Cour de Cassation · civ3 — 15 novembre 2018

CIV.3

JT



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 novembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président



Décision n° 10577 F

Pourvoi n° B 17-27.853





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Gaël Y...,

2°/ Mme Anita Z... épouse Y...,

domiciliés [...] ,

3°/ Mme Marianne A..., domiciliée [...] ,

4°/ M. Philippe B..., domicilié [...] ,

5°/ M. Patrick C...,

6°/ Mme Carmen EE... HH... épouse C...,

domiciliés [...] ,

7°/ Mme Marie D... épouse FF... , domiciliée [...] ,

8°/ M. Jean-François E...,

9°/ Mme Françoise F... épouse E...,

domiciliés [...] ,

10°/ Mme Noëlle G..., domiciliée [...] ,

11°/ M. Michel H..., domicilié [...]

12°/ M. Joseph I...,

13°/ Mme Astrid J... épouse I...,

domiciliés [...] ,

14°/ Mme Isabelle K... épouse L...,

15°/ M. M... L...,

domiciliés [...] (États-unis),

16°/ M. N... GG... ,

17°/ Mme Nadine O... épouse GG... ,

domiciliés [...] ,

18°/ M. Geoffroy P..., domicilié [...] ,

19°/ M. Christopher Q...,

20°/ Mme Béatrice R... épouse Q...,

domiciliés [...] ,

21°/ M. Daniel S..., domicilié [...] ,

22°/ M. David T...,

23°/ Mme Emmanuelle U... épouse T...,

domiciliés [...] ,

24°/ M. Alain V...,

25°/ Mme Marie-Louise W... épouse V...,

domiciliés [...] ,

26°/ M. Patrick XX...,

27°/ Mme Sandrine YY... épouse XX...,

domiciliés [...] ,

28°/ M. Michel ZZ...,

29°/ Mme Sylvie AA... épouse ZZ...,

domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 11 mai 2016 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige les opposant au groupement de coopération social et médico social l'accueil familial du Sud-Ouest, dont le siège est [...] ,

défendeur à la cassation ;

En présence de : M. Paul BB..., domicilié [...] ,

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme CC..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme Y..., de Mme A..., de M. B..., de M. et Mme C..., de Mme D..., de M. et Mme E..., de Mme G..., de M. H..., de M. et Mme I..., de M. et Mme L..., de M. et Mme GG... , de M. P..., de M. et Mme Q..., de M. S..., de M. et Mme T..., de M. et Mme V..., de M. et Mme XX..., de M. et Mme ZZ..., de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat du groupement de coopération social et médico social l'accueil familial du Sud-Ouest, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. BB... ;

Sur le rapport de Mme CC..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. BB... de son intervention ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y..., Mme A..., M. B..., M. et Mme C..., Mme D..., M. et Mme E..., Mme G..., M. H..., M. et Mme I..., M. et Mme L..., M. et Mme GG... , M. P..., M. et Mme Q..., M. S..., M. et Mme T..., M. et Mme V..., M. et Mme XX... et M. et Mme ZZ... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y..., Mme A..., M. B..., M. et Mme C..., Mme D..., M. et Mme E..., Mme G..., M. H..., M. et Mme I..., M. et Mme L..., M. et Mme GG... , M. P..., M. et Mme Q..., M. S..., M. et Mme T..., M. et Mme V..., M. et Mme XX... et M. et Mme ZZ... à payer la somme globale de 3 000 euros au groupement de coopération social et médico social l'accueil familial du Sud-Ouest ; rejette les autres demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., Mme A..., M. B..., M. et Mme C..., Mme D..., M. et Mme E..., Mme G..., M. H..., M. et Mme I..., M. et Mme L..., M. et Mme GG... , M. P..., M. et Mme Q..., M. S..., M. et Mme T..., M. et Mme V..., M. et Mme XX... et M. et Mme ZZ...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré mal fondées les demandes des appelants et d'AVOIR en conséquence débouté ces derniers de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE la promesse de bail authentique du 11 juin 2009 (pièce 1 appelants) prévoit au chapitre Subrogation dans le bénéfice des présentes -levée d'option au paragraphe Levée d'option : "les modalités de la levée d'option sont les suivantes : le propriétaire de chaque lot bénéficie pour le(s) lot(s) acquis par lui d'une option permettant au bail de prendre effet, sous réserve de ce qui est dit ciaprès à l'article 2. La levée d'option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d'achèvement des travaux qui devra être produite à Me DD... par la Sccv. Cette levée d'option sera constatée par un acte authentique à recevoir par Me Yann DD..., notaire suppléant à Selles sur Cher (Loir et Cher) [...] , avec la participation du notaire du GCSMS, lequel acte reprendra pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque propriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu'elle est indiquée ci-après, le preneur interviendra à l'acte de levée d'option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s). Si l'option est levée, les termes et conditions du bail seront ceux qui suivent (
) ; qu'il convient de préciser les termes de l'article 2 du bail auquel il est fait référence ci-dessus lequel indique pour la durée du bail le présent bail est conclu pour une durée ferme de dix-huit ans qui commencera à courir dans les trente jours à compter de la production au preneur de la déclaration d'achèvement des travaux, délivrée par le constructeur, permettant l'exploitation conforme à fa destination sus visée ; le bail ne produira aucun effet avant cette date" ; que les travaux de construction de l'ensemble immobilier constituant les [...] de [...] ont été achevés le 30 décembre 2011 (pièces 4, 30 appelants) selon le message électronique adressé par Sophie Joessel, secrétaire du directeur du Développement du Groupe Elysée-Vendôme, à l'office notarial de Fumel soit à l'évidence à Jérôme BB..., notaire associé ; qu'était jointe à ce message, la déclaration d'achèvement des travaux datée par la mairie de [...] du 30 décembre 2011(pièce 30 appelants) faite par la Sccv Les [...] de [...] représentée par Jacques ZZ... le même jour ; que les appelants disposaient d'un délai de trente jours s'achevant le 29 Janvier 2012 pour lever l'option donnant plein effet au bail contenu dans la promesse de bail sus évoquée ; qu'il n'est pas discuté par les appelants tout d'abord qu'ils n'ont pas notifié cet achèvement des travaux au GCSMS (cette notification n'ayant été faite que le 4 mai 2012 selon la pièce 2 de l'intimé) et qu'ils n'ont à aucun moment fait constater la levée des options qui leur avaient été consenties dans le délai ci-dessus par actes au rapport du notaire BB..., désigné par les parties pour recevoir ces actes ; que pour autant les appelants soutiennent qu'ils ont levé l'option avant même l'achèvement des travaux en donnant pouvoir à tout clerc de l'étude du même notaire BB... de régulariser un bail commercial avec le Groupement intimé ; que retenir une telle interprétation de la manifestation de volonté intervenue antérieurement à la conclusion des actes de vente reviendrait à priver de tout sens la clause ci-dessus reproduite nécessitant la passation d'un nouvel acte en présence du preneur ; qu'au surplus cette affirmation se trouve erronée pour certains des appelants ; qu'il n'est en effet justifié d'aucun pouvoir de la part de Maraud présent à la passation de l'acte (pièce 23-9), ni de Marie FF... (pièce 23-10). ni de S... (pièce 23-17) présent à la passation de l'acte ; que quoiqu'il en soit de ces mandats de conclure le bail sus évoqué, il convient également de rappeler que les parties à la promesse de bail du 11 Juin 2009 avaient convenu de formaliser la levée d'option -acte unilatéral- par un acte authentique où le preneur devait intervenir "afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque propriétaire bailleur"; que cet acte n'était donc pas requis ad probationem comme l'indiquent les appelants mais ad validitatem de sorte qu'ils n'ont pu régulièrement lever l'option par anticipation pour ceux ayant donné procuration ;que les appelants soutiennent encore que cette clause serait nulle comme contenant une condition potestative ; que l'article 1170 du code civil définit la condition potestative comme "celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou empêcher" ; que la condition tenant à la levée de l'option ne dépendait cependant pas de la seule volonté de l'intimé dès lors qu'il appartenait aux appelants dans les trente jours de l'achèvement des travaux de requérir le notaire déjà désigné de préparer les actes de levée d'option et de convoquer les parties dans le délai imparti (bref pour des raisons fiscales, voir à cet égard l'instruction du 29 Décembre 2009 de la Direction générale des impôts 5B-2-10 publiée au Bulletin Officiel des Impôts Paragraphe 11, pièce 1 intimé et 24 appelants) pour la signature de ceux-ci ; qu'en réalité, la défaillance de l'intimé aurait alors entraîné l'application de l'article 1176 du code civil qui indique que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur (soit en l'espèce le Groupement) obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; que la condition de levée d'option insérée à la promesse de bail du 11 Juin 2009 n'est donc pas une condition purement potestative (voir à cet égard les commentaires du manuel Les Obligations de Terré et autres citée par ailleurs par les appelants en pièce 32, voir numéro 1223, Dalloz 8e édition page 1135) et ne relève donc pas des dispositions de l'article 1174 du code civil et ne saurait donc être déclarée nulle ; qu'enfin les appelants font valoir que l'intimé a renoncé à la condition de délai stipulée pour la levée de l'option et en veulent pour preuve non seulement les échanges intervenus postérieurement au 29 Janvier 2012 entre l'administratrice du Groupement et la Sccv voire avec certains d'entre eux mais aussi que dans des conditions de promesse de bail similaires, les conditions de levée d'option ne furent pas respectées ; mais que les conventions n'ont d'effet selon l'article 1165 du code civil qu'entre les parties de sorte qu'il est indifférent qu'en effet l'intimé dans des circonstances voisines ait fait fi de l'expiration du délai de levée d'option ; que par ailleurs, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être prouvée ; que rien n'établit que l'intimé ait renoncé à se prévaloir du défaut de levée de l'option dans le délai imparti alors surtout que la déclaration d'achèvement des travaux n'a été transmise au Groupement que le 4 mai 2012 (annexée à la lettre de mise en demeure de Jacques ZZ... pour la Sccv), les messages électroniques produits datant pour l'essentiel de février 2012 (pièces 10.11) et mars 2012 (pièces 12, 13, 14, 54) et le dernier message produit du 16 mai 2012 (pièce 15) ; que ces messages en effet échangés avec le gérant de la Sccv [...] de [...], Jacques ZZ..., n'abordent à aucun moment la question de la levée de l'option par les copropriétaires, mais laissent en effet accroire pour certains que le GCSMS s'interrogeait sur l'achèvement des travaux (ameublement) et continuait à suivre l'évolution des candidatures de possibles résidents pour les locaux édifiés ce que confirment au demeurant le procès-verbal de la réunion du GCSMS du 22 mars 2012 (pièce 75 appelants) et le projet de budget (pièce 16 appelants) ; qu'il ne saurait cependant en être déduit que le délai d'option a été prorogé sans aucun terme par l'intimé ; que la promesse de bail du 11 Juin 2009 était ainsi caduque, faute de levée d'option dans le délai imparti ; qu'il résulte de ce qu'il précède que le GCSMS n'a pas manqué à ses obligations contractuelles en refusant de régulariser le projet de bail valant levée d'option préparé par Jérôme BB... (pièce 7 appelants) ; qu'il n'a pas plus commis de faute au sens de l'article 1382 du code civil en refusant de passer les baux prévus à la promesse de bail du 11 Juin 2009; que les appelants seront donc déboutés de leurs demandes de dommages intérêts ;

1/ ALORS QUE la promesse de bail stipulait que « Le propriétaire de chaque lot bénéficie pour le(s) lot(s) acquis par lui d'une option permettant au bail de prendre effet, sous réserve de ce qui est dit ci-après à l'article 2. La levée d'option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d'achèvement des travaux qui devra être produite à Maître DD... par la SCCV. Cette levée d'option sera constatée par un acte authentique à recevoir par Maître Yann DD..., notaire suppléant à SELLES-SUR-CHER (Loir et Cher), [...] , avec la participation du notaire du GCMS, lequel acte reprendra, pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque copropriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu'elle est indiquée ci-après, le Preneur interviendra à l'acte de levée d'option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s) » et que « La levée d'option sera constatée par acte à recevoir par Maître DD..., avec la participation du notaire du PRENEUR, au plus tard dans les trente jours, suivant la Déclaration d'Achèvement des Travaux » ; qu'en l'espèce, les bénéficiaires de la promesse avaient levé l'option bien antérieurement au délai de 30 jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux en donnant, en amont de la signature des actes authentiques de vente, pouvoir à tout clerc de l'étude de Me BB... pour signer le bail commercial, et en signant les actes de ventes en l'état futur d'achèvement reçus par Me BB... avant la déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en jugeant que le pouvoir donné au clerc de notaire et la signature des actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement ne pouvaient matérialiser la levée d'option, qui devait se matérialiser par la passation d'un nouvel acte authentique spécifique, la cour d'appel a ajouté à la promesse une condition qu'elle ne stipulait pas et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;

2/ ALORS QUE la promesse de bail stipulait « La levée d'option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d'achèvement des travaux qui devra être produite à Maître DD... par la SCCV. Cette levée d'option sera constatée par un acte authentique à recevoir par Maître Yann DD..., notaire suppléant à SELLES-SUR-CHER (Loir et Cher), [...] , avec la participation du notaire du GCMS, lequel acte reprendra, pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque copropriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu'elle est indiquée ci-après, le Preneur interviendra à l'acte de levée d'option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s) » et que « La levée d'option sera constatée par acte à recevoir par Maître DD..., avec la participation du notaire du PRENEUR, au plus tard dans les trente jours, suivant la Déclaration d'Achèvement des Travaux » ; que ces formalités étaient de simples règles de preuve de l'existence et de la date de levée d'option ; que la promesse ne stipulait pas que ces formalités relatives à la levée d'option étaient une condition de validité de la levée d'option ; qu'en affirmant que ces formalités étaient requises ad validitatem et que le non-respect de ce formalisme conduisait à retenir l'absence de levée d'option, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;

3/ ALORS subsidiairement QUE toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; qu'à supposer que la signature, dans un délai de 30 jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux, d'un acte authentique de bail faisant intervenir le GCSMS, ait été requise ad validitatem de la levée d'option, cette clause était nulle en ce qu'elle constituait une condition potestative faisant dépendre la levée d'option d'un événement au seul pouvoir du GCSMS (son intervention à l'acte), le délai stipulé de 30 jours étant trop bref pour permettre au bénéficiaire de contraindre utilement le GCSMS à intervenir à l'acte ; qu'en jugeant que la condition n'était pas purement potestative en ce que le bénéficiaire de la promesse pouvait contraindre le GCSMS à intervenir à l'acte, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil, devenus l'article 1304-2 du même code ;

4/ ALORS QUE les actes positifs d'une partie manifestant son accord à l'exécution d'un contrat sans respect de la forme contractuellement prévue emporte renonciation à la condition non respectée ; que pour juger que les courriels émanant du GCSMS des 5 février 2012 (pièce 11), 25 février 2012 (pièce 10), 27 février 2012 (pièce 73) 15 mars 2012 (pièce 12), 17 mars 2012 (pièce 54), du 24 mars 2012 (pièce n° 13 et 14), du 16 mai 2012 (pièce 15) et le PV de réunion du GCSMS du 22 mars 2012 (pièce 75) ne pouvaient manifester la renonciation du GCSMS à la condition de délai stipulée pour la levée d'option, la cour d'appel a retenu que le GCSMS ignorait lors de l'envoi de ces courriels et de l'établissement du PV que les travaux avaient été achevés et que le délai de levée d'option avait commencé à courir, n'ayant été informé de la déclaration d'achèvement des travaux que le 4 mai 2012 (arrêt, p. 19, § in fine et p. 20, § 1) ; que cependant, par courriel du 16 mai 2016, rédigé alors que le GCSMS avait été dûment informé de la date d'achèvement des travaux, le GCSMS avait sollicité de M. ZZ..., géant de la Sccv, dans l'objectif « d'une ouverture de [...] aussi rapide que possible » qu'il demande à l'accueil des sages de lui « communiquer tous les dossiers qu'ils détiennent, autant pour les candidatures de résidents que d'accueillants, afin de décider des affectations et recrutements, et d'établir sans délai les contrats nécessaires » (pièce 15) ; qu'il résultait de ce courriel que le GCSMS avait montré sa volonté de continuer à prendre à bail le site et renoncé au délai de levée d'option ; qu'en écartant cependant toute renonciation du GCSMS au délai de levée d'option, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant l'article 1134 du code civil (devenu 1103 et 1104 du même code) ;

5/ ALORS QUE les appelants faisaient valoir que la déclaration d'achèvement des travaux du 30 décembre 2011 émanait de la commune de [...], membre du GCSMS et , qu'elle avait été notifiée le 19 janvier 2012 à Me BB..., le notaire du GCSMS (conclusions d'appel, p. 10, p. 28) ; que le GCSMS avait connaissance de l'achèvement des travaux, ayant fait état, dans un courriel du 3 janvier 2012 (pièce n° 74), d'une mise en service du site le 1er avril 2012 (conclusions d'appel, p. 28) ce qui impliquait la fin des travaux ; que par un courriel d'un acquéreur, M. S... en date du 17 mars 2012, le GCSMS avait été informé de l'achèvement des travaux puisque le courriel faisait état de « la visite et la livraison du bien. Comme nous devons constater l'achèvement des travaux et préciser les réserves éventuelles d'usage sur le PV d'achèvement des travaux » (pièce 54) et que par un courriel du 24 mars 2012, le GCSMS annonçait une journée porte ouverte début avril (pièce 14) ; qu'en se bornant à énoncer que le GSCM avait été informé le 4 mai 2012 de l'achèvement des travaux par l'envoi de la déclaration d'achèvement des travaux du 30 décembre 2011, sans s'expliquer sur ce point, dont il résultait que le GCSMS était informé bien avant le 4 mai 2012 que les travaux avaient été achevés, et qu'il avait ainsi renoncé à la condition de délai stipulée pour la levée d'option, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

6/ ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que pour juger que le GCSMS n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles en refusant de régulariser le projet de bail valant levée d'option, la cour d'appel s'est bornée à relever que la levée d'option n'était pas intervenue dans le délai requis et que la promesse de bail était devenue caduque ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en refusant de signer le bail et en justifiant son refus par la considération d'une caducité de la promesse quand le GCSMS ne s'était jamais prévalu de la caducité de la promesse et qu'il entendait en réalité ne pas prendre à bail le bien litigieux par la seule considération des difficultés de rentabilité rencontrées dans les autres sites qu'il avait pris à bail, ce dernier n'avait pas manqué à son obligation de loyauté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code.