Cour de Cassation · civ1 — 8 septembre 2021

CIV. 1
 
 NL4
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 septembre 2021
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme DUVAL-ARNOULD, président
 
 
 
 Arrêt n° 526 F-D
 
 Pourvoi n° S 19-20.676
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 SEPTEMBRE 2021
 
 M. [X] [H], domicilié [Adresse 5], a formé le pourvoi n° S 19-20.676 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2019 par la cour d'appel de Bourges ( chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [L] [Q], domiciliée [Adresse 1], prise en qualité d'ayant droit de Mme [N] [P], veuve [W],
 
 2°/ à Mme [Y] [G], épouse [I], domiciliée [Adresse 3], prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de [A] [O] veuve [G],
 
 3°/ à Mme [B] [S], domiciliée [Adresse 2],
 
 4°/ à la société [E] [M] et [D] [U], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 8],
 
 5°/ à la société [F] [V] et [J] [Z], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 7],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [H], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [E] [M] et [D] [U], de la société [F] [V] et [J] [Z], et l'avis de Mme Mallet-Bricout, avocat général, après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Désistement partiel
 
 1.Il est donné acte à M. [H] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [Q].
 
 Faits et procédure 
 
 2. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 6 juin 2019), par acte du 19 avril 2010, [N] [P] a promis de vendre à M. [H] et Mme [S] un garage et deux appartements pour la somme globale de 95 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation de transformation du garage en logement, purgée de tout recours. Le 21 juin 2010, la mairie de [Localité 1] a répondu favorablement à la demande de déclaration préalable. La vente a été réitérée par un acte authentique dressé le 5 novembre 2010, par les SCP notariales Lheritier Ciron et Jourdier Rerolle (les notaires). 
 
 3. A la suite d'un recours engagé contre l'arrêté municipal autorisant la transformation du garage et du retrait, le 20 mai 2011, de cette autorisation par la mairie, M. [H] a assigné en nullité de la vente du garage Mme [Q], prise en qualité d'ayant droit d'[N] [P], et Mme [I], en qualité d'ayant droit de [A] [G] elle-même ayant droit d'[N] [P], Mme [S], et en responsabilité les notaires.
 
 4. La nullité de la vente du garage a été prononcée. 
 
 Examen des moyens
 
 Sur le second moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 5. M. [H] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre les notaires, alors :
 
 « 1°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que s'agissant d'une vente sous la condition suspensive de l'autorisation de travaux, il doit vérifier que l'autorisation a été purgée de tout recours, peu important que l'acquéreur ait pu avoir connaissance de la nécessité d'afficher l'arrêté d'autorisation de travaux ; que la vente litigieuse avait été conclue sous la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation de réaliser les travaux envisagés par les acquéreurs ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité des notaires, qu'il ne leur appartenait pas de s'assurer de l'affichage de l'arrêté municipal d'autorisation des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 2°/ que l'obligation du notaire d'assurer la validité de ses actes n'est pas moindre selon que l'acquéreur est assisté ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité des notaires, que M. [H] était assisté par un architecte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. Après avoir constaté que la déclaration préalable mentionnait de façon lisible la nécessité de procéder à l'affichage de la décision sur le site pour faire courir le délai de deux mois pendant lequel un recours était possible, ce qui n'avait pu échapper à M. [H], et qu'à la date de la réitération de la vente, un délai de plus de deux mois s'était écoulé depuis la décision favorable de la mairie, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, qu'il n'appartenait pas aux notaires de s'assurer du caractère effectif de l'affichage sur site de la décision, de sorte qu'aucune faute ne pouvait leur être imputée.
 
 7. Le moyen, inopérant en sa seconde branche qui critique un motif surabondant, n'est pas fondé pour le surplus.
 
 Sur le premier moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 8. M. [H] fait grief à l'arrêt de condamner Mme [I] à lui restituer la seule somme de 40 000 euros au titre du prix de vente du garage, alors « qu'à la suite de l'annulation d'une vente, les parties doivent être remises dans l'état antérieur à la vente ; que le vendeur doit restituer le prix de vente ; que la cour d'appel a constaté que les deux appartements et le garage avaient été acquis ensemble pour le prix de 95 000 euros et que les deux appartements avaient été revendus au prix de 46 500 euros ; qu'il s'en déduisait nécessairement que la restitution du prix consécutive à l'annulation de la vente correspondait à la différence, soit 48 500 euros ; qu'en ordonnant la restitution de la seule somme de 40 000 euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1184 du code civil devenu l'article 1352 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 9. C'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis et sans être tenue de procéder à la déduction invoquée que la cour d'appel a évalué le prix de vente du garage, qui n'avait pas été, lors de la vente, fixé distinctement de celui des appartements.
 
 10. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
 
 Enoncé du moyen
 
 11. M. [H] fait grief à l'arrêt de condamner Mme [I] à lui restituer les seules sommes de 40 000 euros au titre du prix du garage et de 2 800 euros au titre des taxes foncières, alors « que M. [H] faisait valoir dans ses conclusions qu'il avait payé, pour l'acquisition litigieuse, la somme globale de 108 467,73 euros, correspondant au prix et aux frais annexes ; que la cour d'appel s'est déterminée en se fondant sur le seul prix de vente, et n'a pas pris en compte les frais annexes, sans s'en expliquer ; qu'elle n'a ce faisant pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 455 du code de procédure civile :
 
 12. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
 
 13. Pour fixer le montant de la restitution due à M. [H], la cour d'appel s'est bornée à évaluer le prix de vente du garage et les taxes foncières acquittées.
 
 14. En statuant ainsi, sans se prononcer sur la demande relative aux frais annexes, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
 
 Demande de mise hors de cause
 
 15. Il y a lieu de mettre hors de cause, sur leur demande, les SCP notariales Lheritier Ciron et [M] [U], dont la présence devant la cour d'appel de renvoi n'est pas nécessaire.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite à 40 000 euros et 2 800 euros les sommes que Mme [I] est condamnée à restituer à M. [H], l'arrêt rendu le 6 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ;
 
 Met hors de cause les SCP notariales Lheritier Ciron et Jourdier Rerolle ;
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
 
 Condamne Mme [I] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. [H]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme [I] à restituer à M. [H] les seules sommes de 40.000 euros et 2.800 euros, 
 
 AUX MOTIFS QUE la difficulté pour déterminer le prix de vente réside dans le fait que l'acte authentique du 5 novembre 2010, portant sur la vente, à la fois, de deux appartements situés [Adresse 4] et d'un garage situé au 28 de la même rue, a prévu un prix d'achat global de 95.000 €, sans distinguer l'affectation de celui-ci pour l'un et l'autre lot ; qu'il convient, en conséquence, de déterminer la valeur du prix que les parties ont entendu donner relativement à l'achat du seul garage à la date de signature de l'acte authentique ; qu'il est justifié (pièce numéro 18 de l'appelant) que les appartements situés [Adresse 4] ont été revendus pour un montant total de 46 500 € le 13 février 2013 ; qu'il apparaît manifeste que les parties étaient convenues d'un prix de vente du garage litigieux supérieur à celui figurant dans l'avis de valeur établi par l'agence immobilière Segall Transactions le 28 avril 2014, c'est-à-dire à une date où le caractère non transformable de celui-ci avait été révélé (« je viens vous confirmer par la présente que le garage dont vous êtes propriétaire [Adresse 4], d'une emprise au sol d'environ 80 m2, mais difficile d'accès, pourrait sans doute se vendre au prix d'environ 15 000 à 18 000 € ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour retiendra que [Y] [I] devra restituer à M. [H] le prix de vente du garage qu'il y a lieu d'estimer à 40 000 €, outre les taxes foncières acquittées par celui-ci pour un montant de 2 800 € (pièce numéro 19 de son dossier), sans que la fixation d'une astreinte sollicitée à ce titre par l'appelant n'apparaisse nécessaire, 
 
 1)ALORS QU'à la suite de l'annulation d'une vente, les parties doivent être remises dans l'état antérieur à la vente ; que le vendeur doit restituer le prix de vente ; que la cour d'appel a constaté que les deux appartements et le garage avaient été acquis ensemble pour le prix de 95.000 euros et que les deux appartements avaient été revendus au prix de 46.500 euros ; qu'il s'en déduisait nécessairement que la restitution du prix consécutive à l'annulation de la vente correspondait à la différence, soit 48.500 euros ; qu'en ordonnant la restitution de la seule somme de 40.000 euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1184 du code civil devenu l'article 1352 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE M. [H] faisait valoir dans ses conclusions qu'il avait payé, pour l'acquisition litigieuse, la somme globale de 108.467,73 euros, correspondant au prix et aux frais annexes (conclusions p.15 et suivantes) ; que la cour d'appel s'est déterminée en se fondant sur le seul prix de vente, et n'a pas pris en compte les frais annexes, sans s'en expliquer ; qu'elle n'a ce faisant pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [H] de ses demandes dirigées contre les notaires, AUX MOTIFS QUE le notaire rédacteur d'un acte est tenu, sur la base d'un devoir de conseil, d'éclairer son client et d'appeler son attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la formule authentique ; qu'il est tenu d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité de l'acte eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en l'espèce, M. [H] reproche aux notaires de s'être contentés de constater que plus de 2 mois s'étaient écoulés entre la date de l'autorisation donnée par la mairie de [Localité 1] - 21 juin 2010 - et la date de réitération de la vente - 5 novembre 2010 - sans s'assurer des conditions et de la date d'affichage sur le site de ladite autorisation pour vérifier que le délai de 2 mois avait valablement couru en application de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme précité; qu'il est constant que M. [H] a saisi la mairie de [Localité 1] d'une déclaration préalable le 19 mars 2010, soit antérieurement à la signature du compromis de vente le 19 avril suivant ;qu'il apparaît qu'il a été assisté, dans son projet immobilier de transformation du garage litigieux, par un professionnel de la construction, en l'occurrence un architecte ainsi que cela résulte, d'ailleurs, des termes de sa requête introductive d'instance déposée devant le tribunal administratif de Dijon dans lequel l'appelant indique : « le prêt bancaire accordé, un architecte DPLG a conduit et suivi le dépôt de cette demande préalable (M.KASH Cabinet Parallèle Architecture, [Adresse 6]), étant précisé qu'initialement, l'architecte de M. [H] avait préparé une demande de permis de construire, mais les services de l'urbanisme de [la] mairie, venus sur place, lui ont indiqué qu'une demande préalable était suffisante » ; que l'appelant produit par ailleurs (pièce 24 de son dossier) une note d'honoraires établie par le Cabinet Parallèle Architecture le 10 octobre 2009, soit 6 mois avant la signature du compromis de vente, pour un montant de 6.555, 28 € TTC correspondant à une « mission complète » dans le cadre du projet référencé « aménagement d'un garage en 4 logements [Adresse 4] » ; que l'arrêté pris le 21 juin 2010 par la mairie de [Localité 1] accordant la déclaration préalable de M. [H] comporte, de façon lisible et au bas de l'unique page de ce document, un paragraphe intitulé « informations à lire attentivement », comprenant les termes suivants : « affichage : l'affichage de l'exemplaire de la déclaration mentionnant l'existence de prescriptions sera maintenu jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois calculé à partir de la date à laquelle les travaux peuvent être exécutés », de sorte que la nécessité de procéder à l'affichage de la décision sur le site pour faire courir le délai de 2 mois pendant lequel le recours était possible n'a pu échapper à l'appelant et à son architecte, dont il indique dans ses écritures que celui-ci avait « attesté avoir fait le nécessaire » s'agissant dudit affichage ; qu'il doit par ailleurs être observé que dans son mémoire en observations déposé le 10 mars 2011 devant le juge des référés du tribunal administratif de Dijon, M. [H] a soutenu que « le permis litigieux [avait] fait l'objet d'un affichage sur le terrain dès juin 2010 » ; qu'il ne saurait être reproché à faute aux notaires instrumentaires d'avoir établi l'acte authentique de vente le 5 novembre 2010 dès lors, d'une part, qu'un délai de 2 mois s'était écoulé depuis la décision favorable prise par la mairie de [Localité 1] le 21 juin précédent sur la déclaration préalable de M. [H] et que, d'autre part, il ne leur appartenait pas de s'assurer du caractère effectif de l'affichage sur site de ladite décision puisque le projet immobilier de leur client était mené avec l'assistance d'un cabinet d'architecture dans le cadre d'une mission complète ; qu'en outre, la circonstance que la mairie de [Localité 1] ait retiré son autorisation le 20 mai 2011, en méconnaissance de la prohibition édictée par l'article L 424 - 5 du code de l'urbanisme, constitue une circonstance postérieure à la rédaction de l'acte au titre de laquelle la responsabilité du notaire n'est pas susceptible d'être engagée ; qu'il conviendra, pour les motifs ainsi substitués à ceux du premier juge, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a considéré que la responsabilité de la SCP [R] et de la SCP Jourdier-Rerolle ne pouvait être retenue en l'absence de faute pouvant leur être utilement reprochée ;
 
 1) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que s'agissant d'une vente sous la condition suspensive de l'autorisation de travaux, il doit vérifier que l'autorisation a été purgée de tout recours, peu important que l'acquéreur ait pu avoir connaissance de la nécessité d'afficher l'arrêté d'autorisation de travaux ; que la vente litigieuse avait été conclue sous la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation de réaliser les travaux envisagés par les acquéreurs ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité des notaires, qu'il ne leur appartenait pas de s'assurer de l'affichage de l'arrêté municipal d'autorisation des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE l'obligation du notaire d'assurer la validité de ses actes n'est pas moindre selon que l'acquéreur est assisté ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité des notaires, que M. [H] était assisté par un architecte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil.