Cour de Cassation · civ3 — 15 novembre 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 novembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président



Décision n° 10575 F

Pourvoi n° J 17-31.655







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Sofra, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 24 octobre 2017 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société du Souvenir, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Les Deux Frères, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Sofra, de la SCP Richard, avocat de la société du Souvenir ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sofra aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société sofra ; la condamne à payer à la société du Souvenir la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Sofra.

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait fixé à 47 800 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, dit que les compléments de loyer échus et impayés porteraient intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 2 octobre 2013 et ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l'article 1154 du Code civil,

Aux motifs propres que « Considérant que ne sont pas remises en cause devant la Cour les dispositions du jugement entrepris qui ont retenu que l'augmentation de la taxe foncière de 36 % sur la période considérée n'est pas suffisamment significative pour constituer un motif de déplafonnement, la Sci du Souvenir alléguant seulement que cet élément constitue une donnée significative complémentaire ;

Considérant que pour contester le rapport de l'expert judiciaire, la société Sofra se réfère à l'avis estimatif du 23 janvier 2015 de Monsieur Y..., expert amiable, concluant à l'absence d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, alors même qu'il a noté une légère augmentation de la population de Boulogne Billancourt, des catégories interprofessionnelles, de la fréquentation de la station de métro Marcel Z..., un nombre limité de constructions neuves dans un rayon de 450 mètres, l'absence d'enseigne nationale ;

Qu'elle soutient que les éléments énoncés par l'expert judiciaire ne conduisent pas à la constatation d'une modification des facteurs locaux de commercialité faisant valoir en substance que même à admettre une augmentation de la population de la ville de 10,11 % en 13 ans, ou de 7,42 % en 13 ans, il ne ressort pas une augmentation de la population dans la zone d'attractivité voire de chalandise du commerce considéré, qu'il est impossible d'apprécier la plus-value en terme de création de nouveaux logements, que le chiffre avancé par l'expert de 150 logements créés doit être abaissé à 111, sous réserve d'une opération de démolition d'un ensemble de constructions préexistantes, que l'évolution de la fréquentation du métro Marcel Z... est une augmentation de trafic de voyageurs plus quantitative que qualificative n'entraînant pas une progression massive de chalands à son profit d'autant que la sortie de métro comporte deux sortie dont celle située près du commerce est peu fréquentée, qu'entre cette station et le local commercial de nombreux restaurants sont présents, que l'implantation de nouvelles enseignes n'est pas de nature à lui apporter une clientèle nouvelle, alors que la multiplication des commerces de bouche ne lui bénéficie pas et a même des répercussions néfastes ;

Qu'elle ajoute qu les modifications alléguées des facteurs locaux de commercialité n'ont pas présenté d'incidence favorable sur le commerce exercé, d'abord par la société Le Mandarin de Boulogne (traiteur asiatique), puis par la société Les Deux Frères (restauration orientale), puis par elle-même (vente de kebabs) ;

Considérant que la Sci du Souvenir réplique que tant au cours du bail expiré qu'à son échéance, date à laquelle il convient de se situer pour la fixation du loyer en renouvellement, l'activité contractuelle et réelle du preneur était une activité de restauration traditionnelle, que ce n'est que postérieurement à l'échéance du bail et à la cession du 18 juillet 2014 que la cessionnaire s'est réorientée vers une activité de restauration rapide spécialisée dans la vente de "kebabs", que la société Sofra ne saurait se servir de cette nouvelle activité dans le cadre du présent débat, le loyer devant être fixé en fonction de l'activité exercée à la date d'effet du congé, qu'ainsi, pour fixer le prix de bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013, la seule activité à retenir est celle de restauration traditionnelle qui a été mise en oeuvre durant toute la durée du bail ;

Qu'elle oppose que la société Sofra ne peut écarter les conclusions de l'expert judiciaire en reprenant, d'une part, l'avis estimatif de son expert amiable Monsieur Y..., d'autre part, chacun des facteurs locaux de commercialité pour les analyser de manière isolée et conclure qu'un seul de ces facteurs ne serait pas significatif et ne permettrait pas d'accueillir une demande de déplafonnement, sans procéder à un examen d'ensemble ;

Qu'elle soutient une modification notable des facteurs locaux de commercialité et la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ;

Considérant en droit que selon les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mensurant le coût de la construction ;

Considérant qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;

Considérant que force est de constater que l'activité contractuelle convenue au bail est celle de café bar, restaurant ou alimentation, que la date à prendre en considération est celle du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2013, que l'avis estimatif de Monsieur Y... a été soumis à l'expert judiciaire Monsieur A... et contradictoirement débattu par les parties, de sorte que cet expert a procédé à un examen circonstancié ;

Considérant que les locaux, sis [...] [...] , se décomposent comme suit :
- au rez-de-chaussée : une boutique située à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, une petite cuisine éclairée par un châssis donnant sur l'impasse longeant le mur pignon de gauche de l'immeuble, une pièce en façade sur la cour, au fond de la boutique et à droite un petit local de service, à gauche une réserve éclairée par une fenêtre donnant sur cour, la boutique est d'une superficie de 71,1 m²,
- au premier étage de l'immeuble : un appartement composé d'une salle à manger, deux chambres, une cuisine, une entrée, un WC, d'une superficie de 46,4 m²,
- au sous-sol de l'immeuble : une cave,
- la boutique développe en devanture une terrasse de 26,5 m² pour laquelle le preneur est titulaire d'une autorisation d'occupation délivrée par la mairie de Boulogne pour une durée de 5 ans expirant en décembre 2019 ;

Considérant que la Sci du Souvenir relève justement qu'au cours du bail écoulé le quartier a subi d'importantes modifications liées à des constructions et rénovations immobilière, dès lors que dans un périmètre de 400 m, l'expert a recensé 35 permis de construire accordé entre le 1er juillet 2004 et le 1er octobre 2013, ayant débouché sur la construction de 12 000 m² surface de plancher, soit 150 logements neufs ;

Que dans le cadre de l'expertise, la société Sofra a contesté deux des références citées au motif qu'il s'agissait d'une reconstruction, contestation que l'expert a écarté à juste titre estimant que la construction d'un immeuble de six étages, à la place d'une maison d'un étage, emportant création de 33 logements neufs, ne pouvait être analysée comme une opération blanche ;

Que l'augmentation de la population est corroborée par la fréquentation de la station de métro Marcel Z... situé à 50 mètres des locaux ayant progressé de 21,40 % entre 2003 et 2012 ;

Que l'argument de la société Sofra, selon lequel cette augmentation ne serait que quantitative, est contredit par les autres éléments de l'expertise faisant apparaître une augmentation de la population à haut pouvoir d'achat, telle que la catégorie socio-professionnelle supérieure ;

Qu'en effet, selon le rapport d'expertise, la population a augmenté de 10,11 % entre 1999 et 2012, de 3,11 % entre 2010 et 2012 ; que l'expert a retenu l'évolution de la population à l'échelle de la commune de Boulogne Billancourt de 37 % : relevant une forte augmentation des catégories socio-professionnelles supérieures

Que l'activité à prendre en considération pour apprécier l'impact de cette augmentation est celle de restauration traditionnelle exercée au 1er octobre 2013, date de renouvellement du bail ; que l'importante évolution de la population à pouvoir d'achat élevé a une incidence favorable pour une telle activité ;

Qu'en tout état de cause, l'expert a relevé qu'il n'était nullement démontré que le type de restauration (hamburger, kebab) s'adresserait exclusivement à une clientèle modeste, les français étant de plus en plus nombreux à choisir un hamburger ou un kebab à l'heure du déjeuner ;

Que l'expert a également relevé l'implantation de cinq nouvelles enseignes de restauration à proximité du commerce ;

Considérant que de ce contexte d'ensemble, il résulte une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, que corrobore l'évolution du chiffre d'affaires rapportée à celle du prix de cession du fonds de commerce ;

Que dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative » ;

Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Le renouvellement du bail au 1er octobre 2013 est acquis.

Selon les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mensurant le coût de la construction.

Au vu des éléments d'appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapport d'expertise, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 décembre 2003 sera fixé compte tenu des éléments suivants :

Le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2013 est de 20 155 euros hors taxes et hors charges par an.

Ce dernier est inférieur à la valeur locative estimée par l'expert à 47 800 euros hors taxes et hors charges par an.

Les locaux, selon les constatations de l'expert, sont situés à la limite des quartiers Centre Ville et République sur un axe majeur de circulation à double sens traversant Boulogne d'ouest en est dans un environnement d'immeubles à usage mixte de commerce en rez-de-chaussée et d'habitation ou bureaux en étage. Ils bénéficient d'un linéaire de façade d'environ 7 mètres composé d'une terrasse vitrée en avancée sur la chaussée, le tout surmonté d'un bandeau d'enseigne. Ils présentent une configuration bien adaptée au commerce exercé, sont en très bon état et accessibles aux personnes à mobilité réduite. Le logement de type F3 est accessible depuis les parties communes, le tout en très bon état. Le ravalement est en revanche en mauvais état d'entretien. La surface pondérée de la partie commerciale a été estimée à 56,70 m² et la surface réelle de la partie habitation à 46,40 m².

Pour l'appréciation du changement des facteurs locaux de commercialité, la période à prendre en considération est comprise entre les mois de juillet 2004 et octobre 2013 et l'activité exercée celle de restauration traditionnelle.

Entre 1999 et 2012, la population de la commune de Boulogne a augmenté de 10,11 % avec une forte augmentation des catégories sociaux professionnelles supérieures, cette hausse ayant bénéficié au quartier où se situe le commerce de restauration traditionnelle en cause puisque dans la période considérée, soit entre juillet 2004 et octobre 2013, dans une zone de chalandise de 400 m autour de ce commerce, 12 200 m² de surface nouvelle se sont construites dont 150 nouveaux logements. Ces nouveaux résidents sont autant de clients de proximité supplémentaires.

L'augmentation de cette population est confirmée par la fréquentation de la station de métro Marcel Z..., station située à 50 mètres des locaux en cause qui, sur la période en question, a augmentée de 21,4 %.

Plusieurs enseignes de restauration se sont implantées sur cette portion de rue sur la période de référence, telles Franprix, Côté Sushi, Subway, etc.

Il existe ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée par la société Sofra dans les locaux loués et constituant une cause de déplafonnement du loyer.

L'augmentation de la taxe foncière de 36 % sur la période considérée n'est quant à elle pas suffisamment significative pour constituer un motif de déplafonnement comme avancé par le bailleur.

Pour la fixation de la valeur locative, outre les éléments visés ci-avant et les références produites, il convient de retenir au titre du prix couramment pratiqué dans le voisinage pour des commerces de même type, la somme de 570 euros/m²p/an et pour la partie habitation celle de 22 euros/m²/mois.

Pour la partie commerciale, une majoration de 10 % au titre de la terrasse fermée sur le domaine public, exactement évaluée par l'expert, sera appliquée.

S'agissant des obligations respectives des paries, les clauses du bail ne font état d'aucune charge exorbitante du droit commun.

Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 sera fixé comme suit :

* pour la partie commerce :
570 x 56,70 m²p = 32 319 euros, outre une majoration de 10 % au titre de la terrasse soit 35 550 euros

* pour la partie habitation
22 x 12 x 46,40 m² = 12 250 euros

soit 47 800 euros annuels hors taxes et hors charges par an, les clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées.

Par application de l'article 1155 du Code civil, les intérêts dus entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnelle courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure.

Le bailleur ayant fait assigner la société Les Deux Frères en fixation du loyer du bail renouvelé par exploit du 2 octobre 2013, puis la société Sofra, les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil » ;

1°) Alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que la Cour d'appel, qui ainsi laissé sans réponse les conclusions d'appel, pourtant déterminantes, par lesquelles la société SOFRA faisait valoir que l'augmentation de la population entre 1999 et 2012 ne pouvait être retenue comme modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu'une partie de cette augmentation, à savoir celle intervenue entre 1999 et 2004, avait été d'ores et déjà prise en considération à l'occasion du renouvellement du bail commercial pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2013, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°) Alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme la société SOFRA le lui demandait, si l'augmentation de la population entre 1999 et 2012 pouvait être retenue comme modification notable des facteurs locaux de commercialité alors qu'une partie de cette augmentation, à savoir celle intervenue entre 1999 et 2004, avait été d'ores et déjà prise en considération à l'occasion du renouvellement du bail commercial pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2013, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34, al. 1er, du Code de commerce ;

3°) Alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que la société SOFRA faisait valoir en appel que l'implantation de nouvelles enseignes, retenue par l'expert pour conclure à une modification notables des facteurs locaux de commercialité, n'était pas, en réalité, de nature à lui apporter une clientèle supplémentaire dès lors, d'une part, qu'il s'agissait en fait d'un simple renouvellement d'enseignes sans création de nouveaux commerces, d'autre part, que parmi ces nouvelles enseignes celles constituant des commerces de restauration ou d'alimentation destinés à la même clientèle que la sienne, étaient de nature à lui faire une concurrence directe et, au demeurant, avaient eu pour conséquence la fermeture ou la liquidation judiciaire de plusieurs commerces de restauration voisins ; que la Cour d'appel, qui a délaissé ces conclusions déterminantes, a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) Et alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme la société SOFRA le lui demandait, si l'implantation de nouvelles enseignes, retenue par l'expert pour conclure à une modification notables des facteurs locaux de commercialité, pouvait être de nature à lui apporter une clientèle supplémentaire alors, d'une part, qu'il s'agissait en fait d'un simple renouvellement d'enseignes sans création de nouveaux commerces, d'autre part, que parmi ces nouvelles enseignes celles constituant des commerce de restauration ou d'alimentation destinés à la même clientèle que la sienne, étaient de nature à lui faire une concurrence directe et, au demeurant, avaient eu pour conséquence la fermeture ou la liquidation judiciaire de plusieurs commerces de restauration voisins, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34, al. 1er, du Code de commerce.

Second moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait fixé à 47 800 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, dit que les compléments de loyer échus et impayés porteraient intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 2 octobre 2013 et ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l'article 1154 du Code civil,

Aux motifs propres que « Considérant que, subsidiairement, la société Sofra conteste la valeur locative estimée par l'expert et retenue par le premier juge ; qu'elle fait valoir que cette valeur ne saurait excéder la somme de 30 940 euros pour la surface pondérée ;

Qu'elle expose que les références citées par l'expert sont relatives à des commerces situés au-delà du périmètre de voisinage de 400 mètres, que la majoration de 10 % à raison du droit à la terrasse est injustifiée, que doit être pratiqué un abattement de 15 % du fait de travaux, que doit être déduit le montant de la taxe foncière ;

Or considérant que la Sci du Souvenir établit par un tableau versé aux débats (pièce 24) que la moyenne retenue par l'expert a bien été calculée sur la base exclusive des références situées à moins de 400 mètres de l'adresse du restaurant, de sorte que la valeur de 570 euros/m²p est justifiée ;

Que la majoration de 10 % en raison de la terrasse d'une surface de 26 m², contenant l'emplacement de 16 couverts, doit être retenue, s'agissant d'une terrasse couverte intégrée formant un tout avec la boutique ;

Que les travaux allégués par la société Sofra datent de juillet 2014 et sont postérieurs à l'expiration du bail et n'ont pas à être pris en compte ;

Que le bail comporte des clauses et conditions usuelles, ne comporte aucune clause dérogatoire ou exorbitante du droit commun, l'article 11 de ce bail ne stipulant nullement que la taxe foncière serait à la charge du preneur, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déduire le montant de cette taxe ou de pratiquer un abattement ;

Considérant par voie de conséquence que le premier juge a justement retenu une valeur locative, pour la partie commerce de 570 x 56,70 m² = 32 319 (euros) outre une majoration de 10 % au titre de la terrasse, soit 35 550 euros, pour la partie habitation de 12 250 euros, soit 47 800 euros annuelle, hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

Que le jugement mérite confirmation » ;

Et aux motifs réputés adoptés des premiers juges que « Le renouvellement du bail au 1er octobre 2013 est acquis.

Selon les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mensurant le coût de la construction.

Au vu des éléments d'appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapport d'expertise, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 décembre 2003 sera fixé compte tenu des éléments suivants :

Le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2013 est de 20 155 euros hors taxes et hors charges par an.

Ce dernier est inférieur à la valeur locative estimée par l'expert à 47 800 euros hors taxes et hors charges par an.

Les locaux, selon les constatations de l'expert, sont situés à la limite des quartiers Centre Ville et République sur un axe majeur de circulation à double sens traversant Boulogne d'ouest en est dans un environnement d'immeubles à usage mixte de commerce en rez-de-chaussée et d'habitation ou bureaux en étage. Ils bénéficient d'un linéaire de façade d'environ 7 mètres composé d'une terrasse vitrée en avancée sur la chaussée, le tout surmonté d'un bandeau d'enseigne. Ils présentent une configuration bien adaptée au commerce exercé, sont en très bon état et accessibles aux personnes à mobilité réduite. Le logement de type F3 est accessible depuis les parties communes, le tout en très bon état. Le ravalement est en revanche en mauvais état d'entretien. La surface pondérée de la partie commerciale a été estimée à 56,70 m² et la surface réelle de la partie habitation à 46,40 m².

Pour l'appréciation du changement des facteurs locaux de commercialité, la période à prendre en considération est comprise entre les mois de juillet 2004 et octobre 2013 et l'activité exercée celle de restauration traditionnelle.

Entre 1999 et 2012, la population de la commune de Boulogne a augmenté de 10,11 % avec une forte augmentation des catégories sociaux professionnelles supérieures, cette hausse ayant bénéficié au quartier où se situe le commerce de restauration traditionnelle en cause puisque dans la période considérée, soit entre juillet 2004 et octobre 2013, dans une zone de chalandise de 400 m autour de ce commerce, 12 200 m² de surface nouvelle se sont construites dont 150 nouveaux logements. Ces nouveaux résidents sont autant de clients de proximité supplémentaires.

L'augmentation de cette population est confirmée par la fréquentation de la station de métro Marcel Z..., station située à 50 mètres des locaux en cause qui, sur la période en question, a augmentée de 21,4 %.

Plusieurs enseignes de restauration se sont implantées sur cette portion de rue sur la période de référence, telles Franprix, Côté Sushi, Subway, etc.

Il existe ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée par la société Sofra dans les locaux loués et constituant une cause de déplafonnement du loyer.

L'augmentation de la taxe foncière de 36 % sur la période considérée n'est quant à elle pas suffisamment significative pour constituer un motif de déplafonnement comme avancé par le bailleur.

Pour la fixation de la valeur locative, outre les éléments visés ci-avant et les références produites, il convient de retenir au titre du prix couramment pratiqué dans le voisinage pour des commerces de même type, la somme de 570 euros/m²p/an et pour la partie habitation celle de 22 euros/m²/mois.

Pour la partie commerciale, une majoration de 10 % au titre de la terrasse fermée sur le domaine public, exactement évaluée par l'expert, sera appliquée.

S'agissant des obligations respectives des paries, les clauses du bail ne font état d'aucune charge exorbitante du droit commun.

Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 sera fixé comme suit :

* pour la partie commerce :
570 x 56,70 m²p = 32 319 euros, outre une majoration de 10 % au titre de la terrasse soit 35 550 euros

* pour la partie habitation
22 x 12 x 46,40 m² = 12 250 euros

soit 47 800 euros annuels hors taxes et hors charges par an, les clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées.

Par application de l'article 1155 du Code civil, les intérêts dus entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnelle courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure.

Le bailleur ayant fait assigner la société Les Deux Frères en fixation du loyer du bail renouvelé par exploit du 2 octobre 2013, puis la société Sofra, les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil » ;

1°) Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée notamment d'après les obligations respectives des parties ; que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu'aux termes de l'article 11 du bail commercial litigieux, « Le preneur acquittera ou remboursera au Bailleur tous les impôts et taxes quels qu'ils soient, fussent-ils nouveaux, afférents aux lieux loués » ; qu'en retenant néanmoins que le bail ne met pas la taxe foncière à la charge du preneur, la Cour d'appel a dénaturé cette clause claire et précise, dépourvue de toute ambiguïté, violant ainsi le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;

2°) Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée notamment d'après les caractéristiques propres au local considéré, lesquelles s'apprécient en fonction notamment de son état d'entretien ou de vétusté à la date de renouvellement du bail ; qu'en entérinant la valeur locative retenue par l'expert judiciaire en fonction de l'état des locaux loués résultant de travaux d'amélioration dont elle avait elle-même constaté qu'ils dataient de juillet 2014 et étaient donc postérieurs au 1er octobre 2013, date de renouvellement du bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L. 145-33 du Code de commerce et R. 145-2 , R. 145-3 et R. 145-8 du même Code ;

3°) Alors que la société SOFRA faisait valoir en appel, preuves à l'appui, que l'existence de la terrasse ne peut justifier une majoration de 10 % dès lors qu'elle se trouve sur le domaine public et fait donc l'objet d'une simple autorisation d'occupation « renouvelable, non acquise de manière permanente, donnée par la mairie, à laquelle la locataire verse un droit de voirie et qui peut être révoquée à tout moment, pour cause de travaux sur l'avenue, pour la sécurité ou pour la circulation de la population » et qu'au demeurant, la terrasse n'augmentant donc pas la valeur du fonds de commerce, elle n'avait été mentionnée à aucun moment dans les actes de cession dudit fonds de commerce ; que la Cour d'appel, qui s'est bornée à retenir « Que la majoration de 10 % en raison de la terrasse d'une surface de 26 m², contenant l'emplacement de 16 couverts, doit être retenue, s'agissant d'une terrasse couverte intégrée formant un tout avec la boutique », a laissé ces conclusions sans réponse ; qu'elle a ainsi méconnu, une fois de plus, les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) Et alors que, partant, faute d'avoir recherché, comme la société SOFRA le lui demandait, si l'existence de la terrasse peut justifier une majoration de 10 % alors qu'elle se trouve sur le domaine public et fait donc l'objet d'une simple autorisation d'occupation « renouvelable, non acquise de manière permanente, donnée par la mairie, à laquelle la locataire verse un droit de voirie et qui peut être révoquée à tout moment, pour cause de travaux sur l'avenue, pour la sécurité ou pour la circulation de la population », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-3 du Code de commerce.