Cour de Cassation · civ1 — 20 octobre 2021

CIV. 1
 
 NL4
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 20 octobre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10758 F
 
 Pourvoi n° D 20-15.792
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 OCTOBRE 2021
 
 La société la Biscuiterie de [Localité 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 20-15.792 contre l'arrêt rendu le 20 janvier 2020 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [U], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société La Biscuiterie de [Localité 1], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [U], après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société La Biscuiterie de [Localité 1] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille vingt et un MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société La Biscuiterie de [Localité 1]
 
 IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté la société La Biscuiterie de [Localité 1] de ses demandes d'indemnisation dirigées contre la SCP de notaires [U] et, y ajoutant, de l'avoir condamnée à payer à la SCP notariale la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE Attendu que, rappelant liminairement les différents devoirs du notaire parmi lesquels celui d'apprécier, du fait de sa connaissance précise et approfondie du droit, les risques encourus et d'informer son client du risque d'annulation ou de perte d'efficacité de l'acte qu'il instrumente en raison de l'illégalité des conventions conclues sur le domaine public, la société Biscuiterie de [Localité 1] fait valoir que le droit français prohibe classiquement la conclusion de baux commerciaux sur le domaine public, qu'il appartenait au notaire de faire montre d'une vigilance particulière en présence du bien situé devant le château lui-même et à l'intérieur de son domaine et qu'il s'est exonéré de toute recherche sur ce point ; Que de même, poursuit-elle, il appartenait au notaire, quand bien même la consultation du Cridon l'aurait conduit à considérer, par analogie, qu'une personne publique pouvait concéder des baux commerciaux ressortant de son domaine privé, de s'interroger sur les clauses exorbitantes du droit commun de nature à imprimer un caractère administratif au contrat, lesquelles ressortaient du bail cédé conclu le 23 juillet 1998 en suite d'un premier bail conclu avec le Préfet en la forme administrative le 22 mai 1990 et de ne pas décider, par principe, qu'il était en présence d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ; qu'une information du notaire sur ce point l'aurait conduite, exposet-elle, à ne pas négocier la cession de ce fonds de commerce, dont l'élément essentiel est le droit au bail, à un prix aussi élevé ; Que la société appelante estime, par ailleurs, qu'à tort le notaire fait valoir que sa responsabilité ne peut être engagée du fait que n'a pas été prononcée la nullité du bail ; qu'elle évoque à cet effet le caractère ancien de la construction jurisprudentielle sur la domanialité publique globale qui ressort de l'avis du Conseil d'Etat en cause, de même que la solution adoptée pour régler la question des contrats en cours consistant à les déclarer non point nuls, ce qui aurait des conséquences catastrophiques, mais caducs en ouvrant ainsi la possibilité de régulariser l'occupation du domaine public ; Qu'elle reprend pour finir les éléments, décomposés en douze points, permettant de retenir la faute du notaire instrumentaire qui a manqué à son obligation de vérifier la réalité des droits dont le cédant déclarait disposer et à celle de ne pas commettre d'erreur du fait, que l'avis du Conseil d'Etat ne constitue en aucune façon une expression imprévisible des droits issus de la situation en cause, n'assurant pas, ainsi, la sécurité juridique de l'acte qu'il instrumentait et manquant à son obligation de renseignement et de conseil à son égard ; qu'elle soutient enfin que le préjudice économique qu'elle subit, évalué en additionnant le prix du fonds de commerce et la redevance fixée pendant dix années, est en lien de causalité avec cette faute du fait qu'elle n'a pas été mise en garde contre l'existence d'un aléa économique tenant à l'essence même de l'acte ; Attendu, ceci étant exposé, que peut être engagée la responsabilité délictuelle du notaire, appréciée au jour de l'acte authentique, s'il est démontré que l'inefficacité de l'acte instrumenté est la conséquence d'une défaillance dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement ; Que la société appelante ne peut valablement prétendre que la Scp de notaires a négligé la situation particulière du fonds de commerce qui avait la particularité de se situer dans l'environnement du château dès lors que cette dernière expose qu'elle a été conduite à consulter le Cridon, comme elle en atteste, six mois avant l'acte de cession du fonds, du fait de défaut de fichier répertoriant les biens relevant du domaine public et de l'absence de définition positive des biens relevant de son domaine privé fournie par le code général de la propriété des personnes publiques ; Qu'en eux-mêmes, force est de considérer que les termes de ces dispositions légales ne pouvaient faire naître un doute sur l'appartenance du bien cédé au domaine privé et qu'il ne peut être reproché au notaire de n'avoir pas informé le cessionnaire du fonds, eu égard à ses connaissances juridiques ; Que sur ce point, il y a lieu de relever que son analyse des textes est confortée par le quatrième paragraphe de l'avis rendu le 19 juillet 2012 par le Conseil d'Etat qui énonce: " S'agissant, enfin, des autres immeubles du domaine, si certains d'entre eux sont occupés, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, par divers commerces dont la clientèle est essentiellement touristique, il n'est pas possible de les regarder comme relevant de l'article L 2111-2 du code général de la propriété des personnes publiques aux termes duquel font partie du domaine public les biens des personnes publiques "qui, concourant à l'utilisation d'un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable ". En effet, aucune des deux conditions cumulatives prévues par cet article n'est remplie : la circonstance que ces immeubles seraient situés à proximité du château et utilisés pour proposer aux visiteurs des biens et services ne suffit pas à les faire regarder comme concourant à l'utilisation d'un bien appartenant au domaine public ou comme en constituant l'accessoire indispensable. (.)" ; Qu'il ne peut non plus être fait grief à la Scp de notaires, comme le fait la société appelante, de n'avoir pas anticipé sur l'application de la théorie jurisprudentielle de la domanialité publique globale et le risque encouru dont elle aurait dû être informée en concluant l'acte de cession du 16 mars 2006 alors qu'il est constant qu'est entré en vigueur, le 1er juillet 2006, la partie législative du code général de la propriété des personnes publiques qui, à l'exception des dispositions spécifiques aux ports maritimes et fluviaux et aux aéroports, ne la reprend pas ; Que, s'agissant de la consultation de l'outil de recherche et de documentation réservé aux notaires que constitue le Cridon, elle peut être regardée comme une démarche destinée à assurer l'efficacité de l'acte qui devait être instrumenté six mois plus tard, effectuée dans le respect des diligences attendues d'un notaire qui doit informer les parties sur la portée et les conséquences des engagements souscrits ; qu'au cas particulier, la réponse fournie qui portait sur un fonds de commerce exploité dans des lieux voisins (le fonds de commerce de restaurant à l'enseigne "Les armes du château") conduit à considérer que la Scp de notaires ne disposait pas d'indices lui permettant de douter de la situation juridique du bien, objet du bail litigieux, comme elle le fait valoir sans présenter cette consultation comme une "excuse absolutoire", selon l'appréciation erronée qu'en fait l'appelante, et ainsi que retenu par le tribunal ; Que la société Biscuiterie de [Localité 1] ne peut davantage être suivie en son argumentation selon laquelle, à l'examen du bail cédé comportant, à son sens, des clauses exorbitantes du droit commun et de ceux qui l'ont précédé (à savoir l'acte administratif du 22 mai 1990, le bail du 23 juillet 1998 et la convention d'occupation précaire du 03 mai 2005) ou encore la mission assignée à l'Epic du Domaine de [Localité 1], le notaire n'aurait pas dû se contenter de la déclaration du bailleur présent et de son engagement de renouveler le bail à son terme mais "aurait dû s'inquiéter" sur les ambiguïtés qu'elle relève, de nature, à son sens, à permettre une remise en cause du bail cédé ; Qu'en effet, la Scp de notaires fait justement valoir, se fondant sur les dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce, que la faculté de donner congé à l'issue d'une période triennale ne peut être tenue pour une clause exorbitante du droit commun, de même que l'absence de référence au renouvellement ou au plafonnement des loyers renouvelés qui n'est pas, comme elle le soutient, un principe général et absolu, tous éléments ne permettant pas, en soi, d'échapper au statut des baux commerciaux ; Que la société Biscuiterie de [Localité 1] ne peut donc reprocher à la Scp de notaires d'avoir, par principe, décidé qu'elle était en présence d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux en négligeant les divers éléments qu'elle invoque et de n'avoir pas assuré la sécurité juridique de son acte dès lors que ces éléments étaient impropres à engendrer la suspicion quant à sa véritable nature ; Qu'à défaut de démonstration d'une faute du notaire, la société Biscuiterie de [Localité 1] échoue, par conséquent, en son action en responsabilité à son encontre ; Que le jugement qui en dispose ainsi doit, en conséquence, être confirmé ;
 
 1°) ALORS QU' une consultation délivrée par le Cridon ne dispense pas le notaire de son devoir de vigilance quant à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, surtout si cet avis concernait un autre bien que celui objet de l'acte ; qu'en ayant déchargé la SCP de notaires de toute responsabilité, motif pris d'une consultation du Cridon délivrée pour un autre bien que le fonds de commerce exploité par la société La Biscuiterie de [Localité 1], la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leurs décisions ; qu'en ayant visé des « dispositions légales » du code général de la propriété des personnes publiques, sans autre précision (arrêt, p. 5 § 2), pour dire qu'elles étaient de nature à conforter l'opinion du notaire selon laquelle les biens en cause dépendaient du domaine privé de l'Etat, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE les juges du fond doivent caractériser leurs décisions ; qu'en ayant visé une partie de l'avis du Conseil d'Etat du 19 juillet 2012, dont on ne voit pas comment elle pouvait être de nature à de nature à conforter l'appréciation du notaire, puisqu'elle énonçait simplement que les commerces du Domaine de [Localité 1] n'étaient pas indivisibles au sens de l'article L. 2111-2 du CGPP, ce qui n'avait rien à voir avec la domanialité publique globale, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE le notaire instrumentaire doit mettre en garde son client contre tout risque d'inefficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'en ayant jugé que le notaire ne pouvait anticiper sur l'application de la théorie de la domanialité publique globale au Domaine de [Localité 1], quand la doctrine contemporaine de l'acte estimait que cette théorie n'avait pas disparu avec la réforme du CGPPP de 2006 et qu'à tout le moins, il incombait au notaire d'avertir ses clients d'une possible application de cette théorie (ancienne) aux biens en cause, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
 
 5°) ALORS QUE toute clause exorbitante du droit commun insérée dans un bail commercial doit alerter le notaire instrumentaire ; qu'en ayant jugé que le bail en cause ne comportait aucune clause exorbitante du droit commun, alors que la faculté de résiliation triennale aménagée au profit du bailleur constituait bien, à la date de signature de l'acte, le 16 mars 2006, une clause exorbitante car le bailleur ne pouvait, en droit commun, en bénéficier qu'à de très strictes conditions, ce qui aurait dû alerter le notaire instrumentaire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil ;
 
 6°) ALORS QUE tout élément d'un acte de nature à éveiller la suspicion du notaire instrumentaire doit le conduire à alerter son client ; qu'en ayant jugé que rien n'était de nature à éveiller la suspicion du notaire, quand il avait été mis en présence d'actes précédents ne mentionnant nullement qu'ils étaient soumis au statut des baux commerciaux : l'acte initial du 22 mai 1990 était d'ailleurs un acte administratif emportant autorisation d'occupation du domaine public pour une durée contractuellement convenue et non un bail commercial ressortissant au statut des baux commerciaux et l'acte de renouvellement signé en 1998 (et annexé à l'acte de Me [U]) ne mentionnait nullement qu'il s'agissait d'un bail commercial ; en outre, il était bien précisé que la terrasse de 50 m² était régie par une convention d'occupation précaire incessible, ce qui était exorbitant du droit commun ; qu'en ayant omis de rechercher si tous ces éléments n'étaient pas de nature à éveiller la suspicion du notaire et n'auraient pas dû le conduire à mettre la société La Biscuiterie de [Localité 1] en garde contre un risque de caducité de l'acte, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil.