Cour de Cassation · civ1 — 3 février 2021

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 février 2021




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10120 F

Pourvoi n° Z 19-22.822




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 3 FÉVRIER 2021

La société MCK, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-22.822 contre l'arrêt rendu le 19 février 2019 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société [...], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Comte, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société MCK, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Comte, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société MCK aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour la société MCK.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué de débouter la société MCK de ses demandes tendant à voir juger que la SCP de notaires [...] devenue SCP [...] avait manqué à ses obligations de conseil et de mise en garde et de condamner la société MCK à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société MCK reproche au notaire de lui avoir transmis les diagnostics tardivement, sans commentaires, transmission qui l'a fait agir de manière précipitée, irréfléchie ; qu'elle considère que le notaire aurait dû appeler son attention sur le contenu des diagnostics ; que force est de relever que les diagnostics ont été transmis au notaire par l'agence immobilière à l'instar du compromis aux fins de rédaction de l'acte authentique de vente ; que le notaire les a mentionnés dans I'acte authentique de vente et les a transmis à son client concomitamment au projet d'acte authentique ; qu'il fait valoir avec raison qu'il n'avait pas l'obligation de transmettre les diagnostics, cette obligation pesant sur le vendeur et l'agence un mobilière, agence qui a établi et fait signer un compromis qui prévoyait la remise des diagnostics lors de la signature ; qu'il n'entrait pas non plus dans les missions du notaire d'analyser, commenter les diagnostics alors que l'acquéreur a conclu la vente sans s'être assure au préalable de la réalisation effective des diagnostics, sans prendre connaissance du contenu des diagnostics ; qu'il convient de rappeler comme l'ont fait les juges précédents que le compromis n'a prévu aucune condition suspensive relative aux diagnostics ; que l'analyse des diagnostics quelle qu'elle soit était inopérante au regard de la vente déjà conclue ; qu'elle n'incombait d'aucune manière au notaire qui s'est contenté à Juste titre de reprendre dans son acte l'identité de la société ayant réalisé les diagnostics et la date du diagnostic ; que la société MCK estime que le notaire ne l'a pas conseillée, éclairée quant aux conséquences de sa renonciation, ne l'a pas mise en garde ; qu'elle affirme qu'elle n'a pas été informée des conséquences préjudiciables induites par son refus de réitérer la promesse alors que la décision de refus avait été concertée avec le notaire ; qu'elle rappelle que la preuve de la mise en garde lui appartient ; que le premier juge a rappelé que la sanction contractuelle résultant du refus de réitérer la promesse était connue de l'acquéreur ; que la SCP fait valoir que le notaire a été saisi seulement pour donner forme authentique au compromis conclu par les parties, n'a pas participé à la rédaction de l'acte sous seing privé qui scellait l'accord des parties, que les conséquences d'un refus de réitérer la vente étaient claires ; que force est de relever que l'acquéreur contrairement à ce qu'il soutient ne justifie pas avoir avisé le notaire de son intention de ne pas réitérer la vente, s'être concerté avec lui ; que la SCP fait remarquer à juste titre que le courrier du 29 décembre 2009 de renonciation à la vente a été rédigé par l'acquéreur, a été adressé directement à l'agence immobilière, a été faxé au notaire par l'agence ; que l'acquéreur ne justifie d'aucun échange préalable avec son notaire, échange qui aurait certes permis au notaire de rappeler à son client les conséquences de la non-réitération au regard de l'économie du compromis signé (absence de condition résolutoire, clause pénale, honoraires de l'agence) s'il avait eu lieu ; que la société MCK ne justifie pas non plus avoir transmis au notaire avant signature comme elle aurait pu le faire le projet de compromis élaboré par l'agence immobilière aux fins de disposer de son conseil avant de le signer ; que la SCP rappelle à juste titre qu'en refusant de réitérer, l'acquéreur exerçait un droit, droit légitime, que la rédaction du compromis ne laissait aucun doute quant aux suites de cette renonciation ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société MCK de ses demandes, les fautes alléguées n'étant pas établies ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1382 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'une action en responsabilité ne peut prospérer que si est rapportée la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux éléments ; que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que les notaires ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par tes compétences personnelles de leurs clients ou par le fait que ceux-ci bénéficient de l'assistance de tiers ; que le notaire tenu professionnellement d'éclairer les parties sur les conséquences de leur acte ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant s'être borné à donner la forme authentique à des accords antérieurement négociés et l'assistance d'un autre notaire ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil ; que la société MCK reproche à Maître C... d'avoir manqué à son obligation d'information et son devoir de conseil ; qu'elle fait soutenir que ce notaire ne rapporte pas la preuve qu'il appartient au notaire de démontrer qu'il a dûment exécuté son obligation et que l'information communiquée au créancier de l'obligation était suffisante au regard de l'opération souhaitée ; qu'en premier lieu la société MCK fait grief au notaire de l'inexécution de son obligation de conseil concernant les diagnostics immobiliers ; qu'elle soutient qu'en lui communiquant à deux reprises les résultats de diagnostics les 23 et 29 décembre 2009 et en n'en tirant aucune conséquence pour son client compte tenu des résultats des diagnostics révélant la présence d'amiante et de plomb, le notaire a manqué à son obligation de conseil ; qu'elle souligne qu'il aurait dû l'éclairer sur la portée de ces diagnostics au regard de l'engagement contractuel, sachant que la première réaction de l'acheteur face à l'amiante et au plomb est de vouloir se dégager ; que la société MCK estime qu'il appartenait au notaire en l'espèce de lui dire ce qu'elle pouvait faire, face à la difficulté liée aux diagnostics ; qu'aux termes de ce compromis de vente, il est indiqué que : « Le vendeur remet, dès la signature des présentes, le dossier de diagnostic technique et contenant les éléments ci-dessous établis par un ou plusieurs diagnostiqueurs certifié (article L. 271-6 du CCH) » ; que le compromis de vente n'est assorti d'aucune condition suspensive ; que le 11 novembre 2009, la société Immo Littoral a transmis ce compromis à la SCP [...] devenue la SCP [...], concluante, pour l'établissement de l'acte authentique de vente ; que la réitération était prévue le 30 décembre 2009 ; que par courriel du 23 décembre 2009, Maitre C... a adressé à Madame R..., cogérante de la société MCK, le projet d'acte authentique de vente ; qu'il était précisé dans ce projet d'acte que : « Un état établi par Geodiags Les Sables d '0lonne le 15 août 2009 accompagné de l'attestation de compétence, est demeuré ci-joint et annexé après mention. Cet état révèle la présence d'amiante, précise sa localisation et l'état de conservation des produits et matériaux » (Page 11) ; que concernant la présence de plomb, le projet indique que : « Un constat de risque d'exposition au plomb effectué par Geodiags Les Sables d'Olonne le 15 août 2009 a révélé la présence de revêtement dégradés contenant du plomb pour une concentration supérieure au seuil toléré. » (Page 11) ; que, selon courrier daté du 29 décembre 2009, Monsieur R..., cogérant de la société MCK, a écrit à l'agence Immo Littoral en ces termes ; que, suivant courrier du 30 décembre 2009, Maître C... a informé Maitre B..., notaire des vendeurs, du refus de la société MCK de régulariser l'acte authentique de vente ; qu'il résulte clairement du projet d'acte authentique adressé par courriel du 23 décembre 2009 à Madame R... (pages 11) qu'un paragraphe complet relatif à la réglementation sur l'amiante a été rédigé par le notaire, qu'il y est rappelé la teneur des résultats de l'état-établi par Geodiags diagnostiqueur et que l'acquéreur y déclare avoir pris connaissance du rapport, être informé de la règlementation personnelle, et faire son affaire personnelle de la situation ; qu'il en est de même au paragraphe suivant consacré à la réglementation sur le saturnisme ; que la société MCK qui ne conteste pas en avoir eu parfaitement connaissance ; qu'au demeurant dans son courrier du 29 décembre 2009, à l'agence Immo Littoral la société MCK tire les conséquences de ces diagnostics en décidant de ne pas donner suite à la vente ; que la société MCK allègue avoir fait part au notaire instrumentaire au vu de ces diagnostics de son doute sur l'opportunité d'un tel achat et de ce que Maître C... lui a fait part de ce qu'elle avait la possibilité de se désengager au vu des mauvais diagnostics ; qu'elle se contente de procéder sur ces deux points par voie d'affirmation, alors même qu'il lui incombe en vertu de l'article 9 du code de procédure civile de prouver les faits nécessaires au succès de la prétention ; qu'en toute hypothèse il n'est pas anodin d'observer que la société MCK n'a pas informé directement par écrit le notaire de son désengagement mais en a simplement avisé l'agent immobilier par courrier du 29 décembre 2009, faxé au notaire qui l'a transmis à Maître B... notaire des vendeurs le 30 décembre 2009 ; qu'elle ne justifie pas avoir informé le notaire de « son doute marqué sur l'opportunité d'un tel achat », ni a fortiori l'avoir interrogé sur les conséquences de son choix ; qu'or le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour assurer son efficacité ne s'étend pas, sauf mission particulièrement, à la réalisation des conditions suspensives ou résolutoires se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération ; que dès lors aucun manquement au devoir de conseil n'est établi concernant le résultat des diagnostics immobiliers et la défection de la société acquéreur en considération du résultat de ces diagnostics ; que la société MCK fait en deuxième lieu valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de l'établissement de l'acte de vente ; qu'elle leur reproche de ne pas avoir Indiqué au regard de l'accord des parties, les conséquences préjudiciables qui pouvaient découler de sa renonciation à la vente convenue ; que la société MCK fait ainsi soutenu que Maitre C... ne devait pas adopter une position de neutralité mais au contraire l'éclairer sur les conséquences d'un refus d'acheter ; que toutefois il est constant que le compromis de vente rédigé par les soins de la seule agence immobilière, a stimulé (page 10) une clause pénale d'un montant de 48.000 euros (cf. article IX Clause Pénale libellée comme suit : « En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle poutre y être contrainte par tous tes moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et do recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêt. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, a son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 48 500 € ») ; qu'aucune condition suspensive n'a assorti ce compromis ; que dès lors par application des dispositions de l'article 1583 du code civil la vente était parfaite dès la signature de ce compromis, les parties étant convenues de la chose et du prix ; que le contrat de vente était donc dès la signature de ce compromis, définitivement scellé ; que la société MCK engagée par ce compromis ne pouvait ignorer qu'en cas de refus sa part de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, le vendeur pourrait invoquer la résolution du contrat et qu'elle serait alors tenue immanquablement, à titre d'indemnisation, au paiement de la somme de 48.500 euros en vertu de la clause pénale ainsi stipulée ; que la sanction de la clause pénale était donc une conséquence contractuelle connue de l'acheteur, du défaut de réitération de l'acte ; qu'en l'espèce soutenir que le notaire a failli à son devoir de conseil en n'informant pas l'acquéreur des conséquences de son choix de ne pas réitérer l'acte, revient à imputer à celui-ci le choix de l'opportunité économique de l'opération, ce qui ne relève pas de son devoir de conseil ; qu'en choisissant de ne pas s'engager dans la vente, la société MCK a exercé sa faculté de refuser le contrat et s'est exposée en toute connaissance de cause, à la sanction de la clause pénale, qu'elle connaissait parfaitement et avait acceptée en signant le compromis ; que dès lors aucun manquement au devoir de conseil n'est établi concernant les conséquences préjudiciables qui pouvaient découler de sa renonciation à la vente convenue ; que la société MCK fait enfin valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de l'annulation de la vente pas Monsieur O... U... ; qu'elle reproche précisément à Maître C... de lui avoir pas conseillé de prendre acte de l'annulation de la vente, suite au courrier de Maître B... notaire des époux U... en date du 12 février 2010 ; que par lettre du 12 févier 2010, Maître B... a écrit à Maître C... ce qui suit : « Je reviens vers vous suite à l'annulation de la vente par Monsieur O... U... au profit de la SAS MCK, d'un immeuble situé [...] . Et je vous remercie de bien vouloir me retourner l'ensemble des pièces que je vous ai adressé par courrier du 17 décembre dernier ainsi que le titre de propriété de Monsieur U... et les originaux des diagnostics qu'il a fait établir sur son immeuble »; que le 15 février 2010, Maître C... a retourné à Maître B... toutes les pièces qui lui avait été transmises par ce dernier ; qu'il est bien évident qu'informé de l'annulation de la vente par Maître B..., cette annulation étant décidée totalement en dehors de son intervention, Maître C... s'est trouvé de facto complètement déchargé de sa mission et n'était désormais plus tenu à un devoir de conseil envers la société MCK, étant désormais définitivement déchargé de sa mission ; qu'il apparaît donc au vu de l'ensemble de ces observations que le notaire n'a aucunement manqué à son devoir de conseil ; qu'aucune faute n'est établie à son encontre de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ; que, par voie de conséquence, la société MCK sera purement et simplement déboutée de toutes ses demandes formulées contre la SCP de notaires [...] ;

1°) ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en excluant tout manquement de la SCP [...] devenue SCP [...], dont elle constatait qu'elle avait été chargée de rédiger l'acte authentique de vente, pour n'avoir pas mis en garde son client, la société MCK, des conséquences d'un refus de réitération du compromis du 5 novembre 2009 au motif inopérant qu'elle ne s'était pas concertée avec elle préalablement à la date fixée pour la signature ou au moment où elle avait pris sa décision de ne pas signer l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1382, nouvellement 1240, du code civil ;

2°) ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique sans que les connaissances personnelles de leurs clients ne les dispensent de cette obligation ; qu'en excluant tout manquement de la SCP [...] devenue SCP [...], dont elle constatait qu'elle avait été chargée de rédiger l'acte authentique de vente, pour n'avoir pas mis en garde son client, la société MCK, des conséquences d'un refus de réitération du compromis du 5 novembre 2009 au motif inopérant qu'elle était informée des conséquences de ce refus puisqu'elles résultaient clairement du compromis, la cour d'appel a a violé l'article 1382, nouvellement 1240, du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de condamner la société MCK à payer à SCP [...] devenue SCP [...] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice ;

AU MOTIF QU'il ressort des éléments précités et notamment des décisions rendues le 11 septembre 2012 [et] le 27 juin 2014 une mauvaise foi de la société MCK dans la mesure où ces décisions ont indiqué de manière très claire que le préjudice financier résultant du refus de réitération était la conséquence du compromis établi par l'agence et de la signature par l'acquéreur du compromis ; que la poursuite de la procédure contre le notaire devant la cour caractérise un abus, abus qui cause à la SCP un préjudice qui sera évalué à la somme de 2 000 euros ;

1°) ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la SCP de notaires reprochait à faute à la société MCK de commettre un abus de procédure en ce qu'elle recherchait sa responsabilité pour lui faire supporter les conséquences d'une décision qu'elle aurait prise en toute connaissance de cause ; que pour voir engager la responsabilité de la société MCK, la cour d'appel a retenu qu'elle ne pouvait faire porter sur le notaire une faute qu'elle avait imputée au vendeur et à l'agent immobilier dans une autre procédure ; qu'en réparant ainsi d'office une faute qui n'était pas invoquée tenant à la contradiction de la société PCK dans son positionnement procédural sans inviter les parties à faire valoir leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en se prononçant par de tels motifs insusceptibles de caractériser un abus par la société MCK de son droit fondamental d'agir en justice à l'encontre du notaire chargé de réaliser la vente définitive, la cour d'appel a violé l'article 1382, nouvellement 1240, du code civil.