Cour de Cassation · civ1 — 17 novembre 2021

CIV. 1
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 17 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10837 F
 
 Pourvoi n° P 20-10.833 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
 
 M. [T] [J], domicilié [Adresse 5], a formé le pourvoi n° P 20-10.833 contre l'arrêt rendu le 19 novembre 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [R] [M], veuve [J], domiciliée [Adresse 4],
 
 2°/ à Mme [I] [J], épouse [L], 
 
 3°/ à M. [P] [L], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 6],
 
 4°/ à Mme [K] [J], épouse [Z], domiciliée [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Buat-Ménard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [J], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme [M], de M. et Mme [L] et de Mme [K] [J], après débats en l'audience publique du 28 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Buat-Ménard, conseiller référendaire rapporteur, Mme Auroy, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [J] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et le condamne à payer à Mme [M], M. et Mme [L] et Mme [K] [J] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. [J].
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, en déboutant M. [J] de l'intégralité de ses demandes, rejeté sa demande tendant à la requalification de la vente intervenue au profit de Mme [I] [J], épouse [L] et de M. [P] [L] le 28 novembre 2005 en donation déguisée et ses demandes subséquentes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la parcelle de 2 705 m2 cédée au prix de 2,3 euros le m2 par M. [N] [J] aux époux [L], le 28 novembre 2005, était issue d'une division de la parcelle de 5 972 m2 ; que le vendeur avait acquis cette parcelle, le 8 août 2002, à titre de licitation partage de droits propres, pour le prix de 32 014,29 euros, soit un prix au m2 de 15 francs (2,29 euros) le terrain nu, fixé conformément à l'évaluation qu'en avait faite, le 27 novembre 1997, M [V], expert judiciaire ; que le prix de vente du bien était donc conforme au prix auquel M. [N] [J] l'avait acquis trois ans plus tôt, de sorte qu'il ne révèle pas à lui seul une intention libérale et un appauvrissement du vendeur ; qu'u jour de la vente du 28 novembre 2005, la parcelle cédée était toujours classée en zone non constructible, ainsi que cela est établi par le certificat d'urbanisme préalable à la vente du 27 octobre 2005 ; que la parcelle a ensuite été classée : - en zone AUh, lors de l'adoption du plan local d'urbanisme de [Localité 7] Métropole le 7 juillet 2006, - en zone AUcc constructible lors de la modification du PLU le 29 juin 2007 ; que la modification du zonage de la parcelle AV [Cadastre 2] s'est faite dans les conditions suivantes : - le 28 novembre 2005, la parcelle était classée en zone Ncf en application du POS approuvé le 20 janvier1995, mis à jour les 28 février 1996, 3 avril 1998, 10 septembre 2002 et 26 mars 2004, et modifié les 7 juillet 1997, 11 octobre 1999, 9 octobre 2000, 14 décembre 2001, 30 juin 2003 et 28 janvier 2005 puis, après la vente, le 16 décembre 2005 ; - le 7 juillet 2006, a été approuvé le PLU (en remplacement du POS de 1995) lequel plaçait la parcelle en zone 2AUh, qui subordonnait l'ouverture de l'urbanisation sur la zone à une modification ou à une révision du PLU ; - le 29 juin 2007, par modification du PLU rendue opposable le 1er août 2007, la parcelle a été placée en zone 1AUcc, zone constructible ; que le plan local d'urbanisme a ensuite subi des vicissitudes puisqu'il a été annulé à deux reprises par jugements du tribunal administratif de Rennes des 22 octobre 2009 et 28 décembre 2012, le POS de 1995 reprenant alors son effet ; que ceci n'a cependant pas eu de conséquence sur les droits des époux [L] qui, ayant obtenu un permis de construire le 28 mars 2008 postérieurement à la modification du PLU le 29 juin 2007 et avant son annulation le 22 octobre 2009, ont édifié leur maison sur la parcelle litigieuse ; que M. [T] [J] fait valoir que dans le cadre de la procédure de révision du PLU engagée depuis l'année 2002, de nombreux documents avaient, à l'époque de la vente, été publiés, débattus, présentés au public et mis à sa disposition, permettant d'avoir connaissance de l'imminence de l'adoption du PLU rendant constructible la parcelle AV n° [Cadastre 2] ; qu'il soulignait notamment que dès le 22 mars 2002, le Conseil communautaire de Brest Métropole Océane avait voté la révision du plan local d'urbanisme, que le 3 février 2005, le conseil municipal de la Commune de [Localité 8] délibérait sur le projet d'aménagement et de développement durable, "prenant acte de la tenue du débat" sur ledit PADD au sein du conseil municipal et que plusieurs réunions publiques avaient eu lieu dans le cadre de cette procédure dans le courant des mois d'avril et mai 2005 ; qu'effectivement dans le cadre de l'adoption du PLU, des réunions publiques avaient été organisées notamment le 12 mai 2005 à [Localité 8] ; que, cependant, le contenu de l'information donnée au public à cette occasion s'agissant du zonage prévu pour la parcelle litigieuse n'est pas établi par les pièces produites qui font essentiellement état des orientations stratégiques générales du projet d'aménagement et de développement durable sans que sa traduction concrète sur la commune de [Localité 8] ne soit précisée ; que c'est seulement le 1er décembre 2005, après la vente litigieuse, que le conseil municipal de [Localité 8] a émis un avis favorable au projet de plan local d'urbanisme arrêté par le Conseil de communauté le 28 octobre 2005, soit un mois avant la vente ; que, de la pièce 31 de M. [T] [J], il ressort que ce projet plaçait la parcelle cédée en zone 2AUh, soit dans une zone non immédiatement constructible au motif que les réseaux étaient insuffisants pour permettre une urbanisation immédiate ; que l'enquête publique n'a été ensuite mise en oeuvre qu'entre le 6 mars 2006 au 13 avril 2006 ; que saisie du recours de M. [N] [J] et des époux [L] tendant au placement du fonds en zone immédiatement constructible, la commission d'enquête précisait que cette urbanisation pourrait intervenir après mise en place d'un schéma d'aménagement et modification du PLU ; que, suivant son avis, le Conseil de communauté rejetait leur réclamation ; qu'il se déduit de ces éléments que seule l'enquête publique a révélé l'absence d'opposition au projet de changement de zonage de la parcelle litigieuse de zone NCf en zone 2AUh ; que les documents produits établissent dès lors que si le vendeur avait connaissance de l'existence des travaux en cours et qu'un mois environ avant la vente, il avait la possibilité de connaître le projet de PLU ayant reçu un avis favorable de BMO qui plaçait sa parcelle en zone 2AUh, il ne pouvait à la date de la vente nourrir aucune certitude quant à l'adoption de ce projet et a fortiori quant au passage à court délai de sa parcelle en zone 1AUcc ; qu'ainsi, s'il existait au jour de la vente critiquée, des chances très sérieuses d'obtenir à terme le classement de la parcelle litigieuse en zone constructible, ce classement n'avait aucun caractère certain ; que le bien ne pouvait donc être vendu, à la date de l'acte, en tant que parcelle constructible, ce qui nécessairement avait une incidence sur sa valeur ; qu'or M. [V] a tenu compte, dans son rapport, des perspectives de constructibilité à venir de la parcelle au jour de la vente pour en fixer la valeur à 11 000 euros ; que M. [T] [J] reconnaissait d'ailleurs dans un mail du 21 novembre 2005, alors qu'il tentait, après l'annulation du PLU, d'obtenir la vente à son profit de la parcelle AV 229 également issue de la division de la parcelle AV[Cadastre 1], que ce prix de vente de 2005 était largement supérieur aux prix pratiqués pour des terres agricoles, soit 4,26 fois plus cher que les terres labourables et 12,11 fois plus cher que les prairies naturelles ; qu'en outre, les défendeurs démontrent par les énonciations du premier rapport d'expertise de M. [V] que l'assiette du terrain vendu était encombrée de plate-forme de béton, de matériaux de chantier à l'abandon et de ronces qui pouvaient représenter une moins-value dont l'expert reconnaît n'avoir pas tenu compte ; que le prix de vente conforme au prix de l'acquisition qu'en avait faite le vendeur trois ans plus tôt, s'il était modique, n'avait donc pas le caractère d'une absence de prix ou d'un vil prix révélant une vente fictive et partant une donation déguisée ; qu'en l'absence de démonstration d'une quelconque simulation, la cession litigieuse ne peut dès lors être qualifiée de donation déguisée ; que l'appauvrissement de M. [N] [J], qui a cédé son bien au prix auquel il venait de l'acquérir trois ans plus tôt, n'est pas non plus démontré dès lors que cet appauvrissement ne peut résulter du fait qu'il ait choisi de ne pas différer la vente pour réaliser une plus-value potentielle, ni du fait qu'il ait préalablement engagé des frais dans l'intérêt de l'ensemble de son fonds et non seulement de l'une des parcelles issues de la division de celui-ci ; que la demande tendant au rapport à succession d'une donation déguisée ne peut dès lors être accueillie de sorte que la demande d'ouverture des opérations de liquidation de la succession est sans objet, faute de patrimoine à liquider » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'article 843 du code Civil dispose que tout héritier même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt par donations entre vifs, directement ou indirectement, qu'il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'il ne lui aient été faits expressément hors part successorale et que les legs faits à un héritier sont réputés faits hors part successorale, à moins que le testateur n'ait exprimé la volonté contraire, auquel cas le légataire ne peut réclamer son legs qu'en moins prenant ; que l'article 893 du même code précise que la libéralité est l'acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d'une autre personne ; qu'en l'espèce, par acte en date du 28 novembre 2005, Monsieur [N] [J] a vendu à sa fille [I] [J] et à son gendre [P] [L] une parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 2] située lieu-dit [Localité 9] à [Localité 8], au prix de 6221,50 euros ; qu'au jour de vente, cette parcelle était classée non constructible, ainsi que cela résulte du certificat d'urbanisme du 27 octobre 2005 ; qu'il ressort du rapport d'expertise de Monsieur [V], en date du 3 mars 2011, que cette parcelle a ensuite été classée : - en zone AUh, parcelle toujours non constructible, lors de l'adoption du plan local d'urbanisme de [Localité 7] Métropole le 7 juillet 2006, - en zone Aucc constructible lors de la modification du PLU le 29 juin 2007 ; que ce n'est donc que 19 mois après la vente que la parcelle a été déclarée constructible, étant précisé que le plan local d'urbanisme a été annulé à deux reprises par deux jugements du Tribunal Administratif de Rennes des 22 octobre 2009 et 28 décembre 2012, la maison de Monsieur et Madame [L] ayant été édifiée sur la parcelle litigieuse postérieurement à la modification du 29 juin 2007 et avant annulation du plan local d'urbanisme le 22 octobre 2009 ; qu'en réponse aux dires de [T] [J], l'expert judiciaire a fait valoir qu'aucun des éléments de l'historique ne permettait d'affirmer avec certitude, à l'époque de la vente, que le terrain serait rendu constructible quelque mois plus tard ; qu'en effet, Monsieur [V] précise sur ce point : "Monsieur [T] [J] estime que, en novembre 2005, la constructibilité future du terrain ‘ne pouvait faire aucun doute' et qu'il serait certainement classé constructible quelque mois plus tard. Ceci serait démontré par plusieurs pièces, dont les principales sont : - le schéma d'aménagement établi le 4 juillet 2005 ; - les courriers adressés le 6 mars 2006 par Monsieur [N] [J] et Monsieur et Madame [L] au Juge enquêteur demandant de rendre le terrain constructible ; - les demandes consignées dans le registre n° 1 de la commune de Gouesnou le 6 mars 2006 ; - le projet de PLU présenté lors de la réunion publique du 12 mai 2005 à [Localité 8] et la chronologie de l'évolution du PLU ; à mon avis, aucun de ces éléments ne permettait d'affirmer avec certitude, à l'époque de la vente, que le terrain serait rendu constructible quelque mois plus tard. En effet : - le schéma d'aménagement du 4 juillet 2005 est un projet ; dressé par Monsieur [H] géomètre expert, il correspondait simplement au souhait de Monsieur [N] [J] ; - les différentes demandes formulées le 6 mars 2006 viennent contredire les affirmations de Monsieur [T] [J] : si réellement la constructibilité future du terrain ne faisait aucun doute, on ne voit pas pourquoi Monsieur [N] [J] et les époux [L] auraient dû prendre la peine de la demander au Juge enquêteur ; - le projet de PLU n'est qu'un projet ; il aurait très bien pu ne pas aboutir sur la question du classement de la parcelle A V [Cadastre 2] ; - en tout état de cause, il paraît utile, à ce stade, de retracer l'historique du zonage de la parcelle AV [Cadastre 2] : - 28/11/2005: POS approuvé le 20/01/1995, mis à jour les 28/02/1996, 03/04/1998, 10/09/2002 et . 26/03/2004, et modifié les 7/07/1997,11/10/1999, 9/10/2000, 14/12/2001,30/06/2003 et 28/01/2005 (et pour la dernière fois le 16/12/2005) : zone NCf ; - 07/07/2006 : date à laquelle a été approuvé le PLU en remplacement du POS de 1995 : zone 2AUh ; - 29/06/2007 : date de modification du PLU du 7 juillet 2006 (rendu opposable le 01/08/07) : zone 1AUcc ; que ce n'est donc qu'un peu plus de 7 mois après la vente litigieuse que le terrain a été classé en zone 2AUh, et encore un an plus tard environ qu'il a été classé en zone 1AUcc (c'est-à-dire, au total, 19 mois après la vente du 28 novembre 2005) ; qu'ainsi, en juillet 2006, la parcelle n'a été classée qu'en zone 2AUh : il ne s'agit pas d'un zonage rendant le terrain constructible, puisque l'ouverture à l'urbanisation de cette zone est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU" ; que, de ces éléments circonstanciés, il apparaît qu'il n'était pas permis d'avoir la certitude, en novembre 2005, que le terrain serait classé en zone constructible ; que, par ailleurs, si dans son rapport en date du 3 mars 2011, M. [V] conclut à une valeur de la parcelle, au 28 novembre 2005, de 11 000 € et de 190 000 € au jour du rapport, il convient néanmoins de préciser que dans un précédent rapport datant de 1997, Monsieur [V] avait évalué cette même parcelle à 15 francs du m2, soit 2,30€/m2 ; que la vente a été conclue le 28 novembre 2005 pour une parcelle d'une superficie de 2.705 m2, au prix de 6.221,50 €, soit précisément sur la base de cette évaluation de 1997 ; qu'il en découle que le défunt s'est basé sur une estimation de valeur précédemment établie par un professionnel pour conclure la vente litigieuse, étant précisé qu'il n'est pas contesté que le prix a été payé ; qu'au surplus, dans son rapport d'expertise en date du 3 mars 2011, Monsieur [V] précise qu'il n'a pas tenu compte d'un éventuel encombrement dans ses évaluations ; qu'il ajoute "Monsieur [T] [J] conteste d'ailleurs la présence de déchets d'une dalle de béton au moment de la vente ; mais s'il y avait effectivement des éléments à démolir, le coût des démolitions pourrait être déduit des valeurs que j'ai proposées" ; qu'il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que, au jour de la vente, il n'existait pas de certitude permettant de retenir que le terrain serait classé en zone constructible ; que, par ailleurs, le prix de vente était conforme à un précédent rapport d'expertise qui avait déjà été dressé entre Monsieur [T] [J] d'une part, et Madame [R] [M] veuve [J], Madame [I] [L], Monsieur [P] [L] et Madame [K] [Z], d'autre part ; qu'il en découle que l'intention libérale du défunt n'est pas démontrée et que Monsieur [T] [J] doit être débouté de l'ensemble de ses demandes relatives à la vente du 28 novembre 2005 et à ses conséquences » ;
 
 1°) ALORS QUE la simulation procède de l'existence de deux conventions intervenues entre les mêmes parties, l'une ostensible, l'autre occulte, dont la seconde est destinée à modifier ou annuler les stipulations de la première ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de M. [J] tendant à la requalification en donation déguisée de la vente intervenue entre [N] [J] et ses fille et gendre, que la simulation n'était pas démontrée au motif inopérant que le classement de la parcelle litigieuse en zone constructible n'avait aucun caractère certain au jour de la vente de sorte que si le prix était modique, il n'y avait ni absence de prix ni vil prix révélant une vente fictive, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions de M. [J] (p. 16 à 25, passim., et spécialement p. 21, dernier §), si les circonstances tant antérieures que postérieures au contrat litigieux ne révélaient pas que, sous couvert de la vente d'un terrain non constructible, acte ostensible, la véritable intention des parties n'avait pas été de céder et d'acquérir une parcelle devant devenir constructible afin que les acquéreurs y édifient un immeuble, acte occulte, la simulation portant sur l'objet même du contrat afin de déguiser la donation de la différence entre les valeurs respectives du bien dans ses états constructible et non-constructible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1321 du code civil dans sa version applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance du 16 février 2016, ensemble l'article 843 du même code ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la valeur d'un terrain doit s'apprécier en fonction de l'évolution probable de ses caractéristiques ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de M. [J] tendant à la reconnaissance d'une donation déguisée sous la forme d'une vente, que le prix modique stipulé par les parties n'était pas vil dès lors que la parcelle n'était pas constructible au jour de la vente, tout en constatant, d'une part, qu'« il existait au jour de la vente critiquée des chances très sérieuses d'obtenir à terme le classement de la parcelle litigieuse en zone constructible » (arrêt, p. 5, § 2) et, d'autre part, que le prix payé correspondait à la valeur d'un terrain inconstructible et était inférieur à celui proposé par l'expert judiciaire ayant tenu compte des perspectives de constructibilité, la cour d'appel qui a refusé de prendre en compte la valeur que conférait au bien la probabilité qu'il devienne constructible, a violé l'article 1591 du code civil, ensemble l'article 843 du même code.