Cour de Cassation · civ3 — 28 mars 2019

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 mars 2019




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10114 F

Pourvoi n° K 18-17.032







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Foncière des arts patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 22 mars 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à Mme A... O..., épouse U..., domiciliée [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Foncière des arts patrimoine, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme O... ;

Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncière des arts patrimoine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncière des arts patrimoine ; la condamne à payer à Mme O... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Foncière des arts patrimoine


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Foncière des arts patrimoine de ses demandes et d'AVOIR dit que le renouvellement du bail s'est effectué le premier août 2010 moyennant un loyer tel que fixé au bail à renouveler soit la somme de 20.819,40 euros HT et HC par an ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire » ; que les demandes des parties seront examinées en tenant compte des constatations énoncées dans le rapport d'expertise et des pièces versées par les parties ; que l'immeuble est à usage commercial et d'habitation élevé en sous-sol, rez-de-chaussée, trois étages droits et combles ; qu'il est constitué d'un local commercial implanté en sous-sol et rez-de-chaussée et d'un appartement de fonction situé aux étages ; que l'immeuble étudié est d'époque de construction ancienne et comporte une façade typique du Vieux Lille ; que le bien étudié est situé dans un quartier de forte commercialité caractérisée par la présence de nombreux commerces en pied d'immeubles ; que ce secteur comprend principalement la rue [...], la rue [...] et la rue [...], spécialisée dans le commerce haut de gamme, et plus précisément dans le prêt-à-porter et l'équipement de la maison haut de gamme ; que la destination des lieux a été définie par le bail de la manière suivante : « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés, savoir : - à l'exploitation d'un fonds de débit de boissons 4ème catégorie, - à l'exploitation d'un débit de tabac, - dépôt de presse, - bimbeloterie, - petite brasserie et tickets restaurant, - vente de jeux Française des jeux, - vente de billets Transpole » ; que le relevé de surface utile effectué le 22 septembre 2014 par un géomètre-expert est le suivant : - rez-de-chaussée : 47 m², - premier étage : 30,2 m², - deuxième étage : 28,6 m², - troisième étage : 27,5 m², - 4e étage : 29 m² ; que la surface totale est de 198-70 m² ; que l'expert conclut qu'il s'agit d'un bon secteur pour l'exploitation commerciale ; qu'en effet, la rue [...] est située dans le prolongement de l'une des artères principales du Vieux Lille (la rue [...]) ; que toutefois, l'implantation de l'immeuble étudié sur ce secteur est moyenne puisqu'il est situé à l'extrémité du tronçon commerçant de la rue ; que l'activité exploitée par le preneur en place consiste en un commerce de proximité et un bistrot de quartier ouvert de 7h à 20h, soit lorsque les autres commerces implantés à proximité sont majoritairement fermés ; que l'activité effectivement exploitée par le preneur est en inadéquation avec la commercialité du secteur constituée principalement de bars à thèmes et de nuit ; que les flux de chalandise présent sur le tronçon sont plus conformes à la chalandise de quartier observée sur le 2ème tronçon de la rue [...] ; que la discussion porte sur la modification des facteurs de commercialité ayant eu une incidence sur l'activité exercée durant la période du bail écoulé, soit du 1er août 2001 au 31 juillet 2010 ; qu'au titre de la modification des facteurs locaux de commercialité sont invoqués les éléments suivants : - la suppression de la dent creuse du [...] présentant un linéaire de façade de plus de 20 mètres, - la reconversion de la première partie de la rue [...] en un lieu branché et dynamique avec l'implantation de nombreux bars à thèmes et de nuit, l'animation de la première partie de le rue [...] lors du déjeuner, redémarrant dans le courant de l'après-midi pour s'achever tard en soirée, - l'essor nouveau et tendance de la rue [...] avec ses nouvelles enseignes, de même que pour la rue [...], - l'augmentation de la fréquentation touristique notamment du Vieux Lille ; que sur la suppression de la dent creuse du [...] rue [...] : la rue [...] qui débute sur la grand-place de Lille permet de rejoindre la rue [...] ; que l'expert a considéré qu'empiriquement, la réhabilitation de la dent creuse ([...] rue [...]) constituait une évolution notable ; que contrairement à ce qu'allègue Mme U..., le bailleur démontre par la production d'un article de la voix du Nord paru le 16 janvier 2003, l'historique de la rue [...] ; qu'il en ressort que les travaux de réhabilitation des immeubles ont été achevés au début de l'année 2003 ; que le bailleur verse aux débats des extraits Kbis des sociétés qui se sont installées dans ces immeubles à compter du mois de mars 2003 et durant l'année 2004, durant la période considérée ; qu'il y a lieu d'en conclure que tant la rénovation des immeubles que l'installation de nouveaux commerces ont entraîné une augmentation du flux de chalandise ; qu'en revanche, le [...] qui permet de relier la rue [...] et la [...], apparaissant sur les photographies produites par le bailleur n'offre pas une grande visibilité et a pour but de permettre l'accès au centre du Vieux Lille ; qu'il n'est cependant pas contestable qu'est ainsi caractérisée une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que sur la suppression de la friche au début de la rue [...] par la reconstruction de l'immeuble du numéro 38 : que le bailleur verse des pièces établissant que l'immeuble situé au 38 rue [...] a été reconstruit ; qu'un permis de construire a été déposé le 21 mai 2008, modifié le 23 janvier 2009 et 11 février 2010 ; que l'ouverture du chantier date de juin 2009 et une déclaration d'attestation d'achèvement et de conformité des travaux en date du 27 juillet 2010 a été déposée en mairie le 28 juillet 2010 ; que cet immeuble est implanté à l'angle de le rue [...] et de la rue [...], soit quasiment en face de l'immeuble étudié ; que si au cours du bail à renouveler, l'immeuble n'était pas encore exploité commercialement, sa construction a modifié l'aspect du quartier et doit être associé à la spécialisation de ce tronçon de la rue [...] où sont implantés des bars à thèmes et de nuit, attirant une chalandise de passage jeune et dynamique ; que l'immeuble étudié est implanté à l'extrémité du premier tronçon de la rue [...], qu'il bénéficie donc de plus faibles flux de chalandise que ceux présents à proximité de la rue [...] ; qu'il y a lieu de retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que sur l'essor touristique au sein de la ville de Lille : qu'il a été relevé une évolution très favorable du tourisme dans la ville de Lille ; que les manifestations culturelles qu'a connu la ville durant la période de 2004 à 2010 et les statistiques de l'office du tourisme ou des gares TGV démontrent un afflux important de touristes chaque année ; que ce flux de chalands supplémentaires fréquente les lieux touristiques du vieux Lille et le tronçon de la rue [...] étudiée ne bénéficie pas d'un attrait historique permettant de les attirer ; que Mme U... produit une attestation en date du 16 juin 2012 de M. D..., directeur de l'office du tourisme et des congrès de Lille, lequel indique que le numéro 43 de la rue [...] ne figure pas parmi les parcours touristiques et il n'est pas constaté de flux touristiques majeurs dans cette rue ; que sur la construction de nouveaux logements : que le quartier du Vieux Lille a connu une augmentation du nombre de logements au cours de la période du bail écoulé puisque plus de 2.000 logements ont été créés constituant un nouveau quartier d'habitation situé à environ 800 m des locaux étudiés, ce qui génère une augmentation de la population de 4.000 habitants et donc une augmentation du flux de chalandise ; que s'il a été constaté l'existence de plusieurs éléments contribuant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour entraîner le déplafonnement du loyer, ceux-ci doivent avoir un intérêt pour le commerce considéré ; que la réhabilitation de plusieurs immeubles dans la rue [...] constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l'expert nuance toutefois l'impact en précisant que ces flux de chalandise de passage se réduisent progressivement entre l'intersection rue [...]/rue [...] et l'intersection rue [...]/rues [...]-[...] ; que le deuxième tronçon de la rue [...] est caractérisé par une chalandise de quartier et non de passage ; qu'il faut donc tenir compte d'une déperdition des chalands tout au long de la rue [...] et l'existence de commerces similaires plus proches de ce flux de chalandise au sein même de la rue ; que la rue [...] est orientée vers le commerce de l'ameublement et de la décoration de la maison ainsi que les enseignes de prêt-à-porter ; que les passants qui se promènent en quête de magasins ne poursuivent pas systématiquement vers la rue [...] qui a une autre destination ; qu'il a été suffisamment développé que cette rue était destinée aux bars à thèmes et de nuit et particulièrement animée le soir et attire donc une autre clientèle ; que de même, si la spécialisation du tronçon de la rue [...] dans le secteur des bars à thèmes et de nuit ainsi que la construction d'un nouvel immeuble constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité en prolongeant les flux de chalands de passage et en attirant une nouvelle clientèle, il y a lieu de prendre en compte l'activité effectivement exploitée dans les locaux pour apprécier si ce flux de chalands constitue un intérêt ; que l'activité autorisée par le bail est une activité de débit de boissons-licence IV-débit de tabac et dépôt de presse semblant a priori en adéquation avec les autres commerces implantés dans le secteur considéré ; que toutefois, l'activité exploitée par le preneur en place consiste en un commerce de proximité et un bistrot de quartier ouvert de 7h à 20h, soit lorsque les autres commerces implantés à proximité sont majoritairement fermés, s'adresse à une clientèle de quartier ; que le local offre 16 places assises ; que les consommateurs sont constitués essentiellement de clients venant acheter du tabac, des journaux ou des tickets de jeux de loterie ; que l'activité exercée dans les locaux ne peut manifestement pas capter la chalandise supplémentaire en raison de la configuration des locaux et de l'activité exercée ; que Mme U... a fait le choix d'exercer une activité plurielle dans un espace restreint ; que son fonds de commerce correspond aux besoins du quartier qui a cependant évolué ; que compte tenu de la configuration du local et de sa superficie, Mme U... devrait renoncer à certaines activités pour pouvoir adapter son local et l'orienter vers l'activité du secteur dans lequel il est implanté ; que le jugement a développé de manière précise et argumentée les motifs pour lesquels les exigences d'adaptation opposées par le bailleur au locataire étaient excessives au vu des caractéristiques du commerce et du secteur d'implantation ; que la cour d'appel adopte ces motifs exacts et pertinents ; que l'expert a constaté que le nouveau quartier d'habitation comporte également de nombreux commerces de proximité et une dizaine de cafés a été dénombrée jusqu'au tronçon de la rue [...] étudiée ; que bien que l'activité exploitée dans les lieux loués attire une clientèle de quartier, l'éloignement et la présence de nombreux concurrents implantés à proximité excluent que le commerce exploité par Mme U... en retire un intérêt ; que l'expert relève à juste titre que les habitants du quartier ne vont pas parcourir 800 m pour obtenir une prestation qu'ils trouvent au bas de leur immeuble ; que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas susceptible d'avoir un impact sur le commerce exercé ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le montant du loyer à compter du 1er août 2010 à la somme de 20.819,40 € par an ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' à la date du renouvellement, soit le 1er août 2010, les constatations suivantes doivent être faites : le bien étudié se situe dans le vieux Lille, rue [...] ; que la commercialité de cette rue peut être scindée en deux sections ; la première entre la rue [...] et l'intersection rue [...]/rue [...] comprenant de nombreux commerces en pied d'immeubles et caractérisée par la présence de nombreux bars à thèmes et de nuit, présentant la meilleure commercialité et la deuxième section située entre la rue [...]/rue [...] et l'avenue [...], à vocation d'habitation collective avec quelques bureaux, présentant la moins bonne commercialité ; que le bien étudié se situe sur la première section de la rue ; que sa zone de chalandise est donc constituée par la rue [...] et les sections de rues en contact immédiat ; que le secteur d'implantation du local étudié bénéficie donc de flux de chalands important en provenance du centre-ville et des rues commerciales du vieux Lille ; que ce flux de chalandise de passage se réduit cependant progressivement enter l'intersection rue [...]/ rue [...] et l'intersection rue [...], rues [...]-[...] ; que le deuxième tronçon de la rue est caractérisé par une chalandise de quartier ; que le bien étudié est situé à l'extrémité du premier tronçon de la rue [...] ; que cette section de rue est marquée par la présence de nombreux bars à thèmes et de nuit branchés visant une clientèle de passage plutôt jeune ; que l'activité autorisée par la bail (activité de débit de boissons licence IV – débit de tabac et dépôt presse) est en adéquation avec la commercialité du secteur ; que cependant, l'activité exercée par le preneur consiste en un commerce de proximité et un bistrot de quartier ouvert de 7h à 20 h, soit lorsque les autres commerces du quartier sont fermés ; que l'activité exercée est donc en inadéquation avec l'environnement immédiat et le flux de chalandise présent sur ce tronçon de la rue ; qu'il convient ensuite d'analyser l'évolution des facteurs de commercialité sur la période de référence, soit entre le 1er août 2001 et le 31 juillet 2010 ; que la société bailleresse retient essentiellement, concernant la zone de chalandise rue [...] et secteur immédiats, la réfection de la rue [...], la modification de la rue [...], le développement du tourisme et des manifestations culturelles et la construction de nouveaux logements ; que la réhabilitation de la dent creuse, située du [...] rue [...] et représentant un linéaire de façade de plus de 20 mètres peut, sans difficulté, être considérée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que sa réhabilitation permet au flux de chalandise de la rue [...] de s'étendre jusqu'à la rue [...] ; que cependant, on note également une déperdition importante des flux de chalandise en provenance de la grande place ; que de plus, le flux de chalandise est certainement capté par les nombreux bars situés au début de la rue [...] avant de parvenir jusqu'au commerce « Le Green » ; qu'au final, compte tenu de ces éléments, il n'est pas possible d'affirmer que le commerce étudié a tiré un bénéfice de la modification de la réhabilitation de la « dent creuse » ; que selon la bailleresse, une nouvelle commercialité s'est développée sur le premier tronçon de la rue [...] ; que le secteur s'est transformé en un quartier festif avec de nombreux bars à thème et de nuit ; que la spécialisation du quartier s'est effectivement effectuée au cours des années 2000 ; qu'elle constitue l'évidence une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'il convient cependant de se demander si l'activité, telle qu'elle est exercée par l'exploitant, peut bénéficier de cette modification ; que la majorité des commerces récemment implantés sur le secteur ou se situe « Le Green » sont des bars de nuit branchés fermés dans la journée et ouverts en fin d'après-midi et la nuit ; qu'or, l'activité du preneur pouvant être à juste titre qualifiée de « bistrot de quartier » et de commerce de proximité est ouverte de 7h à 20h, soit lorsque les autres commerces sont fermés et la clientèle absence sur le secteur ; que la société bailleresse soutient que l'évolution du quartier doit contraindre le preneur à modifier son activité ; que certes, la destination contractuelle lui permettrait, dans l'abstraction, de le faire ; que cependant, cette adaptation exigerait en l'espèce, une inversion totale des horaires du commerce et une modification importante des locaux, lesquels ne permettent à ce jour que d'offrir 16 places assises ; que de plus, le commerce se situe dans un environnement très concurrentiel avec lequel il lui est impossible de rivaliser au vu de son activité déjà existante et des caractéristiques des locaux ; que les bars de nuit, situés à proximité immédiate, sont exclusivement centrés sur cette activité commerciale et donc particulièrement adaptés aux exigences imposées par l'activité ; que la société bailleresse soutient qu'il suffit de « proposer des cocktails, d'installer une ambiance particulière, d'adapter la musique et tant soit peu les horaires », pour rivaliser avec des bars à thème ou bars nocturnes spécialisés ; qu'outre que ces adaptations constitueraient en fait un changement radical des activités du commerce, rien ne permet de supposer qu'une salle de 16 places assises, censée accueillir à la fois une clientèle de quartier en journée et une clientèle nocturne la nuit puisse rivaliser avec des bars de nuit ; que ces derniers présentent des particularités de design, d'ambiance, offrent des boissons ciblées pour attirer une clientèle jeune, exigeante et volatile ; que la notion de commerce considéré doit donc s'entendre comme l'activité commerciale telle qu'elle est exercée et compte tenu de l'adaptation raisonnable que l'on peut exiger d'un exploitant commercial ; qu'elle ne doit pas s'entendre comme un potentiel commerce tel qu'il devrait être, au vu des caractéristiques du secteur ; que l'obligation d'adaptation de l'exploitant rencontre des limites ; qu'en l'espèce, les exigences d'adaptation du bailleur sont totalement excessives au vu des caractéristiques du commerce et du secteur d'implantation ; que le commerce « Le Green » ne bénéficie donc pas des modifications de commercialité du secteur ; que la société bailleresse invoque également le développement du tourisme et des manifestations culturelles ; qu'il est incontestable que depuis les festivités de Lille 2004, le tourisme a connu une évolution très favorable ; que cependant, les flux de chalandise se dirigent vers les lieux touristiques de la ville ; que le tronçon de la rue dans laquelle est situé le commerce ne présente pas d'intérêt touristique, que par conséquent, l'intérêt pour « Le Green » de l'évolution touristique de la ville n'est pas démontré ; qu'enfin, la société bailleresse estime que la création de nouveaux logements dans le vieux Lille et plus particulièrement sur l'ancien quartier des abattoirs constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l'augmentation du flux de chalandise qui en résulte n'est plus à démontrer ; que cependant, il convient de constater que de nombreux cafés concurrents sont installés à proximité, entre ce nouveau quartier et le commerce étudié, lequel se situe tout de même à plus de 800 mètres du quartier dénommé « Eurodisney » ; que par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, en l'absence de démonstration de l'existence de modifications notables des facteurs de commercialité dont le commerce considéré aurait bénéficié, la demande de déplafonnement sera rejetée ; que le prix du loyer renouvelé à compter du 1er août 2010, en application des dispositions du contrat de bail est de 20.819,40 € annuels ;

1) ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré ; que cette incidence favorable doit être appréciée de façon objective, en considération de la clientèle susceptible d'être apportée par la modification notable des facteurs locaux de commercialité, pris en compte dans leur globalité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé l'existence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité résultant de la suppression de la dent creuse du [...] , à la suite de laquelle « tant la rénovation des immeubles que l'installation de nouveaux commerces (avaient) entraîné une augmentation du flux de chalandise », de la suppression de la friche au début de la rue [...] par la reconstruction de l'immeuble du numéro 38, « implanté à l'angle de la rue [...] et de la rue [...], soit quasiment en face de l'immeuble étudié », lequel avait « modifié l'aspect du quartier », « attirant une clientèle de passage jeune et dynamique », de la construction de nouveaux logements, soit « plus de 2000 logements (
), constituant un nouveau quartier d'habitation situé à environ 800 mètres des locaux étudiés, ce qui (générait) une augmentation de la population de 4.000 habitants et donc une augmentation du flux de chalandise » (cf. arrêt, p. 6-7) ; que l'ensemble de ces modifications notables des facteurs locaux de commercialité intervenues dans la zone de chalandise où était implanté le fonds de commerce « Le Green » étaient de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de débit de boissons - licence IV – débit de tabac et dépôt de presse exercée dans les lieux loués ; qu'en décidant au contraire que la société Foncière des arts patrimoine ne démontrait pas l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptibles d'avoir un impact sur le commerce considéré, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;

2) ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré ; que cette incidence favorable doit être appréciée de façon objective, en considération de la clientèle susceptible d'être apportée par la modification notable des facteurs locaux de commercialité, au regard de la destination des lieux telle que définie par le bail, et non au regard des choix d'exploitation du preneur ; qu'en l'espèce, pour retenir que la société Foncière des arts patrimoine ne démontrait pas l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptibles d'avoir une impact sur le commerce considéré, la cour d'appel a considéré que l'activité exercée dans les locaux ne pouvait manifestement pas capter la chalandise supplémentaire en raison de la configuration des locaux et de l'activité exercée, dès lors que Mme U... avait « fait le choix d'exercer une activité plurielle dans un espace restreint, que son fonds de commerce correspond(ait) aux besoins du quartier qui a cependant évolué, que compte tenu de la configuration du local et de sa superficie, Mme U... devrait renoncer à certaines activités pour pouvoir adapter son local et l'orienter vers l'activité du secteur dans lequel il est implanté », de sorte que « les exigences d'adaptation opposées par le bailleur au locataire étaient excessives au vu des caractéristiques du commerce » ; qu'en statuant ainsi, elle a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.