Cour de Cassation · civ3 — 15 novembre 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 novembre 2018




Rejet non spécialement motivé


M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président



Décision n° 10584 F

Pourvoi n° U 17-30.974









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Y... Z...,

2°/ Mme A... ou A... Z...,

3°/ M. B... Z...,

tous trois domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Michel C...,

2°/ à M. Julien C...,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ à M. Luc D... , domicilié [...] , en qualité de liquidateur judiciaire de M. Z... B... ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme E..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me F..., avocat des consorts Z..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. C... ;

Sur le rapport de Mme E..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte aux consorts Z... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. D..., ès qualités ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Z... ; les condamne à payer à MM. C... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me F..., avocat aux Conseils, pour les consorts Z....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement Monsieur et Madame Y... et A... Z... et Monsieur B... Z... à payer à Messieurs Michel et Julien C... la somme de 2 708,88 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour avec compensation de cette somme avec celle due par les consorts C..., et d'AVOIR rejeté leur demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE: « (
) Sur les travaux de remise en état La cour relève tout d'abord qu'il n'est versé par aucune des parties un état des lieux lors de l'entrée dans le logement et par conséquent en application de l'article 1731 du code civil les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état et doivent les rendre tels, sauf la preuve contraire. Les consorts Z... pour s'opposer à la demande des bailleurs de les voir condamner à la remise en état des lieux produisent un procès-verbal de constat d'huissier en date du 27 décembre 2011, toutefois ils ne justifient pas que les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées, à savoir la convocation des parties par l'huissier de justice par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance. Cet état des lieux ne peut donc être qualifié de contradictoire pas plus qu'il n'est opposable aux bailleurs. Les consorts C... produisent également un constat d'huissier en date du 16 janvier 2012, respectant les dispositions de l'article L 3-2 de la loi précitée puisqu'il est justifié que les preneurs ont été avisés au moins sept jours à l'avance, soit le 4 janvier 2012, par lettre recommandée avec accusé de réception. En outre les consorts Z... ne sauraient valablement soutenir que cet état des lieux qui leur est opposable ne serait pas probant au seul motif qu'ils auraient remis les clés le 27 décembre 2011 et n'avaient donc plus accès à ces derniers au moment du constat du 16 janvier 2012, alors qu'il s'est écoulé seulement une quinzaine de jours ne permettant pas d'envisager raisonnablement, sauf preuve contraire une dégradation des lieux par les bailleurs. Il ressort du procès-verbal de constat du 16 janvier 2012 que les lieux présentent une saleté générale justifiant le nettoyage de l'appartement tel que mentionné sur la facture produite par les bailleurs. En revanche comme relevé pertinemment par le premier juge cela ne peut correspondre à une reprise de peinture de tout l'appartement comme demandé par les bailleurs. Il apparaît également que si la facture de 3455 € apparaît justifié sur le remplacement de la plaque de cuisson, de la bombe de lavabo, la révision de l'appareillage électrique, le remplacement de la sonnette d'entrée, au vu du constat d'huissier, en revanche d'autres postes de travaux tels que le remplacement de la hotte aspirante, la peinture des menuiserie de plusieurs pièces ou le remplacement de portes de placard, n'apparaissent pas justifiés au regard du procès-verbal d'état des lieux de sortie. Par ailleurs comme jugé en première instance en l'absence d'état des lieux d'entrée il n'est pas suffisamment rapportée la preuve de la présence d'une parabole lors de la prise de possession des lieux par les consorts Z.... Par conséquent au vu de l'ensemble de ces éléments la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a chiffré le montant des dégradations locatives à la somme de 2500 € et mis son paiement à la charge des consorts Z.... Sur les frais du constat d'huissier du 16 -janvier 2012: L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque l'état des lieux est établi par huissier conformément aux dispositions légales, son coût est partagé par moitié entre le bailleur et le preneur. Les consorts Z... ne peuvent s'opposer à cette disposition légale au seul motif qu'ils ont supporté seuls le coût du constat d'huissier du 27 décembre 2011, constat ne répondant pas aux exigences légales. Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts Z... au paiement de la somme de 125 € » ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE: « (
) Par ailleurs, il ressort de l'état des lieux établi contradictoirement le 16 janvier 2012, puisque les parties ont été convoquées préalablement par lettre recommandée avec accusé de réception, contrairement à ce qui a été fait le 27 décembre 2011, que l'appartement présentait des dégradations non justifiées par la vétusté ; dès lors il apparait que les dégradations liées à l'occupation par monsieur et madame Y... et A... Z..., et monsieur B... Z... ne sont pas conformes à un usage de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; cependant il y a aura lieu de limiter le montant réclamé car la remise en état de l'entrée dans les lieux ne consiste pas à mettre à la charge des locataires une remise en état neuf; de plus la facture produite concernant les travaux effectués se contente de mentionner des prestations facturées au forfait ; en conséquence ils seront condamnés à payer la somme de 2.500 € au titre des travaux de remise en état, ainsi que la moitié du coût du constat soit 125 €, et la révision du loyer depuis le 1er juin 2011 pour 83,88 €; mais il conviendra de débouter de la demande au titre de la prétendue parabole dont la réalité de la présence lors de l'entrée dans les lieux n'est pas établie » ;

ALORS QUE 1°) le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie établi par huissier n'interdit pas au preneur de s'en prévaloir et le juge est tenu d'examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; qu'en considérant non opposable l'état des lieux du 27 décembre 2012 établi par huissier versé par les locataires aux motifs que les bailleurs n'auraient pas été convoqués dans le délai de sept jours précédant son établissement, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1353 du Code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et l'article 1731 du code civil ;

ALORS QUE 2°) l'état des lieux de sortie doit être établi au moment de la remise des clefs ou immédiatement après cette remise des clefs au bailleur qui a été dûment informé par congé de la fin du contrat ; qu'en tenant compte d'un état des lieux établi à la demande des bailleurs le 16 janvier 2011, près de trois semaines (20 jours) après la libération des lieux (le 27 décembre 2011) alors qu'ils avaient été informés par le congé de la date de cette libération et que les clefs leur avaient alors été restituées la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1731 du code civil ;

ALORS QUE 3°) il appartient au bailleur qui fait établir un état des lieux postérieurement à la remise des clefs de démontrer que les dégradations constatées sont le fait du précédent locataire ; qu'en l'espèce il est constant que les bailleurs n'ont fait établir un état des lieux de sortie que le 16 janvier 2011, près de trois semaines (20 jours) après la libération des lieux (le 27 décembre 2011) alors qu'ils avaient été informés par le congé de la date de cette libération et que les clefs leur avaient alors été restituées ; qu'en disant qu'il appartenait aux locataires de démontrer que les dégradations constatées ne leur étaient pas imputables la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 (ancien) du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ensemble l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, et l'article 1731 du code civil.