Cour de Cassation · civ3 — 11 avril 2019

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 11 avril 2019




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 309 F-D

Pourvoi n° T 17-26.488







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Mediasite, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 23 février 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société Complexe MJD, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Mediasite, de la SCP Boulloche, avocat de la société Complexe MJD, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 février 2017), rendu en référé, que la société Mediasite, titulaire de quatre baux commerciaux portant sur divers locaux situés dans un immeuble appartenant à la SCI Complexe MJD, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré par la bailleresse le 5 janvier 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande, constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que l'absence d'entretien des locaux loués et leur non-conformité aux normes ne sont pas suffisamment démontrées par la société Médiasite pour justifier la suspension du paiement des loyers ;

Qu'en statuant ainsi, sans examiner, même succinctement, les nouveaux éléments produits devant elle, par la société Mediasite et invoqués dans ses conclusions, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en sa disposition rejetant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement du 5 janvier 2016, l'arrêt rendu le 23 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCI Complexe MJD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Complexe MJD, et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Mediasite ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Mediasite

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé l'ordonnance en ce qu'elle avait suspendu les effets de la clause résolutoire et, statuant à nouveau, d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire des quatre baux litigieux à compter du 5 février 2016, d'AVOIR ordonné à la société Mediasite et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois de la signification de l'arrêt et, à défaut, son expulsion, sous astreinte de 600 €
par jour de retard pendant quatre mois, et d'AVOIR condamné la société Mediasite à payer à la société Complexe MJD la somme provisionnelle de 250 000 € à valoir sur sa dette locative arrêtée au 1er janvier 2017, outre une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer courant, charge en sus, à compter du 5 février 2016 jusqu'à libération des lieux ;

AUX MOTIFS QU'au vu des pièces produites, le juge des référés a exactement retenu par motifs adoptés que l'absence d'entretien des locaux loués et leur non-conformité aux normes ne sont pas suffisamment démontrées par la société Mediasite pour justifier la suspension du paiement des loyers et qu'au demeurant cette société ne justifie pas d'une impossibilité totale de les exploiter ni n'explique en quoi la baisse de son chiffre d'affaires est liée à l'état des locaux ; qu'il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 5 février 2016 et de condamner la société MEDIA.SITE, qui ne saurait se faire justice comme elle fait depuis juillet 20l5, à libérer les lieux dans les termes et conditions du dispositif de l'arrêt ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de la destination des baux souscrits par la société Mediasite auprès de la SCI Complexe MJD en mars 2010 que les activités autorisées dans les locaux à usage de bureaux sont « Communication – Graphique - Conception et Formation » ; que les baux commerciaux signés entre les parties prévoient que le preneur devait tenir en bon état les lieux loués durant toute la durée du bail, et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, grosses ou menues, ainsi que tout remplacement au besoin, sans aucune distinction de quelque nature que ce soit, à l'exclusion des travaux de l'article 606 du code civil qui demeurent, seuls, à la charge du bailleur ainsi que les travaux de ravalement ; que la société Mediasite soulève l'absence de conformité des locaux loués à l'usage auquel ils sont destinés, notamment concernant l'absence d'entretien du système de chauffage, et de l'ascenseur, et le défaut d'accessibilité des personnes à mobilité réduite, pour solliciter la suspension de paiement des loyers ; qu'elle verse aux débats pour justifier de ce défaut d'entretien un procès-verbal de constat du octobre 2015, le diagnostic travaux ascenseur du 25 avril 2006 et le rapport diagnostic accessibilité du 6 février 2015, ainsi que des courriers échangés avec le bailleur de 2010 à 2015 en raison des problèmes de radiateurs ; que cependant, le diagnostic ascenseur versé aux débats par la société locataire pour justifier de l'état de celui-ci date de 2006, soit près de dix années, et la société bailleresse atteste qu'elle fait entretenir régulièrement l'ascenseur par la société Schindler, en produisant le contrat de prestation de maintenance, des factures de 2007, 2010 et 2014, et un devis en vue de rénover l'installation d'ascenseur en date du 9 décembre 2015 ; que de même, la société bailleresse justifie avoir fait remplacer des fenêtres et châssis dans l'immeuble loué par la société Belisol en septembre 2014 (22 châssis) et avril 2015 en produisant les factures correspondantes, seules les fenêtres du 9e étage n'ayant pas fait l'objet de rénovation ; qu'enfin, concernant le chauffage et les radiateurs, la société bailleresse verse aux débats le contrat d'entretien souscrit le 31 mars 2015 avec la société Gesten, et les factures correspondant aux remplacements des radiateurs défaillants dans les locaux loués par la société Mediasite en septembre et octobre 2015 ; quant à l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, la société bailleresse verse aux débats le rapport de diagnostic accessibilité de l'immeuble du 6 février 2015, ainsi que le projet de rénovation envisagé, qui comprend l'accessibilité aux locaux ; que l'absence d'entretien des locaux loués et leur défaut de conformité aux normes ne sont donc pas suffisamment démontrés par la société locataire devant le juge des référés pour justifier de la suspension du paiement des loyers ; qu'en outre, la société Mediasite ne démontre pas avec l'évidence requise en référé, l'absence d'entretien et de conformité des locaux loués à l'usage auxquels ils sont destinés, puisqu'elle ne démontre ni de difficultés pour exercer son activité, ni que la baisse de son chiffre d'affaire en 2015 est lié à l'état des locaux ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement des loyers ;

1°) ALORS QUE le preneur peut suspendre le paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance en lui donnant à bail des locaux qui, ne répondant pas aux normes applicables, ne sont pas conformes à leur destination contractuelle ; qu'en déboutant la société Mediasite de sa demande de suspension du paiement des loyers fondée sur le défaut de conformité des locaux aux normes applicables aux établissements recevant du public, au motif, inopérant, qu'elle n'aurait pas justifié d'une « impossibilité totale » d'exploiter les locaux, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 1719 1° du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le preneur peut suspendre le paiement du loyer lorsque le bailleur manque à ses obligations de délivrance et d'entretien en lui donnant à bail des locaux qui, ne répondant pas aux normes applicables, ne sont pas conformes à leur destination contractuelle ; que la société Mediasite, dont les activités supposent l'accueil du public, soutenait que la suspension du paiement du loyer était justifiée dès lors que la bailleresse, malgré les mises en demeure qui lui avaient été adressées, n'avait pas procédé aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité des locaux aux normes applicables, notamment, en matière d'accessibilité des personnes à mobilité réduite, dont la méconnaissance avait été invoquée par son principal client pour mettre un terme à leurs relations contractuelles ; qu'en se bornant à relever, par motifs adoptés, que la bailleresse avait versé aux débats un rapport de diagnostic accessibilité de l'immeuble du 6 février 2015, ainsi qu'un simple « projet de rénovation envisagé », qui « comprend l'accessibilité aux locaux », pour en déduire que le défaut de conformité de l'immeuble n'aurait pas été « suffisamment démontré » et que la locataire n'aurait pas justifié de l'impossibilité totale d'exploiter ou de difficultés pour exercer son activité, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux nécessaires avaient été effectivement réalisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1719 1° du code civil ;

3°) ALORS QUE la société Mediasite soutenait que l'ascenseur, que ses clients devaient utiliser pour accéder aux locaux loués au huitième étage, n'était pas conforme aux normes de sécurité ; qu'en se bornant à relever, par motifs adoptés, que la locataire produisait un « diagnostic ascenseur » datant de 2006, et que la bailleresse, pour sa part, attestait qu'elle faisait entretenir l'ascenseur par la société Schindler, en produisant un contrat de maintenance et de prétendues factures de 2007, 2010 et 2014, ainsi qu'un simple « devis en vue de rénover l'installation d'ascenseur » daté du 9 décembre 2015, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas d'un second rapport de diagnostic commandé par la bailleresse et dressé le 6 février 2015, régulièrement produit, faisant état de la défaillance des éléments principaux de sécurité de cet ascenseur, dont l'utilisation était nécessaire pour accéder aux locaux loués au huitième étage de l'immeuble, que les normes de sécurité n'étaient toujours pas respectées et si, à nouveaux, les travaux nécessaires pour y remédier n'avaient pas été réalisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de articles 1134, 1184 et 1719 1° du code civil ;

4°) ALORS QU'une cour d'appel ne peut accueillir ou rejeter les demandes dont elle est saisie par simple adoption des motifs du premier juge, sans examiner tous les éléments de preuve qui lui sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions et, spécialement, les pièces nouvelles ; qu'en retenant qu'au vu des pièces produites, le juge des référés avait « exactement retenu par motifs adoptés » que le défaut de conformité des locaux aux normes n'étaient pas « suffisamment démontré » et que la société Mediasite ne justifiait pas d'une impossibilité totale de les exploiter, quand le premier juge s'était borné à relever que la locataire produisait un « diagnostic ascenseur » datant de 2006, et que la bailleresse attestait qu'elle faisait entretenir l'ascenseur en produisant un contrat de maintenance et de prétendues factures de 2007, 2010 et 2014, ainsi qu'un simple « devis en vue de rénover l'installation d'ascenseur » daté du 9 décembre 2015, sans examiner ni analyser, même sommairement, outre le second rapport de diagnostic du 6 février 2015, les éléments adressés par la société A2L consultants à la société Mediasite le 26 décembre 2016, postérieurement au prononcé de l'ordonnance déférée, et le procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 5 janvier 2017, relevant les défauts de conformité et la dangerosité de l'ascenseur, pièces nouvelles, régulièrement produites devant elle, et qui n'avaient donc pas été soumises au premier juge, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QU'en se bornant à retenir, par motifs adoptés, que la société Mediasite produisait un procès-verbal de constat du 30 octobre 2015 et des courriers échangés avec la bailleresse de 2010 à 2015 en raison des problèmes de radiateurs, mais que cette dernière justifiait avoir fait remplacer des fenêtres et châssis en septembre 2014 et avril 2015 en produisant les factures correspondantes, « seules les fenêtres du 9e étage n'ayant pas fait l'objet de rénovation » et que, concernant le chauffage et les radiateurs, elle produisait le contrat d'entretien souscrit le 31 mars 2015 et les factures correspondant aux remplacements des radiateurs défaillants dans les locaux loués en septembre et octobre 2015, sans examiner ni analyser, même sommairement, les éléments adressés par la société A2L consultants à la société Mediasite le 26 décembre 2016, postérieurement au prononcé de l'ordonnance déférée, et le procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 5 janvier 2017, pièces nouvelles, régulièrement produites en appel par la société Mediasite, pour établir que les défectuosités persistaient, qu'une nouvelle fuite avait eu lieu au mois de septembre 2016, et que les radiateurs et les fenêtres n'avaient pas été remplacés au huitième étage, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile.