Cour de Cassation · civ3 — 28 mai 2020

CIV. 3

CH.B


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 mai 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 322 F-D

Pourvoi n° Q 19-11.451


Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. X... K....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 13 juin 2019.



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020

M. A... J..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-11.451 contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 8, section 4), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. X... K...,

2°/ à M. N... K...,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. J..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de MM. X... et N... K..., après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Par acte du 6 décembre 1997, M. X... K... a donné à bail à M. J... des terres à usage de prairies.

2. Le 30 septembre 2010, un expert désigné par ordonnance de référé a déposé son rapport sur l'état de l'exploitation.

3. Par acte du 20 mars 2014, M. K..., ainsi que son frère N... à qui il avait donné la nue-propriété des parcelles, se sont opposés au renouvellement du bail en délivrant congé à M. J... pour défaut d'entretien compromettant le fonds.

4. M. J... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. J... fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion, alors :

« 1°/ que les motifs allégués par le bailleur pour faire échec au renouvellement du bail doivent être appréciés à la date de délivrance du congé ; que la cour d'appel a constaté que M. K... ne produisait aucun document concomitant à la délivrance du congé, que le rapport d'expertise établi le 30 septembre 2010 ne permettait pas d'établir la situation du fonds au 20 mars 2014, date de la délivrance du congé ; qu'en se fondant néanmoins, pour valider le congé, sur ce seul rapport par la considération que M. J... ne justifiait pas avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert dans ce rapport, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé les articles L. 411-46 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve de manquements imputables au preneur, à la date de délivrance du congé, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'en retenant, pour valider le congé, que M. J... n'établissait pas avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert dans son rapport établi le 30 septembre 2010, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1353 du code civil, ensemble l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime ;

3°/ que tout jugement ou arrêt doit contenir les motifs propres à justifier la décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, d'une part, que le constat d'huissier dressé le 11 septembre 2014 à la demande de M. J... et les photographies jointes mettaient en évidence une parcelle propre, bien entretenue, malgré la présence visible de chardons sur la parcelle et, d'autre part, que la présence de chardons six mois après la délivrance du congé ressortant de ce constat démontrait que l'importante compromission des parcelles constatée en 2010 avait perduré jusqu'à la délivrance du congé, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que le bailleur peut s'opposer au renouvellement s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que M. J... faisait valoir que les difficultés qu'il rencontrait pour maintenir en bon état les deux parcelles à état de pâture étaient dues, notamment, au défaut d'entretien de la parcelle voisine, située juste en face de celles louées, appartenant à M. K..., et au caractère extrêmement volatile des semences de chardons ; qu'il produisait un constat d'huissier daté du 3 septembre 2010 aux termes duquel l'huissier notait sur l'ensemble de la parcelle appartenant à M. K... la présence de buissons de chardons ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que les constats d'huissier dressés les 3 mai et 14 septembre 2017 à la demande de M. J... ne démontraient pas que l'origine de la prolifération des mauvaises herbes était le défaut d'entretien de la parcelle de M. K... située en face des parcelles [...] et [...] et étaient postérieurs à la délivrance du congé, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne ressortait pas du constat du 3 septembre 2010, antérieur à la délivrance du congé, que M. K... n'entretenait pas sa parcelle et était ainsi, au moins pour partie, à l'origine des problèmes rencontrés par M. J... dans l'entretien de ses parcelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-46 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. »



Réponse de la Cour

6. Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement du bail doit délivrer congé au preneur dont les agissements fautifs qu'il lui impute sont énumérés par l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime relatif aux motifs de résiliation.

7. La cour d'appel, qui ne s'est pas fondée exclusivement sur le rapport d'expertise constatant une prolifération de plantes parasites sur les parcelles à usage de prairies et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a relevé que des photographies et procès-verbaux d'huissier de justice confirmaient l'existence persistante de mauvaises herbes sur la pâture, telles que des chardons dont l'éradication était imposée, dans le département concerné, par un arrêté préfectoral.

8. Sans inverser la charge de la preuve, elle a retenu que M. J... n'établissait pas avoir accompli, à la date du congé, ses propres obligations de culture en mettant en oeuvre les travaux de remise en état préconisés par l'expert et que les éléments produits par celui-ci ne caractérisaient pas une contamination par des graines en provenance des terres contigües.

9. Elle en a souverainement déduit, sans se contredire, que les manquements reprochés à M. J... étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et à justifier le non-renouvellement du bail.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. J... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. J... et le condamne à payer à la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. J....

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir validé le congé délivré le 20 mars 2014, portant sur les parcelles cadastrées sur la commune de [...], [...] , [...] et [...] et d'avoir ordonné à M. A... J... de libérer les immeubles dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu, sur la validité du congé, que l'article L 411-46 du code rural dispose que « nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article » ;

Que selon l'article L 411-31, le bailleur peut demander la résiliation du bail notamment s'il justifie des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Que les fautes imputées au locataire et leur gravité sont appréciées à la date à laquelle a été délivré le congé visant à faire échec au droit de renouvellement du preneur, soit le 20 mars 2014 ;

Qu'un arrêté du 11 juin 2001 du Préfet du Pas de Calais prescrit l'obligation pour le locataire d'un parcelle de détruire les chardons des champs sur l'ensemble des terrains, clos ou non, du département du Pas de Calais au cours du printemps ou de l'été par voie chimique ou mécanique, la destruction des chardons devant être terminée ou renouvelée avant leur floraison ;

Qu'aux termes d'un rapport d'expertise judiciaire du 30 septembre 2010 à la suite d'une expertise du 6 juin 2010, l'expert désigné, M. F..., a constaté sur les parcelles [...] et [...] situées sur la commune de [...] la présence de plantes parasites (composées principalement d'orties, de chardons et de rumex), non conformes à la végétation d'une pâture ; que ces plantes parasites représentent plus de 50% de la surface des parcelles, avec présence de surfaces de plus de 50 m2 entièrement colonisées par les mauvaises herbes sans laisser de place aux graminées de pâture ; qu'aux vu des constats d'huissier qui lui ont été remis, l'expert a conclu que cet envahissement date depuis au moins 2005 ;

Que, de manière motivée, l'expert explique que cet envahissement ne permet pas une bonne valorisation de la pâture ; que le sol est contaminé par de nombreuses graines de mauvaises herbes malgré les opérations de désherbage justifiées de 2005 à 2010 par M. J..., lesquelles ont été insuffisantes ;

Que l'expert a prescrit des travaux de remise en état sur onze années (page 26 et 27 du rapport d'expertise) ;

Que si le constat d'huissier dressé le 11 septembre 2014 par Maître W..., huissier de justice, [à] la demande de M. J... et les photographies jointes mettent en évidence une parcelle propre, les photographies révèlent la présence de chardons sur la parcelle ;

Qu'il n'est pas établi qu'à la date du congé M. J... avait mis en oeuvre les travaux de remise en état prescrits par l'expert, seule deux factures des 20 décembre 2011 et 15 décembre 2012 relatives à 14 heures de débroussaillage étant versées aux débats, aucun autre entretien ou travail de remise en état antérieurs à la délivrance du congé n'étant produit ;

Qu'en conséquence, au regard de l'ampleur de l'envahissement constaté en 2010, de la présence de chardons six mois après la délivrance du congé et de l'absence de réalisation des travaux prescrits par l'expert, il est établi que l'importante compromission des parcelles [...] et [...] constatée en 2010 a perduré jusque la délivrance du congé ;

Que M. J... soutient que MM. K... sont à l'origine de la prolifération des mauvaises herbes dès lors qu'ils n'entretiennent pas la parcelle située en face des parcelles [...] et [...] ;

Que cette circonstance n'est pas caractérisée par les constats d'huissier dressés par Maître W... à la demande de M. J... les 3 mai et 14 septembre 2017, lesquels sont de surcroît postérieur à la délivrance du congé ;

Qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné à M. J... de libérer les parcelles situées à [...] et cadastrées [...] , [...] et [...], sauf à corriger l'erreur matérielle affectant la date du congé dans le dispositif lequel est en date du 20 mars 2014 et non du 30 mars 2014 ; » (arrêt, p. 4, al. 6, à p. 5, al. 7) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« II) Sur le congé

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-31 du code rural : « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 du code rural, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. (
) »

Aux termes des dispositions de l'article L.411-46 du code rural : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L.411-57 à L 411-63, L.411-66 et L.411-67.

En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.

Le preneur et le copreneur visé à l'alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l'article L. 411-59"

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-54 du code rural : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47.

Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S'il constate que le congé n'est pas justifié par l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l'exploitation pour un bail d'une nouvelle durée de neuf ans. »
Les motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 du code rural doivent être appréciés à la date du congé. En effet, ces motifs devant être mentionnés dans le congé, ils doivent exister à la date du congé.

Le rapport d'expertise établi par M. E... F... l'a été le 30 septembre 2010 soit 3 ans et 6 mois avant le congé. Il conclut que les parcelles en nature de pâture n'ont pas été gérées en bon père de famille et que les pratiques faites sont d'ordre à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le fonds est à son avis contaminé par de nombreuses graines de mauvaises herbes. L'expert préconise dans son rapport une action de remise en état de l'herbe pendant plusieurs années. A... J... prétend dans ses écritures que l'expertise de M. F... est intervenue dans la période ayant précédé la reprise des parcelles par le preneur alors que les parties ont indiqué à l'expert que les parcelles ont été reprises en 2005 par A... J.... L'affirmation contenue dans les écritures est en conséquence inexacte. A... J... fait valoir que la présence de mauvaise herbe dans la pâture est en partie due au mauvais entretien de la parcelle voisine appartenant à X... K.... Cette argument n'a pas été soutenu lors des opérations d'expertise. Le rapport d'expertise établi le 30 septembre 2010 ne permet pas d'établir la situation du fonds au 20 mars 2014, date de la délivrance du congé. En effet, A... J... a pu depuis procéder aux opérations de remise en état de l'herbe.

X... K... ne produit aucun document concomitant à la délivrance du congé. A... J... produit un procès-verbal de constat établi à sa demande par Maître W... le 11 septembre 2014 faisant apparaître une parcelle bien entretenue malgré la présence visible de chardons. X... K... produit un procès-verbal daté du 03 octobre 2016 établi à sa demande par Maître W... depuis la voie publique faisant état de l'existence de mauvaises herbes et notamment de chardons sur la pâture. A... J... fait valoir que les mauvaises herbes constatées dans le procès-verbal de constat établi par Maître W... le 03 octobre 2016 sont des refus de bovins qui sont traités avant la première coupe au printemps, avant que les bêtes ne soient remises à l'herbe. Il produit une attestation de O... S... datée du 04 mai 2017 selon laquelle « depuis plusieurs années, la prairie à [...] est régulièrement désherbée pour les orties, chardons, rumex, renoncules qui sont des vivaces compliquées à détruire et qui est un travail sur le long terme. A... J... ne justifie pas des opérations réalisées et ne justifie pas avoir réalisé les opérations de remise en état de l'herbe mentionnées dans le rapport d'expertise. Il convient en conséquence de constater que la compromission du fonds constatée dans l'expertise perdure.



Il convient en conséquence de valider le congé rural du 20 mars 2014 portant sur les parcelles cadastrées sur la commune de [...] :

-[...] (3ha 53a 37ca)

-[...] (l7a 60ca)

-[...] (1ha 15a 32ca)

et d'ordonner à A... J... de libérer les immeubles dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir. » (jugement, p. 5, II) Sur le congé, à p. 7, al. 4);

1°) ALORS QUE les motifs allégués par le bailleur pour faire échec au renouvellement du bail doivent être appréciés à la date de délivrance du congé ; que la cour d'appel a constaté que M. K... ne produisait aucun document concomitant à la délivrance du congé, que le rapport d'expertise établi le 30 septembre 2010 ne permettait pas d'établir la situation du fonds au 20 mars 2014, date de la délivrance du congé ; qu'en se fondant néanmoins, pour valider le congé, sur ce seul rapport par la considération que M. J... ne justifiait pas avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert dans ce rapport, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé les articles L. 411-46 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

2°) ALORS QUE le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve de manquements imputables au preneur, à la date de délivrance du congé, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'en retenant, pour valider le congé, que M. J... n'établissait pas avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert dans son rapport établi le 30 septembre 2010, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1353 du code civil, ensemble l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime ;

3°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit contenir les motifs propres à justifier la décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, d'une part, que le constat d'huissier dressé le 11 septembre 2014 à la demande de M. J... et les photographies jointes mettaient en évidence une parcelle propre, bien entretenue, malgré la présence visible de chardons sur la parcelle et, d'autre part, que la présence de chardons six mois après la délivrance du congé ressortant de ce constat démontrait que l'importante compromission des parcelles constatée en 2010 avait perduré jusqu'à la délivrance du congé, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE le bailleur peut s'opposer au renouvellement s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que M. J... faisait valoir que les difficultés qu'il rencontrait pour maintenir en bon état les deux parcelles à état de pâture étaient dues, notamment, au défaut d'entretien de la parcelle voisine, située juste en face de celles louées, appartenant à M. K..., et au caractère extrêmement volatile des semences de chardons ; qu'il produisait un constat d'huissier daté du 3 septembre 2010 aux termes duquel l'huissier notait sur l'ensemble de la parcelle appartenant à M. K... la présence de buissons de chardons ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que les constats d'huissier dressés les 3 mai et 14 septembre 2017 à la demande de M. J... ne démontraient pas que l'origine de la prolifération des mauvaises herbes était le défaut d'entretien de la parcelle de M. K... située en face des parcelles [...] et [...] et étaient postérieurs à la délivrance du congé, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne ressortait pas du constat du 3 septembre 2010, antérieur à la délivrance du congé, que M. K... n'entretenait pas sa parcelle et était ainsi, au moins pour partie, à l'origine des problèmes rencontrés par M. J... dans l'entretien de ses parcelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-46 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.