Cour de Cassation · civ1 — 20 octobre 2021

CIV. 1
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 20 octobre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10750 F
 
 Pourvoi n° J 20-17.269 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 OCTOBRE 2021
 
 La société Paris premier immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 20-17.269 contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 2), dans le litige l'opposant à Mme [P] [Z], prise en qualité d'héritière de [X] [Z], décédé, domiciliée [Adresse 3],
 
 défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Paris premier immobilier, de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [P] [Z], après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Donne acte à Mme [P] [Z] de sa reprise d'instance contre la société Paris premier immobilier.
 
 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Paris premier immobilier aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé par Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller rapporteur empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Paris premier immobilier
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Paris premier immobilier de ses demandes d'indemnité forfaitaire et de dommages et intérêts pour résistance abusive et D'AVOIR débouté la société Paris premier immobilier que soit dit et jugé qu'en vertu du contrat de mandant de vente du 2 novembre 2016, M. [X] [Z] est redevable de l'indemnité forfaitaire et définitive de 97 500 euros et, en conséquence, que ce dernier soit condamné à payer à la société Paris premier immobilier la somme de 97 500 euros ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE :
 " La société Paris Premier Immobilier sollicite la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 97 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice prévue au mandat de vente.
 Elle critique le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le mandat de vente qui lui avait été confié par [F] [Z] a pris fin par la suite de son décès et qu'elle est mal fondée à agir à l'encontre de M. [Z] sur la base de ce mandat. Elle précise qu'elle ne conteste pas l'application des dispositions de l'article 2003 du code civil soulevée d'office par le tribunal compte tenu du décès de [F] [Z], mais soutient, à titre principal, que M. [Z] avait également la qualité de mandant. Elle en veut pour preuve le fait que, selon elle, à la date du mandat, il était cotitulaire des droits de propriété sur l'appartement mis en vente. Elle fait valoir par ailleurs qu'il s'est comporté tant comme le "maître du bien", que comme le véritable signataire du mandat de vente. Elle estime également sur le fondement de l'article 1154 alinéa 2 du code civil que M. [Z] a, en fait, agi en son nom propre en qualité de propriétaire du bien et que le mandat s'est poursuivi. Elle affirme qu'elle a fait visiter le bien à M. [U] et, qu'à la suite de l'offre d'achat présentée par celui-ci le 16 décembre 2016, elle s'est trouvée écartée des négociations que M. [Z] a poursuivies avec M. [U] jusqu'à la conclusion d'une promesse de vente le 27 février 2017 et la régularisation d'un acte de vente le 20 juin 2017, qui sont intervenues moins de six mois après l'expiration de son mandat.
 La société Paris Premier Immobilier produit notamment l'offre d'achat en date du 16 décembre 2016 émanant de M. [U], qui avait visité l'appartement par son intermédiaire, ainsi que l'acte notarié de vente du 20 juin 2017 intervenu entre M. [Z] et M. [U].
 Le mandat de vente sans exclusivité conclu le 2 novembre 2016 entre Mme [F] [Z], [Adresse 2] représentée par M. [X] [Z] et la société Paris Premier Immobilier, comporte aux conditions générales une clause pénale aux termes de laquelle le mandant s'est, notamment, interdit pendant la durée du mandat (soit une période irrévocable de 45 jours) et pendant une période de six mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et s'est également engagé en cas de non-respect de ses obligations ...à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto, soit 5 % TTC du prix de vente.
 Il résulte des termes du mandat de vente dont se prévaut l'appelante qu'il a été conclu entre elle-même et [F] [Z] représentée pour sa signature par son fils, M. [X] [Z], qui n'apparaît pas en qualité de co-mandant. Le mandat ne comporte d'ailleurs qu'une seule signature pour le mandant précédée de la formule "lu et approuvé bon pour mandat. "
 La société Paris Premier Immobilier ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que M. [Z] a été à l'initiative du mandat de vente qu'il aurait signé seul, sans détenir un mandat exprès à cette fin.
 Ainsi, le seul mandat écrit dont elle dispose est celui conclu avec [F] [Z] dont elle n'a pas remis en cause la capacité à contracter.
 Il convient également de relever qu'elle indique dans ses écritures que lors de la troisième visite en date du 16 décembre 2016, M. [U] a formulé une offre d'acquisition à hauteur de 1 900 000 euros net vendeur, précisant qu'il prenait à sa charge les frais d'agence conformément aux termes du mandat. L'offre a été formulée sans condition suspensive de financement, et a été confirmée par écrit et transmise par courriel à M. [Z] et à la SARL le jour même, soit le 16 décembre 2016 à 13h11. Ladite offre en dessous du prix fixé dans le mandat de vente précité n 'a pas été acceptée formellement par M. [Z]. Ainsi les contacts avec ce dernier ont eu lieu pendant l'exécution du mandat et avant le décès de [F] [Z], le 27 décembre 2016, puis ont cessé par la dénonciation du mandat de vente suivant la correspondance adressée le 4 janvier 2017 par M. [Z]. L'absence d'indication du décès de [F] [Z] est indifférente puisque que le mandat, conclu pour une durée irrévocable de 45 jours, avait pris fin en vertu de l'article 2003.
 L'appelante reconnaît d'ailleurs que, comme l'a relevé le tribunal, en application des dispositions de l'article 2003 du code civil, le mandat qui lui avait été confié par [F] [Z] a pris fin du fait de son décès.
 Au soutien de sa demande en paiement, elle invoque les dispositions de l'article 1154 alinéa 2 du code civil.
 Ce texte, issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, énonce que lorsque le représentant déclare agir pour le compte d'autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l'égard du cocontractant. Ainsi et contrairement à l'interprétation que fait l'appelante de ce texte qui reprend la notion de représentation imparfaite, le mandataire n'est pas engagé au côté du mandant, mais l'engagement de ce dernier est écarté au profit de celui qui se présente comme mandataire.
 De plus, l'appelante doit faire la démonstration que l'intimé au jour de la signature du mandat de vente a entendu s'engager et contracter personnellement, ce qui est contraire aux termes mêmes du mandat que M. [Z] n'a pas signé en son nom mais comme représentant de sa mère, [F] [Z] représentée pour sa signature par son fils, M. [X] [Z], qui n'apparaît pas en qualité de co-mandant.
 M. [Z] n'était pas propriétaire au jour de la signature du mandat de vente, le 2 novembre 2016, de l'appartement objet du mandat.
 Il ressort des pièces du dossier et notamment de l'acte de vente, qu'à la date du mandat, le bien immobilier était la propriété de la SCI du 3 rue du 29 juillet, société civile d'attribution, créée le 5 décembre 1946, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 452 868 292, régie par les articles 1832 et suivants du code civil, dont les statuts déposés le 28 octobre 2002 et l'extrait Kbisàjour au 3 décembre 2018 sont communiqués. Selon l'article 10 des statuts de la SCI, les parts sociales donnaient droit dans la propriété de l'actif social et dans la répartition des bénéfices à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes et à un droit de jouissance attaché à ces parts.
 Il ressort de l'origine de propriété mentionnée à l'acte notarié de vente du 20 juin 2017 que les biens et droits immobiliers vendus à M. [U] appartiennent à Monsieur [Z] pour lui avoir été attribués aux termes d'un acte à recevoir par Maître [L] [R], notaire à [Localité 1] le 20 juin 2017, contenant retrait de la société civile immobilière du 3 rue du 29juillet... de 540parts savoir
 160 parts numérotées 501 à 660 donnant jouissance et vocation au lot numéro 5, 380 parts numérotées 1145 à 1524 donnant jouissance et vocation au lot numéro 6.
 Ce même acte précise l'origine de propriété des 540 parts détenues par M. [Z], lesquelles dépendaient originairement de la communauté ayant existé entre ses parents. Sont rappelés le décès de [V] [Z] le 14 février 1987, le décès de [F] [Z] le 27 décembre 2016, et la qualité d'héritier de M. [X] [Z].
 L'acte de retrait partiel de la SCI du 3 rue du 29 juillet, dressé par Me [M] [R], notaire associé à Paris de la SCP [R], le 20 juin 2017, soit le même jour que l'acte de vente, confirme que M. [Z] n'est devenu attributaire, à sa requête, de la propriété privative des biens et droits immobiliers vendus à M. [U] qu'aux termes de cet acte, soit concomitamment à l'acte de cession.
 L'appelante échoue à rapporter la preuve d'un engagement personnel du mandataire ou que le mandat a été poursuivi par M. [Z], qui ne ressort d'aucune pièce et les énonciations de l'acte notarié de vente selon lesquelles "Les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire... Le vendeur déclare qu 'il avait donné un mandat de vente à l'agence Paris premier immobilier le 2 novembre 2016, mais que cette agence n 'est pas parvenue à vendre les biens dans les conditions du mandat" sont sans incidence alors que sa qualité de mandant n'est pas établie et qu'il ne s'est pas non plus engagé en son propre nom.
 En conséquence des développements qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Paris Premier Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 97 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat.
 La société Paris premier immobilier fait valoir, à titre subsidiaire, que si la cour ne retenait pas la qualité de mandant de M. [Z], il y aurait lieu de faire application, sur le fondement de l'article 1301 du code civil, de la gestion d'affaires. Elle soutient que [F] [Z] n'avait donné aucun mandat à son fils en son nom pour signer le mandat de vente, que M. [Z] a agi volontairement pour le compte de sa mère, dont il a indiqué être le représentant, sans y être contraint, et enfin que les actes qu'il a accomplis ont été utiles puisqu'ils ont mené directement à la vente du bien immobilier. Elle estime que M. [Z] doit être tenu des actes accomplis dans le cadre de la mise en vente du bien immobilier et être condamné sur le fondement de la convention des parties à lui payer la somme de 97 500 euros TTC au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente.
 Cependant, elle ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires puisqu'elle ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, et de plus fort, au regard des règles d'ordre public qui gouvernent le mandat de l'agence immobilière, et de la nature de la demande qui tend au paiement de la clause pénale contenue dans l'acte que la cour écarte. Par suite, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
 La société Paris Premier Immobilier sollicite la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi. Elle fait valoir que cette demande n'est pas fondée sur l'application de la clause pénale qui ne couvre que le droit à rémunération, mais qu'il s'agit d'indemniser le préjudice subi du fait de la mauvaise foi de M. [Z] qui a tenté d'occulter son droit à rémunération.
 Toutefois, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement déféré sera confirmé sur le rejet de la demande de dommages et intérêts de la société Paris Premier Immobilier. "
 
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE :
 " Aux termes du mandat sans exclusivité conclu le 2 novembre 2016, il est convenu que "le mandant s'interdit pendant la durée de celui-ci et pendant la période suivant son expiration soit 6 mois, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
 En cas de non-respect de cette obligation, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.
 Selon l'article 2003 du code civil, "le mandat finit…par la mort, soit du mandant, soit du mandataire
 Mme [F] [Z] est décédée le 27 décembre 2016
 Le mandat de vente qu'elle a confié à la société Paris 1er Immobilier a donc pris fin.
 La société Paris 1er Immobilier est donc mal fondée à agir à l'encontre de M. [X] [Z] pour le voir condamner au paiement d'une clause pénale contractuelle résultant d'un mandat consenti par Mme [F] [Z].
 Il convient donc de la débouter de sa demande en paiement d'une somme de 97 500 euros.
 Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
 La SARL Paris 1er Immobilier demande également que M. [Z] soit condamné à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
 Elle fait valoir que cette demande n ' est pas fondée sur 1' application de la clause pénale qui ne couvre que le droit à rémunération, mais qu'il s'agit d'indemniser le préjudice subi du fait de la mauvaise foi du défendeur.
 La solution apportée au litige conduit à rejeter cette demande. "
 
 1°) ALORS QU'en constatant que les contacts avec M. [U], futur acquéreur du bien, ont eu lieu à l'initiative de la société Paris premier immobilier, pendant l'exécution du mandat et avant le décès de Mme [F] [Z] le 27 décembre 2016, sans pour autant en déduire que M. [X] [Z], unique héritier de cette dernière, était tenu de rémunérer la société Paris premier immobilier puisque l'exécution du mandat avait mené à la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1103, 1984 et 2003 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 2°) ALORS, subsidiairement, QU'en reproduisant l'acte de vente du 20 juin 2017 selon lequel " [l]e vendeur [M. [Z]] déclare qu'il avait donné mandat de vente à l'agence Paris premier immobilier le 2 novembre 2016, mais que cette agence n'est pas parvenue à vendre les biens dans les conditions du mandat " pour en déduire que ces mentions " sont sans incidence alors que sa qualité de mandant n'est pas établie " (p. 5 de l'arrêt), quand il résultait clairement de cet acte que M. [Z] reconnaissait avoir la qualité de mandant dans le contrat conclu le 2 novembre 2016 avec la société Paris premier immobilier, la cour d'appel a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 1192 du code civil ;
 
 3°) ALORS, subsidiairement, QU'en jugeant que M. [Z] n'était pas co-mandant quand sa lettre du 4 janvier 2017 adressée au gérant de la société Paris premier immobilier précisait clairement le contraire en ce qu'il était écrit que " par mandat tissot n°1102 du 2 novembre 2016, je vous avais confié la vente d'un appartement sis au 2ème étage du [Adresse 2], la cour d'appel a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 1192 du code civil ;
 
 4°) ALORS, très subsidiairement, QU'en constatant que M. [Z] et sa mère, Mme [F] [Z], étaient titulaires des parts sociales de la société civile immobilière du [Adresse 2] ayant vocation à leur donner la pleine propriété des lots (n°5 et 6) correspondant au bien mis en vente le jour où il a conclu le mandat avec la société Paris premier immobilier au nom celle-ci, sans pour autant en déduire qu'il était nécessairement co-mandant, quand le titulaire de parts d'une société civile immobilière ayant vocation à lui donner une partie de la pleine propriété d'un bien mis en vente qui conclut un mandat de recherche d'acquéreur avec un agent immobilier au nom du titulaire des autres parts ayant vocation à conférer la propriété de ce bien est nécessairement co-mandant en ce qu'il met en vente un bien ayant vocation à entrer dans son patrimoine par retrait d'associé afin de rendre possible la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1103 et 1984 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 5°) ALORS, encore plus subsidiairement QU'en n'exposant pas pourquoi, et comme cela lui était demandé dans les conclusions d'appel de la société Paris premier immobilier (p. 7), si le mandat de vente avait pris fin au jour du décès de Mme [F] [Z], c'est-à-dire le 27 décembre 2016, M. [X] [Z] avait décidé de mettre fin au mandat par une lettre du 4 janvier 2017, ce qui était de nature à démontrer sa qualité de co-mandant en ce qu'il se considérait alors toujours lié par le mandat, quand en cas de pluralité de mandants, le décès de l'un d'eux n'a pas pour effet de mettre fin au mandat pour les autres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1103, 1984 et 2003 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 6°) ALORS, infiniment subsidiairement, QU'en déboutant la société Paris premier immobilier de sa demande que M. [X] [Z] soit qualifié de gérant des affaires de Mme [F] [Z] au motif inopérant que la société Paris premier immobilier " ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur " (p. 6 de l'arrêt), quand la qualification de la gestion d'affaires n'est pas conditionnée à la conclusion d'un contrat entre le tiers et le gérant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1301, ensemble l'article 1304-4 du code civil ;
 
 7°) ALORS, en tout état de cause, QU'en déboutant la société Paris premier immobilier de sa demande fondée sur la gestion d'affaires au motif qu'elle " ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur " (p. 6 de l'arrêt) sans exposer quel mandat elle visait, quand ce mandat pouvait tout autant être le contrat conclu avec la société Paris premier immobilier le 2 novembre 2016, le mandat spécial qu'aurait dû avoir M. [X] [Z] pour représenter sa mère, ou encore l'éventuel mandat conclu par M. [X] [Z] avec la société Paris premier immobilier, la cour d'appel n'a pas mis en mesure la Cour de cassation d'exercer son contrôle quant aux conditions de qualification de la gestion d'affaires et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1301, ensemble l'article 1304-4 du code civil ;
 
 
 8°) ALORS, en tout état de cause, QU'en déboutant la société Paris premier immobilier de sa demande fondée sur la gestion d'affaires au motif qu'elle " ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur " (p. 6 de l'arrêt) sans exposer quel vendeur elle visait, quand ce mandat pouvait tout autant être Mme [F] [Z] en tant que mandante dans le mandat de vente du 2 novembre 2016, M. [X] [Z] en tant que vendeur du bien dans l'acte de vente du 20 juin 2017, ou la société civile immobilière du [Adresse 2] qui était propriétaire de l'appartement au jour de la conclusion du mandat de vente du 2 novembre 2016, la cour d'appel n'a pas mis en mesure la Cour de cassation d'exercer son contrôle quant aux conditions de qualification de la gestion d'affaires et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1301, ensemble l'article 1304-4 du code civil.