Cour de Cassation · comm — 27 novembre 2019

COMM.

JT



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 novembre 2019




Rejet non spécialement motivé


M. RÉMERY, conseiller doyen
faisant fonction de président



Décision n° 10474 F

Pourvoi n° J 18-17.974







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. X... P..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 22 février 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (15e chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. E... R..., domicilié [...] ,

2°/ à Mme B... O..., domiciliée [...] ,

3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Provence-Côte-d'Azur, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société JP G... et A. F..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire des sociétés Le Jardin des écoles, Chazet, Gazetain, Gazetain 1, Gazetain 2, Gazetain 3, Gazetain 4, Gazetain 5, Locater, M. X... P..., Mme B... O...,

5°/ à la société Le Jardin des Ecoles (SCICV),

6°/ à la société Gazetain 1, société civile immobilière,

7°/ à la société Gazetain 2, société civile immobilière,

8°/ à la société Gazetain 3, société civile immobilière,

9°/ à la société Gazetain 4, société civile immobilière,

10°/ à la société Gazetain 5, société civile immobilière,

11°/ à la société Chazet, société civile immobilière,

12°/ à la société Gazetain, société civile immobilière,

13°/ à la société Locater, société civile immobilière,

ayant toutes les neuf leur siège [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Rémery, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Barbot, conseiller référendaire rapporteur, Mme Vaissette, conseiller, Mme Guinamant, avocat général référendaire, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. P..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société JP G... et A. F..., ès qualités ;

Sur le rapport de Mme Barbot, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guinamant, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. P... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Le Jardin des écoles, Gazetain 1, Gazetain 2, Gazetain 3, Gazetain 4, Gazetin 5, Chazet, Gazetain et Locater ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. P...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu au prononcé d'un sursis à statuer, ni à l'organisation d'une expertise judiciaire et d'avoir ordonné la vente aux enchères des actifs immobiliers de la SCI GAZETAIN 5 en un seul lot sur la mise à prix de 80.000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix d'un quart, puis de la moitié en cas de carence d'enchères ;

Aux motifs que, « l'arrêt sera rendu par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Attendu que le présent litige s'inscrit dans le cadre de l'article L 642-18 du Code de Commerce selon lequel :

« Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 à L. 322-9 sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. »

Que se posent les questions relatives à l'évaluation et aux modalités de la vente du bien figurant dans l'actif de la SCI GAZETAIN 5 dont la procédure de redressement judiciaire, puis depuis le 13 juin 2012, la procédure de liquidation judiciaire, ont été étendues aux autres sociétés appelantes.

Attendu que l'immeuble dans lequel se situent les biens de la SCI GAZETAIN 5 est un ancien hôtel â l'enseigne « Les Voyageurs », implanté sur trois étages qui est composé :

- au rez-de-chaussée des locaux commerciaux avec accès privé exploités en café restaurant, propriété de M. R....

- au premier étage et à l'arrière du bâtiment : un appartement indépendant du reste de l'immeuble avec son accès privé comprenant deux pièces, propriété de Mme W....

- aux deux étages supérieurs de l'ensemble hôtelier concerné par la présente procédure de vente sur adjudication composé de chambres avec points d'eau (ou pas) appartenant à la SCI GAZETAIN 5,

Que l'état du bâtiment est décrit comme "mauvais" par l'expert Q..., commis par le Crédit Agricole, tandis que M. M..., technicien désigné dans le cadre de la procédure collective, estime qu'il « se trouve dans un état déplorable et nécessitera obligatoirement une intervention de réfection totale.11est évident que cet hôtel ne correspond plus depuis longtemps aux critères de sécurité et d'hygiène, la valeur commerciale n'existe donc plus seule reste l'exploitation de la surface des planchers». Enfin la SCP A... Y... S... Notaires à [...] ajoute que :

- La toiture est à refaire entièrement. Elle est soutenue par des étais, et menace de s'écrouler.

- Points positifs : de beaux volumes qui offrent diverses possibilités.

- Point négatif : Immeuble en péril.

Sur le sursis à statuer :

Attendu que les appelants demandent le prononcé d'un sursis à statuer en l'état de la plainte adressée pour le compte de M P... au Procureur de la République faisant notamment état d'un mur construit par M. R... bouchant ainsi l'accès à ses lots, de l'évaluation faite par l'Office Notarial de [...] à hauteur de 30 000 € alors que 7 ans auparavant cette même étude avait procédé à la vente du bien au prix de 260.000 euros.

Qu'en effet, le 15 janvier 2017, l'ancien gérant de l'entreprise GAZETAIN 5, a porté plainte en réaction à la proposition d'acquisition par M. R... des locaux de l'ancien hôtel. Toutefois, compte tenu de ce que, d'une part, la plainte a été déposée contre X pour l'infraction de tentative d'escroquerie sans qu'il ne soit possible, en l'état de la production de la seule audition du plaignant si des manoeuvres frauduleuses sont susceptibles d'être caractérisées, et que, d'autre part, le mandataire M... qui fait état de cet emmurement dont il a manifestement tenu compte fournit un état de valeur compris dans une fourchette comprise entre 80 à 90.000 euros, il n'y a pas lieu en conséquence de surseoir à statuer jusqu'à l'issue, au demeurant incertaine, de l'enquête préliminaire en cours » ;

Alors que le juge ne peut dénaturer les pièces et documents versés au débat ; qu'en l'espèce, pour justifier que soit ordonné un sursis à statuer dans le cadre d'une bonne administration de la justice, Monsieur P... faisait état de la plainte déposée contre X pour « des faits de tentative d'escroquerie au jugement » rendu par le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains le 12 janvier 2017 ; qu'en lisant cette plainte comme portant sur une simple « tentative d'escroquerie » déposée contre X, alors qu'il s'agissait d'une « tentative d'escroquerie au jugement », la cour d'appel a dénaturé la plainte pénale invoquée au soutien de la demande de sursis, violant ainsi l'article 1192 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la vente aux enchères des actifs immobiliers de la SCI GAZETAIN 5 en un seul lot sur la mise à prix de 80.000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix d'un quart, puis de la moitié en cas de carence d'enchères ;

Aux motifs que « le juge-commissaire a tiré des documents permettant l'évaluation du bien, les conclusions qui s'imposaient en déduisant, comme l'avait préconisé l'expert M. Q... de la valeur de l'ensemble des lots vendus en bloc à 250 000 ou 260 000 euros, le coût des travaux de rénovation, chiffré selon devis détaillé à 119 100 euros TTC, en apportant un correctif à la valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages retenue pour permettre ainsi de chiffrer une valeur résiduelle des actifs à 60 000 euros, permettant la mise en vente sur mise à prix de 80 000 euros avec possibilité de réduction d'enchères, en écartant ainsi la proposition de vente de gré à gré à M. R... ; qu'en conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ces dispositions et complétées sur les modalités de la licitation » ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « il convient de calculer que l'évaluation de l'expert Q... de 260 000 euros sous déduction du devis de travaux de 199 000 euros dans les parties privatives GAZETAIN permet de chiffrer une valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages à 60.000 euros ; que cette évaluation de l'expert Q... prenait en considération des éléments immobiliers objectifs mais prenait également en compte un mauvais état général des deux étages sans inclure les désordres de la toiture qui est une partie commune et entraîne par réintégration de cette dépréciation une réévaluation de la valeur résiduelle à 80 000 euros qui correspond justement à l'appréciation de l'évaluateur M... ; qu'il convient de fixer la mise à prix initiale des enchères à la somme de 80 000 euros avec possibilité de baisse du quart et de la moitié en cas de carence d'enchère » ;

1/ Alors que, d'une part, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; qu'en retenant que l'expert Q... avait préconisé de déduire de la valeur du bien chiffrée à 250 000 ou 260 000 euros le coût des travaux de rénovation, quand l'expert n'a pourtant jamais préconisé une telle déduction puisqu'il a tenu compte des travaux de rénovation lors de la fixation de la valeur vénale des lots vendus en bloc, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'estimation immobilière réalisée par M. Q..., violant ainsi l'article 1192 du code civil ;

2/ Alors que, d'autre part, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; qu'en retenant qu'il y a lieu, conformément à l'avis de valeur notarié, d'apporter un correctif à la valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages, pouvant être chiffrée à 60 000 euros, quand cet avis de valeur notarié ne fait pourtant nullement mention d'une telle valeur, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet avis, violant ainsi l'article 1192 du code civil.