Cour de Cassation · civ3 — 14 novembre 2019

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 novembre 2019




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10363 F

Pourvoi n° B 18-18.404







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société BCC, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant à la société Indiana Pub, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

La société Indiana pub a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la SCI BCC, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Indiana Pub ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens du pourvoi principal ainsi que le moyen unique du pourvoi incident de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvois tant principal qu'incident ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI BCC, demanderesse au pourvoi principal.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR suspendu les effet de la clause résolutoire insérée au bail du 9 juin 2006 en octroyant à la société Indiana Pub un délai de trois mois courant compter de la signification du présent arrêt pour libérer l'espace situé sous la galerie couverte devant la devanture des lieux loués, de toutes pièces de mobiliers (tables, chaises, paravents ...) et un délai de six mois courant à compter de la signification du présent arrêt pour retirer les haut-parleurs et appareils de chauffage fixés sur la devanture et les dispositifs de fixation sur l'auvent prolongeant la galerie couverte de l'immeuble et pour remettre en état sa devanture et l'auvent après la suppression de ces éléments ;

AUX MOTIFS QUE « 'article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
Il est inséré aux deux baux une clause résolutoire libellée dans les mêmes termes pouvant jouer en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements et (ou?) de non-paiement des loyers convenus, des charges et impôts récupérables par le bailleur. Il est prévu que le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause.
La clause résolutoire contenue dans les deux baux qui est conforme aux prescriptions de l'article L. 145-41 précité est licite.
De même, les commandements qui reproduisent intégralement le texte de la clause résolutoire et de l'article L. 145-1 et mentionnent que « faute de satisfaire au présent le commandement, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, passé le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce, laquelle est à cette fin littéralement rapportée ci-après » respectent les exigences de l'article L. 145-1 et sont donc réguliers formellement.

La régularité formelle de ces commandements et le fait que ne soit pas invoqué à leur encontre un des cas de nullité de fond prévus par l'article 117 du code de procédure civile ne suffisent pas assurer leur efficacité. En effet l'automaticité du jeu de la clause résolutoire pour le cas où le preneur ne satisferait dans le mois de la délivrance du commandement à l'injonction qui lui est faite suppose au préalable l'existence d'un ou plusieurs manquements par le preneur aux obligations nées du bail.
A défaut de l'existence d'un tel manquement, la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en jeu par le commandement qui est alors inefficace quant à la résolution de plein droit du bail.
Le jugement contrairement à ce que soutient la société BCC ne saurait être infirmé au seul motif qu'il a procédé à l'annulation des commandements qui n'encouraient pas de nullité de forme ou de fond, l'annulation étant selon la précision apportée par les motifs du jugement la conséquence de leur anéantissement, soit en l'espèce du constat de leur inefficacité sur la résolution de plein droit du bail.
Il y a lieu donc de rechercher pour chacune des injonctions ou sommations contenues aux commandements l'obligation du preneur à ce titre et s'il a manqué à cette obligation.
Sur le commandement ayant mis en jeu la clause résolutoire insérée au bail notarié du 9 juin 2006.
Sur la cause relative au paiement de la somme de 2 288,86 € (
)
Sur les injonctions du commandement visant la clause du bail sur la « jouissance des lieux ».
Selon la clause de désignation, les lieux loués sont constitués d'un local commercial portant sur le lot le n°B d'une superficie de 78 m² environ ayant accès sur rue ; ce local dispose d'une vitrine d'environ 5,50 mètres linéaires, hauteur de 2,90 mètres, porte automatique largeur de 0,90 mètres. A ce local, s'ajoute un box de stationnement de véhicules portant le numéro 20/21 comprenant deux emplacements de stationnement. Cette clause précise que « les locaux s'étendent, se poursuivent et comportent avec toute leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve et sans qu'il ne soit nécessaire d'en faire plus ample désignation. ».
La clause du bail intitulée « jouissance des lieux » prévoit que « le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille, se conformer au règlement de l'immeuble, et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants. Il devra notamment prendre toutes précautions pour éviter les bruits et odeurs et l'introduction d'animaux nuisibles, se conformer strictement aux rescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à l'application des règles d'hygiène et de salubrité.
Le preneur ne pourra faire entrer ni entreposer les marchandises présentant des risques ou des inconvénients quels qu'ils soient, ni faire aucune décharge ou déballage, même temporaire dans l'entrée de l'immeuble (...) ».
Cette clause constitue la déclinaison contractuelle de l'obligation légale de l'article 1728 du code civil selon laquelle le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée, d'après les circonstances, à défaut de convention.
La société Indiana Pub a été autorisée par un arrêté du maire de la ville de Chantilly en date du 6 avril 2007 à installer au droit de son commerce une terrasse sur le domaine public d'une surface de 23 m² (4,60 m x 5,00). Le 5 juillet 2007, la ville de Chantilly émettait un avis favorable à l'implantation d'une structure couvrant cette terrasse sous réserve du respect de certaines conditions tenant aux coloris et matériaux utilisés.
Par un courrier du 8 juillet 2013 adressé à la société BCC, le maire adjoint en charge des questions relatives à l'urbanisme l'informait qu'il n'y avait pas lieu de modifier les caractéristiques de la terrasse exploitée par la société Indiana Pub. L'autorisation donnée à la société Indiana Pub d'occupation du domaine public par cette terrasse était renouvelée par un arrêté du 22 mars 2016.
Le commandement fait le reproche à la société Indiana Pub d'avoir installé une terrasse sur la partie avant de l'immeuble située en façade de son local qui empêche l'accès à la rampe destinée aux personnes à mobilité réduite, d'installer des cloisons mobiles, des chaises, divers meubles et un téléviseur faisant obstacle au libre accès de l'immeuble notamment par la rampe d'accès destinée aux personnes à mobilité réduite et au local technique.
La société BCC par ce commandement a enjoint la société Indiana Pub d'assurer le libre accès à l'immeuble, notamment par la rampe d'accès réservée aux personnes à mobilité réduite, en libérant l'entrée de l'immeuble et les parties communes de tous obstacles, de procéder à l'enlèvement de toutes les installations fixées sur la devanture sans autorisation et d'assurer la remise en état d'origine de la devanture.
La bailleresse ne saurait reprocher à sa locataire l'existence de la terrasse, ce qu'elle ne fait d'ailleurs pas directement, cette terrasse ayant été installée sur le domaine public en vertu d'un arrêté du 6 avril 2007 qui a été renouvelé le 22 mars 2016, mais le fait que l'accès de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite s'en trouve empêché ou gêné au motif qu'elle est implantée sur la rampe d'accès destinée aux personnes à mobilité réduite ; elle produit à l'appui deux procès-verbaux de constat des 27 mai 2014 et 18 juillet 2014 ainsi que divers lettres de professionnels médicaux qui se plaignent des difficultés d'accès pour leurs clients.
Comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, la rampe d'accès dont la société BCC se prévaut est en réalité l'utilisation du dénivelé du trottoir, plus haut du côté du local commercial loué à la société Indiana Pub et qui permettait d'accéder à la galerie couverte formée par la construction en retrait du rez-de-chaussée de l'immeuble par rapport au reste de la façade de l'immeuble et que prolonge un auvent. Ce dénivelé du trottoir en face de la porte d'entrée des locaux loués à la société Indiana Pub évite ainsi d'avoir à monter une marche alors qu'au vu des clichés photographiques versés aux débats, la montée d'une marche est nécessaire si on veut accéder directement en face des autres entrées de l'immeuble (celle d'un local commercial loué à un restaurant japonais et celle donnant accès aux parties communes de l'immeuble à usage de bureau) sans avoir à emprunter la portion de la galerie couverte devant les locaux loués à la société Indiana Pub.
Ce dénivelé du trottoir que la société BCC n'hésite pas à qualifier de rampe d'accès étant situé sur le domaine public constitue donc un dispositif précaire dont la société BCC ne saurait disposer ; le fait qu'il figure à titre indicatif sur le plan annexé au bail qui est une copie de celui qui a été déposé en vue de l'obtention du permis de construire ne saurait lui conférer une quelconque valeur contractuelle.
Il appartenait à la société BCC de suivre les prescriptions figurant au procès-verbal du février 2003 de la sous-commission du département de l'Oise pour l'accessibilité qui prévoyaient que les seuils des trois entrées de l'immeuble seraient à hauteur de 2 cm, avec un palier de repos horizontal d'une longueur minimal de 1,40 m hors débattement de portes et hors bornes de protection devant chacune des portes d'entrée et que le ressaut entre le trottoir et ce palier de repos de 2 cm de haut. Or l'existence d'une marche dont la hauteur s'accroît plus on s'éloigne de la devanture des lieux loués à la société Indiana Pub démontre que la société BCC n'a pas respecté la hauteur de 2 cm maximum du ressaut prescrite par la sous-commission ; elle ne peut donc reprocher à sa locataire de l'avoir privée d'un dispositif sur lequel elle n'avait aucun droit à la différence de celle-ci qui s'est vue autorisée à occuper le domaine public.
La société BCC se prévaut d'un constat d'huissier selon lequel la terrasse couverte empièterait de 30 cm environ sur le passage devant être laissé libre sur le trottoir devant l'entrée commune de l'immeuble qui ne serait donc plus d'une largeur de 1,80 cm ; il appartient à la société BCC si elle estime que la convention d'occupation du domaine public n'est pas respectée d'en informer les services de la mairie compétents mais la méconnaissance à supposer qu'elle soit avérée par sa locataire de l'autorisation du domaine public ne constitue une infraction au bail que si elle contrevient à son obligation d'user de la chose louée en bon père de famille en portant atteinte à la jouissance des autres occupants et personnes amenées à fréquenter l'immeuble, laquelle atteinte n'étant pas avérée en l'occurrence en l'absence de tout élément du dossier de nature à justifier de la gêne qui en résulterait pour l'accès à l'entrée de l'immeuble .
La clause du bail selon laquelle le local loué s'étend, se poursuit se comporte, avec toutes les aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve a pour effet d'autoriser d'utiliser l'espace sous la galerie couverte situé devant sa devanture et tout particulièrement en face de la porte d'entrée principale au local loué ; cette utilisation est en effet indispensable pour accéder aux lieux loués tant par le preneur et son personnel que par sa clientèle. Mais cette clause n'a pas pour effet de conférer un droit de jouissance privatif à la société Indiana Pub et de l'autoriser ainsi à y disposer des chaises et des tables destinées à la clientèle et de poursuivre ainsi l'exploitation de son commerce sous la portion de la galerie couverte située en face de sa devanture.
La société Indiana Pub n'ayant pas déféré dans le mois de sa délivrance au commandement qui a valablement mis en jeu la clause résolutoire sur le fondement de cette infraction, celleci est réputée acquise. Toutefois, la régularisation de la situation de la société Indiana Pub étant possible et celle-ci ayant formé une demande dans les termes de l'article L. 45-41, code de commerce, ses effets en application de cet article seront suspendus dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision ; pour le cas où la société Indiana Pub ne s'acquitterait pas de son obligations à ce titre et dans les délais impartis, la suspension des effets de la clause résolutoire cesserait et la résolution du bail acquise de plein droit.
Il est également fait commandement à la société Indiana Pub de « procéder à l'enlèvement de la terrasse située devant son commerce, couverte par une structure métallique, de sorte que l'enseigne ''centre d'affaires Joffre'' soit à nouveau visible. »
L'indication sur l'immeuble du nom du ''centre d'affaires Joffre'' n'est pas assurée par un dispositif en saillie perpendiculairement à la façade e l'immeuble mais seulement par l'apposition de lettres directement collées sur la façade au-dessus de la porte d'entrée commune donnant accès aux bureaux. Il est relevé d'une part que l'implantation de la terrasse couverte sur le domaine public a été dûment autorisée et qu'elle ne relève de l'assiette du bail ; d'autre part, la structure de la terrasse ne masque pas en hauteur l'enseigne du centre d'affaires Joffre comme le prescrivait la mairie, celle-ci restant visible sous des angles normaux de passage piéton et notamment face à l'immeuble ; cette structure n'apporte donc pas un trouble de jouissance illicite aux autres occupants de l'immeuble ; dès lors ne constituant pas un manquement aux obligations du bail, elle ne peut mettre valablement en jeu la clause résolutoire.
La société BCC a également fait commandement à la société Indiana Pub de « procéder à l'enlèvement de toutes les installations fixées sur la devanture sans autorisation et d'assurer la remise en état de la devanture conformément à l'article ''conditions – jouissance des lieux du bail''.
La devanture du local loué consiste en une dépendance nécessaire aux lieux loués dont la société Indiana Pub a la jouissance et qu'elle est libre d'aménager pour les besoins de son commerce sous réserve de respecter les règles d'urbanisme et de ne pas porter atteinte aux obligations qui lui sont prescrites par le bail et notamment de ne pas porter atteinte à la tranquillité de l'immeuble.
En l'occurrence, l'installation de haut-parleurs diffusant de la musique ou d'appareils de chauffage qui sont nécessairement destinés à la clientèle qu'elle exploite devant sa devanture sous la galerie couverte dès lors comme il a été vu qu'elle n'est pas autorisée à exploiter une clientèle dans cette espace dont elle n'a pas la jouissance exclusive, elle porte atteinte à la tranquillité de l'immeuble.

Par ailleurs si le preneur a la jouissance de sa devanture, cette jouissance ne s'étend pas au reste de la façade de l'immeuble et au plancher haut formé par la construction de la façade de l'immeuble en retrait par rapport au niveau du rez-de-chaussée et à l'auvent qui le prolonge. Au vu du constat d'huissier versé aux débats, il apparaît que la société Indiana Pub a fixé sur l'ouvrage que constitue cet auvent un dispositif permettant de le relier à sa terrasse couverte. La fixation d'un tel dispositif sur un ouvrage dont elle n'a pas la jouissance constitue une infraction au bail.
La société Indiana Pub n'ayant pas déféré dans le mois de sa délivrance au commandement qui a valablement mis en jeu la clause résolutoire sur le fondement de ces infractions, celleci est réputée acquise. Toutefois, la régularisation de la situation de la société Indiana Pub étant possible et celle-ci ayant formé une demande de délais dans les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ses effets en application de cet article seront suspendus dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision ; pour le cas où la société Indiana Pub ne s'acquitterait pas de ses obligations dans les délais impartis, la suspension des effets de la clause résolutoire cesserait et la résolution du bail acquise de plein droit.
Sur les injonctions du commandement visant la clause du bail de désignation des lieux loués.
Le commandement somme la société Indiana Pub « de cesser de passer par le couloir d'entrée aux bureaux pour achalander son commerce et d'assurer la remise en état d'origine des menuiseries et peintures, conformément à l'article '' désignation des lieux loués'' du bail. ».
Cette clause après avoir décrit la composition des lieux loués prévoit en effet que « l'entrée principale au rez-de-chaussée pour accéder aux bureaux à l'étage ne pourra être utilisée pour les livraisons de marchandises et autre passage nécessaire à l'exploitation du commerce » de la société Indiana Pub, étant précisé que « les livraisons pour l'exploitation du commerce dans les biens objets du bail devront être effectués soit par l'entrée principale, soit par l'accès au parking, soit enfin par le couloir sortie de secours. »
Pour justifier de l'utilisation par la société Indiana Pub des parties communes de l'immeuble pour approvisionner en marchandises son commerce, la société BCC produit la photocopie de six clichés photographiques ; sur l'un d'eux figure très nettement la date du 10 novembre 2013 qui est antérieure au commandement ; la date du 30 mai 2014 qui apparaît tout en bas sur divers autres copies ne correspond pas à la date de la prise de vue mais à celle de la capture d'écran comme en témoignent les icônes présentes sur la même ligne caractéristiques d'un écran d'ordinateur.
Les divers constats d'huissiers produits par la société BCC sont par ailleurs muets quant à une éventuelle utilisation par la société
Indiana Pub de l'entrée de l'immeuble pour l'entreposage ou la livraison de ses marchandises. Il ne résulte pas des éléments du dossier que les occupants de l'immeuble aient exprimé des doléances sur ce point.

La société BCC ne justifie donc pas que la société Indiana Pub un mois après le commandement ait fait un usage irrégulier des parties communes de l'immeuble au regard des stipulations du bail et ne peut donc sur ce fondement prétendre à la résolution de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire.
Le cliché photographique en gros plan de ce qui apparaît être le bas d'une porte ne permet pas d'identifier de quelle porte il s'agit, ayant été pris de façon non contradictoire et en l'absence d'élément d'identification de celle-ci ; de plus en raison du flou de sa qualité, les dégradations dont la société BCC se prévaut ne sont nullement évidentes. L'existence de dégradations aux menuiseries de l'immeuble imputables au passage des marchandises par les parties communes n'est donc pas suffisamment rapportée et la clause résolutoire ne saurait d'avantage être acquise sur le fondement de ces dégradations.
Le commandement enjoint la société Indiana Pub de « libérer le box de stationnement de toutes les marchandises qui y sont entreposées et de n'en faire usage qu'à titre de garage conformément à l'article ''désignation des lieux loués'' du bail. ».
Il est précisé à la clause de désignation des lieux loués qu'est loué « un box pour le stationnement de véhicules portant le numéro 20/21 comprenant deux emplacements de stationnement ».
La clause de destination prévoit que les locaux sont à destination de tout commerce et contient la déclaration du preneur selon laquelle il affectera le local à l'usage de bar, pub et brasserie mais ne prescrit pas d'utiliser le box au seul stationnement des véhicules. Le plan du rez-de-chaussée déposé en vue de l'obtention du permis de construire ne prévoit pas une affectation du lot 20/21 pour le stationnement des véhicules, étant relevé que configuré tout en profondeur, il ne permet pas le stationnement de deux véhicules côte à côte et est donc peu pratique pour un tel usage.
En conséquence, la clause de désignation concernant le lot 20/21 à défaut d'autres stipulations ne fait pas obligation à la locataire d'affecter cette partie des lieux loués uniquement au stationnement de véhicules.
Il est relevé par ailleurs que les locaux loués à la société Indiana Pub ne comprenant pas de réserves, il ne saurait être reproché à cette dernière qui exploite en conformité avec le bail un bar, pub, brasserie d'avoir affecté une parties des lieux loués à usage de réserve, s'agissant d'un élément indispensable à son activité dès lors qu'il n'en résulte pas une atteinte à la tranquillité de l'immeuble ou à sa jouissance paisible que ne vient caractériser aucun élément du dossier.
Le commandement fondé sur ce grief ne saurait en conséquence emporter la résolution de plein droit du bail commercial.
Sur les injonctions du commandement visant les clauses du bail de mise aux normes, de transformation ou changement de distribution.
Le commandement somme la société Indiana Pub d' « assurer la mise aux normes de la ventilation mécanique en missionnant préalablement un bureau de contrôle, conformément à l'article ''charges et conditions – mises aux normes'' du bail et aux remarques formulées par la commission de sécurité, notamment lors de se PV n° 2004-13, n° 2006.3949 des 3 octobre 2007 et 8 février 2008. ».
Le paragraphe « mise aux normes du bail » prévoit que « le preneur aura à sa charge tous les travaux exigés par l'administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d'hygiène et d'accès, normes tant nationales que communautaires, liées à l'activité qu'il se propose d'exercer et ce même si les travaux touchent au gros oeuvre et à la toiture ». Par ailleurs, selon les termes du bail, il s'oblige à « exploiter son activité en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter ».
Il résulte du procès-verbal de la commission de sécurité en date du 3 octobre 2007 que lors de sa visite du 26 septembre 2007, elle constatait que « la ventilation mécanique de la cellule Indiana Pub n'est pas branchée, en effet le conduit s'arrête dans un box à garage et ne débouche pas vers l'extérieur ». Elle prescrivait de « réaliser les installations de ventilation mécanique de la cellule Indiana Pub conformément aux dispositions de l'article PE13 et dans l'attente de la réalisation des travaux interdire son utilisation ». Aux termes de ce procès-verbal, elle déclarait ne pouvoir se prononcer sur la poursuite de l'activité de la société Indiana Pub étant dans l'attente des pièces réglementaires.
Elle se réunissait à nouveau le 8 février 2008 et au vu des pièces fournies émettait un avis favorable à la poursuite de l'exploitation tout en maintenant sa prescription de « réaliser les installations de ventilation mécanique conformément aux dispositions de l'article PE 13 et dans l'attente de la réalisation des travaux interdire son utilisation. »
La société BCC pour démontrer que la société ndiana Pub n'a pas respecté cette prescription a fait intervenir le Bureau Véritas qui a rédigé un rapport en date du 10 octobre 2016 duquel il résulte que la société Indiana Pub dispose d'une VMC dont le moteur d'extraction est toujours situé au niveau du box n°28 du parking couvert. Il convient de relever que cet organisme a effectué ses opérations non contradictoirement et qu'il n'a donc pas pu régulièrement entrer dans le box et vérifier que l'installation de VMC qu'il critiquait était toujours en état de fonctionnement et n'avait pas été remplacée comme tend à le démonter la facture en date du 3 novembre 2012 produite par la société Indiana Pub portant sur le déplacement d'une VMC existante et l'installation d'un clapet anti-retour et les courriers de la mairie.
La société BCC ne saurait ajouter une obligation au bail en imposant à la société Indiana Pub de fournir un justificatif d'un bureau de contrôle et il lui appartenait si elle avait des doutes sur la conformité des installations de la société Indiana Pub de demander en justice la désignation d'un expert.
L'existence d'un manquement de la société Indiana Pub aux obligations du bail créé par la ventilation mécanique des locaux n'étant pas suffisamment rapportée, le commandement ne saurait donc entraîner l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

Il est aussi fait à la société Indiana Pub commandement d'avoir à « justifier de la conformité des travaux de modification de l'aménagement intérieur des lieux loués ».
La clause de désignation des lieux loués mentionne que les lieux loués sont constitués «
d'un local de 78 m²environ avec accès sur la rue » et qu'ils sont équipés « d'une alimentation en eau, un point d'évacuation des eaux usées, une séparation coupe-feu avec le parking, et une séparation coupe-feu avec les étages » ; les locaux ont donc été livrés à l'état brut à la société Indiana Pub qui devait faire à l'intérieur tous les travaux nécessaires à son activité, étant autorisée à créer une cuisine, une réserve, des toilettes et une grande pièce ; la société Indiana Pub était donc libre d'aménager les lieux loués comme elle l'entendait pour les besoins de son commerce sous réserve de ne pas porter atteinte à la tranquillité de l'immeuble ou créer des troubles de jouissance. Les contrôles effectués par la commission de sécurité ayant abouti à l'émission d'un avis favorable à l'exploitation démontrent que ces aménagements sont conformes.
Au regard de la délivrance des lieux loués qui ne comprenaient ni aménagement, ni division interne, la société BCC ne peut donc valablement prétendre à l'existence d'un quelconque changement de distribution, laquelle était inexistante lors de la délivrance des lieux loués, ce qui rend inopérant le commandement d'avoir à justifier des modifications de l'aménagement intérieur des lieux loués dont elle est l'auteur et qu'elle avait donc le droit de modifier .
Le commandement enjoignait enfin à la société Indiana Pub de « procéder à la dépose de l'équipement de réception, satellite installé sur une antenne ne lui appartenant pas (tête de parabole, câbles...), à la reconnexion des bureaux qui y étaient préalablement reliés, puis solliciter l'autorisation du bailleur avant de procéder à la pose d'une antenne qui lui soit propre ».
Devant la cour, la société BCC ne poursuit pas la résolution de plein droit du bail du chef de ce commandement et n'émet aucune critique à l'encontre des dispositions du jugement.
Le tribunal relevait à cet égard à juste titre que la société Indiana Pub par la production d'une attestation émanant de M. P... président de la société IDS Santé qui était un des occupants de l'immeuble établissait qu'elle s'est raccordée avec l'accord de la société BCC à l'antenne parabolique que cette société avait fait installer sur le toit de l'immeuble et que lorsque celle-ci a quitté les locaux qui lui avaient été loués, elle a obtenu l'accord de la société BCC de ne pas procéder au démontage de l'antenne parabolique.
La société BCC ayant accepté l'installation de cette antenne et le raccordement de la société Indiana Pub, elle ne peut se prévaloir d'un manquement aux obligations du bail et mettre en jeu la clause résolutoire sur ce grief.
Le commandement ayant valablement mis en jeu la clause résolutoire sur plusieurs de ses causes et la société preneuse n'y ayant pas déféré dans le mois de sa délivrance, le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a déclaré nul et de nul effet. La clause résolutoire verra comme il a été vu ses effets suspendus par l'octroi de délais dont la société Indiana Pub a fait la demande si celle-ci s'acquitte de ses obligations dans les délais qui lui sont impartis ;

1° ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ; que la cour d'appel qui, après avoir jugé que la clause résolutoire insérée au bail du 9 juin 2006, était réputée acquise, en a suspendu d'office les effets en octroyant à la société Indiana Pub un délai pour mettre fin à divers manquements à ses obligations, a retenu que la régularisation étant possible et la société Indiana Pub ayant formé une demande dans les termes de l'article L. 145-41, code de commerce, ses effets en application de cet article seront suspendus ; qu'en statuant ainsi, bien que le dispositif des conclusions de la société Indiana Pub ne comportaient aucune demande en ce sens, la cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la cour d'appel qui, après avoir jugé que la clause résolutoire insérée au bail du 9 juin 2006, était réputée acquise, en a suspendu d'office les effets en octroyant à la société Indiana Pub un délai pour mettre fin à divers manquements à ses obligations, bien qu'elle n'était saisie d'aucune demande ne ce sens, a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil (reprenant les dispositions des articles 1244-1 à 1244-3).

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR suspendu les effet de la clause résolutoire insérée au bail du 9 juin 2006 en octroyant à la société Indiana Pub un délai de trois mois courant compter de la signification du présent arrêt pour libérer l'espace situé sous la galerie couverte devant la devanture des lieux loués, de toutes pièces de mobiliers (tables, chaises, paravents ...) et un délai de six mois courant à compter de la signification du présent arrêt pour retirer les haut-parleurs et appareils de chauffage fixés sur la devanture et les dispositifs de fixation sur l'auvent prolongeant la galerie couverte de l'immeuble et pour remettre en état sa devanture et l'auvent après la suppression de ces éléments, D'AVOIR annulé le commandement visant la clause résolutoire relativement au bail du 2 octobre 2006, et D'AVOIR débouté la société BCC de ses demandes subsidiaires en résiliation judiciaire du bail et condamnation de la société Indiana Pub,

AUX MOTIFS QUE « 'article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
Il est inséré aux deux baux une clause résolutoire libellée dans les mêmes termes pouvant jouer en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements et (ou?) de non-paiement des loyers convenus, des charges et impôts récupérables par le bailleur. Il est prévu que le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause.
La clause résolutoire contenue dans les deux baux qui est conforme aux prescriptions de l'article L. 145-41 précité est licite.
De même, les commandements qui reproduisent intégralement le texte de la clause résolutoire et de l'article L. 145-1 et mentionnent que « faute de satisfaire au présent le commandement, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, passé le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce, laquelle est à cette fin littéralement rapportée ci-après » respectent les exigences de l'article L. 145-1 et sont donc réguliers formellement.
La régularité formelle de ces commandements et le fait que ne soit pas invoqué à leur encontre un des cas de nullité de fond prévus par l'article 117 du code de procédure civile ne suffisent pas assurer leur efficacité. En effet l'automaticité du jeu de la clause résolutoire pour le cas où le preneur ne satisferait dans le mois de la délivrance du commandement à l'injonction qui lui est faite suppose au préalable l'existence d'un ou plusieurs manquements par le preneur aux obligations nées du bail.
A défaut de l'existence d'un tel manquement, la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en jeu par le commandement qui est alors inefficace quant à la résolution de plein droit du bail.
Le jugement contrairement à ce que soutient la société BCC ne saurait être infirmé au seul motif qu'il a procédé à l'annulation des commandements qui n'encouraient pas de nullité de forme ou de fond, l'annulation étant selon la précision apportée par les motifs du jugement la conséquence de leur anéantissement, soit en l'espèce du constat de leur inefficacité sur la résolution de plein droit du bail.

Il y a lieu donc de rechercher pour chacune des injonctions ou sommations contenues aux commandements l'obligation du preneur à ce titre et s'il a manqué à cette obligation.
Sur le commandement ayant mis en jeu la clause résolutoire insérée au bail notarié du 9 juin 2006.
Sur la cause relative au paiement de la somme de 2 288,86 €.
L'acte extra-judiciaire fait commandement à la société Indiana Pub d'avoir à payer la somme de 2 288,86 € correspondant au coût de la recherche de fuites et aux travaux de réfection des peintures des parties communes.
C'est par des justes motifs que la cour adopte que le tribunal a considéré au vu du rapport en date du 29 mai 2013 de recherche de fuite de la société Etat9 missionnée par la société BCC selon lequel n'a été relevé aucun taux anormal d'humidité dans les locaux loués à la société Indiana Pub et aucune fuite active ou passive et dont le diagnostic était confirmé par l'expert de la Macif comme celle-ci le faisait savoir par son courrier du 1er septembre 2014 et que ne suffit pas à démentir le constat d'huissier dressé le 27 mai 2014 qui n'a pas de contenu technique propre à déterminer l'origine des fuites, qu'il n'était pas démontré que la société Indiana pub soit responsable des fuites apparues au niveau des cloisons du hall de l'immeuble.
La société BCC ne peut prétendre à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire sur ce grief.
Sur les injonctions du commandement visant la clause du bail sur la « jouissance des lieux ».
Selon la clause de désignation, les lieux loués sont constitués d'un local commercial portant sur le lot le n°B d'une superficie de 78 m² environ ayant accès sur rue ; ce local dispose d'une vitrine d'environ 5,50 mètres linéaires, hauteur de 2,90 mètres, porte automatique largeur de 0,90 mètres. A ce local, s'ajoute un box de stationnement de véhicules portant le numéro 20/21 comprenant deux emplacements de stationnement. Cette clause précise que « les locaux s'étendent, se poursuivent et comportent avec toute leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve et sans qu'il ne soit nécessaire d'en faire plus ample désignation. ».
La clause du bail intitulée « jouissance des lieux » prévoit que « le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille, se conformer au règlement de l'immeuble, et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants. Il devra notamment prendre toutes précautions pour éviter les bruits et odeurs et l'introduction d'animaux nuisibles, se conformer strictement aux rescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à l'application des règles d'hygiène et de salubrité.
Le preneur ne pourra faire entrer ni entreposer les marchandises présentant des risques ou des inconvénients quels qu'ils soient, ni faire aucune décharge ou déballage, même temporaire dans l'entrée de l'immeuble (...) ».

Cette clause constitue la déclinaison contractuelle de l'obligation légale de l'article 1728 du code civil selon laquelle le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée, d'après les circonstances, à défaut de convention.
La société Indiana Pub a été autorisée par un arrêté du maire de la ville de Chantilly en date du 6 avril 2007 à installer au droit de son commerce une terrasse sur le domaine public d'une surface de 23 m² (4,60 m x 5,00). Le 5 juillet 2007, la ville de Chantilly émettait un avis favorable à l'implantation d'une structure couvrant cette terrasse sous réserve du respect de certaines conditions tenant aux coloris et matériaux utilisés.
Par un courrier du 8 juillet 2013 adressé à la société BCC, le maire adjoint en charge des questions relatives à l'urbanisme l'informait qu'il n'y avait pas lieu de modifier les caractéristiques de la terrasse exploitée par la société Indiana Pub. L'autorisation donnée à la société Indiana Pub d'occupation du domaine public par cette terrasse était renouvelée par un arrêté du 22 mars 2016.
Le commandement fait le reproche à la société Indiana Pub d'avoir installé une terrasse sur la partie avant de l'immeuble située en façade de son local qui empêche l'accès à la rampe destinée aux personnes à mobilité réduite, d'installer des cloisons mobiles, des chaises, divers meubles et un téléviseur faisant obstacle au libre accès de l'immeuble notamment par la rampe d'accès destinée aux personnes à mobilité réduite et au local technique.
La société BCC par ce commandement a enjoint la société Indiana Pub d'assurer le libre accès à l'immeuble, notamment par la rampe d'accès réservée aux personnes à mobilité réduite, en libérant l'entrée de l'immeuble et les parties communes de tous obstacles, de procéder à l'enlèvement de toutes les installations fixées sur la devanture sans autorisation et d'assurer la remise en état d'origine de la devanture.
La bailleresse ne saurait reprocher à sa locataire l'existence de la terrasse, ce qu'elle ne fait d'ailleurs pas directement, cette terrasse ayant été installée sur le domaine public en vertu d'un arrêté du 6 avril 2007 qui a été renouvelé le 22 mars 2016, mais le fait que l'accès de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite s'en trouve empêché ou gêné au motif qu'elle est implantée sur la rampe d'accès destinée aux personnes à mobilité réduite ; elle produit à l'appui deux procès-verbaux de constat des 27 mai 2014 et 18 juillet 2014 ainsi que divers lettres de professionnels médicaux qui se plaignent des difficultés d'accès pour leurs clients.
Comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, la rampe d'accès dont la société BCC se prévaut est en réalité l'utilisation du dénivelé du trottoir, plus haut du côté du local commercial loué à la société Indiana Pub et qui permettait d'accéder à la galerie couverte formée par la construction en retrait du rez-de-chaussée de l'immeuble par rapport au reste de la façade de l'immeuble et que prolonge un auvent. Ce dénivelé du trottoir en face de la porte d'entrée des locaux loués à la société Indiana Pub évite ainsi d'avoir à monter une marche alors qu'au vu des clichés photographiques versés aux débats, la montée d'une marche est nécessaire si on veut accéder directement en face des autres entrées de l'immeuble (celle d'un local commercial loué à un restaurant japonais et celle donnant accès aux parties communes de l'immeuble à usage de bureau) sans avoir à emprunter la portion de la galerie couverte devant les locaux loués à la société Indiana Pub.
Ce dénivelé du trottoir que la société BCC n'hésite pas à qualifier de rampe d'accès étant situé sur le domaine public constitue donc un dispositif précaire dont la société BCC ne saurait disposer ; le fait qu'il figure à titre indicatif sur le plan annexé au bail qui est une copie de celui qui a été déposé en vue de l'obtention du permis de construire ne saurait lui conférer une quelconque valeur contractuelle.
Il appartenait à la société BCC de suivre les prescriptions figurant au procès-verbal du février 2003 de la sous-commission du département de l'Oise pour l'accessibilité qui prévoyaient que les seuils des trois entrées de l'immeuble seraient à hauteur de 2 cm, avec un palier de repos horizontal d'une longueur minimal de 1,40 m hors débattement de portes et hors bornes de protection devant chacune des portes d'entrée et que le ressaut entre le trottoir et ce palier de repos de 2 cm de haut. Or l'existence d'une marche dont la hauteur s'accroît plus on s'éloigne de la devanture des lieux loués à la société Indiana Pub démontre que la société BCC n'a pas respecté la hauteur de 2 cm maximum du ressaut prescrite par la sous-commission ; elle ne peut donc reprocher à sa locataire de l'avoir privée d'un dispositif sur lequel elle n'avait aucun droit à la différence de celle-ci qui s'est vue autorisée à occuper le domaine public.
La société BCC se prévaut d'un constat d'huissier selon lequel la terrasse couverte empièterait de 30 cm environ sur le passage devant être laissé libre sur le trottoir devant l'entrée commune de l'immeuble qui ne serait donc plus d'une largeur de 1,80 cm ; il appartient à la société BCC si elle estime que la convention d'occupation du domaine public n'est pas respectée d'en informer les services de la mairie compétents mais la méconnaissance à supposer qu'elle soit avérée par sa locataire de l'autorisation du domaine public ne constitue une infraction au bail que si elle contrevient à son obligation d'user de la chose louée en bon père de famille en portant atteinte à la jouissance des autres occupants et personnes amenées à fréquenter l'immeuble, laquelle atteinte n'étant pas avérée en l'occurrence en l'absence de tout élément du dossier de nature à justifier de la gêne qui en résulterait pour l'accès à l'entrée de l'immeuble .
La clause du bail selon laquelle le local loué s'étend, se poursuit se comporte, avec toutes les aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve a pour effet d'autoriser d'utiliser l'espace sous la galerie couverte situé devant sa devanture et tout particulièrement en face de la porte d'entrée principale au local loué ; cette utilisation est en effet indispensable pour accéder aux lieux loués tant par le preneur et son personnel que par sa clientèle. Mais cette clause n'a pas pour effet de conférer un droit de jouissance privatif à la société Indiana Pub et de l'autoriser ainsi à y disposer des chaises et des tables destinées à la clientèle et de poursuivre ainsi l'exploitation de son commerce sous la portion de la galerie couverte située en face de sa devanture.
La société Indiana Pub n'ayant pas déféré dans le mois de sa délivrance au commandement qui a valablement mis en jeu la clause résolutoire sur le fondement de cette infraction, celleci est réputée acquise. Toutefois, la régularisation de la situation de la société Indiana Pub étant possible et celle-ci ayant formé une demande dans les termes de l'article L. 145-41, code de commerce, ses effets en application de cet article seront suspendus dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision ; pour le cas où la société Indiana Pub ne s'acquitterait pas de son obligations à ce titre et dans les délais impartis, la suspension des effets de la clause résolutoire cesserait et la résolution du bail acquise de plein droit.
Il est également fait commandement à la société Indiana Pub de « procéder à l'enlèvement de la terrasse située devant son commerce, couverte par une structure métallique, de sorte que l'enseigne ''centre d'affaires Joffre'' soit à nouveau visible. »
L'indication sur l'immeuble du nom du ''centre d'affaires Joffre'' n'est pas assurée par un dispositif en saillie perpendiculairement à la façade e l'immeuble mais seulement par l'apposition de lettres directement collées sur la façade au-dessus de la porte d'entrée commune donnant accès aux bureaux. Il est relevé d'une part que l'implantation de la terrasse couverte sur le domaine public a été dûment autorisée et qu'elle ne relève de l'assiette du bail ; d'autre part, la structure de la terrasse ne masque pas en hauteur l'enseigne du centre d'affaires Joffre comme le prescrivait la mairie, celle-ci restant visible sous des angles normaux de passage piéton et notamment face à l'immeuble ; cette structure n'apporte donc pas un trouble de jouissance illicite aux autres occupants de l'immeuble ; dès lors ne constituant pas un manquement aux obligations du bail, elle ne peut mettre valablement en jeu la clause résolutoire.
La société BCC a également fait commandement à la société Indiana Pub de « procéder à l'enlèvement de toutes les installations fixées sur la devanture sans autorisation et d'assurer la remise en état de la devanture conformément à l'article ''conditions – jouissance des lieux du bail''.
La devanture du local loué consiste en une dépendance nécessaire aux lieux loués dont la société Indiana Pub a la jouissance et qu'elle est libre d'aménager pour les besoins de son commerce sous réserve de respecter les règles d'urbanisme et de ne pas porter atteinte aux obligations qui lui sont prescrites par le bail et notamment de ne pas porter atteinte à la tranquillité de l'immeuble.
En l'occurrence, l'installation de haut-parleurs diffusant de la musique ou d'appareils de chauffage qui sont nécessairement destinés à la clientèle qu'elle exploite devant sa devanture sous la galerie couverte dès lors comme il a été vu qu'elle n'est pas autorisée à exploiter une clientèle dans cette espace dont elle n'a pas la jouissance exclusive, elle porte atteinte à la tranquillité de l'immeuble.

Par ailleurs si le preneur a la jouissance de sa devanture, cette jouissance ne s'étend pas au reste de la façade de l'immeuble et au plancher haut formé par la construction de la façade de l'immeuble en retrait par rapport au niveau du rez-de-chaussée et à l'auvent qui le prolonge. Au vu du constat d'huissier versé aux débats, il apparaît
que la société Indiana Pub a fixé sur l'ouvrage que constitue cet auvent un dispositif permettant de le relier à sa terrasse couverte. La fixation d'un tel dispositif sur un ouvrage dont elle n'a pas la jouissance constitue une infraction au bail.
La société Indiana Pub n'ayant pas déféré dans le mois de sa délivrance au commandement qui a valablement mis en jeu la clause résolutoire sur le fondement de ces infractions, celleci est réputée acquise. Toutefois, la régularisation de la situation de la société Indiana Pub étant possible et celle-ci ayant formé une demande de délais dans les termes de l'article L.145-41 du code de commerce, ses effets en application de cet article seront suspendus dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision ; pour le cas où la société Indiana Pub ne s'acquitterait pas de ses obligations dans les délais impartis, la suspension des effets de la clause résolutoire cesserai