Cour de Cassation · civ3 — 19 novembre 2020

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 19 novembre 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10489 F

Pourvoi n° H 19-22.668

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. B....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 29 janvier 2020.



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 NOVEMBRE 2020

1°/ La société Ar.Ca, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ M. Y... P..., domicilié [...] ,

ont formé le pourvoi n° H 19-22.668 contre l'arrêt rendu le 11 juillet 2019 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 2), dans le litige les opposant :

1°/ à M. J... B..., domicilié [...] ,

2°/ à Mme A... B..., domiciliée [...] ,

3°/ à Mme K... B..., domiciliée [...] ,

4°/ à M. O... B..., domicilié [...] ,

5°/ à Mme G... B..., épouse I..., domiciliée [...] ,

6°/ à M. F... B..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, les observations écrites de Me Occhipinti, avocat de la société Ar.Ca et de M. P..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts B..., après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ar.Ca et M. Y... P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ar.Ca et de M. P... et les condamne à payer aux consorts B... la somme globale de 3 000 euros ;



Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille vingt.







MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société Ar.Ca et M. P....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que J..., A..., K..., O..., G..., Z..., C..., U..., N..., T... et X... B... sont propriétaires de l'ancienne parcelle cadastrée [...] située [...] , actuellement incluse dans la parcelle [...] et débouté la SCI Ar.Ca et M. Y... P... de l'ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. La propriété d'un bien se prouve par tous moyens. Le litige porte sur la propriété de la parcelle anciennement cadastrée [...] et qui a été intégrée, après rénovation du cadastre, dans la parcelle [...] , dès lors composé des anciennes parcelles [...] et [...]. En l'espèce, par courrier du 10 décembre 2014, Monsieur B... a revendiqué auprès du gérant de la SCI la propriété de l'ancienne parcelle [...], selon lui propriété de l'habitation de ses parents, et en a pris possession au cours du premier semestre 2015, entreprenant des travaux de rénovation. La SCI était donc en possession de la parcelle litigieuse avant que les consorts B... ne l'occupent « de force » en 2015, justifiant la présente procédure. La possession par la SCI de l'ancienne parcelle [...] fait donc présumer sa qualité de propriétaire et il appartient dès lors aux consorts B... de démontrer, au regard des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve que le bien immobilier qu'ils revendiquent est leur propriété. À ce titre, les consorts B... font valoir que l'ancienne parcelle [...] a toujours été la propriété de leurs parents et que c'est par erreur que le cadastre l'a intégrée dans la parcelle [...] . Au soutien de leur demande en revendication, les consorts B... s'appuient sur leur titre de propriété et les indications cadastrales, la disposition des lieux ainsi que des attestations de témoins. Ils revendiquent également la possession en qualité de propriétaire. De son côté, la SCI fait valoir son titre de propriété et le plan cadastral rénové, ainsi que les indications de la direction générale des impôts. À titre subsidiaire, elle se prévaut de l'usucapionLe titre de propriété des consorts B..., établi avant rénovation du cadastre, porte sur une maison d'habitation, située [...] , avec les fonds et terrain en dépendant, « reprise au cadastre sous le [...] et [...] de la section J, pour une contenance de 105 m². » Lors de la rénovation du cadastre, la direction générale des impôts a envoyé à Monsieur et Madame B... un avis constituant la notification des résultats de la rénovation du cadastre aux termes duquel ils étaient désormais propriétaires de la parcelle [...] , située rue des fabricants [...] pour une superficie de 74 m². Malgré l'avis leur indiquant qu'ils devaient examiner très attentivement les renseignements communiqués, appelés à servir de base à la publicité foncière, et qu'ils pouvaient pour cela prendre connaissance à la mairie du nouveau plan cadastral, Monsieur et Madame B... n'ont fait aucune réclamation. Il n'est toutefois pas démontré qu'ils ont renvoyé ledit relevé daté et signé comme il le leur était demandé. Il ne peut dès lors en être déduit qu'ils ont accepté cette modification cadastrale. Aux termes de cette rénovation du cadastre, la parcelle située [...] ne comprenait donc plus que l'ancienne parcelle [...] et se trouvait de ce fait diminuée d'une superficie de 31 m². De son côté, la SCI produit l'acte de vente du 11 avril 2005 par lequel elle a acquis la propriété située [...] , consistant en un immeuble à usage de garage et d'entrepôt, cadastré [...] pour une superficie de 193 m². Aux termes de cet acte, elle a donc acquis les anciennes parcelles [...] et [...]. Les consorts B... et la SCI ont donc chacun un titre portant sur l'ancienne parcelle [...], émanant d'auteurs différents. Si l'ancienneté d'un titre ne lui donne pas une valeur plus importante qu'à l'autre, il doit toutefois être tenu compte du fait que le titre des consorts B... est antérieur à la rénovation du cadastre alors que la SCI ne produit pas les titres de propriété portant sur le n° [...] , antérieurs à la rénovation du cadastre qui auraient permis de déterminer avec certitude que ses prédécesseurs étaient propriétaires des parcelles [...] et [...]. Au vu de ces éléments, le titre de propriété des consorts B..., antérieur à la rénovation du cadastre, ainsi que la diminution de la superficie de leur propriété, sont donc des indices de ce que ces derniers sont propriétaires de l'ancienne parcelle [...].
– sur les attestations des témoins Les consorts B... produisent plusieurs attestations :
– Monsieur W... R..., voisin habitant au [...] , qui « certifie que la parcelle ex [...] est la propriété de Monsieur B... et cela je le sais de part mes discussions avec le défunt et aussi parce qu'on la voit depuis la cour et par le bas avec l'emplacement d'une ancienne porte »
– Madame L... Q..., qui indique se « souvenir que la parcelle ex [...] au fond de la maison de la famille B... une dépendance de 30 m² avec une ouverture sur le haut avec un vis-à-vis sur la cour et la salle à manger il y avait une porte entre ancienne qui donnait sur cette parcelle avec un escalier genre échelle à l'étage une grande fenêtre qui donnait sur une terrasse. Avec mon père je me rendais souvent aux [...] entre 1969 et 2006. »
– Madame H... B..., cousine, qui certifie « qu'il y avait bien une cabane au fond de la cour. J'allais souvent chez mon oncle avec mes frères et soeurs et mon oncle nous interdisait d'y aller pour jouer car limiter ces outils. »
– Monsieur D... M..., ami de la famille, qui indique « j'ai visité le papa de la famille B... bien avant 1961 et le fils J... B... décédé en [...] qui étaient mon ami, j'ai assisté au déménagement en 1961 vers 1962 les 2 parcelles étaient réunies comme ce jour de juillet 2018, le papa de la famille B... acquis cette habitation chez maître V... à Roubaix en 1961 avec sa femme. »
– Madame E... S..., qui indique que « la parcelle ex [...] ce local fait partie de la maison [...] avec une porte en bas au fond de la maison et une baie vitrée en haut donnant accès à une terrasse, j'ai visité la famille B... entre 1979 et 2001. »
Ces attestations, qui pour la plupart ne font que décrire la disposition des lieux, ne donnent que peu d'éléments sur la possession de cette parcelle par les parents des consorts B....
- sur la disposition des lieux
Il ressort du plan du cadastre que la parcelle litigieuse se situe dans la continuité de la parcelle [...] appartenant aux consorts B.... Par ailleurs, le constat d'huissier du 16 juillet 2018 montre la présence, en bout de la parcelle [...], d'un ancien bâti de porte donnant sur une pièce en cours de rénovation, dans laquelle la charpente pour accéder au premier étage a été refaite et un escalier a été placé. La pièce située à l'étage possède deux grandes fenêtres qui donnent sur une toiture plate surplombant la propriété des consorts B.... Il sera relevé que les évacuations des eaux de cette pièce se font sur cette toiture terrasse et par la gouttière du bâtiment appartenant aux consorts B....Par ailleurs, il ressort de la photographie n° 10 du constat que l'ancienne parcelle [...] n'est pas le prolongement de l'ancienne parcelle [...] mais a été construite entre les parcelles [...] et [...], dont les murs sont beaucoup plus élevés. De son côté, la SCI produit une photographie du mur de l'ancienne parcelle [...] dans lequel a été percée une ouverture donnant sur l'ancienne parcelle [...] qui a été par la suite rebouchée, selon elle par les consorts B.... Or, aucun bâti de porte ne figure sur cette ouverture, seule une poutre ayant été placée afin de soutenir le mur. La disposition des lieux plaide donc en faveur de la propriété des consorts B....
- sur la lettre de la direction générale des impôts
La SCI se prévaut d'un courrier de la direction générale des finances publiques du 25 mars 2015 qui indique « la présence d'une partie de mur dans la prolongation des parcelles [...] et 124 peut correspondre à l'ancienne situation des années 1950-1960, où le fond de la parcelle [...] aurait été intégré à la 123 (ancienne J770). Rien ne prouve, par ailleurs, que cette ancienne parcelle J770 était intégrée à la propriété lors de l'acquisition de la famille B... en 1961, même si elle figure dans l'acte. »Ce courrier n'apporte ainsi aucun élément permettant de relier l'ancienne parcelle [...] à la parcelle [...]. Au contraire, il évoque une situation antérieure, celle des années 50-60, en émettant l'hypothèse que l'ancienne parcelle [...] (« fond de la parcelle [...]») était à cette époque intégrée à la parcelle [...], actuelle propriété des consorts B.... Il ne peut donc en être retiré aucune preuve de la propriété de la SCI.


- sur la possession
Chacune des parties se prévaut des dispositions de l'article 2272 du code civil aux termes duquel : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. » L'article 2261 du même code précise que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.» Il appartient dès lors aux parties de démontrer des actes de possession, de manière continue, et ce pendant une durée de 10 ans dans la mesure où elles disposent chacune d'un juste titre. À ce titre, les attestations versées aux débats par les consorts B... ne sont pas suffisamment précises pour établir une possession continue pendant 10 ans. Quant à la SCI, si elle a acquis la parcelle par acte du 11 avril 2005, elle ne démontre aucun acte matériel de possession, à l'exception du percement du mur dont aucune précision n'est fournie quant à sa date exacte. Contrairement à ce qu'elle affirme, elle ne démontre également pas que la parcelle litigieuse était déjà occupée par ses prédécesseurs. Tant les consorts B... que la SCI ne sauraient dès lors se prévaloir d'une prescription acquisitive ;

1°) - ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas affirmer deux faits incompatibles ; que la cour d'appel, dans ses motifs analysant les faits de l'espèce, énonce tout d'abord que la SCI était en possession de la parcelle litigieuse avant que les consorts B... ne l'occupent « de force » en 2015 ; qu'elle énonce ensuite que la SCI ne démontre aucun acte matériel de possession après son acquisition du 11 avril 2005 ; qu'elle s'est ainsi prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) - ALORS QUE la SCI AR. CA invoquait le percement du mur de la pièce litigieuse par les consorts B... pour établir le trouble dans sa possession, ces derniers admettant pour leur part la matérialité de ce percement ; qu'en énonçant que le percement du mur avait eu lieu à une date qui n'était pas exactement connue, pour en déduire que la SCI AR. CA n'établissait pas d'actes matériels de possession, la cour d'appel, qui a manifestement attribué ces travaux à la SCI AR. CA, a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;

3°) - ALORS QUE celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la parcelle litigieuse n'était pas une simple pièce et si la SCI AR. CA n'avait pas acquis un immeuble entier en 2005, comprenant cette pièce, de sorte que celle-ci était nécessairement occupée comme le reste de l'immeuble, ce qui constituait un acte matériel de possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2229 et 2272 du code civil.
Le greffier de chambre