Cour de Cassation · civ3 — 17 septembre 2020

CIV. 3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 17 septembre 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10315 F

Pourvoi n° E 19-17.192




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

M. W... Q..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° E 19-17.192 contre l'arrêt rendu le 28 mars 2019 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société La Réserve, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La société La Réserve a formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. Q..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société La Réserve, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation au pourvoi principal et celui au pourvoi incident, annexés qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Q..., demandeur au pourvoi principal.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir fixé à 18.478 euros hors taxe et hors charges le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé au 1er décembre 2011 ; d'avoir condamné M. Q... à rembourser le trop-perçu depuis cette date avec intérêts à compter du 7 mars 2012 ; et d'avoir ordonné le partage des frais d'expertise par moitié entre les parties ;

AUX MOTIFS QU'« Il n'existe plus de discussion sur le caractère monovalent des locaux commerciaux dès lors que ces derniers sont destinés à une activité hôtelière et de résidence de tourisme.
Puisqu'ils sont monovalents, ces locaux ouvrent droit à la possibilité d'un déplafonnement en application des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, qui fixe cinq critères qui permettent de déterminer la valeur locative d'un commerce et la fixation d'un nouveau loyer. Les critères légaux sont les suivants :
1- les caractéristiques du local considéré, 2- la destination des lieux, 3- les obligations respectives des parties, 4- les facteurs locaux de commercialité, 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Cette valeur doit être déterminée à partir de la moyenne pondérée des trois méthodes utilisées usuellement pour la détermination de la valeur locative c'est-à-dire les méthodes hôtelières, de comparaison et de rendement.
Dans ses conclusions, la SARL LA RESERVE se réfère alternativement aux différentes expertises pratiquées dans le cadre d'autres procédures l'opposant à des bailleurs de la résidence, celle de Monsieur X..., de Monsieur B... et de Madame I.... Dès lors que ces expertises ont été communiquées contradictoirement à Monsieur W... Q... et que leur contenu a pu être librement débattu, la Cour dans l'appréciation de la valeur du bail renouvelé entend ne pas se priver des éléments de fait contenus dans ses différents rapports, qui sont de nature à l'éclairer sur la fixation de la valeur locative des biens, objet de la présente procédure.
Par ailleurs, rien ne justifie d'écarter la méthode de comparaison. Il existe en effet de nombreuses résidences de tourisme dans le secteur qui permettent cette analyse et la Cour dispose également de références en interne dans la résidence puisque plusieurs procédures ont été diligentées ayant trait au montant du bail renouvelé et que plusieurs experts sont intervenus pour proposer la fixation d'une valeur locative des appartements.
Sur la méthode hôtelière
En application de cette méthode, la valeur locative est appréciée à partir de la recette théorique maximale que l'exploitant peut obtenir en louant en totalité ses chambres et appartements sur l'ensemble de l'année, en retenant les seuls prix affichés, en appliquant des correctifs en raison des taux d'occupation, des remises à la clientèle (réductions consenties) et du taux de recette en fonction de la catégorie de la résidence.
En l'espèce, les locaux loués qui sont constitués de deux appartements d'une surface totale de 78,6 m2 sont situés au rez-de-chaussée d'une résidence hôtelière de trois étoiles, de 43 lots, réunis dans un bâtiment unique et comportant des équipements semblables. La résidence est dans le quartier Sainte Barbe, à proximité immédiate de SAINT JEAN DE LUZ, dans un parc avec vue sur mer, comprenant des dépendances, à savoir piscine, pool house, tennis, jardin, parc, petit practice de golf et parking.
La SARL LA RESERVE entend voir calculer la valeur locative sur une période annuelle prenant en compte la fermeture hivernale de l'hôtel et donc d'adapter le calcul de la recette théorique pendant la seule période fréquentée par la clientèle. En particulier, elle se réfère à la pratique d'autres résidences de tourisme de la région qui, selon elle, ferment en basse saison.
Il convient cependant de rappeler que la détermination de la valeur locative par le biais de la valeur hôtelière, ne doit pas être influencée par les choix commerciaux et gestionnaires du preneur et le bailleur n'a pas à subir la décision arbitraire de fermeture annuelle de son locataire. En tout état de cause, ces variations saisonnières sont prises en compte en pondérant le taux d'occupation en fonction des saisons. Enfin, la SARL LA RESERVE ne démontre pas l'existence d'une fermeture totale et effective de la résidence pendant les mois d'hiver. Par conséquent, la recette théorique sera bien calculée sur 12 mois.
La SARL LA RESERVE conteste par ailleurs la manière dont la recette théorique a été déterminée par l'expert. Elle propose de prendre en considération le tarif à la semaine pour la basse saison et la moyenne saison et le tarif à la nuitée pour la haute saison. Par ailleurs, elle entend voir appliquer un taux d'occupation de 20 % en basse saison, 50 % en moyenne saison et 90 % en haute saison, au lieu d'un taux d'occupation moyen sur toute la période annuelle.
La Cour relève, en revanche, qu'elle propose d'appliquer un taux de remise de 15 %, un taux de recette de 28 % et un abattement pour charges exorbitantes du bail de 10 %, ce qui est conforme à la méthode adoptée par la cour dans une affaire précédente.
La SARL LA RESERVE demande donc que la valeur locative soit fixée à 14 603 € pour les deux appartements à compter du 1er décembre 2011.
Pour sa part, Monsieur Q... reprend les données de l'expert B... concernant le taux d'occupation mois par mois, retient un abattement de 15 % pour ristourne, un taux de recette de 28 % et un abattement pour charges exorbitantes de 10 %. Il en déduit que selon la méthode hôtelière, la valeur locative de ses appartements doit être fixée à 20 577 € HT par an. En se fondant sur l'expertise V..., il demande à ce que la recette théorique annuelle soit calculée sur 365 jours.
L'expert désigné, Madame V..., a bien opéré une distinction sur les tarifs pratiqués en 2011 pour ce type de logement entre la basse saison, la moyenne saison et la haute saison sur la base d'une nuitée de 255 €, 275 € et 390 €. Elle a donc dégagé une recette théorique annuelle de 103 305 € TTC soit 97 919,43 € HT.
Il convient d'y appliquer un taux de remise de 15 %
97 919,43 € x 85 = 83 231,51 €
et un taux d'occupation de 52 % pour prendre en considération les fluctuations saisonnières, basse, moyenne et haute saison,
83 231,51 % X 52 % = 43 280,38 € HT
Il est affecté sur ce montant un taux de recette de 28 % 43 280,38 € HT x 28 % = 12 118,50 € HT
Et un abattement pour charges exorbitantes du droit commun de 10 %, ce qui donne une valeur locative de 10 906,65 € HT par appartement, soit 21 813,31 € HT au total.
Sur la méthode de comparaison
Cette méthode n'a pas été utilisée par l'expert V.... Elle s'est contentée de fournir dans son rapport des éléments de comparaison d'ordre général sans aucune indication sur la nature des logements, leur surface et leur situation géographique. Il en est ainsi du domaine [...] 4 étoiles qui est proposé à la location pour le même type de logement pour un prix à la semaine de 275 € à 1880 € et le domaine [...] 3 étoiles qui propose la location à la semaine de 280 € à 1820 €.
A défaut d'éléments réellement exploitables communiqués par l'expert V..., il est possible de se référer aux éléments contenus dans d'autres expertises judiciaires qui ont été produites dans le cadre d'autres litiges concernant le renouvellement des baux de la résidence La réserve. Ainsi, en particulier, l'expert I... a, au cours de ses travaux, trouvé des termes de comparaison au sein de la résidence.
Dans une affaire comparable, ayant donné lieu à un arrêt de notre Cour du 8 juin 2015, il a été retenu un prix au m2 de 198 € pour un appartement situé dans la même résidence. L'expert B..., compte-tenu de la qualité de la résidence, de son année de construction, du confort et des équipements des appartements, ainsi que des prestations fournies, a retenu une base unitaire de 13 €/m2/mois. Il a été appliqué un régime de pondération sur la superficie des terrasses de 0,33.
En application de la méthode de l'expert B..., la valeur locative des appartements de Monsieur Q... peut être fixée ainsi qu'il suit :
- pour le lot 98 : (40,8 x 1) + (14,6 x 0,33) + (62 x 0,33) = 66,078 loyer annuel : 66,08 m2 x 13 Ex (1 x 1,22 x 1,20) x 12 = 15 091 €
- pour le lot 99: (37,8 x 1) + (7,2 x 0,33) + (30 x 0,33) = 50,076 loyer annuel : 50,07 m2 x 13 € x (lx 1,22x 1,20) x 12 = 11 435 €
Total : 26 526€
plus-value pour mobilier + 10 % =29 179 €
Après application d'un abattement de 10 % pour charges exorbitantes mises à la charge du preneur par le bail, la valeur locative s'établit à 26 261 €, ce qui donne une valeur au m2 de 334 €.

Dans son rapport d'expertise du 23 juillet 2016, l'expert I... a pu recueillir des éléments complémentaires lui permettant d'affiner la comparaison. Le lot expertisé est d'une contenance très proche de celle des appartements de Monsieur Q.... Il s'agit en effet du renouvellement d'un bail, intervenu en octobre 2012, d'un appartement de 57 m2 situé en rez-de-chaussée et disposant de la jouissance exclusive d'une terrasse de 14,2 m2 et d'une autre de 31,5 m2. Par cette méthode de comparaison, l'expert I... a fixé la valeur du m2 à 199,27 €, ce qui, appliqué à la surface des deux lots de Monsieur Q... donne un résultat de 78,6 x 199,27 = 15 662,62 €.
Dans le cadre de l'expertise CB invest du 23 juillet 2016, le prix au rn2 est identique : 199,27 €.
Dans l'expertise Atrium du 10 novembre 2017, l'expert I... retient une valeur de 196,76 €, soit appliqué à notre cas d'espèce un résultat de 78,6 x 196,76 = 15 465,33 €.
La Cour constate que pour fixer la valeur au in2, l'expert I... n'a appliqué aucune pondération sur les surfaces pour tenir compte des terrasses, ce qui explique les différences importantes de résultat, avec la méthode retenue par l'expert B.... Néanmoins, dès lors que la valeur locative fixée ainsi concerne des logements qui disposent également de la jouissance d'une terrasse et dont la surface est approchante de celle des appartements de Monsieur Q..., il n'apparaît pas judicieux de modifier les données récoltées.
De toute évidence, la méthode B... tend à surévaluer de manière excessive la valeur locative des lots de Monsieur Q... en augmentant leur surface de celle pondérée des terrasses. Il conviendra donc de l'exclure car non pertinente au regard des éléments de comparaison désormais disponibles.
Compte-tenu des résultats obtenus ci-dessus, la valeur locative après application de la méthode de comparaison sera retenue à hauteur de 15 564 €.
Sur la méthode par le rendement
Cette méthode n'a pas non plus été appliquée par l'expert V..., La Cour recherchera donc dans les expertises et les décisions rendues dans des affaires similaires concernant la même résidence, les éléments lui permettant de calculer la valeur locative des biens de Monsieur Q..., selon cette méthode.
Selon l'expert B..., il convient de retenir, compte tenu du standing de la résidence, de la surface et de la vue, en considération de la côte annuelle des valeurs immobilières et foncières au 1er janvier 2010, dite côte Callon, une base unitaire de 5000 € le m2 à corriger en tenant compte des éléments précités. Il a retenu un taux brut de rendement pour des résidences de tourisme de qualité similaire, de 4 %.
Le premier juge a donc effectué le calcul proposé par Monsieur B... en l'appliquant au cas de Monsieur Q..., ce qui lui a permis de retenir une valeur locative selon la méthode du rendement d'un montant de 29 123,70 €.
Dans une affaire similaire, l'expert I... a estimé la valeur des biens en fonction du prix de vente d'appartements intervenu dans la même résidence. Elle a donc fixé un prix au m2 de 4545 € pour l'un des appartements, 4 318 € le m2 pour un autre, dans une affaire H.... Après avoir ainsi déterminé la valeur vénale du bien meublé, elle a appliqué un taux de rendement de 4 %. Elle a exclu à juste titre l'application de l'abattement de 10 % pour charges exorbitantes, considérant que tous les logements servant à la comparaison subissaient les mêmes contraintes.
Dans son dernier rapport du 10 novembre 2017 (affaire Atrium), l'expert I... a pu collecter des informations complémentaires relatives au prix de vente des appartements situés dans la résidence, ce qui lui a permis de retenir un prix unitaire de 4 548 € le m2 avec le mobilier.
En appliquant les mêmes critères aux lots de Monsieur Q..., la Cour peut dégager une valeur locative prenant en considération le prix moyen au m2 pratiqué dans la même résidence.
L'application de cette méthode permet de retenir une valeur locative de :
(78,6 m2 x 4 548 €/m²) x 4 % = 14 299 €.
Sur la valeur locative des lots de Monsieur Q...
La valeur locative annuelle hors taxes des logements de Monsieur Q... selon les 3 méthodes retenues est donc de :
- 21 813 € selon la méthode hôtelière,
- 15 564 € selon la méthode de comparaison,
- 14 299 € selon la méthode par le rendement.
Il y a lieu d'effectuer la moyenne pondérée des trois méthodes en affectant :
- un coefficient 3 pour la méthode hôtelière retenue habituellement pour l'évaluation de la valeur locative des hôtels,
- un coefficient 2 pour la méthode de comparaison,
- un coefficient 1 pour la méthode par le rendement.
Le loyer peut donc être établi à la somme de :
[(21 813 x 3) + (15 564 x 2) + (14 299 x 1] / 6 = 18 478 €
Par conséquent, le loyer de renouvellement de Monsieur Q... à compter du 1er décembre 2011 sera fixé à la somme de 18 478 € annuels HT hors charges, toutes les autres clauses du bail restant inchangées.
Le bailleur sera condamné à rembourser le trop-perçu de loyer depuis le 1er décembre 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2012, calculés au fur et à mesure des échéances réglées.
Chacune des parties succombant partiellement dans ses demandes, les dépens seront partagés par moitié entre elles » ;

1° ALORS QUE les parties communes faisant l'objet d'un droit de jouissance exclusive au profit d'un lot privatif sont comprises dans l'emprise du bail donné par le propriétaire sur son lot ; qu'en décidant en l'espèce qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la surface des terrasses sur lesquelles les appartements donnés à bail disposaient d'un droit de jouissance exclusive, la cour d'appel a violé l'article 1709 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce ;

2° ALORS QUE le montant du loyer du bail renouvelé doit être déterminé en fonction notamment des caractéristiques du local donné à bail ; qu'à l'égard des locaux monovalents, il est permis aux juges de fixer le montant du loyer en fonction des usages de la profession ; que toutefois, même en ce cas, ils sont tenus, dès lors qu'ils ont égard à la surface des locaux, de tenir compte, fût-ce en la pondérant, de la surface des terrasses dont le preneur a également la jouissance ; qu'en cantonnant en l'espèce la surface des locaux donnés à bail à celle des appartements, sans tenir compte des surfaces de terrasses de 76,6 m² et 37,2 m² dont chaque appartement avait respectivement la jouissance, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce ;

3° ALORS QUE le montant du loyer du bail renouvelé doit être déterminé en fonction notamment des caractéristiques du local donné à bail ; qu'à l'égard des locaux monovalents, il est permis aux juges de fixer le montant du loyer en fonction des usages de la profession ; que si, dans ce cadre, les juges font application de la méthode par comparaison, ils sont tenus de s'assurer de la pertinence des éléments de comparaison ; qu'en l'espèce, M. Q... faisait valoir que, à la différence des appartements ayant servi de base à l'évaluation de M. I..., les terrasses de ses appartements bénéficiaient d'une vue directe sur l'océan sans aucun vis-à-vis, et qu'il y avait là une plus-value à prendre en compte pour la détermination du loyer ; qu'en retenant pour base d'évaluation la valeur au mètre carré proposée par M. I... dans son rapport d'expertise, pour cette seule raison que les appartements visés par cet expert disposaient également d'une terrasse d'une surface approchante, sans rechercher, comme il lui était demandé, s'il n'y avait pas lieu de faire application d'un coefficient de vue, ainsi que l'avaient retenu les deux autres experts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce ;

4° ALORS QUE le montant du loyer du bail renouvelé doit être déterminé en fonction notamment des caractéristiques du local donné à bail ; qu'à l'égard des locaux monovalents, il est permis aux juges de fixer le montant du loyer en fonction des usages de la profession ; que si, dans ce cadre, les juges font application de la méthode par rendement, ils sont tenus de s'assurer de la pertinence des éléments retenus pour base de calcul de ce rendement ; qu'en l'espèce, M. Q... faisait valoir que, à la différence des appartements ayant servi de base à l'évaluation de M. I..., les terrasses de ses appartements bénéficiaient d'une vue directe sur l'océan sans aucun vis-à-vis, et qu'il y avait là une plus-value à prendre en compte pour la détermination du loyer ; qu'en retenant pour base de calcul du rendement des appartements de M. Q... le prix de vente, relevé par M. I..., d'autres appartements de la résidence, sans vérifier, comme il lui était demandé, si ces autres appartements bénéficiaient également d'une vue directe sur l'océan sans aucun vis-à-vis, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce. Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société La Réserve, demanderesse au pourvoi incident.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à compter du 1er décembre 2011 à la somme de 18 478 euros hors taxes le loyer dû par la société La réserve à M. Q... pour les deux appartements lots n°98 et 99 de la résidence hôtelière La Réserve située à [...] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'existe plus de discussion sur le caractère monovalent des locaux commerciaux dès lors que ces derniers sont destinés à une activité hôtelière et de résidence de tourisme ; que puisqu'ils sont monovalents, ces locaux ouvrent droit à la possibilité d'un déplafonnement en application des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, qui fixe cinq critères qui permettent de déterminer la valeur locative d'un commerce et la fixation d'un nouveau loyer ; que les critères légaux sont les suivants :1 - les caractéristiques du local considéré, 2 - la destination des lieux, 3- les obligations respectives des parties, 4 - les facteurs locaux de commercialité, 5 -les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que cette valeur doit être déterminée à partir de la moyenne pondérée des trois méthodes utilisées usuellement pour la détermination de la valeur locative c'est-à-dire les méthodes hôtelières, de comparaison et de rendement ; que dans ses conclusions, la SARL La Reserve se réfère alternativement aux différentes expertises pratiquées dans le cadre d'autres procédures l'opposant à des bailleurs de la résidence, celle de Monsieur X..., de Monsieur B... et de Madame I.... Dès lors que ces expertises ont été communiquées contradictoirement à Monsieur W... Q... et que leur contenu a pu être librement débattu, la Cour dans l'appréciation de la valeur du bail renouvelé entend ne pas se priver des éléments de fait contenus dans ses différents rapports, qui sont de nature à l'éclairer sur la fixation de la valeur locative des biens, objet de la présente procédure ; que par ailleurs, rien ne justifie d'écarter la méthode de comparaison. Il existe en effet de nombreuses résidences de tourisme dans le secteur qui permettent cette analyse et la Cour dispose également de références en interne dans la résidence puisque plusieurs procédures ont été diligentées ayant trait au montant du bail renouvelé et que plusieurs experts sont intervenus pour proposer la fixation d'une valeur locative des appartements ; que sur la méthode hôtelière ; qu'en application de cette méthode, la valeur locative est appréciée à partir de la recette théorique maximale que l'exploitant peut obtenir en louant en totalité ses chambres et appartements sur l'ensemble de l'année, en retenant les seuls prix affichés, en appliquant des correctifs en raison des taux d'occupation, des remises à la clientèle (réductions consenties) et du taux de recette en fonction de la catégorie de la résidence ; que'en l'espèce, les locaux loués qui sont constitués de deux appartements d'une surface totale de 78,6 m2 sont situés au rez-de-chaussée d'une résidence hôtelière de trois étoiles, de 43 lots, réunis dans un bâtiment unique et comportant des équipements semblables ; que la résidence est dans le quartier Sainte Barbe, à proximité immédiate de [...], dans un parc avec vue sur mer, comprenant des dépendances, à savoir piscine, pool house, tennis, jardin, parc, petit practice de golf et parking ; que la Sarl La Reserve entend voir calculer la valeur locative sur une période annuelle prenant en compte la fermeture hivernale de l'hôtel et donc d'adapter le calcul de la recette théorique pendant la seule période fréquentée par la clientèle ; qu'en particulier, elle se réfère à la pratique d'autres résidences de tourisme de la région qui, selon elle, ferment en basse saison ; qu'il convient cependant de rappeler que la détermination de la valeur locative par le biais de la valeur hôtelière, ne doit pas être influencée par les choix commerciaux et gestionnaires du preneur et le bailleur n'a pas à subir la décision arbitraire de fermeture annuelle de son locataire ; qu'en tout état de cause, ces variations saisonnières sont prises en compte en pondérant le taux d'occupation en fonction des saisons ; qu'enfin, la Sarl La Reserve ne démontre pas l'existence d'une fermeture totale et effective de la résidence pendant les mois d'hiver ; que par conséquent, la recette théorique sera bien calculée sur 12 mois ; que la SARL La Reserve conteste par ailleurs la manière dont la recette théorique a été déterminée par l'expert ; qu'ellle propose de prendre en considération le tarif à la semaine pour la basse saison et la moyenne saison et le tarif à la nuitée pour la haute saison ; que par ailleurs, elle entend voir appliquer un taux d'occupation de 20 % en basse saison, 50 % en moyenne saison et 90 % en haute saison, au lieu d'un taux d'occupation moyen sur toute la période annuelle ; que la Cour relève, en revanche, qu'elle propose d'appliquer un taux de remise de 15 %, un taux de recette de 28 % et un abattement pour charges exorbitantes du bail de 10 %, ce qui est conforme à la méthode adoptée par la cour dans une affaire précédente ; que la SARL La Reserve demande donc que la valeur locative soit fixée à 14 603 € pour les deux appartements à compter du Ier décembre 2011 ; que pour sa part, Monsieur Q... reprend les données de l'expert B... concernant le taux d'occupation mois par mois, retient un abattement de 15 % pour ristourne, un taux de recette de 28 % et un abattement pour charges exorbitantes de 10 % ; qu'il en déduit que selon la méthode hôtelière, la valeur locative de ses appartements doit être fixée à 20 577 € HT par an. En se fondant sur l'expertise V..., il demande à ce que la recette théorique annuelle soit calculée sur 365 jours ; que l'expert désigné, Madame V..., a bien opéré une distinction sur les tarifs pratiqués en 2011 pour ce type de logement entre la basse saison, la moyenne saison et la haute saison sur la base d'une nuitée de 255 €, 275 € et 390 € ; qu'elle a donc dégagé une recette théorique annuelle de 103 305 €TTC soit 97 919,43 € HT ; qu'iI convient d'y appliquer un taux de remise de 15 % ; 97 919,43 € x 85 % = 83 231,51 € ; et un taux d'occupation de 52 % pour prendre en considération les fluctuations saisonnières, basse, moyenne et haute saison, 83 231,51 % X 52 % = 43 280,38 € HT ; qu'il est affecté sur ce montant un taux de recette de 28 % ; 43 280,38 € HT X 28 % = 12 118,50 € HT ; qu'un abattement pour charges exorbitantes du droit commun de 10 %, ce qui donne une valeur locative de 10 906,65 € HT par appartement, soit 21 813,31 € HT au total ; que sur la méthode de comparaison, cette méthode n'a pas été utilisée par l'expert V... ; qu'elle s'est contentée de fournir dans son rapport des éléments de comparaison d'ordre général sans aucune indication sur la nature des logements, leur surface et leur situation géographique ; qu'il en est ainsi du domaine [...] 4 étoiles qui est proposé à la location pour le même type de logement pour un prix à la semaine de 275 € à 1880 € et le domaine [...] qui propose la location à la semaine de 280 € à 1820 € ; qu'à défaut d'éléments réellement exploitables communiqués par l'expert V..., il est possible de se référer aux éléments contenus dans d'autres expertises judiciaires qui ont été produites dans le cadre d'autres litiges concernant le renouvellement des baux de la résidence La réserve ; qu'ainsi, en particulier, l'expert I... a, au cours de ses travaux, trouvé des termes de comparaison au sein.de la résidence ; que dans une affaire comparable, ayant donné lieu à un arrêt de notre Cour du 8 juin 2015, il a été retenu un prix au m2 de 198 € pour un appartement situé dans la même résidence ; que l'expert B..., compte-tenu de la qualité de la résidence, de son année de construction, du confort et des équipements des appartements, ainsi que des prestations fournies, a retenu une base unitaire de 13 €/m2/mois ; qu'il a été appliqué un régime de pondération sur la superficie des terrasses de 0,33 ; qu'en application de la méthode de l'expert B..., la valeur locative des appartements de Monsieur Q... peut être fixée ainsi qu'il suit : pour le lot 98 : (40,8 x 1) + (14,6 x 0,33)+(62 x 0,33) = 66,078 ; loyer annuel : 66,08 m2 x 13 € x (1 x 1,22 x 1,20) x 12 = 15 091 € ; pour le lot 99 : (37,8 x 1) + (7,2 x 0,33) + (30 x 0,33) = 50,076 ; loyer annuel : 50,07 m2 x 13 € x (lx 1,22 x 1,20) x 12 — 11 435 € ; Total : 26 526 € ; plus-value pour mobilier + 10 % = 29 179 € ; qu'après application d'un abattement de 10 % pour charges exorbitantes mises à la charge du preneur par le bail, la valeur locative s'établit à 26 261 €, ce qui donne une valeur au m2 de 334 € ; que dans son rapport d'expertise du 23 juillet 2016, l'expert I... a pu recueillir des éléments complémentaires lui permettant d'affiner la comparaison ; que le lot expertisé est d'une contenance très proche de celle des appartements de Monsieur Q.... Il s'agit en effet du renouvellement d'un bail, intervenu en octobre 2012, d'un appartement de 57 m2 situé en rez16 de-chaussée et disposant de la jouissance exclusive d'une terrasse de 14,2 m2 et d'une autre de 31,5 m2. Par cette méthode de comparaison, l'expert I... a fixé la valeur du m2 à 199,27, ce qui, appliqué à la surface des deux lots de Monsieur Q... donne un résultat de 78,6 x 199,27 = 15 662,62 € ; que dans le cadre de l'expertise CB invest du 23 juillet 2016, le prix au m2 est identique : 199,27 € ; que dans l'expertise Atrium du 10 novembre 2017, l'expert I... retient une valeur de 196,76 €, soit appliqué à notre cas d'espèce un résultat de 78,6 x 196,76 = 15 465,33 € ; que la Cour constate que pour fixer la valeur au m2, l'expert I... n'a appliqué aucune pondération sur les surfaces pour tenir compte des terrasses, ce qui explique les différences importantes de résultat, avec la méthode retenue par l'expert B.... ; que néanmoins, dès lors que la valeur locative fixée ainsi concerne des logements qui disposent également de la jouissance d'une terrasse et dont la surface est approchante de celle des appartements de Monsieur Q..., il n'apparaît pas judicieux de modifier les données récoltées ; que de toute évidence, la méthode B... tend à surévaluer de manière excessive la valeur locative des lots de Monsieur Q... en augmentant leur surface de celle pondérée des terrasses ; qu'il conviendra donc de l'exclure car non pertinente au regard des éléments de comparaison désormais disponibles ; que compte-tenu des résultats obtenus ci-dessus, la valeur locative après application de la méthode de comparaison sera retenue à hauteur de 15 564 € ; que sur la méthode par le rendement, cette méthode n'a pas non plus été appliquée par l'expert V... ; que la Cour recherchera donc dans les expertises et les décisions rendues dans des affaires similaires concernant la même résidence, les éléments lui permettant de calculer la valeur locative des biens de Monsieur Q..., selon cette méthode ; que selon l'expert B..., il convient de retenir, compte tenu du standing de la résidence, de la surface et de la vue, en considération de la côte annuelle des valeurs immobilières et foncières au 1er janvier 2010, dite côte Callon, une base unitaire de 5000 € le m2 à corriger en tenant compte des éléments précités ; qu'il a retenu un taux brut de rendement pour des résidences de tourisme de qualité similaire, de 4 % ; que le premier juge a donc effectué le calcul proposé par Monsieur B... en l'appliquant au cas de Monsieur Q..., ce qui lui a permis de retenir une valeur locative selon la méthode du rendement d'un montant de 29 123,70 € ; que dans une affaire similaire, l'expert I... a estimé la valeur des biens en fonction du prix de vente d'appartements intervenue dans la même résidence ; qu'elle a donc fixé un prix au m2 de 4545 € pour l'un des appartements, 4 318 € le m2 pour un autre, dans une affaire H... ; qu'après avoir ainsi déterminé la valeur vénale du bien meublé, elle a appliqué un taux de rendement de 4 % ; qu'elle a exclu à juste titre l'application de l'abattement de 10 % pour charges exorbitantes, considérant que tous les logements servant à la comparaison subissaient les mêmes contraintes ; que dans son dernier rapport du 10 novembre 2017 (affaire Atrium), l'expert I... a pu collecter des informations complémentaires relatives au prix de vente des appartements situés dans la résidence, ce qui lui a permis de retenir un prix unitaire de 4 548 € le m2 avec le mobilier ; qu'en appliquant les mêmes critères aux lots de Monsieur Q..., la Cour peut dégager une valeur locative prenant en considération le prix moyen au m2 pratiqué dans la même résidence ; que l'application de cette méthode permet de retenir une valeur locative de : (78,6 m2 x 4 548 €/m2) x 4 % - 14 299 € ; que sur la valeur locative des lots de Monsieur Q... ; que la valeur locative annuelle hors taxes des logements de Monsieur Q... selon les 3 méthodes retenues est donc de : 21 813 selon la méthode hôtelière, 15 564 € selon la méthode de comparaison, 14 299 € selon la méthode par le rendement ; qu'il y a lieu d'effectuer la moyenne pondérée des trois méthodes en affectant : un coefficient 3 pour la méthode hôtelière retenue habituellement pour l'évaluation de la valeur locative des hôtels, un coefficient 2 pour la méthode de comparaison, un coefficient 1 pour la méthode par le rendement ; que le loyer peut donc être établi à la somme de : [(21 813x3) + (15 564 x 2) + (14 299 x l)]/6 = 18 478 € ; que par conséquent, le loyer de renouvellement de Monsieur Q... à compter du 1er décembre 2011 sera fixé à la somme de 18 478 € annuels HT hors charges, toutes les autres clauses du bail restant inchangées ; que le bailleur sera condamné à rembourser le trop-perçu de loyer depuis le 1er décembre 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2012, calculés au fur et à mesure des échéances réglées » ;

1°) ALORS QU'en retenant que la société La Réserve ne démontrait pas l'existence d'une fermeture totale et effective de la résidence pendant les mois d'hiver, pour en déduire que la recette théorique maximale devait être calculée sur douze mois, quand il résultait des conclusions de M. Q... (p. 10) qu'il ne contestait pas qu'une fermeture annuelle intervenait tous les ans, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, subsidiairement, QU'en ne répondant pas au moyen opérant soutenu dans les conclusions d'appel de la société La réserve selon lequel les rapports d'expertise de Mme I... dans les affaires Atrium, O. H..., C. H... et SARL CB Invest ainsi que celui de M. X... dans l'affaire SARL MJM, qui concernaient également des litiges avec la société La Réserve quant à la fixation de la valeur locative, prenaient tous comme base de calcul le temps d'ouverture effectif de la résidence hôtelière et non pas trois-cent-soixante-cinq jours (p. 8-9 des conclusions d'appel), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

3°) ALORS, subsidiairement, QU'en ne répondant pas au moyen opérant soutenu par la société La Réserve selon lequel il est incontestable que les résidences de tourisme de [...] ferment en hiver, sauf lorsqu'elles sont en centre-ville ou qu'elles ont une clientèle particulière (p. 10 des conclusions d'appel), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.