 décembre 2012 en raison d'une hauteur de plafond inférieure à 2,20 mètres, deux autres appartements étaient affectés du même vice ainsi que cela résultait du procès-verbal dressé par Me C... le 2 juin 2016 ; que ledit procès-verbal précisait que l'appartement occupé par la famille B... ainsi que deux autres appartements situés en entresol disposaient respectivement d'une hauteur de plafond de 2,032 mètres, de 2,028 mètres et de 2,038 mètres et concluait au sujet des trois appartements litigieux : « Il appert que les hauteurs de plafond ne sont pas conformes à la réglementation » ; qu'en affirmant que le défaut d'habitabilité de deux autres appartements invoqué par la SCI Dada imo n'était pas établi par le constat du 2 juin 2016 (arrêt, p. 3, in fine et p. 4, 1er §), la cour d'appel a dénaturé le constat d'huissier de justice du 2 juin 2016, en violation du principe interdisant au juge de dénaturer les pièces qu'il examine,

4° ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que s'agissant du caractère déterminant du dol, la SCI Dada imo faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'elle avait cru faire l'acquisition d'un immeuble de rapport avec toutes les autorisations administratives nécessaires cependant qu'en réalité, il s'agissait d'un simple pavillon transformé en plusieurs locaux d'habitation sans l'obtention des autorisations administratives nécessaires ; qu'elle ajoutait qu'elle n'aurait pas fait l'acquisition de ce bien immobilier si elle avait eu connaissance du fait que les vendeurs avaient obtenu un permis de construire pour agrandir leur pavillon mais pas pour le transformer en un immeuble de rapport (cf. ses conclusions d'appel, p. 5) ; qu'en se bornant à dire, pour écarter le caractère déterminant du dol, que l'exposante avait, au jour de la vente, été pleinement informée du fait que les travaux réalisés par les époux X... en 1995 avaient fait l'objet d'autorisations administratives et, surtout, du fait que le certificat de conformité des travaux effectivement réalisés à ceux mentionnés dans le permis de construire n'avait pas été délivré au notaire en charge de la vente, quand l'absence de déclaration de conformité concernant les travaux d'agrandissement du pavillon était étrangère à la question de la transformation de ce pavillon agrandi en un immeuble de rapport avec neuf appartements réalisés, par la suite, sans autorisation (conclusions d'appel de l'exposante, p. 6), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,

5° ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel ne pouvait prêter à l'exposante des compétences professionnelles en la matière motifs pris de ce que la société civile immobilière Dada imo était « un professionnel de l'achat, de la vente et de la construction d'immeubles, ayant pour objet l'achat, la construction, la location, l'administration, la promotion, la mise en valeur et la vente de tous immeubles » (arrêt, p. 4), sans s'interroger, comme elle était pourtant expressément invitée à le faire, ni sur le caractère modeste de la structure, soit une petite société constituée entre deux associés avec un capital de 500 euros seulement, ni sur le caractère marginal de son activité, celle-ci ayant été constituée pour faire l'acquisition d'un seul immeuble de rapport (cf. conclusions de l'exposante, p. 6 et p. 2), sauf à entacher sa décision d'un défaut de motifs et violer, ce faisant, l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Dada imo de toutes ses demandes à l'encontre de Maître Pierre Z..., notaire,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

Que l'irrégularité de la transformation du pavillon en immeuble de rapport n'étant pas prouvée, la faute invoquée à l'encontre du notaire ne l'est pas davantage ;

Que par suite, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté la société Dada imo de ses demandes contre M. Z... ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

Sur la demande d'indemnisation de la SCI Dada imo à l'encontre du Notaire ;

Que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;

Qu'il doit assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques dressés, ce qui implique de procéder à des vérifications sur la situation juridique du bien vendu et d'informer l'acquéreur des risques d'une opération tenant au permis de construire ou au permis de conformité ;

Qu'en l'espèce, il ressort des stipulations de l'acte de vente que le notaire a mentionné dans le paragraphe relatif au permis de construire les autorisations administratives obtenues en 1995 pour la réalisation des travaux de transformation du bien immobilier litigieux et les a annexés à l'acte de vente, qu'il a sollicité le certificat de conformité mais que ce document ne lui a pas été remis ;

Qu'il est également stipulé que la SCI Dada imo a été clairement informée des incidences du défaut de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'elle s'engageait à prendre, étant précisé qu'il s'agit de travaux réalisés en 1995 et que la vente est intervenue en octobre 2010, soit près de quinze ans plus tard ;

Qu'il s'ensuit que Maître Pierre Z... a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien immobilier, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation et des conséquences de toute nature pouvant en résulter, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée ;

Que par conséquent, il convient de débouter la SCI Dada imo de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Maître Pierre Z...,

1° ALORS QUE le notaire est tenu, à l'égard de son client, d'un devoir d'information et de conseil, qui s'étend à la portée et à l'efficacité de l'acte pour lequel il instrumente ; qu'en l'espèce, la SCI Dada imo faisait expressément valoir qu'il existait une discordance entre l'acte d'achat des époux X..., en possession du notaire et qui mentionnait l'acquisition d'un simple pavillon, et l'acte de vente du 21 octobre 2010 aux termes duquel, l'exposante avait cru faire l'acquisition d'un immeuble de rapport comprenant neuf appartements et bénéficiant de toutes les autorisations administratives nécessaires ; qu'elle ajoutait que les autorisations administratives obtenues en 1995, annexées à l'acte de vente litigieux, faisaient seulement état d'un agrandissement et de la surélévation du pavillon de sorte qu'en vertu de son devoir de conseil, Me Z... aurait dû rechercher les conditions dans lesquelles ce simple pavillon avait été transformé à l'effet de s'assurer que l'immeuble vendu correspondait bien à un immeuble de rapport (cf. ses conclusions d'appel, p. 7) ; qu'en jugeant que la faute invoquée à l'encontre de Me Z... n'était pas prouvée au motif supposément adopté que l'acte de vente mentionnait que le certificat de conformité des travaux réalisés par les époux X... en 1995 n'avait pas été remis au notaire et que la SCI Dada imo avait été clairement informée des incidences du défaut de délivrance de ce certificat et du risque qu'elle s'engageait à prendre (jugement, p. 7 et 8) cependant que l'absence de remise de ce certificat de conformité portant sur l'agrandissement du pavillon en 1995 laissait intacte la question de savoir si la transformation dudit pavillon en un immeuble de rapport avait été convenablement réalisée par la suite et si des recherches avaient bien été effectuées en ce sens par le notaire et fait l'objet d'une information particulière délivrée à la SCI Dada imo, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,

2° ALORS QUE en tout état de cause, les compétences et connaissances personnelles des parties n'influent pas sur l'étendue du devoir d'information et de conseil du notaire ; qu'en déchargeant Me Z... de son obligation d'informer la SCI Dada imo sur les conditions de la transformation du pavillon acquis par les époux X... en un immeuble de rapport de neuf appartements réalisée par la suite et faisant l'objet de l'acte de vente du 21 octobre 2010 motif pris de ce que l'exposante était un professionnel de l'achat, de la vente et de la construction d'immeubles (arrêt, p. 4), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.