Cour de Cassation · civ3 — 9 juillet 2020

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10261 F

Pourvoi n° H 19-18.298




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

La société Farone, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-18.298 contre l'arrêt rendu le 24 avril 2019 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant à la société Marcantoni et Fils, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Farone, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Marcantoni et Fils, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Farone aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Farone et la condamne à payer à la société Marcantoni et Fils la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Farone.

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré irrecevable la demande de la SCI FARONE tendant à la résiliation du bail ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme relevé par le premier juge, la SCI FARONE a notifié un congé le 31 mars 2015 comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction. Le 7 septembre 2015, la SCI FARONE a signifié son droit de repentir. Compte tenu de ce repentir alors que le preneur était encore dans les lieux et n'avait pas cherché à déplacer son activité, le renouvellement du bail est acquis au locataire ; il est irrévocable en application des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, il matérialise une offre de renouvellement du bail commercial et son irréversibilité exclut toute possibilité pour le bailleur de poursuivre la résiliation sur la base du même commandement. De ce fait, le renouvellement du bail est acquis au locataire et seul le montant du loyer du bail renouvelé pourrait être sujet à discussion. De surcroit, compte tenu des motifs fondant le commandement du 20 février 2015 et du congé du 31 mars 2015 et du repentir, la S.C.I. Farone ne peut plus se fonder sur ces motifs pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation. Le jugement doit être confirmé à ce titre. L'appelante soutient que la notification du droit de repentir ne l'empêche pas de solliciter sur le fondement des mêmes motifs le respect des dispositions du bail au besoin sous astreinte. Or, le bailleur qui a usé de son droit de repentir, ne peut y faire échec en invoquant des violations du contrat antérieures à l'exercice de ce droit, donc antérieures au bail actuel, connues avant même la délivrance du congé. Puisque l'exercice du droit de repentir purge les manquements antérieurs du locataire, aucune action en résiliation du bail expiré ne peut plus ni être intentée ni poursuivie à compter de la date de l'exercice de ce droit ; de même, s'agissant des demandes reconventionnelles relatives à l'exécution du contrat ; si ces demandes sont recevables comme soutenues par la partie défenderesse en première instance, distinctes de la demande mais s'y rattachant et tendant à obtenir un avantage autre que le simple rejet des demandes initiales, il n'en reste pas moins qu'elles invoquent des violations du contrat antérieures à l'exercice du droit de repentir et qu'elle ne peuvent fonder une action en résolution. Ainsi en est-il de l'exercice d'une activité « prohibée par le contrat » s'agissant de la vente et de la réparation de matériel agricole et de travaux publics et de l'occupation du parking à d'autres fins que le stationnement. » ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article L. 145-59 du Code de commerce dispose : "La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable" ; que l'article LI45-58 du code de commerce précise que : "Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose Jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet..." ; que le trente et un mars deux mille quinze la SAS Marcantoni et Fils recevait de la SCI FARONE un congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, par le ministère d'un huissier de Justice, aux motif allégués ci-après : « Activité prohibée au bail, notamment de vente et réparation de matériel agricole et de travaux publics ainsi que l'occupation du parking à d'autres fins que stationnement, constitutifs d'un motif grave et légitime au sens de l'article L 145-17-1 du Code de commerce (dénégation du statut/inexécution d'une obligation/cessation de l'exploitation du fonds) » ; que le trente et un août deux mille quinze la SAS Marcantoni et Fils faute d'accord avec son bailleur saisissait cette juridiction en nullité de la mise en demeure pré citée pour défaut de reproduction précise des termes de l'article L. 145-17,1, 1° du Code de commerce ; que le 07 septembre 2015 la SC1 FARONE signifiait exerçait son droit de repentir en précisant vouloir l'application des dispositions de l'article L 145-58 du Code de Commerce ; que dans ses écritures, la SCI FARONE, tente de revenir sur son repentir en sollicitant principalement la résolution du bail par application de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et subsidiairement la résiliation judiciaire pour des motifs de même nature que ceux invoqué dans son congé du trente septembre 2015 ; que ces demandes doivent être déclarées irrecevables en raison du caractère irrévocable de son droit de repentir » ;

ALORS QUE, premièrement, en cas de repentir à la suite d'un congé avec refus de renouvellement, un nouveau bail se forme mais aux conditions du bail originaire ; que si par suite du repentir le bailleur ne peut se prévaloir des manquements apparus antérieurement à l'exercice du repentir, il lui est loisible d'invoquer les manquements apparus postérieurement à l'exercice du repentir, fussent-ils de même nature ; qu'aussi bien, le repentir n'attente-t-il pas au droit du bailleur de se prévaloir des clauses du bail et d'invoquer, dans le cadre d'une demande en résiliation, les manquements constatés postérieurement à l'exercice du repentir ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions du 17 avril 2018 (pp. 12-13), la SCI FARONE faisait valoir que le bail interdisait formellement l'exercice d'une activité de vente et de réparation de matériel agricole et de travaux publics et que la SAS MARCANTONI continuait d'exercer cette activité en infraction avec les clauses du bail ; qu'en refusant de rechercher si ces manquements, postérieurs à l'exercice du droit de repentir du 7 septembre 2015, ne justifiaient pas une résiliation du bail, les juges du fond ont violé l'article L. 145-58 du code de commerce, ensemble les articles 1134 et 1184 anciens [1193, 1217 et 1227 nouveaux] du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les juges du fond ne pouvaient refuser de statuer sur la demande en résiliation, sans constater que les manquements invoquées par la SCI FARONE se rattachaient à une période antérieure au repentir ; qu'en s'abstenant de le constater, les juges du fond ont, à tout le moins, entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'articles L. 145-58 du code de commerce, ensemble les articles 1134 et 1184 anciens [1193, 1217 et 1227 nouveaux] du code civil.