Cour de Cassation · civ3 — 26 mars 2020

CIV. 3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 mars 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10191 F

Pourvoi n° S 19-16.605




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020

La société Claraness, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-16.605 contre l'arrêt rendu le 3 avril 2019 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Annick D, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Claraness, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Annick D, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Claraness aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Claraness et la condamne à payer à la société Annick D la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Claraness

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées par la Sarl Claraness à l'encontre de la Sci Annick D ;

Aux motifs que « sur les demandes présentées par la Sarl Claraness, en premier lieu, dans le contrat de bail, les parties ont stipulé les clauses suivantes : "Le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état. Le diagnostic de performance énergétique n'a pas été établi par le bailleur, le local étant actuellement dépourvu de système de chauffage et de climatisation (...). Le preneur aura à sa charge toutes les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l'exercice de son activité. Le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrits par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, et ce sans recours contre le bailleur. Le preneur devra aviser immédiatement et par écrit le bailleur de toute dégradation ou toute aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués. Il déclare avoir été informé des conséquences éventuelles de sa carence. Le bailleur s'oblige à tenir le bien loué clos et couvert, selon l'usage" ; qu'ainsi, la Sarl a pris à bail des locaux nus, ni aménagés, ni chauffés l'hiver ni rafraîchis l'été, et avait à sa charge tous travaux nécessaires à l'exercice de son activité ; qu'en deuxième lieu, avant de donner congé, la Sarl n'a jamais écrit à la Sci pour se plaindre que son activité serait perturbée ; qu'elle s'est limitée à déclarer un dégât des eaux par infiltrations ayant donné lieu au constat contradictoire établi le 5 mai 2012 qui mentionne des infiltrations minimes : "quelques plaques de plafond démontables mouillées ; (illisible) branchements électriques mouillés plusieurs fois", puis un second dégâts des eaux le 13 novembre 2012 pour lequel un cabinet d'expert d'assurances s'est déplacé sur les lieux le 21 février 2013 ; qu'après visite des lieux, et dans un rapport du 3 mai 2013 effectué suite à ce constat, ce cabinet a constaté qu'après reprises, il ne restait qu'une infiltration dans les sanitaires, et a indiqué ne pouvoir se prononcer sur les causes de cette infiltration, renvoyant à l'expertise en cours réalisée par M. R... ; qu'en troisième lieu, M. R... a constaté que, dès avant la fin des travaux, des problèmes d'étanchéité sont apparus concernant la terrasse du second étage "qui se caractérisent par des infiltrations d'eau dans le local qui doit être aménagé en salle de gymnastique" ; qu'il a noté que la Sci a signalé un important dégât des eaux en juin 2011, c'est à dire avant que la Sarl ne prenne le 1er étage à bail ; que le 6 octobre 2011, l'expert a procédé à une visite de l'ensemble du bâtiment et a préconisé, pour la terrasse du restaurant, la modification de coudes de tuyaux de descentes d'eaux pluviales et le changement des colliers de maintien, travaux dont il n'est pas discuté qu'ils ont été effectués ; que sa visite du local exploité par la Sarl lui a permis de constater des infiltrations d'eau sous la terrasse du restaurant : dans la salle de remise en forme, des écoulements dans le prolongement d'une poutre d'acier, dans la salle des vélos, des écoulements en périphérie et en partie inférieure du poteau extérieur ; que le 18 octobre 2011, après des essais d'écoulement d'eau, il a constaté des infiltrations dans les WC angle Nord Est de la terrasse et dans la salle de musculation au-dessus de la porte d'accès du 1er étage ; que l'expert a procédé à une nouvelle visite des lieux lors d'une réunion de synthèse le 7 mai 2013 et, notamment, de la salle de gymnastique et a constaté : - niveau pilier : plaques sèches, - sortie de secours : infiltration d'eau au-dessus, - fenêtre zone vestiaire : infiltration d'eau au-dessus du lavabo, - plaques de plafond sèches, - ventilation mécanique contrôlée déconnectée, - plafond de la salle de gymnastique : absence d'isolation thermique, ce qui peut générer de la condensation, - tapis de marche et intérieur de la salle de gymnastique : importantes auréoles d'infiltration d'eau en plafond ; qu'il a ainsi analysé les infiltrations dans le local donné à bail à la Sarl : dégradation des faux plafonds et oxydation au droit des soudures ; qu'en réponse à un dire qui lui a été adressé le 24 janvier 2014 par la Sci, l'expert a répondu : "Il est de fait que l'eau qui pénètre à l'intérieur des locaux par la coursive de l'escalier de secours, au droit de la porte et de la poutre a généré certaines contraintes. En ce qui concerne les plafonds et tel que précisé lors de la réunion d'expertise, en présence des parties, la société Sun Form est responsable de plein droit du fait de l'absence d'isolation thermique des faux plafonds (salle de gymnastique et dépendances) et de la déconnexion de la VMC qui a généré une insuffisance de ventilation des locaux" ; qu'en quatrième lieu, les constats d'huissiers établis attestent des éléments suivants : le constat établi le 19 février 2014 par Me S..., en présence de M. D..., alors que l'activité était en cours de transfert, indique que les locaux étaient en bon état d'exploitation, que le local administratif présente une cloison en placoplâtre avec une peinture en bon état, que dans le hall d'entrée et la salle de sport, le sol en parquet flottant est en "parfait état", le faux plafond avec des dalles est en "très bon état" avec une seule dalle manquante, dans la continuité vers l'arrière, le sol est carrelé et "en très bon état", le plafond qui se poursuit dans la salle de sport est "en parfait état", ainsi que les coulissants, que le faux plafond aménagé dans le couloir menant aux douches est "en parfait état", que les sanitaires et douches sont également en parfait état, que la salle de danse est en parfait état ainsi que les murs cloisonnés, le faux plafond est en "parfait état", neuf dalles ayant été déplacées pour déposer des éclairages, que la salle de musculation est en parfait état, tant les murs que les sols, sept dalles ayant été déposées pour retirer des appliques ; que le constat établi le 28 février 2014 à la demande de la Sarl par Me A... indique : dans la pièce principale, des auréoles anciennes et plus récentes en plafond, quelques flaques d'eau, dans la pièce suivante : des dalles tachées et humides au-dessus de la fenêtre, des auréoles sur quelques dalles en plafond de la salle de danse, des moisissures dans le bloc sanitaire, et un plâtre humide ; que le constat établi le 5 mars 2014 par Me H... indique que le faux plafond de la salle de sport porte quelques traces d'humidité et le sol des flaques d'eau, qu'il existe quelques traces d'humidité en faux plafond, en partie basse d'un mur, et quelques petites flaques d'eau, et une légère infiltration en partie supérieure des WC, avec traces sur le faux plafond ; que le constat établi le 18 mars 2014 par Me A... à la demande de la Sarl, atteste de la présence de six dalles portant des marques d'eau au revêtement cloqué et déchiré, d'une flaque d'eau au sol, d'auréoles sur des poutrelles ; que le constat établi le 9 avril 2014 atteste d'une flaque d'eau sous des auréoles de plafond dans une pièce de l'étage ; qu'en cinquième lieu, le long et détaillé procès-verbal contradictoire de sortie des lieux établi le 30 juin 2014 par Me S... mentionne l'existence de traces d'infiltrations d'eau, traces d'humidité sur le sol du hall d'entrée, des gouttes d'eau perlent le long d'un tuyau, auréoles d'humidité sur quatre dalles du faux-plafond et que quelques dalles du faux plafond du bureau, d'un débarras, du vestiaire, plusieurs de la salle principale, présentent des auréoles d'humidité ; qu'en sixième lieu, la Sarl produit plusieurs témoignages ; que B... I..., V... C..., W... N..., se limitent à mettre en cause un manque d'isolation générant humidité et froid ; que X... T... et K... O... se limitent à déplorer une température trop basse et U... J... "l'inconfort des lieux" sans plus de précisions, ainsi que Q... L... et Y... P... ; mais que le local ayant été donné à bail entièrement nu, c'est à la Sarl qu'il appartenait de mettre en oeuvre un dispositif de chauffage ; qu'en outre et surtout, l'expert a indiqué que le preneur s'est également abstenu de mettre en oeuvre une isolation entre le plafond et le faux-plafond et qu'il a déconnecté la ventilation mécanique contrôlée, ce qui est un facteur de création d'humidité ; que l'expert n'a nullement conclu que les quelques fuites identifiées auraient mis la Sarl dans l'impossibilité radicale de mettre en oeuvre une isolation et un chauffage, ce dont elle ne s'est d'ailleurs jamais plainte auprès du bailleur ; que les désordres constatés par ces témoins ne peuvent pas être imputés à une carence du bailleur ; qu'ensuite, si G... M... indique la présence d'eau sur les murs et F... E... l'existence de "fuites d'eau", ainsi que PM... HM..., ces témoignages sont très brefs ; que AG... PA... met également en cause l'absence de chauffage et "d'importantes fuites d'eau venant du plafond juste à côté des machines où je m'exerçais", précise que le sol était glissant à cause de "la condensation" et indique savoir que des clients ont mis fin à leur abonnement à cause des désagréments qu'elle a constatés ; que ME... JL... met également en cause des fuites d'eau, mais également "pas de douche chaude, pas de chauffage", ce qui relevait du preneur ; que finalement, la cour ne peut que constater que si l'existence de fuites et d'humidité dans les locaux pris à bail par la Sarl Claraness est attestée dans son principe, il s'agit de fuites mineures, dont ni l'ampleur exacte ni la durée, ni la réalité de leur impact sur l'activité de la Sarl ne sont objectivement justifiées ; que de plus, l'expert a mis en cause la carence de la Sarl à isoler ses locaux et son erreur ayant consisté à débrancher la ventilation mécanique contrôlée, générant ainsi de l'humidité, notamment dans les faux-plafond, ce qui est de nature à expliquer les auréoles qui y ont été constatées ; que dans ces conditions, la Sarl Claraness n'apporte pas la preuve que la Sci Annick D a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui rend sans objet l'argumentation de la Sci selon laquelle le bail contient une clause d'exonération du bailleur en cas de vice de construction ; que le jugement qui a dit que la Sci Annick D a commis une faute dans l'exécution du contrat de bail commercial conclu avec la Sarl Claraness et condamné la Sci Annick D à verser à la Sarl Claraness les frais de déménagement, et des dommages et intérêts sera infirmé et ces demandes rejetées » ;

Alors 1°) que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, le rapport de l'expert judiciaire concluait à l'existence, depuis 2011, d'anomalies conceptuelles et structurelles de l'immeuble ayant pour conséquences majeures des infiltrations d'eau à l'intérieur des locaux donnés à bail à la société Claraness nécessitant une mise en conformité des tuyaux d'évacuation (p. 47) ; qu'en se bornant à retenir que l'existence de simples fuites mineures étaient attestées mais que leur ampleur, durée, réalité de leur impact sur l'activité de la Sarl n'étaient pas objectivement justifiées, sans s'expliquer sur les conclusions expertales qui établissaient l'existence, depuis 2011, d'anomalies conceptuelles et structurelles de l'immeuble ayant pour conséquences majeures des infiltrations d'eau à l'intérieur des locaux donnés à bail, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors 2°) qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Claraness faisait valoir qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire (p. 43) que la société Annick D avait elle-même reconnu que l'eau de pluie s'écoulait, malgré les travaux d'étanchéité de son immeuble, dans les locaux donnés à bail (p. 13) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de la société Claraness, tiré de ce que la bailleresse avait reconnu ses manquements à l'origine des infiltrations d'eau dans les locaux donnés à bail, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Claraness à payer à la société Annick D la somme de 11 395,68 euros au titre de loyers impayés ainsi que 1 557,74 euros au titre de la taxe foncière en 2014 ;

Aux motifs propres que « sur les loyers dus pour les mois d'avril à juin 2014, ni le principe ni le montant de cette demande ne sont discutés, étant rappelé que le preneur ne pouvait, de sa propre initiative, s'abstenir de payer le loyer ; qu'il est ainsi dû la somme de 11 395,68 euros ; que le jugement doit être confirmé sur ce point » ;

Et aux motifs que « le contrat de bail stipule : "la taxe foncière sera supportée par le preneur" ; que sur la base d'un montant total de 9 510 euros dû, selon l'avis d'imposition relatif à l'année 2014 produit aux débats, et de 273/1000e conforme à la surface exploitée par la Sarl, le montant de 1 557,74 euros réclamé doit être accordé ; que le jugement sera confirmé sur ce point » ;

Et aux motifs adoptés qu' « il n'est pas contesté que la Sarl Claraness n'a pas payé les loyers des mois d'avril, mai et juin 2014 correspondant à une somme totale de 11 395,68 euros dont elle se reconnaît redevable ; qu'il y a lieu en conséquence de la condamner au paiement de la somme de 11 395,68 euros ; qu'il convient en conséquence de limiter à la somme de 6 000 euros les loyers dus par la Sarl Claraness pour la période concernée ; que de même, la Sarl Claraness est redevable de la taxe foncière à due proportion de la répartition des superficies entre les différents preneurs, à savoir 273 millièmes, soit la somme de 1 557,74 euros » ;

Alors 1°) que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de l'arrêt ;

Alors 2°) qu'en tout état de cause, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Claraness soutenait que les manquements de la bailleresse justifiaient la mise en oeuvre de l'article 1184 du code civil et qu'elle n'était donc tenue à aucune obligation à l'égard de sa cocontractante ; qu'en retenant que la société Claraness se reconnaissait redevable des loyers des mois d'avril, mai et juin 2014 correspondant à une somme totale de 11 395,68 euros, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et ainsi méconnu l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors 3°) qu'en toute hypothèse, la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, par motifs adoptés des premiers juges non contraires aux siens, qu'il convenait de limiter à la somme de 6 000 euros les loyers dus par la Sarl Claraness pour la période concernée, tout en la condamnant à payer la somme de 11 395,68 euros à ce titre, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif et a ainsi méconnu l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Claraness à payer à la société Annick D la somme de 3 401,10 euros au titre des dégradations imputables au locataire ;

Aux motifs que « le contrat de bail stipule : "Tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de jouissance, de quelque manière et à quelque époque qu'elle arrive, la propriété du bailleur sans indemnité » ; que la Sci présente des demandes de remise en état sur la base d'un devis établi le 30 juin 2014 par l'entreprise [...] qui constate, effectivement certaines dégradations volontaires ; mais que seuls les constats d'état des lieux établis le 30 juin 2014 par les deux huissiers mandatés par les parties doivent être pris en compte pour apprécier l'état dans lequel les lieux ont été restitués ; que ces constats ne mentionnent aucune dégradation volontaire et indiquent que les locaux ont été restitués en bon état, étant rappelé que le locataire ne doit pas indemnité pour l'usure normale des locaux qu'il occupe ; qu'aucune dégradation particulière, ou enlèvement d'embellissements, améliorations, installations et décors, tels que prévus par le contrat, n'a été mise en évidence par les huissiers à l'exception du retrait d'un moteur de climatisation à l'extérieur en coupant les fils, et d'autres fils électriques coupés ; que sur la base du devis JV... SL..., pris en compte sur ce seul point, le coût de cette unité extérieure sera fixé à 2 385,10 euros et celui de la réfection des fils à 816 euros, soit un total de 3 401,10 euros ; que le jugement sera infirmé sur le montant alloué à ce titre » ;

Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le contrat de bail commercial prévoyait la clause suivante : « Tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de jouissance, de quelque manière et à quelque époque qu'elle arrive, la propriété du bailleur sans indemnité » ; qu'en retenant que cette clause s'appliquait à un moteur de climatisation se trouvant non pas à l'intérieur mais à l'extérieur des lieux loués, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 devenu 1101 du code civil.