Cour de Cassation · civ3 — 19 décembre 2019

CIV.3

 FB


 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 19 décembre 2019




 Rejet


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 1132 F-D

 Pourvoi n° S 18-15.957







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par la société Univu, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

 1°/ à la SCI des 19, 21, 23, et [...] , dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme Q... M...,

 2°/ à la société CSF, dont le siège est [...] ,

 défenderesses à la cassation ;

 La société CSF a formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;

 Les demanderesses aux pourvois principal et provoqué invoquent, à l'appui de leurs recours, les cinq moyens de cassation identiques annexés au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Univu et de la société CSF, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la SCI des 19, [...] , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 janvier 2018), que la SCI des 19, [...] (la SCI) a donné à bail à la société Univu des locaux devant être aménagés à l'usage de supermarché ; que, les 3 avril 2009 et 29 avril 2010, la société Univu l'a assignée en opposition à deux commandements qu'elle lui avait délivrés ; que reconventionnellement, la SCI a demandé la résiliation du bail ; que, le 27 juin 2016, elle a délivré à la société Univu et à la société CSF, locataire-gérant, un congé portant refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ; qu'en appel, la SCI a demandé à titre principal la validation de ce congé et, subsidiairement, la résiliation du bail ; que la société CSF est intervenue l'instance ;

 Sur les premiers moyens des pourvois, réunis, ci-après annexés :
 
 Attendu que les sociétés Univu et CSF font grief à l'arrêt de confirmer les jugements du 15 avril 2016 (RG 09/11905 et RG 10/06612 et, y ajoutant, de dire que la résiliation du bail était opposable à la société SCF, de condamner la société Univu à payer à la SCI des sommes au titre de la taxe foncière 2017 et d'indemnité sur les travaux de coffrage et de reprise de flocage ;

 Mais attendu que la société Univu qui a, devant la cour d'appel, soulevé l'irrecevabilité de la demande de validation du congé et la société CSF, qui n'a pas conclu sur cette demande, ne sont pas recevables à reprocher à l'arrêt de ne pas avoir examiné en priorité la demande de la partie adverse tendant à la validation du congé ;

 D'où il suit que les moyens sont irrecevables ;

 Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens des pourvois, ci-après annexés :

 Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE les pourvois ;

 Condamne les sociétés Univu et CSF aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Univu et CSF et les condamne, ensemble, à payer à la SCI des 19, [...] la somme de 3 000 euros ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 Moyens identiques produits aux pourvois principal et provoqué par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour les sociétés Univu et CSF.

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR confirmé les jugements du 15 avril 2016 (RG 09/11905 et RG 10/06612) et, y ajoutant, dit que la résiliation du bail était opposable à la société CSF et que, le bail étant résilié, la société Univu ne pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, condamné la société Univu à payer à la SCI des [...] à compter de la résiliation du bail liant les parties, une indemnité d'occupation irrégulière égale au montant des loyers, augmentée des charges et indexée selon les stipulations du bail, et condamné la société Univu à payer à la SCI les sommes de 30 632,64 € au titre de la taxe foncière 2017 et celle de 42 525 € à titre d'indemnité sur les travaux de coffrage et de reprise de flocage,

 AUX MOTIFS QUE sur la résiliation du bail, la bailleresse soutient qu'à ce jour les travaux que le jugement mixte du 25 septembre 2014, sursoyant à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail qu'il a présentée, a enjoint à la société Univu de réaliser pour supprimer les désordres constatés par huissier le 21 mars 2013, n'ont pas été réalisés ; que la société Univu n'a pas obtempéré ; qu'elle a commis une faute en laissant sans coffrage l'alimentation de ses réseaux froids ; qu'elle ne prouve pas avoir déféré à l'injonction de rétablir le degré coupe-feu ; qu'en ne procédant pas à ce coffrage et en ne réparant pas ce degré coupe-feu, la société Univu a manqué à ses obligations ; que ces manquements, mettant en jeu la sécurité des personnes et des lieux, en les exposants aux aléas climatiques et à des actes de malveillance, sont d'une gravité telle qu'elle justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Univu en application de l'article 1184 du code civil et la confirmation du jugement entrepris ; que la résiliation étant prononcée, il convient de confirmer également le jugement rendu le même qui fait l'objet d'un appel et d'une procédure devant la cour d'appel enregistrée sous le n° RG 16/11257 qui a également prononcé la résiliation du bail ; que le bail étant résilié, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de validation du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ;

 ALORS QUE les parties ont la maîtrise de l'objet du litige ; que lorsque l'une d'elles formule deux demandes, l'une à titre principal, l'autre à titre subsidiaire, le juge est tenu de se conformer à cette hiérarchisation ; qu'il ne peut dès lors trancher le litige sur le fondement de la demande subsidiaire sans avoir examiné, et rejeté, la demande principale ; qu'en l'espèce, la SCI, dans le dispositif de ses écritures, avait demandé au juge, à titre principal, de valider le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'indemnité d'éviction qu'elle avait fait délivrer à la société Univu, ainsi que l'exécution de ce congé, et, à titre subsidiaire, de résilier le bail par voie de confirmation des jugements du 15 avril 2016 ; qu'en tranchant directement le litige sur le fondement de cette demande subsidiaire, pour résilier le bail, sans avoir examiné la demande principale, au motif erroné qu'en raison de cette résiliation il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande de validation du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction, qui était la demande principale, la cour a modifié l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR confirmé les jugements du 15 avril 2016 (RG 09/11905 et RG 10/06612) et, y ajoutant, dit que la résiliation du bail était opposable à la société CSF et que, le bail étant résilié, la société Univu ne pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, condamné la société Univu à payer à la SCI des [...] à compter de la résiliation du bail liant les parties, une indemnité d'occupation irrégulière égale au montant des loyers, augmentée des charges et indexée selon les stipulations du bail, et condamné la société Univu à payer à la SCI les sommes de 30 632,64 € au titre de la taxe foncière 2017 et celle de 42 525 € à titre d'indemnité sur les travaux de coffrage et de reprise de flocage,

 AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement du 25 septembre 2014 a, dans ses motifs, dit que Me F..., huissier mandaté par la SCI, a constaté le 21 mars 2013, diverses dégradations des parties communes imputables à la société Univu ; que ces dégradations sont constituées par le passage de tuyaux et conduites, par la détérioration de pierres et de dalles à la suite de la création d'un volet roulant ; qu'elles sont, de par leur importance et leur persistance, susceptibles de justifier la résiliation du bail ; qu'il convient toutefois, d'accorder un délai à la société pour y mettre fin ; qu'il sera donc sursis à statuer sur la demande de la SCI à ce titre ; que le dispositif de ce jugement qui ordonne un sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur les désordres constatés par huissier le 21 mars 2013 enjoint à la société Univu de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer ces désordres dans un délai de quatre mois après la signification du jugement ; que le constat d'huissier du 21 mars 2013 indique : « M. X... m'expose que le magasin Carrefour Market a fait cheminer les tuyaux d'alimentation des condenseurs situés sur le toit de l'immeuble, le long de la façade sur cour sans procéder à l'encadrement de ces installations ; qu'à l'extrémité droite de la façade, côté gauche, des tuyaux longent les portes-fenêtres sur toute la hauteur du bâtiment et courent jusqu'au toit. Je dénombre six conduites et un passe-câbles. L'ensemble est à nu. Au niveau du rez-de-chaussée-de-jardin, les tuyaux sont coudés et passent par le sol et la terrasse » ; que la société locataire a été mise en demeure officiellement par le tribunal dans sa décision de 2014 de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les désordres relevés dans le constat d'huissier, dans un délai de quatre mois ; qu'elle n'a pas obtempéré, car elle ne se prévaut que d'une demande de réalisation des travaux en mai 2016 ; que le courrier du 26 mai 2016 de la gérante de la SCI indiquait que le devis ne correspondait pas aux travaux envisagés pour le coffrage et aucun autre devis n'a été fait ; que la société locataire a commis une faute en laissant sans coffrage l'alimentation de ses réseaux froids malgré l'injonction qui lui était faite ; qu'en ce concerne la reconstitution du degré coupe-feu, un constat d'huissier a été établi le 28 novembre 2014, décrivant le percement du plancher séparant le rez-de-chaussée occupé par le commerce et un sous-sol privatif ayant endommagé le degré coupe-feu ; que dans le local n° 7 du sous-sol, il note en outre une fuite d'eau provenant d'un des percements ; que la société Univu a fait établir unilatéralement un autre constat d'huissier le 23 février 2015, pour faire constater qu'en salle 7 plafond et le flocage était reconstitué et qu'il n'existait plus de fuite ; que le bureau BTP Consultant, pour le bailleur, a constaté dans son rapport du 2 mars 2015 qu'en l'absence de procès-verbal complet de Promaspray et d'indication sur la nature de la structure béton il ne lui était pas possible de vérifier si l'épaisseur du flocage mise en place permet le degré coupe-feu requis ; qu'il souligné qu'une reprise de flocage a été réalisée sous une fuite d'eau non réparée dans le local 7 et que de ce fait le flocage existant et le neuf sont gorgés d'eau et ne pourront leur rôle, qu'il fallait traiter cette infiltration, retirer les parties touchées par cette humidité excessive et sécher toute la zone ; que le bailleur verse aux débats un procès-verbal d'huissier du 12 mai 2015 constaté dans la salle 7 la persistance d'écoulement et la dégradation du flocage, un courrier du 27 mai 2015 du bureau de BTP Consultants constatant la dégradation de la reprise du flocage réalisée sous la fuite d'eau toujours en cours et préconise après la fin de la fuite un nouveau flocage ; que, devant les premiers juges, a société Univu se prévalait d'une attestation de la société Satnampro du 19 février 2015 sur l'application de Promaspray sur le béton dans les règles de l'art ; que, comme l'ont constaté les premiers juges, il n'est pas produit d'attestation quant à la réalisation de la reprise de flocage intervenue les le 20 et le 23 février 2015 ; que la preuve de la réparation de la pompe de relevage n'est pas apportée ; que le bureau BTP Consultants a constaté les 29 avril 2016, 15 juin 2016, septembre 2016, 4 avril 2017 et 15 octobre 2017 l'absence de reprise du flocage défectueux et donc une isolation défaillante ; que la dégradation du flocage a également été constatée par huissier les 3 juin 2016, 31 mars 2017 et 16 octobre 2017 ; que la société UNIVU soutient qu'elle a réalisé les travaux suivant l'injonction qui lui en avait été faite par le tribunal; que de nouvelles fuites sont apparues dues aux pannes de ses pompes de relevage qu'elle a dû installer pour évacuer les condensats, qu'elle a été empêchée d'intervenir dans le sous-sol faute d'autorisation de la bailleresse ; qu'en tout état de cause la dégradation du flocage est minime ; qu'ainsi que l'ont décidé les premiers juges la société Univu n'apporte pas la preuve, qu'il lui incombe d'apporter, de ce qu'elle a, dans le délai imparti par le jugement du 25 septembre 2014, voire même postérieurement à l'expiration de ce délai, déféré à l'injonction à elle faite de procéder au rétablissement du degré coupe-feu rendu nécessaire par le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif ; que dans ces conditions, il importe peu qu'elle n'ait pas obtenu de réponse du bailleur à sa demande formulée dans son courrier du 17 mai 2016, demandant à avoir accès au sous-sol pour établir un devis pour la réparation du degré coupe-feu ; que dès lors, en ne procédant pas au coffrage des six conduites et du câble, qu'elle a posés en façade, et ne réparant pas complètement le degré coupe-feu, malgré l'injonction qui lui avait été faite par le jugement mixte du 25 septembre 2014, la société Univu a commis un manquement à ses obligations ; que ces manquements mettent en jeu la sécurité des personnes et des lieux en ce qu'ils portent tant sur le rétablissement du degré coupe-feu, que sur le défaut de coffrage des conduites et câbles, les exposant tant aux aléas climatiques qu'à des actes de malveillance, alors qu'ils sont à proximité immédiate des fenêtres des logements de l'immeuble ; que ces manquements sont d'une gravité telle qu'elle justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Univu en application de l'article 1184 du code civil et la confirmation du jugement entrepris ; que la résiliation étant prononcée, il convient de confirmer également le jugement rendu le même qui fait l'objet d'un appel et d'une procédure devant la cour d'appel enregistrée sous le n° RG 16/11257 qui a également prononcé la résiliation du bail ; que le bail étant résilié, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de validation du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ; que, conformément à l'article 5 du bail, le dépôt de garantie pourra être conservé par le bailleur et il convient de confirmer le jugement de ce chef ; que le bail étant résilié, le preneur sera tenu à compter de la résiliation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui sera indexé conformément aux stipulations du bail résilié et la société Univu ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ; que la société Univu ne prouvant pas s'être libérée de sa dette de taxe foncière 2017 sera condamnée à la payer ; que l'obligation en nature étant devenue impossible en raison de la résiliation, la société Univu sera condamnée à payer une somme de 45 525 € à titre d'indemnité correspondant au prix des travaux de reprise des graves manquements au bail suite à l'empiétement imputable à la société Univu à exécuter par la SCI pour pallier la carence de la société Univu ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS [jugement n° 09/11905] QUE sur la demande de constat par la société Univu portant sur la réalisations des travaux prescrits par le jugement du 25 septembre 2014 et sur la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la SCI ; que, dans son dispositif, ce jugement a sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire fondé sur le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif et sur la destruction du degré coupe-feu, en enjoignant à la société Univu de remettre en état le local et de rétablir le degré coupe-feu dans un délai de 4 mois ; qu'il a sursis à statuer sur la demande de résiliation judiciaire fondée sur les désordres constatés par huissier le 21 mars 2013 en enjoignant à la société Univu de supprimer ces désordres ; que la lecture comparée des motifs et du dispositif du jugement du 25/09/2014 atteste que la question alors débattue entre les parties, qui s'opposaient sur le fait de savoir si les empiétements procédant d'un passage non autorisé de canalisations en partie privative et si la destruction du degré coupe-feu consécutive à ces empiétements constituaient ou non des manquements locatifs, a été tranchée par l'affirmative par le tribunal, cette réponse constituant, à l'évidence, le préalable nécessaire à sa décision de surseoir à statuer dans l'attente de la réalisation par la société Univu de travaux précisément destinés à mettre fin à ces manquements et à laquelle il lui a été enjoint de procéder ; que cette réponse participe implicitement du dispositif du jugement, qui a autorité de la chose jugée de ce chef ; que, de même, le second sursis à statuer et la second injonction ne pouvaient intervenir sans que fût préalablement tranchée la question à laquelle répond l'un des motifs du jugement qui retient que les dégradations en parties communes, imputables à la société Univu et constituées par le passage de tuyaux et conduites en façade sur cour de l'immeuble « sont, par leur importance et leur persistance, susceptibles de justifier la résiliation judiciaire du bail » ; que la question ainsi tranchée par le jugement dans ses motifs, en préalable aux décisions figurant dans son dispositif est, dès lors, implicitement contenue dans ce dispositif et a, de ce fait, autorité de chose jugée ; qu'il résulte du procès-verbal du 20 février 2015 que les canalisations en fonte ont été équipées d'un bouchon en PVC, à l'exception de la zone 12 dans laquelle « il subsiste un tuyau qui traverse le plancher haut dans le renfoncement » et au sujet duquel M. U... déclare « qu'il sera déposé la semaine suivante et que la société ETB Nord procédera â la reconstitution du plafond et du degré coupe-feu », que dans les salles I à 3, dans le local mitoyen (repère 2) ; dans la zone 4 ; dans la zone 12, sous la réserve ci-dessus exposée, et dans les locaux 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11, les percements et les trous ont été rebouchés de même que le flocage a été reconstitué ; que, cependant, dans le local 7, « une fuite est visible aux droits d'un trou rebouché. Une partie du flocage se désagrège. Le degré coupe-feu n'est pas assuré. L'humidité s'étend sur environ un mètre cinquante de long », M. U... indiquant, à ce sujet, que « cette fuite serait occasionnée par une pompe de relevage hors service et qu'elle devrait être remplacée la semaine suivante par une nouvelle pompe qui aurait été commandée par le magasin » ; qu'aux termes d'un courrier du 02/03/2015, la société BTP Consultants a fait connaître son avis, en suite de ces constats et dans le cadre de « la demande de vérification technique du point de vue de la sécurité des personnes relative aux travaux de réparation du flocage servant à l'isolement entre le commerce (Carrefour Market) et des locaux de stockage au sous-sol du [...] » ; qu'à la lecture de ce courrier, la société BTP Consultants a constaté le rebouchage d'un grand nombre de trous dans le plancher haut du sous-sol au moyen d'un produit (mortier fluide pour réparations structurelles PCI Nanocret R4 Fluid) dont la fiche technique a été transmise et qui est adapté aux besoins ainsi que la reconstitution des zones de flocage dégradées à l'aide du flocage Promaspray F 250 de chez Promat dont la fiche technique et un extrait du PV d'essai Effectifs n° 08-A-006 révision 2 (+ Reconduction n° 12/1) ont été transmis avec l'attestation de l'entreprise Satnampro indiquant une mise en oeuvre de 17 mm de flocage afin d'obtenir un degré coupe-feu 3 heures ; que cependant aux ternies de ce même courrier, la société BTP Consultant relève également : qu'elle reste dans l'attente des photographies prises en cours de mise en oeuvre que l'entreprise ETB Nord devait lui transmettre, « qu'en l'absence du procès-verbal complet du Promaspray, et d'indication sur la nature de la structure béton existante (épaisseur, enrobage,…) », il ne lui est « néanmoins pas possible de vérifier que l'épaisseur de flocage mise en oeuvre permet le coupe-feu requis réglementairement », attire, en outre, « l'attention sur le fait qu'une des reprises de flocage a été effectuée sous une fuite d'eau non réparée - dans le local 7 suivant le procès-verbal de l'huissier de justice du 20/02/2015 précité - et que de ce fait, le flocage existant et le neuf sont gorgées d'eau et ne pourront pas jouer leur rôle de protection au feu; qu'il convient de traiter cette infiltration; de retirer toutes les parties de flocage ayant été impactées par cette humidité excessives, puis de sécher toute la zone avant toute nouvelle mise en oeuvre de flocage » ; que pour justifier de ce qu'elle a déféré aux injonctions du jugement du 25/09/2014 et de ce qu'elle a remédié aux manquements dont il lui est fait grief, la société Univu, en charge de cette preuve, oppose à ces constats et avis : - le procès-verbal de constat d'huissier de justice établi à sa demande le 23/02/2015, date d'expiration du délai que lui accordait ce jugement pour mettre fin aux empiétements dans le local de la bailleresse, pour y rétablir le degré coupe-feu et pour remédier aux dégradations constatées par Me F..., le 21/03/2013, - l'attestation de la société Satnampro du 19/02/2015 rédigée dans les termes suivants : « Nous soussignée SARL Satnampro attestons par la présente que l'application de Promaspray sur Béton a été faite en conformité avec les prescriptions de pose du fabricant et dans les règles établies par les DTU 27.1 et PV d'essai. A Savoir reprises sur l'existant : - Application d'un primaire d'accroche, - Flocage à l'épaisseur requise soit 17 mm pour obtenir un degré coupe-feu de 180 minutes, - Roulage. Le contrôle a été fait au fur et à mesure de l'avancement » ; que le procès-verbal du 23/02/2013 fait état : - de la dépose du tuyau et de la reconstitution du flocage dans la salle 12, faisant suite aux réserves formulées par le procès-verbal du 20/02/105 et à l'engagement pris par M. U... au sujet de la réalisation de ces travaux, laquelle n'est d'ailleurs pas contestée par la SCI ; - de la reconstitution du flocage sans « plus de fuite apparente » au plafond de la salle 7 qui était affecté d'une fuite au droit d'un trou rebouché avec désagrégation d'une partie du flocage et présence d'une humidité sur environ un mètre cinquante de long selon le constat contradictoirement réalisé figurant dans le procès-verbal du 20/02/2015 précité ; que la SCI fait valoir que ces travaux de reconstitution ont été mal effectués et produit, à l'appui de cette allégation : - un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 12/05/2015 relevant, photographies à l'appui, dans cette même pièce n° 7 du dépôt, que des écoulements d'eau se produisent en plusieurs points de la poutre sur la moitié droite de la pièce plus nombreux et d'un débit plus intense que lors de son précédent passage le 5 mai 2015; qu'aux droits des fuites, le flocage se désagrège avec une coloration brunâtre le long de la poutre; que trois bacs de poubelles remplis aux trois quarts recueillent l'eau qui tombe ; que l'eau qui s'écoule a profondément imbibé la cloison du local mitoyen détrempée sur toute sa hauteur, avec présence d'une nappe d'eau au pied de cette cloison, d'une humidité et de projections d'eau sur les plaques de contreplaqué entreposées à ce niveau, et de ce que l'eau s'est répandue jusqu'aux palettes comportant des équipements pour cuisine et salle de bains situées à environ deux-trois mètres de la fuite, - un courrier du 27/05/2015 du bureau de contrôle, la société BTP Consultants, rédigé, après sa visite sur place, le 22/05/2015, dans les ternies suivants : « Lors de cette visite, nous avons constaté que la reprise du flocage faite sous la fuite d'eau toujours en cours mentionnée dans notre précédent rapport du 02 mars dernier, s'était dégradée, comme nous le pensions. Une partie du flocage est tombée. Cette fuite étant très abondante, une zone assez importante de flocage est humide et sera à réparer. En l'état l'isolation incendie n'est plus assurée de manière satisfaisante. Il conviendra la fuite terminée, de retirer le flocage humide, puis de laisser sécher la zone avant de mettre en oeuvre un nouveau flocage » ; qu'à cet égard, il s'avère : - qu'alors même qu'il était destiné à établir qu'elle avait remédié, dans le local n° 7 concerné, à la fuite ainsi qu'à la dégradation du flocage et à la destruction du degré coupe-feu en étant résultées, toutes trois constatées contradictoirement, le 20/02/2015, et que le directeur technique du supermarché Carrefour Market avait expliquées par la défectuosité de l'une des pompes de relevage installées dans les locaux loués et devant être remplacée dans le courant de la semaine suivante, le constat du 23/02/2015 que la société Univu produit a, à l'inverse du constat du 20/02/2015, été établi hors la présence de la SCI et de tout bureau de contrôle ou de tout technicien, - qu'il n'a été suivi d'aucune attestation ni d'un bureau de contrôle ni même de la société Satnampro faisant état des modalités et conditions de réalisation des travaux destinés à mettre fin à la fuite à l'origine de la désagrégation du flocage et certifiant que tant ces travaux que les travaux de reconstitution du flocage étaient conformes aux règles de l'art et aux prescriptions réglementaires applicables en matière d'équipement coupe-feu, attestations qui étaient d'autant plus nécessaires, en l'espèce, au regard des réserves émises par la société BTP Consultants, dans son courrier du 02/03/2015, relativement à l'épaisseur du flocage posé par la SARL UNIVU et à la nécessité, préalablement à toute nouvelle mise en oeuvre de flocage, de traiter l'infiltration constatée dans le local n° 7, de retirer toutes les parties du flocage impactées par cette humidité excessive et de sécher toute la zone, - que les quatre jours écoulés entre le 20 et le 23/02/2015 permettent de douter, pour le moins, de l'effectivité du séchage de la zone et, par là même, de l'utilité de la reconstitution du flocage réalisée pendant cette période dont il convient de relever qu'elle comportait un week-end, - qu'en tout état de cause, la société Univu ne justifie pas plus avoir procédé au remplacement de la pompe de relevage à laquelle son directeur technique imputait pourtant la fuite incriminée dans le délitement du flocage, qu'enfin, la société Univu explique, aux termes de ses dernières conclusions, qu'au cas où elles lui seraient imputables, les infiltrations constatées, notamment le 12/05/2016, sont dues soit à la mise en place progressive du nouveau système d'évacuation des pompes de relevage par elle installées et qu'elles font partie des impondérables liés à ce type d'exploitation, sans cependant aucunement justifier de cette allégation, soit aux désordres liés à l'évacuation de ses groupes froids et qu'elle qualifie, sans, de nouveau, aucunement en justifier, de ponctuels, qu'à cet égard, les procès-verbaux de constat d'huissier de justice établis, après le 20/05/2015, à la demande de la SCI, soit le 17/06 et le 21/07/215, font, au contraire, état, dans le local n° 7 litigieux, de la persistance et de l'extension de la fuite et des infiltrations en résultant dans le flocage dont ils relèvent que la désagrégation se poursuit « sur les deux poutres visibles » et qu'il est « détrempé sur environ un mètre de long, aux droits d'un tuyau sectionné », - que la société Univu ne produit aucun autre constat d'huissier de justice ou aucune autre pièce contredisant ou remettant en cause ces constatations ; que dans ces conditions, la société Univu ne prouve pas qu'elle a, dans le délai imparti par le jugement du 25/09/2014, voire postérieurement à l'expiration de ce délai, déféré à l'injonction à elle faite de procéder au rétablissement du degré coupe-feu rendu nécessaire par le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif ; que dès lors, elle ne justifie pas plus avoir remédié au manquement déclaré constitué par la suppression de ce degré coupe-feu, par le jugement du 25/09/2014 dont il a été précédemment relevé qu'il est revêtu de l'autorité de chose jugée du chef de cette déclaration ; qu'il s'évince, par ailleurs, de l'ensemble ce qui précède qu'en ne procédant pas au coffrage des six conduites et du câble qu'elle a posés en façade côté cour de l'immeuble, la société Univu n'a pas déféré à l'injonction qui lui est faite par cc jugement de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les désordres relevés, à ce sujet, par le procès-verbal de Me F... du 21/03/2013 et que le jugement du 25/09/2014 a considéré, du fait de leur importance et de leur persistance, comme étant susceptibles de justifier la résiliation judiciaire du bail, considération, dont il été précédemment retenu qu'elle est implicitement contenue dans le dispositif et qu'elle a, de ce fait, autorité de chose jugée ; qu'il conviendra, en conséquence, de dire que la société Univu n'a pas réalisé l'ensemble des travaux prescrits par le jugement du 25/09/2014, et de rejeter la demande de constat qu'elle formule de ce chef ; que ces manquements et désordres mettent en jeu la sécurité des personnes et des biens, le défaut de reconstitution du degré coupe-feu dans le local n°7 par le risque d'incendie qu'il entraîne, le défaut de coffrage des conduites et câbles installés tout au long de la façade côté cour, à proximité immédiate des portes-fenêtres des appartements situés à leur gauche, par le fait qu'il laisse ces tuyaux sans protection et les expose ainsi tant aux aléas climatiques qu'à des actes de malveillance ; qu'ils présentent, dès lors, une gravité telle qu'elle justifie la résiliation judiciaire du bail ;

 1° ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à ses engagements ; qu'ainsi, la résiliation judiciaire d'un contrat de bail commercial ne peut être prononcée, pour quelque cause que ce soit, sans qu'ait été constaté un manquement à une obligation contractuelle explicite ; qu'en l'espèce, pour justifier la résiliation du contrat de bail litigieux du fait de l'absence de coffrage de l'alimentation des réseaux froids, la cour a retenu que la société Univu n'avait pas obtempéré à l'injonction qui lui avait été faite d'y procéder dans les quatre mois par le tribunal de grande instance de Paris dans son jugement du 25 septembre 2014 ; qu'en se déterminant ainsi, sans avoir constaté aucune obligation contractuelle mise à la charge de la société Univu relativement à ce coffrage ni, par conséquent, identifié aucune obligation contractuelle à laquelle elle aurait pu manquer de ce chef, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 ancien du code civil, applicable au litige ;

 2° ALORS QUE l'autorité de la chose jugée d'un jugement ne s'attache qu'à ce qui a été tranché en tout ou partie du principal dans son dispositif ; qu'en l'espèce, le dispositif du jugement rendu le 25 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Paris a exclusivement indiqué, d'une part, que celui-ci sursoyait à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif, et sur la destruction du degré coupe-feu, en enjoignant à la société Univu, sur ce point, de « procéder à la remise en état du local et au rétablissement du degré coupe-feu (…) dans un délai de 4 mois », et, d'autre part, qu'il sursoyait à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur « les désordres constatés par Maître F... le 21 mars 2013 », en enjoignant à la société Univu de « procéder aux travaux nécessaires pour supprimer ces désordres dans un délai de 4 mois (…) » ; que ce dispositif n'a, en revanche, visé aucun travaux de coffrage ; qu'en jugeant dès lors, pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, que la société Univu avait commis une faute en laissant sans coffrage l'alimentation de ses réseaux froids, au motif qu'elle n'avait ainsi pas respecté l'injonction qui lui avait été faite de procéder à ces travaux par le tribunal de grande instance de Paris dans son jugement du 25 septembre 2014, pour supprimer les désordres relevés dans le constat d'huissier de Me F..., la cour a violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile.

 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR confirmé les jugements du 15 avril 2016 (RG 09/11905 et RG 10/06612) et, y ajoutant, dit que la résiliation du bail était opposable à la société CSF et que, le bail étant résilié, la société Univu ne pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, condamné la société Univu à payer à la SCI des [...] à compter de la résiliation du bail liant les parties, une indemnité d'occupation irrégulière égale au montant des loyers, augmentée des charges et indexée selon les stipulations du bail, et condamné la société Univu à payer à la SCI les sommes de 30 632,64 € au titre de la taxe foncière 2017 et celle de 42 525 € à titre d'indemnité sur les travaux de coffrage et de reprise de flocage,

 AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement du 25 septembre 2014 a, dans ses motifs, dit que Me F..., huissier mandaté par la SCI, a constaté le 21 mars 2013, diverses dégradations des parties communes imputables à la société Univu ; que ces dégradations sont constituées par le passage de tuyaux et conduites, par la détérioration de pierres et de dalles à la suite de la création d'un volet roulant ; qu'elles sont, de par leur importance et leur persistance, susceptibles de justifier la résiliation du bail ; qu'il convient toutefois, d'accorder un délai à la société pour y mettre fin ; qu'il sera donc sursis à statuer sur la demande de la SCI à ce titre ; que le dispositif de ce jugement qui ordonne un sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur les désordres constatés par huissier le 21 mars 2013 enjoint à la société Univu de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer ces désordres dans un délai de quatre mois après la signification du jugement ; que le constat d'huissier du 21 mars 2013 indique : « M. X... m'expose que le magasin Carrefour Market a fait cheminer les tuyaux d'alimentation des condenseurs situés sur le toit de l'immeuble, le long de la façade sur cour sans procéder à l'encadrement de ces installations ; qu'à l'extrémité droite de la façade, côté gauche, des tuyaux longent les portes-fenêtres sur toute la hauteur du bâtiment et courent jusqu'au toit. Je dénombre six conduites et un passe-câbles. L'ensemble est à nu. Au niveau du rez-de-chaussée-de-jardin, les tuyaux sont coudés et passent par le sol et la terrasse » ; que la société locataire a été mise en demeure officiellement par le tribunal dans sa décision de 2014 de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les désordres relevés dans le constat d'huissier, dans un délai de quatre mois ; qu'elle n'a pas obtempéré, car elle ne se prévaut que d'une demande de réalisation des travaux en mai 2016 ; que le courrier du 26 mai 2016 de la gérante de la SCI indiquait que le devis ne correspondait pas aux travaux envisagés pour le coffrage et aucun autre devis n'a été fait ; que la société locataire a commis une faute en laissant sans coffrage l'alimentation de ses réseaux froids malgré l'injonction qui lui était faite ; qu'en ce concerne la reconstitution du degré coupe-feu, un constat d'huissier a été établi le 28 novembre 2014, décrivant le percement du plancher séparant le rez-de-chaussée occupé par le commerce et un sous-sol privatif ayant endommagé le degré coupe-feu ; que dans le local n° 7 du sous-sol, il note en outre une fuite d'eau provenant d'un des percements ; que la société Univu a fait établir unilatéralement un autre constat d'huissier le 23 février 2015, pour faire constater qu'en salle 7 plafond et le flocage était reconstitué et qu'il n'existait plus de fuite ; que le bureau BTP Consultant, pour le bailleur, a constaté dans son rapport du 2 mars 2015 qu'en l'absence de procès-verbal complet de Promaspray et d'indication sur la nature de la structure béton il ne lui était pas possible de vérifier si l'épaisseur du flocage mise en place permet le degré coupe-feu requis ; qu'il souligné qu'une reprise de flocage a été réalisée sous une fuite d'eau non réparée dans le local 7 et que de ce fait le flocage existant et le neuf sont gorgés d'eau et ne pourront leur rôle, qu'il fallait traiter cette infiltration, retirer les parties touchées par cette humidité excessive et sécher toute la zone ; que le bailleur verse aux débats un procès-verbal d'huissier du 12 mai 2015 constaté dans la salle 7 la persistance d'écoulement et la dégradation du flocage, un courrier du 27 mai 2015 du bureau de BTP Consultants constatant la dégradation de la reprise du flocage réalisée sous la fuite d'eau toujours en cours et préconise après la fin de la fuite un nouveau flocage ; que, devant les premiers juges, a société Univu se prévalait d'une attestation de la société Satnampro du 19 février 2015 sur l'application de Promaspray sur le béton dans les règles de l'art ; que, comme l'ont constaté les premiers juges, il n'est pas produit d'attestation quant à la réalisation de la reprise de flocage intervenue les le 20 et le 23 février 2015 ; que la preuve de la réparation de la pompe de relevage n'est pas apportée ; que le bureau BTP Consultants a constaté les 29 avril 2016, 15 juin 2016, septembre 2016, 4 avril 2017 et 15 octobre 2017 l'absence de reprise du flocage défectueux et donc une isolation défaillante ; que la dégradation du flocage a également été constatée par huissier les 3 juin 2016, 31 mars 2017 et 16 octobre 2017 ; que la société UNIVU soutient qu'elle a réalisé les travaux suivant l'injonction qui lui en avait été faite par le tribunal; que de nouvelles fuites sont apparues dues aux pannes de ses pompes de relevage qu'elle a dû installer pour évacuer les condensats, qu'elle a été empêchée d'intervenir dans le sous-sol faute d'autorisation de la bailleresse ; qu'en tout état de cause la dégradation du flocage est minime ; qu'ainsi que l'ont décidé les premiers juges la société Univu n'apporte pas la preuve, qu'il lui incombe d'apporter, de ce qu'elle a, dans le délai imparti par le jugement du 25 septembre 2014, voire même postérieurement à l'expiration de ce délai, déféré à l'injonction à elle faite de procéder au rétablissement du degré coupe-feu rendu nécessaire par le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif ; que dans ces conditions, il importe peu qu'elle n'ait pas obtenu de réponse du bailleur à sa demande formulée dans son courrier du 17 mai 2016, demandant à avoir accès au sous-sol pour établir un devis pour la réparation du degré coupe-feu ; que dès lors, en ne procédant pas au coffrage des six conduites et du câble, qu'elle a posés en façade, et ne réparant pas complètement le degré coupe-feu, malgré l'injonction qui lui avait été faite par le jugement mixte du 25 septembre 2014, la société Univu a commis un manquement à ses obligations ; que ces manquements mettent en jeu la sécurité des personnes et des lieux en ce qu'ils portent tant sur le rétablissement du degré coupe-feu, que sur le défaut de coffrage des conduites et câbles, les exposant tant aux aléas climatiques qu'à des actes de malveillance, alors qu'ils sont à proximité immédiate des fenêtres des logements de l'immeuble ; que ces manquements sont d'une gravité telle qu'elle justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Univu en application de l'article 1184 du code civil et la confirmation du jugement entrepris ; que la résiliation étant prononcée, il convient de confirmer également le jugement rendu le même qui fait l'objet d'un appel et d'une procédure devant la cour d'appel enregistrée sous le n° RG 16/11257 qui a également prononcé la résiliation du bail ; que le bail étant résilié, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de validation du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ; que, conformément à l'article 5 du bail, le dépôt de garantie pourra être conservé par le bailleur et il convient de confirmer le jugement de ce chef ; que le bail étant résilié, le preneur sera tenu à compter de la résiliation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui sera indexé conformément aux stipulations du bail résilié et la société Univu ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ; que la société Univu ne prouvant pas s'être libérée de sa dette de taxe foncière 2017 sera condamnée à la payer ; que l'obligation en nature étant devenue impossible en raison de la résiliation, la société Univu sera condamnée à payer une somme de 45 525 € à titre d'indemnité correspondant au prix des travaux de reprise des graves manquements au bail suite à l'empiétement imputable à la société Univu à exécuter par la SCI pour pallier la carence de la société Univu ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS [jugement n° 09/11905] QUE sur la demande de constat par la société Univu portant sur la réalisations des travaux prescrits par le jugement du 25 septembre 2014 et sur la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la SCI ; que, dans son dispositif, ce jugement a sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire fondé sur le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif et sur la destruction du degré coupe-feu, en enjoignant à la société Univu de remettre en état le local et de rétablir le degré coupe-feu dans un délai de 4 mois ; qu'il a sursis à statuer sur la demande de résiliation judiciaire fondée sur les désordres constatés par huissier le 21 mars 2013 en enjoignant à la société Univu de supprimer ces désordres ; que la lecture comparée des motifs et du dispositif du jugement du 25/09/2014 atteste que la question alors débattue entre les parties, qui s'opposaient sur le fait de savoir si les empiétements procédant d'un passage non autorisé de canalisations en partie privative et si la destruction du degré coupe-feu consécutive à ces empiétements constituaient ou non des manquements locatifs, a été tranchée par l'affirmative par le tribunal, cette réponse constituant, à l'évidence, le préalable nécessaire à sa décision de surseoir à statuer dans l'attente de la réalisation par la société Univu de travaux précisément destinés à mettre fin à ces manquements et à laquelle il lui a été enjoint de procéder ; que cette réponse participe implicitement du dispositif du jugement, qui a autorité de la chose jugée de ce chef ; que, de même, le second sursis à statuer et la second injonction ne pouvaient intervenir sans que fût préalablement tranchée la question à laquelle répond l'un des motifs du jugement qui retient que les dégradations en parties communes, imputables à la société Univu et constituées par le passage de tuyaux et conduites en façade sur cour de l'immeuble « sont, par leur importance et leur persistance, susceptibles de justifier la résiliation judiciaire du bail » ; que la question ainsi tranchée par le jugement dans ses motifs, en préalable aux décisions figurant dans son dispositif est, dès lors, implicitement contenue dans ce dispositif et a, de ce fait, autorité de chose jugée ; qu'il résulte du procès-verbal du 20 février 2015 que les canalisations en fonte ont été équipées d'un bouchon en PVC, à l'exception de la zone 12 dans laquelle « il subsiste un tuyau qui traverse le plancher haut dans le renfoncement » et au sujet duquel M. U... déclare « qu'il sera déposé la semaine suivante et que la société ETB Nord procédera â la reconstitution du plafond et du degré coupe-feu », que dans les salles I à 3, dans le local mitoyen (repère 2) ; dans la zone 4 ; dans la zone 12, sous la réserve ci-dessus exposée, et dans les locaux 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11, les percements et les trous ont été rebouchés de même que le flocage a été reconstitué ; que, cependant, dans le local 7, « une fuite est visible aux droits d'un trou rebouché. Une partie du flocage se désagrège. Le degré coupe-feu n'est pas assuré. L'humidité s'étend sur environ un mètre cinquante de long », M. U... indiquant, à ce sujet, que « cette fuite serait occasionnée par une pompe de relevage hors service et qu'elle devrait être remplacée la semaine suivante par une nouvelle pompe qui aurait été commandée par le magasin » ; qu'aux termes d'un courrier du 02/03/2015, la société BTP Consultants a fait connaître son avis, en suite de ces constats et dans le cadre de « la demande de vérification technique du point de vue de la sécurité des personnes relative aux travaux de réparation du flocage servant à l'isolement entre le commerce (Carrefour Market) et des locaux de stockage au sous-sol du [...] » ; qu'à la lecture de ce courrier, la société BTP Consultants a constaté le rebouchage d'un grand nombre de trous dans le plancher haut du sous-sol au moyen d'un produit (mortier fluide pour réparations structurelles PCI Nanocret R4 Fluid) dont la fiche technique a été transmise et qui est adapté aux besoins ainsi que la reconstitution des zones de flocage dégradées à l'aide du flocage Promaspray F 250 de chez Promat dont la fiche technique et un extrait du PV d'essai Effectifs n° 08-A-006 révision 2 (+ Reconduction n° 12/1) ont été transmis avec l'attestation de l'entreprise Satnampro indiquant une mise en oeuvre de 17 mm de flocage afin d'obtenir un degré coupe-feu 3 heures ; que cependant aux ternies de ce même courrier, la société BTP Consultant relève également : qu'elle reste dans l'attente des photographies prises en cours de mise en oeuvre que l'entreprise ETB Nord devait lui transmettre, « qu'en l'absence du procès-verbal complet du Promaspray, et d'indication sur la nature de la structure béton existante (épaisseur, enrobage,…) », il ne lui est « néanmoins pas possible de vérifier que l'épaisseur de flocage mise en oeuvre permet le coupe-feu requis réglementairement », attire, en outre, « l'attention sur le fait qu'une des reprises de flocage a été effectuée sous une fuite d'eau non réparée - dans le local 7 suivant le procès-verbal de l'huissier de justice du 20/02/2015 précité - et que de ce fait, le flocage existant et le neuf sont gorgées d'eau et ne pourront pas jouer leur rôle de protection au feu; qu'il convient de traiter cette infiltration; de retirer toutes les parties de flocage ayant été impactées par cette humidité excessives, puis de sécher toute la zone avant toute nouvelle mise en oeuvre de flocage » ; que pour justifier de ce qu'elle a déféré aux injonctions du jugement du 25/09/2014 et de ce qu'elle a remédié aux manquements dont il lui est fait grief, la société Univu, en charge de cette preuve, oppose à ces constats et avis : - le procès-verbal de constat d'huissier de justice établi à sa demande le 23/02/2015, date d'expiration du délai que lui accordait ce jugement pour mettre fin aux empiétements dans le local de la bailleresse, pour y rétablir le degré coupe-feu et pour remédier aux dégradations constatées par Me F..., le 21/03/2013, - l'attestation de la société Satnampro du 19/02/2015 rédigée dans les termes suivants : « Nous soussignée SARL Satnampro attestons par la présente que l'application de Promaspray sur Béton a été faite en conformité avec les prescriptions de pose du fabricant et dans les règles établies par les DTU 27.1 et PV d'essai. A Savoir reprises sur l'existant : - Application d'un primaire d'accroche, - Flocage à l'épaisseur requise soit 17 mm pour obtenir un degré coupe-feu de 180 minutes, - Roulage. Le contrôle a été fait au fur et à mesure de l'avancement » ; que le procès-verbal du 23/02/2013 fait état : - de la dépose du tuyau et de la reconstitution du flocage dans la salle 12, faisant suite aux réserves formulées par le procès-verbal du 20/02/105 et à l'engagement pris par M. U... au sujet de la réalisation de ces travaux, laquelle n'est d'ailleurs pas contestée par la SCI ; - de la reconstitution du flocage sans « plus de fuite apparente » au plafond de la salle 7 qui était affecté d'une fuite au droit d'un trou rebouché avec désagrégation d'une partie du flocage et présence d'une humidité sur environ un mètre cinquante de long selon le constat contradictoirement réalisé figurant dans le procès-verbal du 20/02/2015 précité ; que la SCI fait valoir que ces travaux de reconstitution ont été mal effectués et produit, à l'appui de cette allégation : - un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 12/05/2015 relevant, photographies à l'appui, dans cette même pièce n° 7 du dépôt, que des écoulements d'eau se produisent en plusieurs points de la poutre sur la moitié droite de la pièce plus nombreux et d'un débit plus intense que lors de son p