Cour de Cassation · civ3 — 14 mai 2020

CIV. 3

LG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 mai 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10223 F

Pourvoi n° V 19-16.309






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020

La société Hôtels Sympas formule, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-16.309 contre l'arrêt rendu le 14 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société SEQUANO aménagement, société anonyme à conseil d'administration, dont le siège est [...] ,

2°/ à la direction des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, dont le siège est [...] , prise en la personne du commissaire du gouvernement,

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Hôtels Sympas formule, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société SEQUANO aménagement, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Hôtels Sympas formule aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Hôtels sympas formule


IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir fixé à 285.000 € arrondis l'indemnité totale d'éviction due par SEQUANO AMENAGEMENT à la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activités situés [...] sur la parcelle cadastrée section [...] , qui se décompose de la manière suivante : 289.808 € à titre d'indemnité principale selon la valeur de l'entier fonds de commerce et 24.831 € à titre d'indemnité de remploi,

AUX MOTIFS QUE :

« Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération, sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code, leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur l'indemnité principale et sur les indemnités accessoires.
S'agissant de la date de référence, il convient de confirmer le jugement qui l'a fixée au 29 mars 2013 en application des articles L.213-6 du code de l'urbanisme, correspondant au PLU approuvé le 25 janvier 2010, modifié le 29 mars 2013.
S'agissant des données d'urbanisme, le premier juge a exactement indiqué que les locaux commerciaux dans lesquels le commerce est exploité sont situés en zone [...] .
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un fonds de commerce implanté au sein de deux immeubles cadastrés [...] ; les bâtiments ont été construits en R + 1 et R + 2 datant de 1820.
La SARL HOTELS SYMPAS FORMULE occupe l'immeuble en vertu d'un bail commercial du 15 septembre 1999 pour une durée renouvelable de 9 ans ; le bail porte sur la totalité de l'ensemble immobilier exproprié.
Le commissaire du gouvernement indique que le fonds commercial est situé au pied de la Seine, dans une zone peu dynamique, en l'absence de commerce aux alentours, que la situation est peu favorable pour ce type d'activité commerciale et que la zone est excentrée et loin des transports en commun.
L'appelant souligne que la parcelle est située en bord de Seine et à proximité de l'ensemble des services : crèches, écoles, commerces, bus, ainsi que des secteurs d'activité, ce qui bénéficie au fonds qu'elle exploite dont l'objet est la location d'appartements meublés pour courts séjours ; elle estime que le bâtiment est en parfait état et qu'il présente des caractéristiques exceptionnelles, notamment son grand terrain de forme régulière et de surface plane, comportant une cour aménagée et arborée et une accessibilité parfaite.
SEQUANO AMENAGEMENT estime que l'état d'entretien général de l'ensemble immobilier peut être qualifié de passable.
Le premier juge indique que, suite au transport sur les lieux, il a été constaté que le bien se trouve dans la ZAC des Docks, à environ 15 mn à pied du centre ville et de la station Mairie de SAINT OUEN (ligne 13) et à 2 km de la gare des Grésillons et de la gare de SAINT OUEN (RER C), et desservie également par la ligne de bus 85 ; il s'agit d'un ensemble immobilier de construction ancienne, à usage d'hôtel meublé, d'habitation et de local commercial, ouvrant sur la route départementale 1, en bord de Seine, dans une zone d'activités en cours de restructuration ; il est situé à proximité immédiate du [...] et de [...] ; l'ensemble est en état d'usage et l'entretien extérieur est correct ; la distribution des chambres appartements est empirique ; l'activité d'hôtel meublé est répartie dans 3 corps de bâtiment, au sein d'anciens appartements subdivisés en chambres privatives ; les chambres situées au rez-de-chaussée sont dans un état d'entretien passable, les chambres situées aux 2 étages, la chambre contiguë, l'entrepôt et l'appartement professionnel sont dans un état d'entretien correct ; les équipements sont sommaires et usagés.
Le premier juge a conclu que les caractéristiques du bien permettent de dégager :
- un facteur de plus value : la situation du bien, dans une zone en réhabilitation, en bord de Seine ;
- des facteurs de moins value : également la situation du bien, éloigné des transports en commun et de toutes commodités, l'état d'usage de l'intérieur des bâtiments, en particulier des chambres d'hôtel.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la première instance, soit 21 novembre 2017.
Sur l'indemnité principale
Les parties s'accordent pour déterminer la valeur de l'entier de commerce à retenir la méthode consistant à multiplier le chiffre d'affaires moyen (toutes taxes comprises) des 3 derniers exercices clos par un ratio prix de vente/chiffre d'affaires.
En l'espèce, le premier juge a considéré qu'il convenait de prendre en compte les six derniers chiffres d'affaires, la création de la ZAC des Docks ayant eu lieu en 2007 et la DUP en 2011, et les opérations de réaménagement des Docks ayant eu une influence sur le chiffre d'affaires des activités localisées.
Il a relevé que le chiffre d'affaires réalisé en 2016 n'était pas communiqué et que les données de l'expropriant et de l'expropriée concordent lorsque le taux de TVA appliqué est de 5,5 % comme le soutient à juste titre le commissaire du gouvernement.
SEQUANO relève que l'appelant n'a versé aux débats, ni en première instance ni en appel, les documents comptables (bilans, liasses fiscales).
Le commissaire du gouvernement indique que les éléments comptables d'appréciation commerciale dans son tableau sont issus des données comptables communiquées par l'expropriant et l'expropriée, que les pièces comptables des années 2015 et 2016 ne sont pas disponibles car non déposées et non publiées alors que l'activité est actuellement exercée ; seul le bilan de 2014 est disponible et permet de constater que le taux de TVA appliqué est de 5,5 % et non de 20 %.
Si l'appelant n'a toujours pas versé aux débats les pièces comptables, il produit cependant dans ses conclusions du 4 janvier 2019 (pièce n°2) une attestation de M&IMCO SARL, cabinet d'expert comptable, du 10 octobre 2016 qui atteste que, selon les liasses fiscales déclarées auprès du service des impôts des entreprises de SAINT OUEN, les chiffres d'affaires de la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE étaient comme suit :
- 2010 : 79.136 €
- 2011 : 82.595 €
- 2012 : 85.240 €
- 2013 : 81.570 €
- 2014 : 59.945 €
- 2015 : 69.568 €
Ces chiffres d'affaires correspondent, pour les années 2013, 2014 et 2015, aux chiffres du commissaire du gouvernement ; le résultat d'exploitation n'est donc connu que pour 2014, de 27.833 €, avec une rentabilité d'exploitation de 46,4 % et un bénéficie de 28.248 €.
Cette attestation émanant d'un expert comptable, la cour se basera donc sur ces chiffres d'affaires, étant précisé que l'activité est toujours en cours et que le chiffre d'affaires de 2016 n'est toujours pas communiqué.
Comme l'indique lui-même l'appelant, la méthode habituelle consiste à retenir les trois derniers exercices.
Il ne peut cependant être retenu 2016 ; l'appelant affirme que la baisse du chiffre d'affaires des deux dernières années est directement liée à la procédure d'expropriation ne lui ayant pas permis de réaliser les investissements nécessaires au développement de son fonds de commerce dans un contexte d'éviction annoncée ; cette affirmation ne peut être vérifiée pour les années 2015 et 2016 puisqu'aucune pièce comptable n'est versée pour 2016 ; en outre, l'attestation de l'expert comptable démontre pour le chiffre d'affaires HT une stabilité de 2010 à 2013, une baisse en 2014 à 5.994 €, mais une augmentation en 2015 à 69.568 € ; en outre, la rentabilité d'exploitation, au regard des pièces versées, n'est établie que pour 2015.
En conséquence, en l'absence de la preuve d'une baisse du chiffre d'affaires des deux dernières années, il convient de ne pas faire droit à la demande de retenir un chiffre d'affaires moyen de 91.610,80 € TTC comme demandé par la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE, mais selon la méthode habituelle comme demandé par la SEQUANO et le commissaire du gouvernement par référence aux pièces comptables des exercices 2013 2015, soit :
- CA TTC 2013 : 86.056 €
- CA TTC 2014 : 63.242 €
- CA TTC 2015 : 73.394 €
Soit la moyenne de 74.231 €.
Pour le coefficient de situation, le premier juge a retenu 3,5 ; l'appelant sollicite de retenir un ratio de 4,5 en indiquant que l'indemnité d'éviction constituera la quasi-totalité des actifs au moment de liquidation amiable et qu'elle sera soumise à une imposition tant au niveau du patrimoine de la société que dans celui de ses associés ; SEQUANO sollicite, au vu de sept ventes, de retenir 2,6 ; le commissaire du gouvernement indique que l'estimation des fonds commerciaux dotés d'hôtel-bar est généralement opérée sur la base d'un coefficient multiplicateur du chiffre d'affaires annuel moyen TTC en se basant sur les derniers exercices d'exploitation ; les barèmes généralement pratiqués pour les activités hôtelières sont les suivants :
- barème de l'administration fiscale : 6 à 4 fois le CA annuel moyen TTC
- barème côte annuelle 2016 des valeurs vénales : 2,5 à 4 fois le CA annuel moyen TTC
- par le moniteur « évaluation des biens » : 2,5 à 4 fois le CA annuel moyen TTC
- barème site Internet www.gerantdesarl.com : 2 à 4 fois le CA annuel moyen TTC.
En se basant sur cette mutation, le coefficient moyen est de 3,26 contre un coefficient médian de 2,12 ; compte tenu de la situation géographique de commerce, de l'évolution des résultats comptables (hausse du chiffre d'affaires en 2015 2016) et sous réserve de l'application de tous les éléments comptables de la société, il propose de retenir un coefficient de 3,5 en 2017 ; ce coefficient se situe par ailleurs à une moyenne des différentes fourchettes de barèmes traditionnellement pratiqués, tient compte du niveau actuel de l'activité commerciale et de son emplacement.
Afin de déterminer le coefficient de situation, il convient d'examiner les références produites par les parties.
1°) Par la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE : aucun terme n'est proposé en appel.
2°) Par la SEQUANO
- 11 avril 2011 : fonds de commerce d'hôtel bar à MONTREUIL, CA moyen 198.767 €, prix de vente 400.000 €, soit 2,1 le CA TTC
- 1er décembre 2011 : SAINT DENIS nord, CA moyen 432.098 € TTC, 980.000 € de prix de vente, soit 2,23 fois le CA TTC
- 19 octobre 2015 : fonds de commerce hôtel à SAINT DENIS, CA moyen TTC 155.910 €, prix de vente de 330.000 €, soit 2,12 fois le CA TTC
- vente du 5 mai 2015, fonds de commerce hôtel restaurant au PRE SAINT GERVAIS, CA moyen TTC 403.000 €, prix de vente de 403.000 € soit 3,4 fois le CA TTC
- vente du 5 septembre 2015, fonds de commerce hôtel restaurant où il y a CA moyen 101.429 €, prix de vente de 290.000 €, soit 2,86 fois le CA TTC
- vente du 11 juin 2014, fonds de commerce hôtel bar au BLANC-MESNIL, CA moyen de 109.971 €, prix de vente de 420.000 €, soit 2,06 fois le CA TTC
- vente du 16 octobre 2014, fonds de commerce hôtel à PANTIN, CA moyen 199.947 €, prix de vente de 400.000 €, soit 2 fois le CA TTC.
La SARL HOTEL 5 FORMULE ne formule aucune critique sur ces termes ; en outre, ces termes sont comparables ; en conséquence, il convient de les retenir.
3°) Le commissaire du gouvernement
- 19 octobre 2015, hôtel à SAINT DENIS, CA TTC moyen 155.910 €, prix de vente de 330.000 €, ratio PV/C de 212 %
- 5 mai 2015, hôtel restaurant PRE SAINT GERVAIS, CA moyen de 118.412 €, prix de vente de 403.000 €, ratio PV/CA de 340 %
- 16 octobre 2014, hôtel meublé du 16 octobre 2014 à PAVILLONS SOUS BOIS, CA TTC moyen de 41.221 €, prix de vente de 250.000 €, ratio PV/CV de 606 %
- 16 septembre 2015, LES LILAS, CA TTC moyen de 101.429 €, de 29 prix de vente de 290.000 €, ratio PV/CA de 286 %
- 8 septembre 2015 à SEVRAN, CA TTC moyen de 216.387 €, prix de vente de 940.000 €, ratio PV/CA de 434 %
- 11 juin 2014, BLANC-MESNIL, CA TTC moyen de 203.971 €, prix de vente de 420.000 €, ratio PV/CA de 206 %
- 16 octobre 2014 à PANTIN, CA TTC moyen de 199.947 €, prix de vente de 400.000 €, ratio PV/CA de 200 %.
Le ratio moyen de ces 5 termes de comparaison est de 3,26 et le ratio médian de 2,12, le commissaire du gouvernement proposant d'appliquer un ratio de 3,5.
Les parties n'apportent aucune critique en appel sur ces termes de comparaison.
Il convient également de retenir ces termes de comparaison.
Au regard du coefficient de valorisation moyen de 2,39 émanant de la SEQUANO et de la proposition du commissaire du gouvernement de retenir un coefficient de 3,5, en tenant compte de l'ancienneté des termes de SEQUANO, 2 d'entre eux étant de 2011, de la bonne situation géographique du fonds de commerce situé au bord de Seine dans un quartier en cours de rénovation, de l'évolution des résultats comptables, à savoir une augmentation significative de 2014 de 59.945 € à 2015 69.568 €, il convient de retenir comme le premier juge un coefficient de 3,5.
La valeur de l'entier fonds de commerce est donc égale à 3,5 fois le CA TTC moyen, soit 74.231 x 3,5 = 259.808 €.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
Sur les indemnités accessoires
1°) L'indemnité de remploi : elle est égale à 23.000 x 5 % + 236.808 x 10 % = 24.831 €.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2°) Sur l'indemnité de licenciement
Cette demande peut être présentée pour la première fois en appel car elle constitue un accessoire de l'indemnité principale.
L'appelant indique qu'elle dispose de 2 salariés qu'elle va devoir licencier, que le calcul n'étant pas encore disponible, elle l'évalue à 28.000 €.
Il convient cependant, dans l'attente de connaître le nombre de licenciements liés à la procédure d'élection commerciale consécutive à l'expropriation et du montant précis des sommes exposées par l'appelant au titre des indemnités légales de licenciement, de surseoir à statuer, l'appelant devant présenter sa demande devant le premier juge.
3°) Sur l'indemnité de déménagement
La cour a déjà statué en déclarant irrecevable cette demande.
4°) Sur l'indemnité de trouble commercial
L'appelant indique que la fermeture de l'hôtel ne manquera pas de générer nécessairement un trouble commercial qui peut être évalué à 15.000 €.
SEQUANO indique que cette demande présentée sous forme forfaitisée sera écartée en application de l'article 554 du code de procédure civile ; cependant, cette demande peut être formée pour la première fois en appel, étant un accessoire de l'indemnité principale.
Par contre, l'appelant indique dans ses conclusions qu'il va y avoir une liquidation amiable puisque l'autorité expropriante n'a pas proposé de local de remplacement, alors qu'elle formule une demande qui indique donc qu'il y a eu une convention de réinstallation élaborée entre les parties ; en l'absence de la preuve d'une telle convention, il convient de débouter l'appelant de sa demande d'indemnité pour trouble commercial.
5°) Sur l'indemnité de frais administratifs
L'appelant indique que la fermeture de l'hôtel ne manquera pas de générer des frais administratifs et juridiques évalués à 8.000 € ; pour les mêmes motifs que précédemment, il convient de débouter l'appelant.
L'indemnité totale de dépossession est donc fixée à la somme de 284.639 € arrondie à la somme de 285.000 € se décomposant de la façon suivante : valeur pleine du fonds de 259.808 €, indemnité de remploi 24.835 €.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens. »

1/ ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que, pour conclure à l'application d'un ratio prix de vente/chiffre d'affaires de 4,5 au lieu de celui de 3,5 retenu par le premier juge, la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE soulignait en page 5 de son mémoire n°2 du 4 janvier 2019 (prod.2) que l'hôtel a cessé ses activités depuis plusieurs mois et que la société SEQUANO AMENAGEMENT a engagé une procédure de référé expulsion à son encontre ainsi qu'elle en justifiait par la pièce n°3 de son bordereau ; Qu'en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le ratio prix de vente/chiffre d'affaires à 3,5 sans jamais s'expliquer sur ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que, pour conclure à l'application d'un ratio prix de vente/chiffre d'affaires de 4,5 au lieu de celui de 3,5 retenu par le premier juge, la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE ajoutait encore en page 5 de son mémoire n° 2 du 4 janvier 2019 (prod.2) que l'activité objet de l'éviction constitue le seul moyen de subsistance et la seule garantie permettant d'assurer leur retraite aux associés, aucune reconversion n'étant à ce jour envisageable compte tenu de leur âge ; Qu'en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le ratio prix de vente/chiffre d'affaires à 3,5 sans jamais s'expliquer sur ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE, en appel, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles que figurant dans leurs écritures ; Que la SARL HOTELS SYMPAS FORMULE faisait valoir en page 5 de son mémoire n°2 du 4 janvier 2019 (prod.2) que l'hôtel a cessé ses activités depuis plusieurs mois et que la société SEQUANO AMENAGEMENT a engagé une procédure de référé expulsion à son encontre ainsi qu'elle en justifiait par la pièce n°3 de son bordereau ; Qu'en énonçant néanmoins en page 8 de l'arrêt attaqué qu'elle se basera sur les chiffres d'affaires de l'attestation émanant d'un expert comptable, « étant précisé que l'activité est toujours en cours », la cour d'appel a méconnu les termes du litige tels que résultant des écritures de la société appelante principale ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 4 du code de procédure civile.