Cour de Cassation · civ1 — 20 octobre 2021

CIV. 1
 
 SG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 20 octobre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10742 F
 
 Pourvoi n° H 20-14.047 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 OCTOBRE 2021
 
 M. [H] [V], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 20-14.047 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Félix Viallet, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ à M. [N] [G], domicilié [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Le Griel, avocat de M. [V], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [G], de la SCP Ghestin, avocat de la société Félix Viallet, après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [V] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [V] et le condamne à payer à la société Félix Viallet et M. [N] [G] la somme de 1500 euros chacun ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille vingt et un.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour M. [H] [V]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, réformant le jugement du 8 avril 2013, condamné M. [N] [G] à payer à M. [F] [V] seulement la somme de 60 800 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter du 29 octobre 2010, et de l'avoir débouté du surplus de ses demandes, 
 
 aux motifs propres que le notaire a la charge de rapporter la preuve de l'exécution de son devoir de conseil ; que c'est par une exacte analyse que le premier juge a retenu que la lecture du compromis et de ses annexes permettaient au notaire de se convaincre du fait qu'une partie du bien cédé avait été convertie en logements avec des baux en cours situés en sous-sol en méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article 1336-3 du code de la santé publique ; que si à la date de la vente, cet article ne permettait pas d'empêcher la location administrativement, l'infraction à cette interdiction était néanmoins sanctionnée pénalement de sorte qu'il appartenait au notaire d'attirer l'attention de l'acquéreur sur le risque encouru de l'impossibilité de louer le sous-sol et de subir la perte des revenus escomptés de la location ; que la faute reprochée est ainsi caractérisée ; que M. [V] est fondé à demander la réparation du préjudice subi du fait de ce manquement ; que dès lors qu'il n'est pas certain que, dûment informé, il n'aurait pas néanmoins fait l'acquisition du bien, son préjudice s'analyse en une perte de chance ; que sur le préjudice, il importe peu que l'arrêté préfectoral d'interdiction de louer n'ait pas fait l'objet d'un recours en annulation dès lors que celui-ci ne présentait aucune chance réelle de succès et que l'existence du recours n'était pas de nature à remettre en cause la certitude du dommage ; que le manquement du notaire à son devoir de conseil a fait courir à M. [V] le risque, qui s'est réalisé, de ne pas pouvoir louer le sous-sol du bâtiment et de subir la perte des revenus escomptés de la location ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande d'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs ; que la cour trouve dans les pièces produites par M. [V] les éléments lui permettant d'estimer la perte de revenus locatifs à 76 000 euros, correspondant à un coût de location mensuelle des chambres tout à fait modeste de 200 euros sur la base d'un taux d'occupation moyen de 80 % ; que M. [V] demande le remboursement de l'excédent de prix versé au motif que le bien est dans l'incapacité de produire les revenus attendus ; que la restitution de tout ou partie du prix de vente d'un bien atteint d'un vice caché ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur de sorte qu'il ne saurait être fait droit à ce chef de demande ; que la demande d'une indemnité de 9 000 euros couvrant la perte de loyer correspondant au temps nécessaire pour trouver un nouveau bien immobilier et les frais de notaire pour son acquisition n'est pas justifiée dès lors que l'acquéreur a fait le choix de conserver le bien ; 
 
 et aux motifs possiblement adoptés des premiers juges que M. [V], si son action en garantie des vices cachés avait été recevable, était susceptible de solliciter un moindre prix ou la résolution de la vente avec restitution par le seul vendeur de partie du prix ou du prix en vertu de l'article 1645 du code civil ; que la seule hypothèse où le notaire aurait pu être tenu à garantie du prix ou de la restitution du prix aurait été celle de l'insolvabilité du vendeur au titre de l'action en garantie des vices cachés alors que celle-ci n'est ni établie ni alléguée ; 
 
 1° alors que le notaire qui a manqué à son obligation de garantir l'efficacité juridique d'un acte qu'il a dressé doit réparer l'intégralité du préjudice actuel et certain dont sa faute constitue la cause directe ; que lorsque ce manquement a fait courir à l'une des parties un risque qui s'est réalisé, le préjudice qui en résulte est un préjudice actuel et certain, dépourvu de tout aléa susceptible d'affecter le processus dommageable, et non pas une perte de chance ; qu'en l'espèce, la cour a constaté que le notaire avait commis une faute " caractérisée " en n'informant pas M. [V], en connaissance de cause, du risque d'impossibilité de location du sous-sol et de perte des revenus escomptés de la location (p. 9, § 8) et que ce risque s'était réalisé (p. 12, § 7) ; qu'en qualifiant ce préjudice de perte de chance, la cour a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 
 
 2° alors, en toute hypothèse, que la perte de chance consiste en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que le préjudice de M. [V], selon les propres constatations de la cour, consiste en la réalisation actuelle d'un risque provoqué par l'inefficacité de l'acte notarié, imputable au manquement du notaire à son obligation d'information ; que, pour qualifier ce préjudice de perte de chance, la cour a retenu qu'il n'était pas certain que, dûment informé par le notaire, M. [V] n'aurait pas néanmoins fait l'acquisition du bien ; qu'en se déterminant ainsi, quand une éventuelle perte de chance de M. [V] ne résultait pas d'un hypothétique choix imprudent de sa part, mais de la perte définitive de sa faculté d'opérer un choix prudent, au regard des informations qui devaient lui être délivrées, la cour a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3° alors que le notaire qui a manqué à son obligation de garantir l'efficacité juridique de l'acte qu'il a dressé doit réparer l'intégralité du préjudice dont sa faute constitue la cause directe ; qu'il en est ainsi lorsque le préjudice consiste en la réalisation actuelle d'un risque directement provoqué par l'inefficacité de l'acte notarié, imputable au manquement du notaire à son obligation d'information, ce préjudice n'étant pas une perte de chance ; qu'en l'espèce, la cour, après avoir jugé que le notaire avait commis une faute en n'informant pas M. [V] du risque d'impossibilité légale de louer le sous-sol et de subir la pertes des revenus escomptés de la location, a constaté que ce risque s'était réalisé ; qu'elle a dès lors jugé que la demande d'indemnité de la perte de revenus locatifs, présentée par M. [V] à hauteur de 76 000 euros, était fondée ; qu'en décidant néanmoins de réduire cette somme à 60 800 euros, au motif erroné que le préjudice subi serait une perte de chance, la cour a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ; 
 
 4° alors que M. [V] avait rappelé qu'il n'avait acquis le bien litigieux qu'en vue de réaliser un investissement locatif, ce que n'ignorait pas le notaire, au regard des termes de la promesse de vente et de l'acte authentique ; que dès lors que la faute caractérisée du notaire, privant cet acte d'efficacité, avait fait courir à M. [V] un risque qui s'était réalisé, ce dernier a notamment demandé réparation du préjudice consistant en la perte des loyers ; qu'après avoir sollicité celle des loyers perdus entre l'interdiction de louer et l'arrêt à intervenir, M. [V] a logiquement présenté une demande de même nature pour la perte des loyers ultérieurs, en se fondant, pour l'évaluer, sur la perte de la valeur vénale du bien, telle qu'elle avait été fixée par M. [Z] dans son rapport du 14 novembre 2013, à hauteur de 250 000 euros ; que, pour écarter cette demande, la cour a retenu que " M. [V] demande le remboursement de l'excédent de prix versé (...) au motif que le bien est dans l'incapacité de générer les revenus attendus. Or la restitution de tout ou partie du prix de vente d'un bien atteint d'un vice caché ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur de sorte qu'il ne saurait être fait droit à ce chef de demande " (arrêt, p. 12, § 9) ; qu'en se déterminant ainsi, quand M. [V] ne demandait nullement le remboursement ou la restitution d'un excédent de prix versé mais l'indemnisation de " la perte de loyers futurs, à compter de la décision que rendra la cour " (concl., p. 43, § 8), la cour a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 5° alors que la responsabilité d'un professionnel du droit ne présente pas de caractère subsidiaire ; qu'est certain le dommage subi par l'effet de sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; qu'ainsi l'action dirigée contre un notaire en réparation des dommages causés par sa faute est autonome ; qu'en l'espèce, M. [V] a demandé réparation de la perte future des loyers provoquée par la faute caractérisée de Me [G], en rappelant que cette demande " n'avait pas à suivre le fondement de l'action engagée à l'encontre du vendeur " (concl., p. 24, § 4) ; que, pour rejeter la demande de réparation ainsi présentée contre le notaire, la cour a retenu que " la restitution de tout ou partie du prix de vente d'un bien atteint d'un vice caché ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur de sorte qu'il ne saurait être fait droit à ce chef de demande " ; qu'en appliquant ainsi à la demande présentée, pour la rejeter, les règles résultant de l'action pour vice caché, la cour a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 
 
 6° alors, en toute hypothèse, que pour rejeter la demande d'indemnisation de perte de loyers futurs de M. [V], consécutive à la faute caractérisée du notaire, la cour a retenu que " la restitution de tout ou partie du prix de vente d'un bien atteint d'un vice caché ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation " ; qu'en se déterminant ainsi, après avoir pourtant constaté, par motifs adoptés des premiers juges, que " l'action en garantie des vices cachés (...) n'est ni établie ni alléguée " (jugement, p. 6, § 8), la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 7° alors que M. [V] avait demandé à la cour de lui accorder l'indemnisation de huit mois de perte de loyers supplémentaires, entre la décision à intervenir et la réalisation de l'investissement qu'il projetait, afin de lui permettre de trouver un bien immobilier dans lequel il pourrait réinvestir et concrétiser la vente qui lui permettrait d'en tirer des revenu ; qu'il avait évalué le montant correspondant à la somme de 5 000 euros, outre 4 000 euros de frais de notaire ; qu'en rejetant cette demande au motif que M. [V] avait " fait le choix de conserver le bien " (arrêt, p. 12, § 10), sans apporter aucun élément permettant d'établir la réalité de ce choix, la cour, qui s'est déterminée par voie de pure affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [V] de son action au titre du défaut de conformité à l'encontre de la SCI Félix Viallet ;
 
 aux motifs propres que l'obligation de délivrance, prévue aux articles 1603 et 1604 à 1624 du code civil, s'entend non seulement de la prise de possession du bien venu par l'acquéreur, mais également de la non délivrance d'une chose conforme aux prévisions contractuelles ; que l'existence d'un défaut de conformité s'apprécie au regard des documents contractuels c'est-à-dire des caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue ; que c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le bien livré était conforme aux stipulations contractuelles, que l'impossibilité d'utiliser les locaux en sous-sol à usage de logements locatifs ne constituait pas un défaut de conformité et qu'il a rejeté l'action formée par l'acquéreur sur ce fondement ;
 
 et aux motifs adoptés des premiers juges que si une partie du lot était d'ores et déjà louée sous forme de logements logements en sous-sol en méconnaissance des dispositions légales au jour de la vente et que l'acquéreur avait pour finalité de poursuivre la destination d'usage locatif, ce qui était connu du vendeur, pour autant, ce dernier ne s'est pas engagé à livrer à M. [V] au jour de la vente un bien permettant juridiquement de telles locations ;
 
 alors que le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance conforme, d'autant plus rigoureuse qu'il est un professionnel ; que cette obligation s'entend non seulement de la délivrance matérielle du bien, mais encore de sa destination convenue ; qu'en l'espèce, l'immeuble litigieux avait été transformé avant sa vente en onze chambres meublées, déjà louées par le vendeur ; que la promesse de vente a stipulé que " la jouissance aura lieu par la perception des loyers, lesdites pièces étant louées selon les conditions bien connues de l'acquéreur " (p. 4) et les conditions particulières de l'acte authentique de vente ont indiqué, relativement à l'objet du financement de l'acquisition : " appartement - Destination du bien : usage locatif - Achat de chambres en vue de la location + frais " (p. 17) ; que M. [V] ayant spécialement indiqué, tant dans la promesse de vente que dans l'acte authentique de vente, son intention d'acquérir le bien en vue d'en poursuivre la location intégrale, les parties sont ainsi convenues de la vente d'un immeuble pouvant être intégralement loué ; que, cette location étant cependant, en droit, impossible, la SCI Félix Viallet a livré à M. [V] un bien qui n'était pas conforme aux engagements contractuels ; qu'en jugeant le contraire la cour a violé les articles 1603, 1604 et 1624 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de M. [V] au titre de la garantie des vices cachés engagée à l'encontre de la SCI Félix Viallet ;
 
 aux motifs propres que c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l'action dirigée en garantie des vices cachés était prescrite à la date de l'assignation de sorte que le jugement est confirmé sur ce point ;
 
 et aux motifs adoptés des premiers juges que M. [V], une fois la vente intervenue, devait s'informer sur ses obligations de bailleur et respecter la réglementation en vigueur, d'ordre public, et se renseigner sans délai ; que la découverte du vice, à supposer qu'il puisse être qualifié de non apparent, ne peut dès lors être fixée par le tribunal qu'au jour de la vente ou dans un temps très proche ; que l'assignation a été engagée sur le fondement du défaut de conformité les 27 et 29 octobre 2010, soit largement plus de deux années après la vente, et la demande au titre des vices cachés n'est intervenue que selon des conclusions déposées au greffe le 29 mars 2011 ; qu'il s'ensuit que l'action en garantie des vices cachés engagée par M. [V] à l'encontre de la SCI est préscrite sur le fondement de l'article 1648 du code civil ; 
 
 1° alors que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que, pour juger que l'action intentée de ce chef par M. [V] à l'encontre de la SCI Félix Viallet était prescrite, la cour a retenu, par motifs adoptés, que M. [V] était tenu, dès après la vente, de se renseigner sur ses obligations de bailleur, de respecter la réglementation d'ordre public en vigueur et, s'il ne la connaissait pas, de se renseigner ; qu'elle a " dès lors " jugé que la découverte du vice ne pouvait être fixée qu'au jour de la vente ou dans un temps très proche ; qu'en faisant ainsi, pour déterminer le point de départ du délai de prescription, une confusion entre l'obligation de se renseigner et la découverte du vice, la cour a violé l'article 1648 du code civil par fausse application ;
 
 2° alors que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans " à compter de la découverte du vice " ; qu'à moins de circonstances dûment établies, cette découverte ne peut intervenir au jour de la vente puisque, supposément, celle-ci est intervenue dans l'ignorance du vice l'affectant ; qu'elle doit en toute hypothèse être établie sur le fondement d'éléments permettant de justifier que l'acquéreur a pu se convaincre d'un vice dont il ignorait jusque-là l'existence ; qu'en se bornant, par motifs adoptés, pour dire que l'action en garantie des vices cachés était prescrite, à retenir que " la découverte du vice " par M. [V] " ne peut être fixée (...) qu'au jour de la vente ou dans un jour très proche ", sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que M. [V] ait " découvert " soit au jour de la vente soit à un jour très proche, ni comment, l'impossibilité légale de mettre en location les chambres situées en sous-sol, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1648 du code civil ;
 
 3° alors que M. [V], dans ses écritures, avait explicitement critiqué les motifs du jugement en ce qu'ils faisaient une fausse application des dispositions de l'article 1648 du code civil relativement à la " découverte " du vice ; qu'en se bornant dès lors à affirmer, sans aucun examen de cette critique, qu'elle adoptait les motifs des premiers juges, la cour a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.