Cour de Cassation · civ3 — 4 juillet 2019

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 juillet 2019




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 630 F-D

Pourvois n° K 17-31.058
M 18-10.271
E 18-10.725 JONCTION





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

I - Statuant sur le pourvoi n° K 17-31.058 formé par :

1°/ le Groupement foncier agricole du Domaine de Saint Just, dont le siège est [...] ,

2°/ Mme U... C... L..., veuve Y... , domiciliée [...] ,

3°/ M. G... Y... , domicilié [...] ,

contre un arrêt rendu le 10 octobre 2017 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige les opposant :

1°/ à la société de La Ferme de Plantoignon, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...] , représentée par M. I... A..., administrateur judiciaire, domicilié [...] ,

2°/ à la société Conseil gestion financement immobilier (COGEFIM), société anonyme, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société HSBC Real Estate Leasing France, dont le siège est [...],

4°/ à M. P... F... N... , domicilié [...], notaire associé de la SCP E... S... F... N... H... et D...,

5°/ à Mme O... W..., domiciliée [...], notaire associé de la SCP R... Q... T... J... B... Z...,

6°/ à la commune de Belle-Église, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [...],

7°/ au syndicat Eau du Plateau du Thelle, dont le siège est [...],

8°/ à la société Phifrandel, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

9°/ à la société de Belle-Église, exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

10°/ à la société Château Saint Just, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Hayley Conference Centre France (HCCF),

défendeurs à la cassation ;

II - Statuant sur le pourvoi n° M 18-10.271 formé par la société Château Saint Just, société par actions simplifiée,

contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :

1°/ à la société La Ferme de Plantoignon, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...] , prise en la personne de son liquidateur M. I... A...,

2°/ à la société Conseil gestion financement immobilier (COGEFIM), société anonyme, dont le siège est [...] ,

3°/ au GFA Domaine de Saint Just, groupement foncier agricole,

4°/ à Mme U... C... , veuve Y... ,

5°/ à M. G... Y... ,

6°/ à la société HSBC Real Estate Leasing France,

7°/ à M. P... F... N... , notaire associé de la SCP E... S... F... N... IQ... et D..., dont le siège est [...] ,

8°/ à Mme O... W..., notaire associé de la SCP R... Q... T... J... B... Z...,

9°/ à la commune de Belle Eglise, prise en la personne de son maire en exercice,

10°/ au syndicat intercommunal des Eaux du Plateau du Thelle,

11°/ à la société Phifrandel, société civile immobilière,

12°/ à la société de la Belle Eglise, exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

III - Statuant sur le pourvoi n° E 18-10.725 formé par :

1°/ la société Phifrandel, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ l'établissement de Belle Eglise, exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à la société La Ferme de Plantoignon, société civile d'exploitation agricole,

2°/ au Conseil gestion financement immobilier (COGEFIM), société anonyme,

3°/ à la société Domaine de Saint Just, groupement foncier agricole,

4°/ à Mme U... C... , veuve Y... ,

5°/ à M. G... Y... ,

6°/ à la société HSBC Real Estate Leasing (France),

7°/ à M. P... F... N... , notaire associé de la SCP E... S... F... N... H... et D...,

8°/ à Mme O... W..., notaire associé de la SCP R... Q... T... J... B... Z...,

9°/ à la commune de Belle Eglise, prise en la personne de son maire en exercice,

10°/ au syndicat Eau du Plateau du Thelle,

11°/ à la société Château Saint Just,

défendeurs à la cassation ;

La société COGEFIM, défenderesse au pourvoi n° K 17-31.058, a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le Groupement foncier agricole du Domaine de Saint Just et M. Y... , demandeurs au pourvoi principal dans le pourvoi n° K 17-31.058, invoquent, à l'appui de leur recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Mme C... , demanderesse au pourvoi principal, dans le même pourvoi, invoque, à l'appui de son recours, cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La société COGEFIM, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi n° M 18-10.271 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demanderesses au pourvoi n° E 18-10.725 invoquent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Château Saint Just, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat du Groupement foncier agricole du Domaine de Saint Just et de M. Y... , de Me Haas, avocat de la société Phifrandel et de la société de Belle Eglise, de la SCP Ortscheidt, avocat de Mme C... L..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. F... N... et de Mme W..., de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Conseil gestion financement immobilier, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société La Ferme de Plantoignon, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° K 17-31.058, E 18-10.725 et M 18-10.271 ;

Donne acte au GFA du Domaine de Saint Just, à M. G... Y... , à Mme C... L..., à la SCI Phifrandel et à l'EARL de Belle Eglise du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. F... N... , Mme W... et la société HSBC Real Estate Leasing France ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 10 octobre 2017), que,
par acte du 4 décembre 1973, M. G... Y... a pris à bail des terres appartenant à son grand-père, Jean Y... ; que, par acte du 11 décembre 1981, Jean Y... , M. G... Y... et son père IG... ont constitué le GFA du Domaine de Saint-Just (le GFA) en lui faisant apport d' immeubles comprenant les terres louées ; que, par acte du 30 novembre 1984, le preneur les a mises à la disposition de la société civile d'exploitation agricole de La Ferme de Plantoignon (la SCEA) constituée en 1982 entre XJ... ZZ... et lui-même ; que, par acte du 1er octobre 2004, IG... Y... , ayant droit de son père Jean, décédé le [...] , et M. G... Y... ont cédé à la société Cogefim, notamment les parts qu'ils détenaient dans le capital du GFA ; que, par acte du 30 septembre 2005, M. G... Y... a résilié la convention de mise à disposition conclue avec la SCEA ; que Mme M... , fille de XJ... ZZ..., attributaire des parts sociales de celui-ci dans la SCEA et associée de M. G... Y... , a obtenu la désignation d'un administrateur judiciaire avec mission d'engager une action en revendication de bail sur les terres que le GFA louait à M. G... Y... et que celui-ci avait mises à la disposition de la SCEA ; que, par acte du 16 avril 2009, la SCEA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux à cette fin à l'encontre de la société Cogefim ; que IG... Y... est décédé le [...] , en laissant pour lui succéder sa veuve, Mme C... L..., et son fils ; que ceux-ci et le GFA sont intervenus volontairement à l'instance ; que la société Cogefim a appelé en cause les personnes morales auxquelles elle avait revendu les parcelles, la société HSBC Real Estate Leasing ( la société Hsbc), la commune de Belle-Eglise, le syndicat des eaux du Plateau de Thelle et la SCI Phifrandel ; que la SCI Phifrandel, nue-propriétaire, a appelé en cause l'EARL Belle Eglise, usufruitière ; que la société HSBC a appelé en intervention forcée la société Château Saint-Just, crédit-preneur, et les notaires, M. F... N... et Mme W... ;

Sur le premier moyen des pourvois principaux n° K 17-31.058 et E 18-10.725 et du pourvoi incident de la société Cogefim, réunis :

Vu l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, ensemble le principe la fraude corrompt tout ;

Attendu qu'il résulte de ce texte et de ce principe que le preneur mettant les biens loués à la disposition d'une société d'exploitation reste seul titulaire du bail et que la qualification de montage frauduleux repose sur la réunion concomitante d'un élément moral et d'un élément matériel ;

Attendu que, pour dire que la SCEA est devenue preneur à bail des parcelles qu'elle avait exploitées sans contestation pendant près de vingt-trois ans conformément à la convention de mise à disposition conclue avec son associé, l'arrêt retient qu'il n'est pas nécessaire que les éléments caractérisant la fraude aient existé dès l'origine du bail consenti par l'aïeul du preneur et qu'il suffit qu'ils soient réunis en cours d'exécution de cette relation, l'intérêt des consorts Y... étant de se libérer des contraintes du statut du fermage dès lors que, dès les années 1990, ils envisageaient de procéder à une opération immobilière d'envergure ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'intention frauduleuse doit être caractérisée au jour de la réalisation du montage, après avoir relevé que M. G... Y... avait pris à bail des terres de son grand-père par acte du 4 décembre 1973 et qu'il avait consenti une convention de mise à disposition des terres à la SCEA par acte du 30 novembre 1984 à effet du 9 novembre 1982, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés ;

Sur le deuxième moyen des pourvois n° K 17-31.058, E 18-10.725 et du pourvoi incident de la société Cogefim et sur le premier moyen du pourvoi principal n° M 18-10.271, réunis :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société de La Ferme de Plantoignon aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de La Ferme de Plantoignon et la condamne à payer au GFA du Domaine de Saint Just, à M. G... Y... et Mme C... L... la somme globale de 3 000 euros, à la SCI Phifrandel et à l'EARL de Belle Eglise la somme globale de 3 000 euros, à la société Cogefim la somme de 3 000 euros, à la société Château Saint Just la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Cogefim à l'encontre de Mme C... L... ; rejette la demande de M. F... N... et de Mme W... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal n° K 17-31.058 par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le Groupement foncier agricole du Domaine de Saint Just et M. Y... .

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il a débouté la SCEA de La Ferme de Plantoignon de sa demande en revendication d'un bail rural portant sur les terres initialement données à bail par feu Jean Y... à M. G... Y... suivant acte authentique reçu le 4 décembre 1973 et par ses avenants successifs sur une superficie de 245 ha 65 a 51 ca de terres vendues par le GFA du Domaine de Saint-Just à la société Cogefim suivant les actes reçus le 1er octobre 2004 et, statuant du chef infirmé, d'avoir dit que la SCEA de La Ferme de Plantoignon est preneur à bail rural de 245 ha 65 a 51 ca de terres ayant fait l'objet du bail rural consenti par feu Jean Y... à M. G... Y... suivant acte authentique reçu le 4 décembre 1973 et par ses avenants successifs et d'avoir dit que ce bail rural est opposable à la société Cogefim et aux sous-acquéreurs successifs ;

AUX MOTIFS QUE

« SUR LE FOND

Sur la demande principale en revendication de bail rural par la SCEA de La Ferme de Plantoignon.

La particularité de la fraude est de s'accompagner d'un habillage juridique régulier formellement; en conséquence l'existence d'un bail rural reçu par acte authentique consenti à M. G... Y... , la passation par celui-ci d'une convention de mise à disposition des terres données à bail à une société à objet agricole dans laquelle il est associé qu'autorise le statut du fermage, la résiliation du bail rural dans des conditions certes étrangères à ce statut mais rendue possible grâce à l'acquiescement du bailleur ainsi que la dénonciation consécutive de la convention de mise à disposition comme le prévoit l'article L.411-37 du code rural ne suffisent pas à évacuer la possibilité d'une fraude.

Le paragraphe III de l'article L.411-37 prévoit qu'en cas de mise à disposition par le preneur à bail rural des biens loués au profit d'une société à objet principalement agricole dont il est l'associé, le preneur reste seul titulaire du bail ; il est fait obligation par cet article au preneur de « se consacrer à l'exploitation » des biens ainsi mis à disposition « en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation », son rôle ne pouvant « se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation ».

L'exploitation personnelle par le preneur des biens donnés à bail constitue, en effet, un principe essentiel du statut du fermage, énoncé dès l'article L.411-1 du code rural qui définit le champ d'application du statut et qui justifie les droits reconnus par ce statut au fermier.

Ainsi l'article L.411-46 réserve le droit au renouvellement au preneur qui satisfait aux conditions prévues à l'article L.411-59 du même code, à savoir à celui qui participe sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, sans se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation.

La prohibition légale des cessions et sous-locations visent à empêcher le preneur de s'abstenir d'exploiter lui-même les terres données à bail en se substituant un tiers ; la loi sanctionnant par la résiliation du bail toute cession ou la sous-location quand bien même, il n'en résulte pas de grief pour le bailleur.

Si la loi apporte un tempérament à l'interdiction des cessions et sous-locations en permettant au preneur avec l'agrément du bailleur ou à défaut d'agrément de celui-ci avec l'autorisation judiciaire, de céder son bail à certaines personnes de sa proche parenté limitativement énumérées, la jurisprudence pour accorder cette autorisation exige que le cessionnaire pressenti soit en mesure de participer dans les conditions ci-dessus à l'exploitation des biens loués.

C'est donc par un motif inopérant que le tribunal a relevé que M. G... Y... en sa qualité de gérant de la SCEA de La Ferme de Plantoignon avait nécessairement participé à la gestion des biens mis en valeur dans le cadre de la convention de mise à disposition, les fonctions de gestion et de direction étant étrangères au statut du fermage.

Pour qu'il y ait fraude, il faut non seulement un défaut d'exploitation des biens loués par M. G... Y... titulaire du bail mais également que le bailleur ait consenti à ce défaut d'exploitation preneur et bailleur ayant alors un intérêt commun à ce défaut d'exploitation, leur permettant de se libérer l'un et l'autre du statut du fermage dans le but de réaliser une opération immobilière d'envergure comme le prétend l'appelante.

En l'occurrence, M. G... Y... n'a pas produit d'attestation d'inscription à MSA ni d'autorisation d'exploiter. Il est déduit de cette absence de production qu'elle n'est pas le résultat d'une omission, laquelle n'est pas concevable au regard de l'enjeu du litige mais il est déduit qu'elle est la simple conséquence du fait qu'il n'a jamais cotisé en tant qu'agriculteur exploitant à la MSA et n'a jamais eu d'autorisation d'exploiter personnellement les terres données à bail.

La sous-location consentie par M. G... Y... des terres données à bail à M. X... par acte sous seing privé du 12 novembre 1973, date qui correspond exactement à la date de prise d'effet du bail rural qui allait lui être consenti quelques jours plus tard, soit le 4 décembre 1973 démontre non seulement qu'il n'a pas exploité lui-même les terres avant leur mise à disposition au profit de la SCEA de La Ferme de Plantoignon mais même qu'il n'en avait jamais eu l'intention.

Il résulte des nombreuses attestations produites par la SCEA de La Ferme de Plantoignon émanant d'agriculteurs voisins, de salariés de cette société ou de ses co-contractants que ces personnes n'ont jamais eu affaire à M. G... Y... et que les travaux culturaux étaient accomplis par feu XJ... ZZ... jusqu'à son décès puis après celui-ci par Mme OZ... M... ; ces attestations qui portent sur la période où les terres ont été mises à disposition de la SCEA de La Ferme de Plantoignon visent la seule personne de M. G... Y... , celui-ci étant le seul membre de la famille Y... à avoir été associé de cette société, quand bien même certaines personnes le dénomme seulement « Jean » étant relevé et que le prénom Edouard est seulement son deuxième prénom qui n'est pas réuni par un trait d'union avec Jean et que si sur la plus-part des actes, figurent les deux premiers prénoms de M. G... Y... , ce n'est pas le cas pour tous (cf statuts du GFA du Domaine de Saint Just).

Il est relevé que M. G... Y... ne justifie pas avoir son habitation à proximité des terres données à bail de façon à en permettre l'exploitation directe.

Les éléments ci-dessus suffisent à démontrer que M. G... Y... n'a pas participé personnellement à l'exploitation des terres données à bail, lesquelles étaient exploitées par la SCEA de La Ferme de Plantoignon dont le capital était certes réparti par moitié entre M. G... Y... et feu XJ... ZZ... puis après son décès Mme OZ... M... mais sans que M. G... Y... n'ait participé aux travaux culturaux, ce qui est contraire au statut du fermage.

L'existence de relations particulières entre M. G... Y... et feu XJ... ZZ... à laquelle fait allusion la convention de mise à disposition ne saurait naturellement en raison du caractère d'ordre public du statut du fermage dispenser M. G... Y... de participer au travers de cette société aux travaux culturaux.

Si l'obligation pour le preneur d'exploiter les biens loués est destinée à protéger les intérêts du bailleur qui seul en principe comme le rappelait le jugement peut se prévaloir d'un défaut d'exploitation du preneur, pour soit refuser le renouvellement du bail, soit obtenir la résiliation de bail pour cession ou sous-location prohibée ou sur le fondement de l'article L.411-37 du code rural, l'existence d'une fraude laquelle selon l'adage « corrompt tout» est susceptible de bouleverser le principe précité en étendant à d'autre que le bailleur, la possibilité de se prévaloir des conséquences de ce défaut d'exploitation.

Il résulte des statuts du GFA du Domaine de Saint-Just qu'il a été créé par Jean Y... , IG... Y... et M. G... Y... lesquels étaient les seuls associés. Les statuts désignaient IG... Y... gérant de ce groupement, fonction qu'il a occupée jusqu'à son décès.

M. G... Y... était tenu en application de l'article L.411-37 du code rural d'aviser le bailleur de la convention de mise à disposition ; l'avenant à cette convention du 20 décembre 1988 par lequel il était convenu qu'à compter du 1er octobre 1988, la SCEA de La Ferme de Plantoignon sera tenue indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses, charges et conditions du bail, prévoyait qu'il sera dénoncé au GFA du Domaine de Saint-Just.

Le GFA du Domaine de Saint-Just a ainsi eu nécessairement connaissance de ce que les terres avaient été mises par M. G... Y... à disposition de la SCEA de La Ferme de Plantoignon ce que rappelait l'acte de cession du 1er octobre 2004 (pages 13) comme l'acte d'attribution et de retrait du même jour (page 14) ; le GFA du Domaine de Saint-Just le reconnaît d'ailleurs expressément dans ses écritures (page 16).

Le GFA du Domaine de Saint-Just a versé à la SCEA de La Ferme de Plantoignon la somme de 143.998 € au titre des indemnités de sortie alors qu'en vertu de l'article L.411-69 du code rural, seul le preneur a droit au paiement de ces indemnités ; ce versement constitue un aveu implicite qu'elle considérait de facto cette société comme le réel preneur.

Il résulte des pièces produites que dès les années 1990, les consorts Y... personnellement et au travers du GFA du Domaine de Saint-Just envisageaient de procéder à une opération immobilière d'envergure, étant relevé que feu XJ... ZZ... alors maire de la commune de Belle-Eglise s'était montré favorable à une modification du POS.

Aux liens de filiation existant entre les consorts Y... s'ajoute une communauté d'intérêts nécessaire à la menée d'une opération immobilière d'envergure qui a abouti au transfert de propriété au profit de la société Cogefim pour le prix de 5.030.800 €.

La réussite de cette opération immobilière menée par les consorts Y... au travers du GFA du Domaine de Saint Just nécessitait toutefois la libération des terres données à bail à M. G... Y... que sa position de preneur en titre rendait juridiquement sur le plan formel possible.

M. G... Y... à l'acte du 1er octobre 2014 s'est ainsi engagé à libérer les terres que lui louait le GFA du Domaine de Saint-Just et à résilier le bail rural à la fin de l'année culturale alors même que le statut du fermage n'autorise pas le preneur à résilier le bail rural en cours de bail sauf circonstances particulières qui n'étaient pas réunies en l'espèce.

Cette résiliation par le preneur en titre en cours de bail, étrangère au statut du fermage a recueilli l'assentiment du bailleur alors animé par les intérêts de ses membres détenteurs de parts d'intérêt du GFA en vue de parvenir à la vente, tout en ayant tiré avantage de l'exploitation des terres par la SCEA de La Ferme de Plantoignon qui leur avait permis d'obtenir de sa part le paiement des fermages et d'éviter la dépréciation des terres qui aurait résulté d'une absence de mise en valeur et aurait été préjudiciable à la réussite de la vente, tout en étant libéré des contraintes du statut du fermage.

Il résulte des éléments ci-dessus rappelés qui ont été nécessaires à la menée par les consorts Y... de l'opération immobilière que le GFA du Domaine de Saint Just bailleur avait connaissance et avait accepté que les terres qui avaient été données à bail à M. G... Y... fussent exploitées par la SCEA de La Ferme de Plantoignon sans la participation de celui-ci jusqu'à la réalisation de la vente.

L'entente des consorts Y... réunis au sein du GFA du Domaine de Saint Just pour obtenir du preneur en titre également membre de ce GFA la résiliation du bail rural dans des conditions étrangères au statut du fermage tout en l'ayant dispensé de son obligation de participer personnellement à l'exploitation des biens loués, leur permettant ainsi de se libérer des contraintes de ce statut et de bénéficier des effets d'un bail à ferme liés à la mise en valeur des terres et au paiement des fermages, caractérise l'existence d'une fraude.

La mise à disposition d'un bien rural en vue de l'exploiter pour un usage agricole et le caractère onéreux de cette mise à disposition étant les éléments suffisants à l'existence d'un bail rural en application des dispositions d'ordre public de l'article L.411-11 du code rural, la SCEA de La Ferme de Plantoignon est devenue en conséquence preneur à bail rural des parcelles de terres faisant l'objet du bail rural initialement consenti à M. G... Y... .

Le fait que les deux co-associés de M. G... Y... au sein de la SCEA de La Ferme de Plantoignon, feu XJ... ZZ..., puis sa fille Mme OZ... M... n'aient pas contesté la convention de mise à disposition pendant toute sa durée d'exécution, soit pendant près de 23 ans, dès lors qu'a été reconnu l'intérêt à agir de la SCEA de La Ferme de Plantoignon, ne fait pas obstacle à l'existence d'une fraude, l'effet corrupteur de la fraude n'étant pas affecté par cette durée d'exécution qui trouve son explication par les revenus de l'exploitation des terres que tirait la SCEA de La Ferme de Plantoignon jusqu'à la dénonciation de cette convention.

De même, pour qu'il y ait fraude, il n'est pas nécessaire que l'ensemble des éléments caractérisant l'existence de la fraude ait existé depuis l'origine du bail conclu avec l'aïeul de M. G... Y... , mais il suffit qu'au cours de l'exécution du bail ou de l'un de ses renouvellements, les éléments soient réunis. L'intérêt des consorts Y... pour la menée et à la réussite de l'opération immobilière du cumul sur la tête de M. G... Y... de la position de preneur en titre et de celle de membre du GFA tout à la fois bailleur des terres données à bail et vendeur de celles-ci leur permettant de se libérer des contraintes du statut du fermage, tout en ayant dispensé ce dernier d'exploiter les terres et en ayant tiré profit de leur exploitation par la SCEA de La Ferme de Plantoignon caractérise l'existence de la fraude.

De même, la publicité au fichier immobilier des actes du 1er octobre 2004 qui ont abouti au transfert de propriété des terres à la société Cogefim n'empêche pas les conséquences de l'effet corrupteur de la fraude.

Le jugement qui a rejeté la demande de la SCEA de La Ferme de Plantoignon en reconnaissance d'un bail rural de ce chef sera en conséquence infirmé.

L'article 1743 du code civil prévoit que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier; l'opposabilité à l'acquéreur que prévoit également cet article du bail passé par acte authentique ou dont la date est certaine, notion étendue par la jurisprudence au bail dont l'acquéreur a eu connaissance ne vise pas le bail à ferme et ne concerne donc pas la vente intervenue entre d'une part les consorts Y... et le GFA et d'autre part la société Cogefim en ce qu'elle porte sur des biens ruraux sur lesquels est reconnue par le présent arrêt l'existence d'un bail rural.

Dès lors le bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur est opposable à la société Cogefim même s'il n'a pas été passé par acte authentique, s'il n'a pas date certaine et si cette société n'en a pas eu connaissance lors de la passation des actes du 1er octobre 2014.

L'article 1743 précité constitue ainsi une exception au principe de l'effet relatif des contrats tiré de l'article 1165 du code civil invoqué en vain par la société Château Saint Just.

En conséquence, tant les arguments de la SCEA de La Ferme de Plantoignon tendant à démontrer que la société Cogefim a accepté le paiement d'un fermage et les dénégations de celle-ci soutenant n'avoir accepté que le versement d'une indemnité d'occupation sont inopérants en vertu des dispositions de l'article 1743 du code civil.

En application de l'effet corrupteur de la fraude, la publication des différentes ventes qu'il s'agisse de celle résultant des actes du 1er octobre 2004, de la vente passée entre la société Cogefim et la société Hsbc par l'acte reçu le 21 décembre 2006 et de celle reçue par acte authentique le 27 février 2013 au profit de la société Château Saint Just constatant la réalisation de la promesse de vente contenue à l'acte de crédit-bail consenti par la société Hsbc à la société Château Saint Just en vue de l'édification d'un complexe hôtelier également par acte du 21 décembre 2006, ne fait pas obstacle à l'opposabilité du bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur même si son exécution en nature se heurte au changement de destination des terres et à l'édification sur celles-ci de construction.

Une mesure d'instruction pouvant être ordonnée d'office en vertu de l'article 143 du code de procédure civile, il y a lieu de désigner un expert comme il sera dit au dispositif de la présente décision afin de recueillir tous éléments en vue d'apprécier les conditions d'exécution du bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur. » (arrêt, p. 21, al. 5 à p. 26, al. 3) ;

1°) ALORS QU'hors le cas d'immoralité, n'est pas frauduleux le montage juridique à l'élaboration duquel a participé la personne dont il violerait prétendument les droits résultant d'un statut légal destiné à le protéger ; qu'il en va a fortiori ainsi lorsque ce co-auteur du montage l'a exécuté, par intérêt et en toute connaissance de cause, pendant de nombreuses années ; qu'en l'espèce, la SCEA de La Ferme de Plantoignon soutenait que les consorts Y... , dans le but de réaliser une opération immobilière, auraient élaboré un montage juridique afin de lui dénier la qualité de preneur, la privant ainsi du droit de préemption résultant du statut du fermage ; que la cour d'appel a considéré, d'une part, que M. G... Y... n'aurait jamais participé aux travaux d'exploitation et n'en aurait jamais eu l'intention, ce dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon avait parfaitement connaissance, d'autre part, que pendant près de 23 ans, la SCEA n'avait pas contesté la convention de mise à disposition car elle avait tiré des revenus de l'exploitation et, enfin, que dans les années 1990, XJ... ZZ..., alors maire de la commune de Belle-Eglise et coassocié à hauteur de 50% de la SCEA, s'était montré favorable à une modification du POS, rendant de ce fait l'opération immobilière possible ; qu'en retenant néanmoins le caractère frauduleux du montage juridique litigieux quand il ressortait de ses propres constatations qu'en parfaite connaissance du caractère prétendument irrégulier de la mise à disposition dont elle allait tirer profit pendant de nombreuses années, la SCEA avait été, à travers ses associés, coauteur de ce montage juridique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'adage fraus omnia corrumpit ;

2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que si, lorsque la procédure est orale, les moyens soulevés d'office sont présumés avoir été débattus contradictoirement à l'audience, il peut être rapporté la preuve contraire ; qu'en l'espèce, afin de juger frauduleux le montage juridique litigieux, la cour d'appel a considéré que l'absence de production d'une attestation à la MSA et d'une autorisation d'exploiter démontrerait le défaut d'exploitation de M. G... Y... ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de production de ces documents, sans avoir préalablement recueilli les observations des parties, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, subsidiairement, QU'en cas de mise à disposition d'une société des terres louées, le preneur qui ne participerait pas à leur mise en valeur reste néanmoins seul titulaire du bail, en l'absence de demande de résiliation par le bailleur pour défaut de participation du preneur à l'exploitation ; qu'il n'en va autrement que si le bailleur a eu la volonté non ambiguë de consentir un bail à la société bénéficiaire de la mise à disposition ; que, pour décider que la SCEA de La Ferme de Plantoignon était devenue preneur à bail rural des parcelles de terre, propriété du GFA du Domaine de Saint-Just, faisant l'objet du bail rural initialement consenti à M. G... Y... suivant acte authentique reçu le 4 décembre 1973, la cour d'appel a, tout d'abord, énoncé que la mise à disposition d'un bien rural en vue de l'exploiter pour un usage agricole et le caractère onéreux de cette mise à disposition étaient les éléments suffisant à l'existence d'un bail rural et, ensuite, considéré que M. G... Y... n'aurait pas exploité les terres dont il était preneur, seule la SCEA, qui payait les fermages, les ayant exploitées ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser la volonté non ambiguë du GFA de consentir un bail rural à la SCEA, bénéficiaire d'une simple mise à disposition des terres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;

4°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que si, lorsque la procédure est orale, les moyens soulevés d'office sont présumés avoir été débattus contradictoirement à l'audience, il peut être rapporté la preuve contraire ; qu'en l'espèce, afin de retenir l'existence d'une fraude commise par les consorts Y... et reconnaître la qualité de preneur à la SCEA de La Ferme de Plantoignon, la cour d'appel a considéré que le prétendu défaut d'exploitation personnelle de M. G... Y... était connu et accepté par le GFA du Domaine de Saint-Just, le versement, par ce dernier, à la SCEA des indemnités de sortie constituant un aveu implicite qu'il considérait de facto cette société comme le réel preneur ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'existence de cet aveu implicite du GFA, sans avoir préalablement recueilli les observations des parties, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur un point de fait et non sur un point de droit ; que, pour juger que le prétendu défaut d'exploitation personnelle de M. G... Y... était connu du GFA, retenir de ce fait l'existence d'une fraude des consorts Y... et reconnaître la qualité de preneur à la SCEA, la cour d'appel a affirmé que le versement, par le GFA à la SCEA des indemnités de sortie constituait un aveu implicite qu'il considérait de facto cette société comme le réel preneur ; qu'en statuant ainsi quand la reconnaissance de la qualité de preneur porte sur un point de droit, à savoir l'existence et la qualification d'une relation contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1354 ancien du code civil, devenu l'article 1383 depuis l'ordonnance du 10 février 2016 ;

6°) ALORS QUE l'aveu implicite, particulièrement lorsqu'il est déduit d'un comportement, exige, de la part de son auteur, une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques ; qu'à lui seul, le fait, pour un bailleur, de verser les indemnités de sortie de bail à la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres ne peut caractériser un aveu non équivoque du bailleur qu'il considérait cette société comme le réel preneur ; qu'il peut en effet traduire simplement la connaissance par le bailleur de la mise à disposition et d'une convention conclue entre le preneur et la société prévoyant, ainsi qu'il est d'usage, que la société exploitante sera le créancier final, véritable bénéficiaire, des indemnités de sortie ; qu'en retenant l'existence d'un aveu, à partir de ce seul fait intervenu postérieurement à la résiliation du bail, quand il était constant et connu du bailleur, que les deux associés de la SCEA de La Ferme de Plantoignon, XJ... ZZ... et M. G... Y... , également preneur, avaient conclu, le 4 novembre 1991, un avenant à la convention de mise à disposition prévoyant que cette société bénéficierait des indemnités de sortie, la cour d'appel a statué par un motif impropre à caractériser la reconnaissance non équivoque de la qualité de preneur à la SCEA et violé l'article 1354 ancien du code civil, devenu l'article 1383 depuis l'ordonnance du 10 février 2016 ;

7°) ALORS, subsidiairement, QUE l'existence d'une fraude réalisée au moyen de la conclusion d'un acte juridique suppose que l'intention d'éluder une règle de droit obligatoire existe à la date de l'acte critiqué ; qu'il s'ensuit que le caractère frauduleux d'un montage juridique prétendument destiné à éluder le droit de préemption du preneur résultant du statut du fermage en déniant au véritable exploitant des terres la qualité de preneur ne sera caractérisé que si, dès l'origine, son auteur avait l'intention de dénier la qualité de preneur au véritable exploitant afin de le priver du bénéfice du droit de préemption résultant du statut du fermage ; qu'en l'espèce, pour juger que les consorts Y... , dans le but de réaliser une opération immobilière, avaient élaboré un montage juridique destiné à les soustraire au statut du fermage dont aurait dû bénéficier la SCEA de La Ferme de Plantoignon, prétendument véritable preneur, la cour d'appel a énoncé qu'il n'était pas nécessaire que l'ensemble des éléments caractérisant l'existence de la fraude ait existé depuis l'origine du bail conclu avec l'aïeul de M. G... Y... , le 4 décembre 1973, qu'il suffisait qu'au cours de l'exécution du bail ou de l'un de ses renouvellements, les éléments soient réunis ; qu'appliquant ce principe, la cour d'appel a, pour caractériser la fraude aux droits de la SCEA, considéré que, dans le but de réaliser l'opération immobilière litigieuse, M. G... Y... aurait, en accord avec le GFA du Domaine de Saint-Just, bailleur, mis les terres louées à la disposition de la SCEA, sans avoir jamais eu l'intention de participer à leur exploitation ; qu'en statuant ainsi quand elle constatait que ce n'était que dans les années 1990 que les consorts Y... avaient envisagé de procéder à une opération immobilière de sorte qu'aucune intention frauduleuse ne pouvait leur être imputée, que ce soit lors de la conclusion du bail initial, en 1973, ou lors de la conclusion de la convention de mise à disposition, en 1984, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation du principe fraus omnia corrumpit ;

8°) ALORS, subsidiairement, QUE le contractant qui, en connaissance du caractère irrégulier d'un montage juridique à l'élaboration duquel il a participé, l'a exécuté pendant de nombreuses années, en bénéficiant ainsi largement, ne peut se prévaloir de son irrégularité ; qu'en l'espèce, il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que la SCEA, en connaissance du caractère irrégulier de la mise à disposition dont elle avait tiré profit pendant près de 23 ans, avait été, à travers ses associés, coauteur du montage juridique litigieux, que XJ... ZZ..., alors associé à 50% à égalité avec M. G... Y... , avait, en sa qualité de maire, seul permis la réalisation de l'opération immobilière ; qu' en retenant néanmoins que la SCEA pouvait se prévaloir du caractère irrégulier du montage juridique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'adage fraus omnia corrumpit.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue titulaire est opposable à la société Cogefim et aux sous-acquéreurs successifs, d'avoir dit recevable et bien fondée en son principe l'action en garantie de la société Cogefim dirigée à l'encontre de M. G... Y... , de Mme U... C... veuve Y... , du GFA du Domaine de Saint Just, d'avoir dit recevable et bien fondée en son principe l'action en garantie de la société Château Saint Just dirigée à l'encontre de M. G... Y... , de Mme U... C... veuve Y... , du GFA du Domaine de Saint Just et de la société Cogefim et d'avoir dit recevable et bien fondée en son principe l'action en garantie de la SCI Phifrandel et de l'EARL de Belle Eglise dirigée à l'encontre de la société Cogefim ;

AUX MOTIFS QUE

« L'article 1743 du code civil prévoit que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier; l'opposabilité à l'acquéreur que prévoit également cet article du bail passé par acte authentique ou dont la date est certaine, notion étendue par la jurisprudence au bail dont l'acquéreur a eu connaissance ne vise pas le bail à ferme et ne concerne donc pas la vente intervenue entre d'une part les consorts Y... et le GFA et d'autre part la société Cogefim en ce qu'elle porte sur des biens ruraux sur lesquels est reconnue par le présent arrêt l'existence d'un bail rural.

Dès lors le bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur est opposable à la société Cogefim même s'il n'a pas été passé par acte authentique, s'il n'a pas date certaine et si cette société n'en a pas eu connaissance lors de la passation des actes du 1er octobre 2014.

L'article 1743 précité constitue ainsi une exception au principe de l'effet relatif des contrats tiré de l'article 1165 du code civil invoqué en vain par la société Château Saint Just.

En conséquence, tant les arguments de la SCEA de La Ferme de Plantoignon tendant à démontrer que la société Cogefim a accepté le paiement d'un fermage et les dénégations de celle-ci soutenant n'avoir accepté que le versement d'une indemnité d'occupation sont inopérants en vertu des dispositions de l'article 1743 du code civil.

En application de l'effet corrupteur de la fraude, la publication des différentes ventes qu'il s'agisse de celle résultant des actes du 1er octobre 2004, de la vente passée entre la société Cogefim et la société Hsbc par l'acte reçu le 21 décembre 2006 et de celle reçue par acte authentique le 27 février 2013 au profit de la société Château Saint Just constatant la réalisation de la promesse de vente contenue à l'acte de crédit-bail consenti par la société Hsbc à la société Château Saint Just en vue de l'édification d'un complexe hôtelier également par acte du 21 décembre 2006, ne fait pas obstacle à l'opposabilité du bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur même si son exécution en nature se heurte au changement de destination des terres et à l'édification sur celles-ci de construction. » (arrêt, p. 25, dernier al. à p. 26, al. 2) ;

« SUR LES DEMANDES EN GARANTIE

Sur la demande en garantie de la société Cogefim formée à l'encontre des consorts Y... et du GFA du Domaine de Saint Just.

Il ne résulte d'aucun élément du dossier que la société Cogefim a eu connaissance lors de passation des actes du 1er octobre 2004 de la fraude commise par les consorts Y... résultant de l'irrégularité de la situation locative de M. G... Y... au regard du statut du fermage et de la réalité de leurs conditions d'exploitation par la SCEA de La Ferme de Plantoignon.

N'étant pas démontré que la SCEA de La Ferme de Plantoignon a participé à la fraude, elle est fondée à demander à être indemnisée de son préjudice par M. G... Y... et le GFA du Domaine de Saint-Just qui sont à l'origine de celle-ci. Mme U... C... veuve Y... ayant succédé à son époux Edouard Y... qui en tant que gérant du GFA du Domaine de Saint-Just lors de la passation des actes du 1er octobre 2004 était un des auteurs de la fraude, elle répondra solidairement avec M. G... Y... et le GFA des conséquences de la fraude à l'égard de la société Cogefim.

La société Cogefim est également fondée à demander à être relevée par M. G... Y... , Mme U... C... veuve Y... et le GFA du Domaine de Saint-Just, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des sous-acquéreurs.

Le rapport d'expertise amiable dont elle se prévaut pour réclamer la somme de 18.433,000 € établi de façon non contradictoire est insuffisant à la détermination et l'évaluation de son préjudice, il y a lieu conformément à sa demande subsidiaire de désigner un expert dans les termes du dispositif de la présente décision. » (arrêt, p. 26, al. 4 et s.) ;

(
)

« Sur l'action en garantie de la société Château Saint Just à l'encontre de M. G... Y... , Mme U... C... veuve Y... , du GFA du Domaine de Saint-Just, de la société Cogefim, de Maître O... W... et de Maître P... F... N... .

(
)

La société Château Saint Just est fondée à agir à l'encontre de M. G... Y... , et du GFA du Domaine de Saint-Just qui doivent répondre de la fraude à laquelle ils ont participé avec feu IG... Y... ; son action peut également utilement prospérer pour les raisons qui ont rappelées à l'encontre de Mme U... C... veuve Y... qui vient aux droit d'IG... Y... ; elle est fondée à agir à l'encontre la société Cogefim sur le fondement des articles 1626 et suivants du code civil qui traitent de la garantie de l'acquéreur en cas d'éviction et qui se transmet au sous-acquéreur. Le recueil des différents éléments nécessaires à l'évaluation de son préjudice nécessite le recours à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif de la présente décision. » (arrêt, p. 28, al. 3 et s.) ;

(
)

« Sur l'action en garantie de la SCI Phifrandel et de l'EARL Belle Eglise contre la société Cogefim.

la SCI Phifrandel et l'EARL de Belle Eglise sont fondées à agir à l'encontre de la société Cogefim sur le fondement des articles 1626 et suivants du code civil qui traitent de la garantie de l'acquéreur en cas d'éviction. Le recueil des différents éléments nécessaires à l'évaluation de leur préjudice nécessite le recours à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif de la présente décision. » (arrêt ; p. 29, al. 4 et s.) ;

ALORS QUE la cassation d'une disposition s'étend aux dispositions de l'arrêt attaqué qui sont unies par un lien de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif censuré ; que la censure du premier moyen de cassation justifie la cassation des chefs de dispositif attaqués par le présent moyen, par application de l'article 624 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue titulaire est opposable à la société Cogefim et aux sous-acquéreurs successifs, d'avoir dit recevable et bien fondée en son principe l'action en garantie de la société Cogefim dirigée à l'encontre de M. G... Y... , de Mme U... C... veuve Y... , du GFA du Domaine de Saint Just, d'avoir dit recevable et bien fondée en son principe l'action en garantie de la société Château Saint Just dirigée à l'encontre de M. G... Y... , de Mme U... C... veuve Y... , du GFA du Domaine de Saint Just et de la société Cogefim et d'avoir dit recevable et bien fondée en son principe l'action en garantie de la SCI Phifrandel et de l'EARL de Belle Eglise dirigée à l'encontre de la société Cogefim ;

AUX MOTIFS QUE

« L'article 1743 du code civil prévoit que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier; l'opposabilité à l'acquéreur que prévoit également cet article du bail passé par acte authentique ou dont la date est certaine, notion étendue par la jurisprudence au bail dont l'acquéreur a eu connaissance ne vise pas le bail à ferme et ne concerne donc pas la vente intervenue entre d'une part les consorts Y... et le GFA et d'autre part la société Cogefim en ce qu'elle porte sur des biens ruraux sur lesquels est reconnue par le présent arrêt l'existence d'un bail rural.

Dès lors le bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur est opposable à la société Cogefim même s'il n'a pas été passé par acte authentique, s'il n'a pas date certaine et si cette société n'en a pas eu connaissance lors de la passation des actes du 1er octobre 2014.

L'article 1743 précité constitue ainsi une exception au principe de l'effet relatif des contrats tiré de l'article 1165 du code civil invoqué en vain par la société Château Saint Just.

En conséquence, tant les arguments de la SCEA de La Ferme de Plantoignon tendant à démontrer que la société Cogefim a accepté le paiement d'un fermage et les dénégations de celle-ci soutenant n'avoir accepté que le versement d'une indemnité d'occupation sont inopérants en vertu des dispositions de l'article 1743 du code civil.

En application de l'effet corrupteur de la fraude, la publication des différentes ventes qu'il s'agisse de celle résultant des actes du 1er octobre 2004, de la vente passée entre la société Cogefim et la société Hsbc par l'acte reçu le 21 décembre 2006 et de celle reçue par acte authentique le 27 février 2013 au profit de la société Château Saint Just constatant la réalisation de la promesse de vente contenue à l'acte de crédit-bail consenti par la société Hsbc à la société Château Saint Just en vue de l'édification d'un complexe hôtelier également par acte du 21 décembre 2006, ne fait pas obstacle à l'opposabilité du bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur même si son exécution en nature se heurte au changement de destination des terres et à l'édification sur celles-ci de construction. » (arrêt, p. 25, dernier al. à p. 26, al. 2) ;

« SUR LES DEMANDES EN GARANTIE

Sur la demande en garantie de la société Cogefim formée à l'encontre des consorts Y... et du GFA du Domaine de Saint Just.

Il ne résulte d'aucun élément du dossier que la société Cogefim a eu connaissance lors de passation des actes du 1er octobre 2004 de la fraude commise par les consorts Y...