Cour de Cassation · civ1 — 20 octobre 2021

CIV. 1
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 20 octobre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10749 F
 
 Pourvoi n° Q 20-13.203 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 OCTOBRE 2021
 
 M. [W] [T], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 20-13.203 contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société Amalux, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1]), défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations écrites et plaidoiries de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [T], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Amalux, et l'avis oral de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [T] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé par Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller rapporteur empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille vingt et un.
 
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. [T]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré commun à M. [W] [T] l'arrêt rendu le 24 septembre 2015 par la 1re chambre B de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 AUX MOTIFS QUE la société Amalux justifie d'un intérêt certain à voir déclarer commun à M. [T] l'arrêt rendu le 24 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant dit que la promesse de vente du 25 juin 2003 entre la SCI Mac Mahon Lanrezac et la société Amas, aux droits de laquelle vient la société Amalux, était atteinte de caducité et fixé la créance de cette dernière contre la SCI Mac Mahon à la somme de sept million d'euros ; qu'en effet, les demandes présentées dans le cadre de la présente procédure par la société Amalux ont pour objet de faire garantir par le notaire l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'attitude de la SCI Mac Mahon Lanrezac, étant relevé d'une part qu'il résulte du jugement définitif rendu par le tribunal correctionnel de Nanterre le 7 octobre 2014 que M. [T] a prêté son concours de manière positive, et notamment en sa qualité de rédacteur d'acte notarié, à une opération de banqueroute par détournement d'actif, ayant été condamné, avec le gérant de la SCI Mac Mahon Lanrezac, M. [G], pour complicité de banqueroute par détournement d'actif au préjudice de la société Khalifa Airways ; que par ailleurs, la SCI Mac Mahon Lanrezac étant en liquidation judiciaire et la clôture pour insuffisance d'actifs ayant été prononcée par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 juillet 2018, la société Amalux, de surcroît créancier non privilégié, sera dans l'incapacité de récupérer la somme de sept millions d'euros et justifie là encore d'un intérêt à solliciter la garantie du notaire et à rendre commun à ce dernier l'arrêt du 24 septembre 2015 ; que par conséquent, l'arrêt rendu le 24 septembre 2015 par la 1re chambre B de la cour d'appel d'Aix en Provence sera déclaré commun à M. [T], le jugement étant infirmé de ce chef ;
 
 ALORS QUE seul le jugement rendu dans l'instance auquel un tiers est, à cette fin, appelé en intervention forcée, lui permettant, ainsi, de formuler ses observations sur les demandes formées dans cette instance, peut être rendu commun à ce tiers ; qu'en « déclarant commun » à M. [T] un arrêt rendu quatre ans plus tôt dans une instance distincte, à laquelle il n'était pas intervenu, la cour d'appel a violé les articles 16 et 331 du code de procédure civile, et l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, d'AVOIR dit que M. [T] avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, d'AVOIR condamné en conséquence M. [T] à payer à la société Amalux la somme de 7 000 000 €, augmentée de frais à hauteur de 10 %, soit la somme de 7 700 000 € assortie d'un taux d'intérêt de 5 % l'an, conformément aux dispositions de la promesse de vente du 25 juin 2003, avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et d'AVOIR condamné M. [T] à payer à la SA Amalux la somme de 5 000 000 € en réparation de son préjudice financier, outre la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est constant que le notaire a à la fois un rôle d'authentification des actes qu'il rédige et un devoir de conseil ; qu'en l'espèce, M. [T] a établi à la fois et le même jour, soit le 25 juin 2003, l'acte de vente par la société Khalifa Airways à la SCI Mac Mahon Lanrezac des trois villas sises à [Localité 1] pour un montant de 16 769 932 €, puis la promesse de vente de ces trois villas par la SCI Mac Mahon Lanrezac à la société Amas Investment & Project Services, à laquelle s'est substituée la société Amalux , pour un montant de 17 000 000 € ; que concernant le paiement du prix, l'acte authentique de vente mentionne « L'acquéreur a payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même. Ainsi que le vendeur le reconnaît et lui consent quittance sans réserve » ; qu'il résulte donc de la rédaction relative au paiement du prix que ce dernier a été payé le jour de la vente, soit le 25 juin 2003 et devant le notaire « à l'instant même » et comptant, ce qui induit que le prix de 16 769 932 € a été payé intégralement ; qu'il résulte des actes postérieurs à la vente authentique que contrairement aux indications mentionnées par le notaire, le prix n'a pas été payé en son intégralité le 25 juin 2003 ; qu'il résulte en effet d'une reconnaissance de dette rédigée le 25 juin 2003 que la gérante de la SCI Mac Mahon Lanrezac, Mme [F] [C], reconnaissait devoir à la société Khalifa Airways la somme de 12 422 392 € au titre de l'acquisition des trois villas de [Localité 1] et ce « malgré le quittancement de la totalité du prix de vente de ladite propriété soit 16 769 932 €, selon les termes de l'acte reçu par M. [W] [T], notaire à [Localité 2], le 25 juin 2003 » ; que si M. [T] conteste avoir eu connaissance de ce document, il convient de relever que ce dernier a été rédigé le jour même de la signature de la vente et de la promesse de vente litigieuse, étant également observé qu'il résulte du jugement du tribunal correctionnel de Nanterre que Mme [C] avait signé le même jour une attestation selon laquelle « M. [T] lui a recommandé de ne pas verser hors sa comptabilité la somme de 10 281 392 € », le tribunal relevant que la précision de cette recommandation ne laissait aucun doute sur la connaissance par M. [T] du paiement d'une partie du prix hors sa comptabilité ; que par ailleurs, il convient de rappeler que M. [T] a établi le 1er juillet 2003 un acte rectificatif au contradictoire de la société Khalifa Airways et de la société Mac Mahon Lanrezac pour préciser que le prix avait été payé à concurrence de 6 488 000 € par la comptabilité du notaire et à concurrence du surplus en dehors de la comptabilité du notaire, dès avant le 25 juin 2003 ; que cet acte rectificatif est par conséquent en contradiction avec les mentions figurant dans l'acte de vente, le prix n'ayant pas été payé dans son intégralité le 25 juin 2003, mais ayant été payé pour partie avant cette date et hors la comptabilité du notaire, M. [T] reconnaissant implicitement par cette attestation avoir mentionné faussement dans l'acte de vente que le prix de 16 769 932 € avait été payé comptant le jour même de la vente « à l'instant même » , et que le vendeur le reconnaissait et en donnait quittance à l'acquéreur ; que si M. [T] soutient que l'affirmation du paiement comptant et en totalité du prix est le fait des parties et que l'acte de vente dressé par lui n'énonce aucun fait qu'il aurait personnellement constaté, il convient de relever que la rédaction de l'acte par M. [T] et la mention « à l'instant même » laisse clairement entendre que l'acquéreur a payé immédiatement le prix et que le vendeur lui en a donné quittance sans réserve en présence du notaire ; que par conséquent, M. [T] a incontestablement commis une faute dans la rédaction de l'acte authentique de vente en affirmant faussement que l'acquéreur a payé intégralement le prix de vente le jour même de la vente alors qu'il résulte d'une reconnaissance de dette rédigée le jour même de l'acte par la gérante de l'acquéreur et d'un acte rectificatif rédigé par le notaire lui-même que le prix n'a pas été payé intégralement le 25 juin 2003 ; qu'immédiatement après la signature de l'acte de vente, M. [T] a rédigé la promesse unilatérale de vente entre la SCI Mac Mahon Lanrezac et la société Amas Investment & Project Services ; que M. [T], qui fait valoir qu'il n'a pas personnellement constaté le paiement comptant et en totalité du prix et qui savait qu'une partie de ce dernier avait été payé hors sa comptabilité aurait dû, a minima, et au titre de son devoir de conseil, attirer l'attention du bénéficiaire de la promesse sur le fait qu'il n'avait pas personnellement été témoin du versement de l'intégralité du prix ; que comme le souligne le tribunal correctionnel, « M. [T], de son propre aveu, n'a pas jugé utile d'informer la société Amas du paiement d'une partie du prix hors sa comptabilité, alors qu'il s'agissait à l'évidence d'une information essentielle pour cette société, nul notaire ne pouvant ignorer les risques spécifiques des paiements hors la vue » ; que dans ces conditions que M. [T] a rédigé la promesse unilatérale de vente qui disposait, page 10 « Le bénéficiaire autorise d'ores et déjà le notaire soussigné à remettre ladite somme de sept millions au promettant, et ce, préalablement à la réalisation des conditions suspensives ci-dessous relatées » ; que M. [T], qui savait que le prix d'acquisition par la société promettante n'avait pas été payé par sa comptabilité, a par conséquent permis à la SCI Mac Mahon Lanrezac de recevoir sans autre formalité et immédiatement la somme de 7 millions d'euros alors même que les conditions suspensives et l'option n'étaient même pas levées et a donc incontestablement manqué à son devoir le plus élémentaire de prudence ; qu'il a également manqué à son devoir de conseil en ne conseillant pas au bénéficiaire de la promesse de conserver cette indemnité d'immobilisation d'un montant considérable sous séquestre, conduisant la société Amas, substituée aujourd'hui par la société Amalux, à libérer directement et immédiatement entre les mains de la SCI Mac Mahon Lanrezac la somme de sept millions d'euros ; qu'il est donc établi que M. [T] a manqué à ses devoirs d'authentification, de prudence et de conseil et engage à ce titre sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 8 novembre 2011 sera donc infirmé ; que la société Amalux expose que son préjudice résulte dans le fait qu'elle a accepté, sur la base d'une mention fallacieuse du notaire qui lui a fait croire que son vendeur avait pleinement payé les biens objets de la promesse, de libérer immédiatement et sans séquestre entre les mains de ce dernier le montant de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de sept millions d'euros ; que M. [T] réplique que la société Amalux avait connaissance de toutes les difficultés concernant le titre de la SCI Mac Mahon et qu'elle s'est engagée en toute connaissance de cause le 8 octobre 2003 lorsqu'elle est entrée dans les liens de la promesse de vente par l'effet de la substitution ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable qu'à la date de la substitution, soit le 8 octobre 2003, la liquidation judiciaire de la société Khalifa Airways avait été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 10 juillet 2003 ; qu'il n'est pas non plus contestable que la SA Amalux a également eu connaissance des difficultés portant sur le titre de la SCI Mac Mahon Lanrezac par la procédure de référé engagée à l'encontre de la société Amas ayant donné lieu à une ordonnance de référé du 6 octobre 2003, puis par un courrier du 20 octobre 2003 dans lequel la SCI Mac Mahon Lanrezac indiquait qu'en l'état, le promettant était dans l'incapacité de justifier d'un droit de propriété régulier et trentenaire ; que cependant, il convient de relever qu'à la date de la substitution, soit le 8 octobre 2003, la société Amalux était dans l'incapacité de prévoir que le tribunal de commerce allait décider, par jugement du 27 janvier 2005, de faire rétroagir la période suspecte à la date du 31 mai 2003, soit avant l'acte de vente du 25 juin 2003 et que cette vente allait par la suite être annulée par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 9 juin 2005 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles le 11 mai 2006 ; que par conséquent, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal et à ce que soutient le notaire, la SA Amalux, au moment de la substitution, n'était pas parfaitement informée de tous les obstacles à la réalisation de la vente ; que le préjudice de la société Amalux ayant pour origine les manquements de M. [T] à ses devoirs d'authentification, de prudence et de conseil résulte dans l'impossibilité totale de récupérer les sept millions directement libérés entre les mains de la SCI Mac Mahon Lanrezac tenant à l'absence de convention de séquestre, au fait que les sept millions ne sont manifestement jamais passés par la comptabilité du notaire et qu'en tout état de cause, rien ne permet de savoir ce que cette somme est devenue, à la liquidation judiciaire dont la clôture a été prononcée pour insuffisance d'actifs ; que par conséquent, M. [T] sera condamné à payer à la SA Amalux la somme de 7 millions d'euros, augmentée des frais à hauteur de 10 %, soit la somme de 7 700 000 € assortie d'un taux d'intérêt de 5 % l'an, conformément aux dispositions de la promesse de vente du 25 juin 2003 (page 10), avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; que la SA Amalux réclame également, à titre de réparation, la somme de 5 000 000 € contractuellement prévue dans la promesse de vente et correspondant à l'estimation contractuelle du préjudice causé au bénéficiaire de la promesse de vente ( la SA Amalux ) par le promettant (la SCI Mac Mahon Lanrezac) du fait du défaut de réalisation de ladite promesse ; qu'en l'espèce, il convient de constater que le manquement de M. [T] à son devoir d'authentification, et notamment la mention erronée figurant dans l'acte de vente stipulant que « le prix a été payé comptant à l'instant même », qui laissait croire au bénéficiaire de la promesse, qui comportait une condition suspensive relative à la justification de la propriété, que son vendeur avait pleinement payé le prix et était bien propriétaire des trois villas, est en lien direct avec la caducité de la promesse de vente prononcée par l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence le 24 septembre 2015, cette caducité résultant directement de l'annulation de la vente entre la société Khalifa Airways/SCI Mac Mahon Lanrezac qui a entraîné l'impossibilité d'exécuter la promesse unilatérale de vente ; que par conséquent, M. [T] sera condamné à payer à la SA Amalux la somme de 5 millions d'euros en réparation de son préjudice financier ;
 
 1°) ALORS QUE nul ne peut obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation des conséquences de la réalisation d'un risque économique auquel il s'est librement exposé, en connaissance de cause, quand bien même la réalisation de ce risque n'aurait pas, alors, été certaine ; que M. [T] soutenait qu'il ne pouvait être responsable des conséquences du choix délibéré de la société Amalux qui, ayant parfaitement connaissance de l'action en nullité de la vente de l'ensemble immobilier d'ores et déjà engagée, ayant effectivement conduit à l'annulation de cette vente conclue entre la société Khalifa Airways, venderesse, et la société Mac Mahon Lanrezac, acheteuse, avait néanmoins décidé, en dehors de toute intervention du notaire, de s'engager dans les liens de la promesse unilatérale de vente consentie par la société Mac Mahon Lanrezac et portant sur le même ensemble immobilier, en se substituant à la société Amas, bénéficiaire de cette promesse ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que les préjudices allégués par la société Amalux auraient été causés par de prétendus manquements du notaire à ses obligations, que s'il n'était pas contestable que la société Amalux avait eu connaissance des difficultés portant sur le titre de la société Mac Mahon Lanrezac, il convenait de relever qu'à la date de la substitution, le 8 octobre 2003, elle aurait été dans l'incapacité de prévoir qu'un prétendu jugement du 27 janvier 2005 ferait « rétroagir la période suspecte à la date du 31 mai 2003 » et que la vente serait par la suite annulée, quand la seule connaissance par la société Amalux, au jour de la substitution, du risque d'annulation de la vente, excluait qu'elle ait pu voir reporter sur un tiers les conséquences de son propre choix de se substituer à la société Amas en dépit de l'existence de ce risque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'aucune des parties ne faisait état d'un prétendu jugement du 27 janvier 2005 ni ne produisait de jugement prononcé à cette date, qui aurait fait « rétroagir la période suspecte à la date du 31 mai 2003 » ; qu'en retenant qu'à la date de la substitution, le 8 octobre 2003, la société Amalux aurait été dans l'incapacité de prévoir un prétendu jugement du 27 janvier 2005, qui aurait fait « rétroagir la période suspecte à la date du mai 2003 », la cour d'appel, qui s'est fondée sur un fait qui n'était pas dans le débat, a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; que la société Amalux reconnaissait elle-même, dans ses écritures d'appel, que la date de cessation des paiements de la société Khalifa Airways avait été fixée au 31 mai 2003 par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 10 juillet 2003 (ses conclusions d'appel, p. 4, al. 8) ; qu'en retenant que le tribunal de commerce aurait décidé, par un jugement du 27 janvier 2005, de faire rétroagir la période suspecte à la date du 31 mai 2003, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que la société Amalux, qui se bornait à prétendre que le fait qu'elle ait décidé de se substituer à la société Amas « postérieurement à la connaissance des difficultés intervenues dans cette vente » n'aurait pu « disqualifier cette dernière de sa demande de paiement de la somme de sept millions d'euros à titre de garantie », ne prétendait pas que, contrairement à ce que soutenait le notaire, cette décision ne pouvait constituer la cause exclusive des préjudices allégués, dès lors qu'elle n'aurait pu prévoir, alors, que le tribunal de commerce déciderait, par un jugement du janvier 2005, de faire rétroagir la période suspecte à la date du 31 mai 2003, soit avant l'acte de vente du 25 juin 2003, et que cette vente serait par le suite annulée ; qu'en relevant ce moyen d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations à ce sujet, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 ll est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, d'AVOIR dit que M. [T] avait manqué à ses devoirs d'authentification, de prudence et de conseil et engagé à ce titre sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, d'AVOIR condamné en conséquence M. [T] à payer à la société Amalux la somme de 7 000 000 €, augmentée de frais à hauteur de 10 %, soit la somme de 7 700 000 € assortie d'un taux d'intérêt de 5 % l'an, conformément aux dispositions de la promesse de vente du 25 juin 2003, avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et d'AVOIR condamné M. [T] à payer à la SA Amalux la somme de 5 000 000 € en réparation de son préjudice financier, outre la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est constant que le notaire a à la fois un rôle d'authentification des actes qu'il rédige et un devoir de conseil ; qu'en l'espèce, M. [T] a établi à la fois et le même jour, soit le 25 juin 2003, l'acte de vente par la société Khalifa Airways à la SCI Mac Mahon Lanrezac des trois villas sises à [Localité 1] pour un montant de 16 769 932 €, puis la promesse de vente de ces trois villas par la SCI Mac Mahon Lanrezac à la société Amas Investment & Project Services, à laquelle s'est substituée la société Amalux , pour un montant de 17 000 000 € ; que concernant le paiement du prix, l'acte authentique de vente mentionne « L'acquéreur a payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même. Ainsi que le vendeur le reconnaît et lui consent quittance sans réserve » ; qu'il résulte donc de la rédaction relative au paiement du prix que ce dernier a été payé le jour de la vente, soit le 25 juin 2003 et devant le notaire « à l'instant même » et comptant, ce qui induit que le prix de 16 769 932 € a été payé intégralement ; qu'il résulte des actes postérieurs à la vente authentique que contrairement aux indications mentionnées par le notaire, le prix n'a pas été payé en son intégralité le 25 juin 2003 ; qu'il résulte en effet d'une reconnaissance de dette rédigée le 25 juin 2003 que la gérante de la SCI Mac Mahon Lanrezac, Mme [F] [C], reconnaissait devoir à la société Khalifa Airways la somme de 12 422 392 € au titre de l'acquisition des trois villas de [Localité 1] et ce « malgré le quittancement de la totalité du prix de vente de ladite propriété soit 16 769 932 €, selon les termes de l'acte reçu par M. [W] [T], notaire à [Localité 2], le 25 juin 2003 » ; que si M. [T] conteste avoir eu connaissance de ce document, il convient de relever que ce dernier a été rédigé le jour même de la signature de la vente et de la promesse de vente litigieuse, étant également observé qu'il résulte du jugement du tribunal correctionnel de Nanterre que Mme [C] avait signé le même jour une attestation selon laquelle « M. [T] lui a recommandé de ne pas verser hors sa comptabilité la somme de 10 281 392 € », le tribunal relevant que la précision de cette recommandation ne laissait aucun doute sur la connaissance par M. [T] du paiement d'une partie du prix hors sa comptabilité ; que par ailleurs, il convient de rappeler que M. [T] a établi le 1er juillet 2003 un acte rectificatif au contradictoire de la société Khalifa Airways et de la société Mac Mahon Lanrezac pour préciser que le prix avait été payé à concurrence de 6 488 000 € par la comptabilité du notaire et à concurrence du surplus en dehors de la comptabilité du notaire, dès avant le 25 juin 2003 ; que cet acte rectificatif est par conséquent en contradiction avec les mentions figurant dans l'acte de vente, le prix n'ayant pas été payé dans son intégralité le 25 juin 2003, mais ayant été payé pour partie avant cette date et hors la comptabilité du notaire, M. [T] reconnaissant implicitement par cette attestation avoir mentionné faussement dans l'acte de vente que le prix de 16 769 932 € avait été payé comptant le jour même de la vente « à l'instant même » , et que le vendeur le reconnaissait et en donnait quittance à l'acquéreur ; que si M. [T] soutient que l'affirmation du paiement comptant et en totalité du prix est le fait des parties et que l'acte de vente dressé par lui n'énonce aucun fait qu'il aurait personnellement constaté, il convient de relever que la rédaction de l'acte par M. [T] et la mention « à l'instant même » laisse clairement entendre que l'acquéreur a payé immédiatement le prix et que le vendeur lui en a donné quittance sans réserve en présence du notaire ; que par conséquent, M. [T] a incontestablement commis une faute dans la rédaction de l'acte authentique de vente en affirmant faussement que l'acquéreur a payé intégralement le prix de vente le jour même de la vente alors qu'il résulte d'une reconnaissance de dette rédigée le jour même de l'acte par la gérante de l'acquéreur et d'un acte rectificatif rédigé par le notaire lui-même que le prix n'a pas été payé intégralement le 25 juin 2003 ; qu'immédiatement après la signature de l'acte de vente, M. [T] a rédigé la promesse unilatérale de vente entre la SCI Mac Mahon Lanrezac et la société Amas Investment & Project Services ; que M. [T], qui fait valoir qu'il n'a pas personnellement constaté le paiement comptant et en totalité du prix et qui savait qu'une partie de ce dernier avait été payé hors sa comptabilité aurait dû, a minima, et au titre de son devoir de conseil, attirer l'attention du bénéficiaire de la promesse sur le fait qu'il n'avait pas personnellement été témoin du versement de l'intégralité du prix ; que comme le souligne le tribunal correctionnel, « M. [T], de son propre aveu, n'a pas jugé utile d'informer la société Amas du paiement d'une partie du prix hors sa comptabilité, alors qu'il s'agissait à l'évidence d'une information essentielle pour cette société, nul notaire ne pouvant ignorer les risques spécifiques des paiements hors la vue » ; que dans ces conditions que M. [T] a rédigé la promesse unilatérale de vente qui disposait, page 10 « Le bénéficiaire autorise d'ores et déjà le notaire soussigné à remettre ladite somme de sept millions au promettant, et ce, préalablement à la réalisation des conditions suspensives ci-dessous relatées » ; que M. [T], qui savait que le prix d'acquisition par la société promettante n'avait pas été payé par sa comptabilité, a par conséquent permis à la SCI Mac Mahon Lanrezac de recevoir sans autre formalité et immédiatement la somme de 7 millions d'euros alors même que les conditions suspensives et l'option n'étaient même pas levées et a donc incontestablement manqué à son devoir le plus élémentaire de prudence ; qu'il a également manqué à son devoir de conseil en ne conseillant pas au bénéficiaire de la promesse de conserver cette indemnité d'immobilisation d'un montant considérable sous séquestre, conduisant la société Amas, substituée aujourd'hui par la société Amalux, à libérer directement et immédiatement entre les mains de la SCI Mac Mahon Lanrezac la somme de sept millions d'euros ; qu'il est donc établi que M. [T] a manqué à ses devoirs d'authentification, de prudence et de conseil et engage à ce titre sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 8 novembre 2011 sera donc infirmé ; que la société Amalux expose que son préjudice résulte dans le fait qu'elle a accepté, sur la base d'une mention fallacieuse du notaire qui lui a fait croire que son vendeur avait pleinement payé les biens objets de la promesse, de libérer immédiatement et sans séquestre entre les mains de ce dernier le montant de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de sept millions d'euros ; que M. [T] réplique que la société Amalux avait connaissance de toutes les difficultés concernant le titre de la SCI Mac Mahon et qu'elle s'est engagée en toute connaissance de cause le 8 octobre 2003 lorsqu'elle est entrée dans les liens de la promesse de vente par l'effet de la substitution ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable qu'à la date de la substitution, soit le 8 octobre 2003, la liquidation judiciaire de la société Khalifa Airways avait été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 10 juillet 2003 ; qu'il n'est pas non plus contestable que la SA Amalux a également eu connaissance des difficultés portant sur le titre de la SCI Mac Mahon Lanrezac par la procédure de référé engagée à l'encontre de la société Amas ayant donné lieu à une ordonnance de référé du 6 octobre 2003, puis par un courrier du 20 octobre 2003 dans lequel la SCI Mac Mahon Lanrezac indiquait qu'en l'état, le promettant était dans l'incapacité de justifier d'un droit de propriété régulier et trentenaire ; que cependant, il convient de relever qu'à la date de la substitution, soit le 8 octobre 2003, la société Amalux était dans l'incapacité de prévoir que le tribunal de commerce allait décider, par jugement du 27 janvier 2005, de faire rétroagir la période suspecte à la date du 31 mai 2003, soit avant l'acte de vente du 25 juin 2003 et que cette vente allait par la suite être annulée par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 9 juin 2005 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles le 11 mai 2006 ; que par conséquent, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal et à ce que soutient le notaire, la SA Amalux, au moment de la substitution, n'était pas parfaitement informée de tous les obstacles à la réalisation de la vente ; que le préjudice de la société Amalux ayant pour origine les manquements de M. [T] à ses devoirs d'authentification, de prudence et de conseil résulte dans l'impossibilité totale de récupérer les sept millions directement libérés entre les mains de la SCI Mac Mahon Lanrezac tenant à l'absence de convention de séquestre, au fait que les sept millions ne sont manifestement jamais passés par la comptabilité du notaire et qu'en tout état de cause, rien ne permet de savoir ce que cette somme est devenue, à la liquidation judiciaire dont la clôture a été prononcée pour insuffisance d'actifs ; que par conséquent, M. [T] sera condamné à payer à la SA Amalux la somme de 7 millions d'euros, augmentée des frais à hauteur de 10 %, soit la somme de 7 700 000 € assortie d'un taux d'intérêt de 5 % l'an, conformément aux dispositions de la promesse de vente du 25 juin 2003 (page 10), avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; que la SA Amalux réclame également, à titre de réparation, la somme de 5 000 000 € contractuellement prévue dans la promesse de vente et correspondant à l'estimation contractuelle du préjudice causé au bénéficiaire de la promesse de vente ( la SA Amalux ) par le promettant (la SCI Mac Mahon Lanrezac) du fait du défaut de réalisation de ladite promesse ; qu'en l'espèce, il convient de constater que le manquement de M. [T] à son devoir d'authentification, et notamment la mention erronée figurant dans l'acte de vente stipulant que « le prix a été payé comptant à l'instant même », qui laissait croire au bénéficiaire de la promesse, qui comportait une condition suspensive relative à la justification de la propriété, que son vendeur avait pleinement payé le prix et était bien propriétaire des trois villas, est en lien direct avec la caducité de la promesse de vente prononcée par l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence le 24 septembre 2015, cette caducité résultant directement de l'annulation de la vente entre la société Khalifa Airways/SCI Mac Mahon Lanrezac qui a entraîné l'impossibilité d'exécuter la promesse unilatérale de vente ; que par conséquent, M. [T] sera condamné à payer à la SA Amalux la somme de 5 millions d'euros en réparation de son préjudice financier ;
 
 1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte rectificatif conclu le 1er juillet 2003 entre la société Khalifa Airways, venderesse, et la société Mac Mahon Lanrezac, acheteuse, et reçu par M. [T], notaire, que les parties à l'acte de vente du 25 juin 2003 y précisaient que le prix avait été « payé à concurrence de 6 488 000 € par la comptabilité du notaire et à concurrence du surplus en dehors de la comptabilité du notaire, dès avant le 25 juin 2003 » ; 
 
 qu'il en résultait que, selon cet acte rectificatif, l'intégralité du prix avait donc bien été payée au jour de l'acte de vente ; qu'en retenant qu'il serait résulté d'une reconnaissance de dette établie antérieurement par la gérante de la société Mac Mahon Lanrezac « et » de ce même « acte rectificatif », que le prix n'avait pas été payé intégralement le 25 juin 2003, la cour d'appel a dénaturé l'acte rectificatif, et violé le principe susvisé ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire, rédacteur d'un acte de vente, n'étant pas tenu de mettre en doute les propres déclarations du vendeur, qui, reconnaissant avoir perçu l'intégralité du prix, en donne quittance à l'acquéreur, ne manque donc à aucune de ses obligations en le mentionnant aux termes de cet acte ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'acte de vente conclu le 25 juin 2003 entre la société Khalifa Airways et la société Mac Mahon Lanrezac comportait la mention suivante : « L'acquéreur a payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même. Ainsi que le vendeur le reconnaît et lui consent quittance sans réserve » ; qu'en retenant que le notaire aurait « incontestablement » commis une faute en « affirmant faussement », aux termes de l'acte, que l'acquéreur avait payé intégralement le prix le jour de la vente, ce prix n'ayant pas été payé dans son intégralité le 25 juin 2003 mais, pour partie, par la comptabilité du notaire et, pour le surplus, hors sa comptabilité, avant cette date, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de l'acte rectificatif reçu le 1er juillet 2003, cité par l'arrêt, les parties à l'acte de vente du 25 juin 2003 exposaient uniquement qu'il avait été omis d'indiquer dans cet acte que le prix avait été payé à concurrence de 6 488 000 € à la comptabilité du notaire et à concurrence du surplus en dehors de la comptabilité du notaire, dès avant le 25 juin 2003 ;
 qu'en retenant que, par cette « attestation », le notaire aurait «implicitement » reconnu avoir « mentionné faussement » dans l'acte de vente que le vendeur reconnaissait que le prix avait été payé comptant le jour même de la vente « à l'instant même » et qu'il en donnait quittance à l'acquéreur, la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé le principe susvisé ;
 
 4°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, se bornant à indiquer que l'acquéreur avait « payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même. Ainsi que le vendeur le reconnaît et lui consent quittance sans réserve », l'acte de vente ne mentionnait, à aucun moment, que le prix avait été payé en présence du notaire ; qu'en affirmant que la mention « à l'instant même » l'aurait « laissé entendre », la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé le principe susvisé ;
 
 5°) ALORS QUE le notaire n'a pas à informer les parties à l'acte qu'il dresse de circonstances de fait dépourvues d'influence sur la validité ou l'efficacité de cet acte ; qu'en se bornant à affirmer que le notaire, qui savait qu'une partie du prix de la vente avait été payée hors sa comptabilité, aurait dû attirer l'attention du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente sur le fait qu'il n'avait pas été témoin du versement de l'intégralité du prix « alors qu'il s'agissait là à l'évidence d'une information essentielle pour cette société, nul notaire ne pouvant ignorer les risques spécifiques des paiements hors la vue », sans indiquer la nature de ces prétendus « risques spécifiques » ni établir pour quels motifs cette circonstance aurait pu conditionner la validité ou l'efficacité de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'a pas à informer les parties à l'acte qu'il dresse de circonstances de fait dépourvues d'influence sur la validité ou l'efficacité de cet acte ; qu'en retenant que le notaire aurait dû attirer l'attention du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente sur le fait qu'il n'avait pas été témoin du versement de l'intégralité du prix de vente, quand en l'état de la quittance du prix établie par la venderesse, le transfert de propriété résultant de la seule vente ne pouvait être remis en cause par les effets d'une hypothétique action résolutoire pour défaut de paiement du prix, lesquels n'auraient pu être opposés, en tout état de cause, au bénéficiaire de la promesse de vente, soit en raison de l'inopposabilité aux tiers des contre-lettres, soit en raison des règles de la publicité foncière, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité du notaire suppose établie l'existence d'un lien de causalité direct entre le manquement qui lui est imputé et le préjudice allégué ; qu'une vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique le prix n'ait pas été payé ; qu'en affirmant que les manquements du notaire, consistant selon elle dans le fait d'avoir mentionné, aux termes de l'acte de vente, que le prix avait été payé le jour de cet acte, et de ne pas avoir attiré l'attention du bénéficiaire de la promesse de vente sur le fait qu'il n'avait pas été témoin de son versement intégral, auraient laissé croire à la société Amas que la société Mac Mahon était propriétaire des villas, et permis à la société Mac Mahon de recevoir le montant de l'indemnité d'immobilisation alors que les conditions suspensives et l'option n'étaient pas levées, quand le défaut de paiement intégral du prix n'excluait en rien que la société Mac Mahon ait alors été propriétaire des villas, et sans relever pour quels autres motifs, opérants, le versement immédiat de l'indemnité d'immobilisation par la société Amas aurait pu dépendre du paiement de l'intégralité du prix de vente en présence du notaire, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser un lien de causalité direct entre ces prétendus manquements et le paiement de l'indemnité, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 8°) ALORS QU'en toute hypothèse, si un tiers peut invoquer le manquement d'un notaire aux obligations dont il était tenu à l'égard de son client, c'est à la condition qu'il établisse que ce manquement lui a causé un préjudice ; que la cour d'appel a retenu que les manquements du notaire, consistant dans le fait d'avoir indiqué que le prix avait été payé le jour de l'acte, et de ne pas avoir attiré l'attention de la société Amas sur le fait qu'il n'avait pas été témoin de son versement intégral, avaient permis à la société Mac Mahon de recevoir la somme de 7 000 000 €, versée par la société Amas ; qu'en s'abstenant de préciser en quoi ces mêmes prétendus manquements auraient été à l'origine d'un préjudice subi par la société Amalux, consistant dans l'impossibilité d'obtenir de la société Mac Mahon la restitution de cette même somme, dont l'exécution des obligations du notaire auraient, selon elle, empêché le versement même par la société Amas à cette société, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'existence d'un lien de causalité direct entre ces manquements et ce préjudice, prétendument subi par la société Amalux, entachant ainsi sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 9°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est responsable que du préjudice directement causé par le manquement qui lui est imputé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la caducité de la promesse de vente, ayant entraîné l'impossibilité de l'exécuter, résultait de l'annulation de la vente prononcée sur le seul fondement de l'article L. 621-107 du code de commerce, et non d'un prétendu défaut de paiement de l'intégralité du prix ; qu'en affirmant, néanmoins, que le prétendu manquement du notaire à « son devoir d'authentification, et notamment la mention erronée figurant dans l'acte de vente, stipulant que « le prix a été payé comptant à l'instant même » », qui aurait laissé croire au bénéficiaire de la promesse « que son vendeur avait pleinement payé le prix et était bien propriétaire des trois villas », aurait été « en lien direct avec la caducité de la promesse de vente » et un prétendu préjudice résultant de l'impossibilité de l'exécuter, évalué à la somme de 5 €, correspondant à l'estimation contractuelle du préjudice causé au bénéficiaire de la promesse du fait du défaut de réalisation de cette promesse, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait qu'un prétendu défaut de paiement de l'intégralité du prix de vente au moment de la conclusion de l'acte était sans rapport avec l'annulation de cette vente et l'impossibilité d'exécuter la promesse, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 10°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'a pas à conseiller la stipulation de garanties supplémentaires en l'absence d'éléments révélant une insuffisance des garanties d'ores et déjà convenues; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que la société Khalifa Airways avait expressément donné quittance à la société Mac Mahon Larenzac du paiement du prix, aux termes de l'acte de vente, ce qui excluait toute action en résolution dont les effets se seraient heurtés à cette reconnaissance et, d'autre part, que le remboursement du montant de l'indemnité d'immobilisation versée par la société Amas à la société Mac Mahon Lanrezac, en contrepartie de laquelle cette dernière s'était engagée à lui vendre l'ensemble immobilier et à lui payer une indemnité de 5 000 000 € en cas de dédit, était garanti par une inscription d'hypothèque sur le bien immobilier, objet de la promesse de vente ; qu'en affirmant que le notaire aurait manqué à ses obligations en permettant à la société Mac Mahon Lanrezac de recevoir le paiement de la somme de 7 000 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation alors que les conditions suspensives et l'option n'étaient pas levées, sans conseiller au bénéficiaire de la promesse de vente de conserver cette indemnité d'immobilisation sous séquestre, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 11°) ALORS QU'en tout état de cause, le notaire, rédacteur d'acte, ne peut être responsable des conséquences de l'absence d'une garantie, aurait-il dû conseiller sa constitution au profit d'une partie, s'il n'est pas établi que son cocontractant l'aurait acceptée et qu'elle aurait pu, effectivement, être constituée ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes de la promesse de vente, les parties étaient convenues que le bénéficiaire autorisait le notaire à remettre le montant de l'indemnité d'immobilisation au promettant préalablement à la réalisation des conditions suspensives ; qu'en se bornant à affirmer que l'impossibilité de récupérer la somme de 7 000 000 € directement libérée entre les mains de la société Mac Mahon Lanrezac, « tenant à l'absence de convention de séquestre », aurait eu pour origine les prétendus manquements imputés au notaire, sans relever que la société Mac Mahon Lanrezac aurait accepté que, contrairement à ce qui avait été convenu entre les parties, cette somme ne lui soit pas immédiatement versée, mais « mise sous séquestre », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 12°) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie ne peut obtenir réparation que d'un préjudice personnel et certain ; qu'en se bornant à retenir que la société Amalux était dans l'impossibilité de récupérer la somme de 7 000 000 € versée à la société Mac Mahon Lanrezac, sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il n'était pas exclu que la société Amalux puisse prétendre établir avoir subi un préjudice de ce chef, dès lors que ce n'était pas elle, mais la seule société Amas, qui avait versé cette somme à la société Mac Mahon Lanrezac, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 13°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; que le notaire faisait valoir que la société Amalux ajoutait à sa demande indemnitaire portant sur la somme de 7 000 000 € « un complément au titre de « frais » » qu'elle chiffrait sans aucune explication à 10% ; qu'en se bornant à retenir que le notaire serait condamné à payer à la société Amalux la somme de 7 000 000 €, « augmentée des frais à hauteur de 10% », sans motiver cette condamnation, et sans indiquer, spécialement, la nature de ces prétendus frais, les motifs pour lesquels ils auraient été dus et les bases de leur calcul, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 14°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que le notaire serait condamné à payer à la société Amalux la somme de 5 000 000 € en réparation d'un prétendu préjudice « financier » résultant de l'impossibilité d'exécuter la promesse de vente, sans préciser quelles pertes ou quel manque à gagner aurait été constitutif d'un tel préjudice, et sur la base de quels éléments de preuve et pour quels motifs il aurait dû être évalué à cette somme, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 15°) ALORS QU'en toute hypothèse, le principe de réparation intégrale du dommage impose au juge de procéder à sa propre évaluation du préjudice, sans qu'il puisse adopter, purement et simplement, une estimation contractuelle de ce préjudice, évoquée aux termes d'un contrat conclu avant sa réalisation, et auquel le responsable n'est pas partie ; qu'en se bornant à relever que la société Amalux réclamait à titre de réparation la somme de 5 € « contractuellement prévue dans la promesse de vente et correspondant à l'estimation contractuelle du préjudice causé au bénéficiaire de la promesse de vente (la SA Amalux) par le promettant (la SCI Mac Mahon Lanrezac) du fait du défaut de réalisation de ladite promesse », pour dire que le notaire serait condamné au paiement de cette somme, en réparation du préjudice financier de la société Amalux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article 1165, devenu 1199 du code civil.