Cour de Cassation · civ1 — 8 septembre 2021

CIV. 1
 
 NL4
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 septembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président
 
 
 
 Décision n° 10610 F
 
 Pourvoi n° N 19-24.674 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 SEPTEMBRE 2021
 
 La société Roa, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° N 19-24.674 contre l'arrêt rendu le 11 juillet 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Restout-Delgrossi-Buirette, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ à M. [S] [Q], domicilié [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations écrites de Me Bertrand, avocat de la société Roa, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Restout-Delgrossi-Buirette, après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Il est donné acte à la societé Roa de ce quelle se désiste de son pourvoi en ce qu'il est dirigé entre M. [Q]
 
 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Roa aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Roa et la condamne à payer à la société Restout-Delgrossi-Buirette la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Roa
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Roa de toutes ses demandes à l'encontre de la SCP Restout Delgrossi Buirette ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur la responsabilité de l'étude notariale : En sa qualité d'officier public ministériel, le notaire doit veiller à la validité et à l'efficacité des actes qu'il instrumente, en procédant à la vérification des faits ainsi qu'à toute recherche juridique utile. En revanche, aucune faute ne peut lui être reprochée en présence d'une situation rendant l'erreur invincible. De même, lorsqu'il reçoit un acte en l'état des déclarations erronées d'une partie ou de documents entachés d'erreur, sa responsabilité n'est engagée que s'il est démontré qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des faits rapportés. En l'espèce, ainsi que l'a rappelé de manière précise et circonstancié le premier juge : - l'acte authentique reçu le 31 mai 2007 par Maître [O] [X], aux droits et obligations duquel se trouve aujourd'hui la S.C.P. de notaires intimée, mentionne, en son paragraphe "DÉSIGNATION" : « L'îlot [Localité 1], sis dans l'île de [Localité 2], district de Iripau, d'une superficie : - d'après titre, de 8 hectares 90 ares, ainsi qu'il figure sur le procès-verbal de bornage n° 227 et le plan parcellaire n° 227 dressé par le géomètre [T] [V] le 22 juin 1948, le tout ci-annexé et délivré par la direction des affaires foncières, division du cadastre ; - Et d'après un plan établi par la SCP ANDING-LEININGER le 2 mars 2004 et annexé à la lettre de la Direction de l'équipement du 22 mai 2017 ci-après visé, de 7 ha 95a 93ca avec les droits du Féo d'une superficie de 95a 02ca, soit ensemble 8ha 90a 95ca » ; - cet acte reprend également un extrait de la note de renseignements délivrée par la subdivision du service de l'urbanisme aux îles sous le vent le 21 juin 2006 n° 1290/AU, ISLV et dont les parties ont déclaré avoir pris connaissance, et annexée conformément à l'article D 115-1 du code de l'aménagement de la Polynésie française, qui indique expressément : l'îlot "[Localité 1]" d'une superficie de 08ha 90a ; - en outre, en vue de la cession susvisée, la délimitation du domaine public maritime concernant cet îlot a été effectuée et mentionnée sur un schéma annexé au courrier, visé à l'acte, n° 410/DEQ/ISLV qui a été adressé le 22 mai 2007 par la Direction de l'équipement (Subdivision des îles sous le vent) au notaire chargé d'instrumenter ; - et enfin l'acte litigieux précise que : «Un plan de situation, établi par la S.C.P. ANDING-LEININGER le 2 mars 2004, sur lequel la limite du domaine public maritime a été portée en rouge, a été annexé». Il convient également de rappeler que le notaire n'est aucunement tenu de se rendre sur place afin de contrôler les énonciations des actes et documents qui lui sont remis, ni a fortiori de faire procéder lui-même à l'arpentage et aux mesures de la superficie du bien vendu. En conséquence, au regard des plans et justificatifs qui lui ont été produits (procès-verbal de bornage, plan parcellaire et plan établi par un cabinet de géomètre), concordants quant à la superficie de l'îlot vendu, dûment référencés et annexés à son acte, ainsi que des autorités à l'origine de ceux-ci (la Direction de l'équipement et la Direction des affaires foncières, division du cadastre), le notaire a pleinement et correctement procédé aux vérifications que ses obligations professionnelles lui imposaient. C'est en vain que l'appelante soutient que le notaire aurait commis une erreur en incluant, au vu du plan remis par la direction de l'équipement, dans la superficie de l'îlot acheté celle du "Féo", c'est à dire du platier corallien émergent, alors que : - d'une part, l'existence et la délimitation de ce Féo résultaient clairement du plan de la S.C.P. de géomètres ANDING-LENINGER, annexé à l'acte ; - et, d'autre part, il résulte des actes produits en défense, tous antérieurs à l'acte critiqué, que l'appelante, via son gérant M. [Y] [I], connaissait parfaitement les lieux et plus spécifiquement la question de ces "Féo", usuellement inclus dans le périmètre de biens immobiliers comparables vendus ou pris à bail. De surcroît, la S.C.I. ROA a consenti à l'acquisition de cet îlot, notamment sous la condition de : «prendre l'immeuble présentement vendu dans son état actuel, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, erreur dans la désignation ou dans les mesures et contenance sus-indiquées, toute différence en plus ou en moins, excédât-elle-même 1/20, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur». Si, comme elle le soutient, son acquisition était conditionnée par le mesurage précis de l'îlot en l'état de la difficulté posée par l'existence d'un Féo, dont elle était parfaitement informée, il lui était loisible de refuser cette clause, dépourvue d'ambiguïté. Enfin, l'analyse du notaire, prétendument erronée quoique reposant sur le plan de géomètre précité, a été également confortée, lors de l'acte litigieux, par le titre établi au vu d'un procès-verbal de bornage et du plan parcellaire dressé le 22 juin 1948 par un autre géomètre, [T] [V], délivré par le cadastre, qui retenaient également une superficie de 8 ha 90 a. Or, à défaut pour l'appelante de démontrer que ces documents comportaient également une erreur identifiable par le notaire, il convient de considérer que l'analyse des pièces à laquelle il a procédé, ayant révélé une concordance entre plusieurs documents émanant de diverses autorités, n'est pas fautive. La preuve d'une telle faute ne saurait davantage résulter du plan cadastral du 28 août 2013, mentionnant pour le motu en objet une superficie totale de 7ha 11a 66ca, dès lors que la responsabilité du notaire ne peut nécessairement s'apprécier qu'à l'aune des documents et informations dont il disposait lors de la rédaction de l'acte litigieux, six ans plus tôt. Dès lors, sans qu'il soit nécessaire de s'interroger sur la persistance d'un préjudice certain et actuel subi par la S.C.I. ROA, malgré la signature d'un protocole d'accord transactionnel avec son vendeur lui ayant permis d'obtenir, selon les conclusions de l'intimée, non contredites sur ce point, une réfaction de son prix d'achat de près de 20 millions FCP, l'absence de preuve suffisante d'une faute ne permet pas de retenir la responsabilité délictuelle de la S.C.P. "RESTOUT-DELGROSSI-BUIRETTE" sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil (arrêt attaqué pp. 6-7-8) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si la responsabilité du notaire, qui a mentionné sur un acte de vente une superficie erronée du bien, est engagée en raison du manquement à son obligation de dresser des actes réguliers, exacts et efficaces, il ne peut s'agir d'une erreur de mesurage mais bien de l'indication erronée de la superficie dans l'acte authentique de vente. La S.C.P. RESTOUT-DELGROSSI-BUIRETTE qui a repris les indications portées sur les titres et sur les plans, ainsi que sur les documents du service de l'urbanisme, a fait une vérification sur titres, conforme à son obligation, et n'avait pas à procéder à l'arpentage et aux mesures de la superficie du bien vendu. Le notaire n'est pas tenu d'aller contrôler sur place la conformité matérielle des biens et sa responsabilité ne peut être engagée en raison de la perte de surface, dès lors qu'il a décrit les biens dans l'acte en se conformant fidèlement aux indications portées sur les plans et les actes de propriété antérieurs. Dès lors, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de l'étude notariale (jugement pp. 5-6) ;
 
 ALORS, d'une part, QUE le notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il établit, doit prendre toutes précautions utiles et s'entourer de tous les renseignements nécessaires à l'accomplissement de son ministère ; que pour considérer que la SCP notariale Restout Delgrossi Buirette n'avait commis aucune faute en incluant dans la superficie de l'îlot acheté celle du "Féo", dont la SCI Roa rappelait en appel qu'il s'agit d' « un bloc de corail qui émerge au-dessus de la surface de la mer », qu'il « fait partie du domaine public maritime » et que le notaire « ne pouvait donc pas ajouter la superficie se rapportant « aux droits du Féo » à la superficie totale du bien vendu », la cour d'appel a retenu que l'existence et la délimitation du « Féo » étaient mentionnées dans le plan de géomètre annexé à l'acte de vente et que le gérant de la SCI Roa connaissait l'existence de ce « Féo » ; qu'en statuant ainsi quand, en toute hypothèse, le notaire ne pouvait pas inclure dans le périmètre de la vente un bien qui, par nature, ne pouvait s'y trouver, la cour d'appel a méconnu la portée des obligations qui pèsent sur le notaire et a violé l'article 1382 du code civil, applicable en l'espèce ;
 
 ALORS, d'autre part, QUE le notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il établit, doit prendre toutes précautions utiles et s'entourer de tous les renseignements nécessaires à l'accomplissement de son ministère ; qu'en énonçant que la SCI Roa était en toute hypothèse mal fondée à soutenir que son acquisition était conditionnée par le mesurage précis de l'îlot, dès lors que l'acte de vente contenait une clause selon laquelle l'acquéreur renonçait à tout recours contre le vendeur en cas de différence de mesure, même excédant 1/20ème, quand la superficie réelle du bien immobilier vendu était d'environ 20 % inférieure à celle annoncée et était donc sans commune mesure avec le rapport d'1/20ème (5 %) évoqué dans la clause litigieuse, cette clause ne concernant de surcroît que les rapports entre l'acquéreur et le vendeur et non les rapports entre l'acquéreur et le notaire, la cour d'appel, qui a opposé à la SCI Roa une clause qui ne pouvait en toute hypothèse exonérer le notaire de sa responsabilité, s'est déterminée par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, applicable en l'espèce ;
 
 ALORS, enfin, QUE le notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il établit, doit prendre toutes précautions utiles et s'entourer de tous les renseignements nécessaires à l'accomplissement de son ministère ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au titre de l'erreur de superficie en raison de la « concordance » des documents émanant de plusieurs autorités et de l'absence d'erreur identifiable commise par l'officier ministériel après avoir constaté que le plan établi par M. [V] faisait état d'une superficie de 8 ha 90 quand le plan établi par la SCP Anding-Leininger faisait état d'une superficie de 7 ha 95 a 93 ca, abstraction faite du « Féo » qui, par nature, ne pouvait être inclus dans le périmètre de la vente, ce dont il résultait nécessairement que les documents visés dans l'acte de vente n'étaient pas concordants et que le notaire devait entreprendre des recherches complémentaires relatives à la superficie réelle du bien vendu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, applicable en l'espèce.