Cour de Cassation · civ1 — 10 novembre 2021

CIV. 1
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 10 novembre 2021
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 702 F-D
 
 Pourvoi n° W 20-15.739 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 10 NOVEMBRE 2021
 
 Mme [W] [T], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° W 20-15.739 contre l'arrêt rendu le 6 février 2020 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre), dans le litige l'opposant à M. [V] [K], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [T], et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 février 2020), selon acte reçu le 20 décembre 2010 par Mme [T] (le notaire), M. [K] a acquis un terrain à bâtir qui a fait l'objet d'un refus de permis de construire par arrêté du 23 mars 2012, au motif qu'il était intégré dans un plan local d'urbanisme interdisant toute construction nouvelle. Après une modification de ce plan, M. [K] a déposé une nouvelle demande de permis de construire qui a été acceptée par arrêté du 24 octobre 2015.
 
 2. Invoquant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil en s'abstenant de l'informer des restrictions imposées par le plan local d'urbanisme, M. [K] l'a assigné en responsabilité et indemnisation.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 3. Le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. [K] les sommes de 21 420,30 euros au titre du surcoût de la construction et de 19 200 euros au titre de la perte locative, alors « que le seul manquement d'un notaire à son devoir d'assurer l'efficacité d'un acte n'implique pas l'existence d'un préjudice causé par cette faute, qui ne peut être caractérisé que s'il est établi que, sans la faute imputée à l'officier ministériel, ce dommage ne se serait pas produit ; qu'en affirmant que la notaire devait indemniser M. [K] des conséquences du retard pris dans la réalisation de son projet de construction immobilier consistant dans le surcoût de cette construction et la perte de loyers aux seuls motifs que la notaire ne l'avait pas informé de ce que le terrain qu'il avait acquis n'était pas constructible et que les préjudices résultant du surcoût de la construction et de la perte locative étaient établis, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si de tels préjudices se seraient produits en l'absence du manquement imputé au notaire et s'il existait ainsi un lien de causalité entre cette faute et ces dommages, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
 
 4. Il résulte de ce texte que seul ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
 
 5. Pour condamner le notaire à payer certaines sommes en réparation du surcoût de la construction et de la perte locative, après avoir relevé qu'il avait manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention de M. [K] sur la limitation du caractère constructible du terrain acquis, l'arrêt retient que celui-ci ne sollicite pas la réparation de la perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain, mais l'indemnisation du retard dans la réalisation de son projet de construction à des fins de location et que la preuve de ce retard est établie.
 
 6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l'absence de manquement du notaire, ces préjudices auraient pu être évités et s'il existait ainsi un lien de causalité entre la faute retenue et les dommages, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [T] à payer à M. [K] les sommes de 21 420,30 euros au titre du surcoût de la construction et de 19 200 euros au titre de la perte locative, l'arrêt rendu le 6 février 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
 
 Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
 
 Condamne M. [K] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme [T].
 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé la décision déférée en ce qu'elle avait débouté M. [K] de l'indemnisation de ses chefs de préjudice autres que le coût du dossier de la première demande de permis de construire et son préjudice moral et, statuant à nouveau, d'AVOIR condamné Mme [W] [T] à payer à M. [K] la somme de 21.420,30 euros au titre du surcoût de la construction et la somme de 19.200 euros au titre de la perte locative ;
 
 AUX MOTIFS QUE le premier juge a considéré que le préjudice subi par M. [K] consistait en une perte de chance de ne pas conclure la vente qu'il a évaluée à 95 % ; que M. [K] ne sollicite pas l'indemnisation d'un préjudice de perte de chance de ne pas avoir acquis le bien immobilier mais l'indemnisation du préjudice certain caractérisé par le retard dans la réalisation de son projet de construction immobilière aux fins de mise en location ; que l'argumentation du notaire selon laquelle le préjudice de M. [K] ne pourrait être constitué dès lors qu'il n'a pas sollicité la résolution de la vente à réception du refus de permis de construire ne saurait prospérer compte tenu du préjudice allégué en l'espèce ; que la preuve du retard dans la réalisation du projet est parfaitement établie par le délai qui s'est écoulé entre l'arrêté de refus de permis de construire du 23 mars 2012 et l'arrêté autorisant la construction pris le 24 octobre 2015 ; qu'il ne saurait être reproché à M. [K] d'avoir déposé tardivement sa première demande de permis de construire le 29 décembre 2011, soit une année après la signature de l'acte, dès lors que M. [K] ne sollicite la prise en compte de son préjudice qu'à partir de ses diligences et non à compter de l'acte d'acquisition ; que M. [K] se prévaut en premier lieu d'un surcoût de la construction du fait de l'actualisation des devis réalisés en 2011 et justifie, par la production de deux attestations émanant de l'entreprise de travaux publics et d'électricité requises par ses soins que celles-ci ont dû programmer des travaux supplémentaires en raison d'une nouvelle norme RT 2012 ; que le surcoût des travaux de gros-oeuvre lié à une réactualisation selon l'indice du coût de la construction est établi à hauteur de la somme de 7.208 euros hors taxe résultant de la différence entre le montant du devis du 4 novembre 2011 à hauteur de 106.200 euros et du devis du 7 mai 2015 d'un montant de 113.408 euros pour des travaux strictement similaires dont il est justifié de l'engagement de la dépense par production de la facture pour un montant total TTC de 136.089,60 euros ; que le préjudice y afférent est donc de 8.649,60 euros ; que les frais d'isolation des combles rendus nécessaires par la norme RT 2012 sont avérés par la facture du 12 juillet 2016 d'un montant de 6.292,80 euros ; que le surcoût de l'installation électrique est justifié à hauteur de la somme de 4.314,58 euros résultant de la différence entre le devis du 10 novembre 2011 de 14.088,99 euros et celui du 30 avril 2014 de 20.386,88 euros, déduction faite du coût du chauffe eau thermodynamique de 250 litres facturé au prix de 1.983,31 euros alors que le devis initial portait sur un chauffe eau électrique de 200 litres ; que la dépense est également justifiée par production de la facture du 25 juin 2016 ; que le surcoût de l'installation sanitaire est justifié à hauteur de la somme de 1.663,32 euros résultant de la différence entre le devis initial du 10 novembre 2011 pour 9.784,86 euros et du devis du 30 avril 2014 pour 11.448,18 euros ainsi que de la facture établie le 5 juillet 2016 pour des prestations strictement similaires ; qu'il est justifié de ce que les frais liés aux tests d'essai à la perméabilité de l'air ont été imposés par la norme RT 2012 et se sont élevés à la somme de 300 euros et des frais liés à la délivrance de l'attestation de la prise en compte de la réglementation thermique RT 2012 pour un montant de 200 euros ; que les frais liés à la mise en place d'un plan de nivellement pour une étude de constructibilité d'un montant de 445,82 euros ne sont en revanche pas imputables au retard dans la construction et ne seront donc pas pris en compte ; qu'il en est de même des frais de mise en service du réseau Enedis pour un montant de 283,68 euros qui resteront à la charge de M. [K] ; que les frais d'honoraires au titre de la deuxième demande de permis de construire à hauteur de 1.200 euros seront également exclus dans la mesure où le premier juge a accordé une indemnisation d'un montant de 1.140 euros au titre de la première demande de permis de construire dont M. [K] sollicite la confirmation ; que l'allocation d'une somme supplémentaire conduirait à dispenser totalement M. [K] de tous frais liés à la demande de permis de construire alors qu'il ne doit être indemnisé que du surcoût occasionné par le dépôt de deux demandes successives ; que son préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 21.420,30 euros ; que M. [K] sollicite l'indemnisation de la perte locative subie entre le mois d'avril 2013 et le mois de juillet 2016 sur la base d'un montant de loyer de 800 euros ; que le notaire soutient à juste titre que ce préjudice ne peut être indemnisé que dans le cadre d'une perte de chance réelle, sérieuse et raisonnable que M. [K] définit lui-même dans ses écritures comme étant constituée par le fait de n'avoir pu mettre le bien en location aux dates et aux conditions prévues ; que si le montant du loyer espéré est justifié par le caractère plafonné des loyers dans le cadre du dispositif imposé par le mécanisme de la loi Pinel auquel M. [K] entendait recourir en la cause, ce préjudice ne peut être indemnisé que dans le cadre d'une perte de chance, car il ne peut être considéré comme certain que M. [K] ait trouvé un locataire dès le mois d'avril 2013 et de manière ininterrompue depuis jusqu'au mois de juillet 2016 ; que la perte de chance sera fixée en l'espèce à 60 % de sorte que le préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 19.200 euros ;
 
 1°) ALORS QUE le seul manquement d'un notaire à son devoir d'assurer l'efficacité d'un acte n'implique pas l'existence d'un préjudice causé par cette faute, qui ne peut être caractérisée que s'il est établi que, sans la faute imputée à l'officier ministériel, ce dommage ne se serait pas produit ; qu'en affirmant que Mme [T] devait indemniser M. [K] des conséquences du retard pris dans la réalisation de son projet de construction immobilier consistant dans le surcoût de cette construction et la perte de loyers aux seuls motifs que le notaire ne l'avait pas informé de ce que le terrain qu'il avait acquis n'était pas constructible et que les préjudices résultant du surcoût de la construction et de la perte locative étaient établis, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si de tels préjudices se seraient produits en l'absence du manquement imputé à Mme [T] et s'il existait ainsi un lien de causalité entre cette faute et ces dommages, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'officier ministériel ne peut être tenu de réparer les préjudices qui ont été causés par un fait objectif qui lui était étranger et sur lequel il n'avait aucune influence et qui se seraient ainsi, en tout état de cause, produits en l'absence même du manquement qui lui est imputé ; qu'en considérant que Mme [T] devait indemniser M. [K] des conséquences du retard pris dans la réalisation de son projet de construction immobilier consistant dans le surcoût de cette construction et la perte de loyers, sans rechercher si l'impossibilité pour M. [K] d'édifier sa maison sur le terrain acquis ne provenait pas, non pas du défaut d'information, par le notaire, de l'inconstructibilité du terrain, mais des règles d'urbanisme contenues dans le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 4], fait objectif et indépendant de la volonté du notaire qui aurait fait en toute hypothèse obstacle à la construction d'une maison sur ce terrain, de sorte que les préjudices allégués se seraient en tout état de cause produits en l'absence même de la faute reprochée à l'officier ministériel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE les juges ne peuvent, en faisant abstraction de l'exigence d'un lien de causalité entre la faute reprochée à un professionnel et le préjudice allégué, modifier rétroactivement les règles de fond qui définissent les conditions de sa responsabilité, sans porter atteinte, de manière injustifiée, aux situations légalement acquises et remettre en cause les effets qui peuvent légitimement en être attendus de telles situations ; qu'en affirmant que Mme [T] devait indemniser M. [K] des conséquences du retard pris dans la réalisation de son projet de construction immobilier aux seuls motifs qu'elle ne l'avait pas informé de ce que le terrain qu'il avait acquis n'était pas constructible et que les préjudices nés du retard dans la construction étaient établis, ce qui conduisait à écarter l'exigence de tout lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et les préjudices allégués et à remettre ainsi rétroactivement en cause les conditions de la responsabilité des officiers ministériels en passant d'une logique de responsabilité consacrée par la loi et la jurisprudence au moment où la faute retenue a été commise, à une logique de garantie, trompant ce faisant les attentes légitimes de Mme [T] qui était en droit de compter sur l'application d'un régime de responsabilité de droit commun aux faits en cause, la cour d'appel a violé les exigences de l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil.