Cour de Cassation · civ1 — 24 novembre 2021

CIV. 1
 
 NL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10871 F
 
 Pourvoi n° R 20-19.414
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
 
 Mme [V] [G], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 20-19.414 contre l'arrêt rendu le 3 mars 2020 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre , 1er section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [C] [H]-[S], domiciliée [Adresse 2], membre de la société [Z] [T] [J] [X] [N] [L] et [D] [P] [T], notaires associés,
 
 2°/ à la société [Z] [T] [J] [X] [N] [L] et [D] [P] [T], notaires associés, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations écrites de Me Soltner, avocat de Mme [G], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [H]-[S], de la société [Z] [T] [J] [X] [N] [L] et [D] [P] [T], notaires associés, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [G] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [G] et la condamne à payer à Mme [H]-[S], la société [Z] [T] [J] [X] [N] [L] et [D] [P] [T], notaires associés la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Soltner, avocat aux Conseils, pour Mme [G]
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 28 juin 2018, débouté Madame [V] [G] de ses demandes indemnitaires dirigées contre Maître [H]-[S].
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE considérant qu'il est incontestable que le projet de M. [F] et de Mme [G] consistait dès l'origine dans l'acquisition d'un terrain sur lequel ils devaient faire bâtir, projet qui s'est concrétisé dans les faits ; que les moyens développés par Mme [G] tenant à diverses hypothèses de séparation, ou décès ou d'absence d'obtention du permis de construire, qui auraient pu survenir entre l'acquisition du terrain et la construction, telles qu'elles sont avancées par Mme [G] sont sans objet et inopérants en ce qu'elles ne se sont pas réalisées et que comme le fait valoir Mme [H]-[S] le notaire n'est pas chargé de prédire l'avenir et d'envisager toutes les hypothèses étrangères dont la probabilité est très faible, pouvant affecter la réalisation du projet dont il lui a été fait part et à l'élaboration duquel il est chargé d'apporter sa participation en tant que notaire instrumentaire des actes ; que s'agissant de l'obtention du permis de construire , elle constituait une condition suspensive de la promesse de vente, de sorte que la vente n'aurait pas eu lieu si le permis de construire n'avait pas été obtenu ; Considérant en outre, que Mme [G] ne démontre pas avoir sollicité de Mme [H]-[S] qu'elle prépare un acte d'acquisition en son seul nom ; que M. [F], avec lequel Mme [G] s'est pacsée le 8 juillet 2009, soit six mois avant l'acte de vente, était partie prenante à l'opération immobilière ; que si le terrain avait été acquis par Mme [G] seule, on ne voit pas quel intérêt aurait eu son compagnon à former une demande de prêt avec cette dernière, s'il ne se voyait reconnaître aucune quote-part indivise sur le bien ; que si Mme [G] avait seule présenté une demande de prêt, elle n'aurait pas obtenu le même montant de prêt, qu'elle a jugé nécessaire au financement de la construction projetée, puisque la demande initiale de prêt présentée le 20 novembre2009, portait sur un montant de 240 000 euros, correspondant au coût prévu de la construction ; Qu'il ne se déduit pas du fait que Mme [G] avait perçu de ses parents, divers dons manuels pour un montant déclaré de 344 728 euros, qu'elle ait eu la volonté de les employer en totalité dans l'opération immobilière ; que si tel avait été le cas, elle n'aurait pas eu besoin de recourir à un prêt du montant souscrit ; Que si le notaire doit dans le cadre des échanges préalables à la rédaction des actes, remplir un devoir de conseil à l'égard des parties, il ne peut le faire que sous réserve des éléments portés à sa connaissance et du projet qui lui est présenté ;que c'est ainsi à juste titre que Mme [H]-[S] a pu conseiller les parties, si tant en est que son avis ait été requis, en portant une appréciation et en faisant des calculs à partir de la réalité d'une opération immobilière globale, comprenant l'acquisition d'un terrain et la construction d'une maison, en proposant la fixation des quote-part respectives des acquéreurs au regard du financement global prévisible de l'opération ; Qu'elle a dès lors eu raison de prendre en considération le montant des emprunts contractés ensemble et solidairement par les acquéreurs, dont le capital était de 275 000 euros en définitive, ce qui excédait de plus de la moitié le montant de l'opération, hors coût du crédit , étant observé qu'elle n'est pas démentie par Mme [G] dans son affirmation selon laquelle celle-ci disposait de revenus mensuels de l'ordre de 2 398 euros, ce qui exclut qu'elle ait pu prendre seule en charge les remboursements d'emprunt s'élevant à 1 590 3 euros par mois ; Qu'il est au surplus relevé, comme Mme [H]-[S] le souligne, que Mme [G] ni ne dit avoir pris en charge le remboursement des prêts ni ne justifie, par les pièces appropriées, de sa participation même partielle à celui-ci ; Considérant s'agissant de l'appréciation de la valeur globale de l'opération projetée, que dans ce type d'opération où une construction est prévue, l'intégralité du coût du projet ne peut être déterminée de manière totalement exacte, compte tenu de toutes les incertitudes existant en matière constructive, outre l'évolution possible des choix des maîtres de l'ouvrage et des travaux supplémentaires éventuels ; Considérant cependant que le contrat de construction signé le 6 juillet 2009 par M. [F] et Mme [G], soit de manière concomitante à la promesse de vente, prévoyait un prix forfaitaire et définitif de 232 000 euros TTC auquel s'est rajouté, suivant avenant du 7 juillet 2009, un montant de 4 000 euros, ce qui portait ainsi à 236 000 euros, le coût prévisible de la construction, dont avaient connaissance les parties et le notaire avant la signature de l'acte de vente ; que la facture définitive d'un montant de 247 788 euros ne s'est pas avéré très éloignée de ce montant ; Qu'il apparaît que la proportion fixée par Mme [H]-[S], en accord avec les parties, compte tenu des .éléments dont elle disposait, correspond de manière appropriée à ce que les acquéreurs étaient chacun en mesure de financer ; que l'on peut supposer, à partir du projet d'état liquidatif qui n'a pas abouti, que les ex concubins avaient l'intention de rembourser les prêts par moitié ; qu'en admettant que Mme [G] avait financé, par un apport personnel l'acquisition du terrain, à hauteur de 253 265 euros, en ce compris les frais d'acquisition, somme à laquelle il convient de rajouter le montant global des prêts, de 275 000 euros, soit à la charge de chacun des concubins, un remboursement de 137 500 euros, il apparaît, hors le prêt Astria de 9 600 euros, que Madame [G] aurait globalement financé 73,9% du bien et M. [F] 26% de celui-ci ; que compte tenu de ce que le notaire et vraisemblablement les acquéreurs eux-mêmes n'avaient pas une connaissance précise au moment de la signature de l'acte de la répartition exacte du remboursement entre eux, laquelle n'est pas fixée à ce jour, le notaire n'a commis aucune faute, ni aucun manquement à son obligation de conseil en établissant un acte ou en donnant au confrère l'établissant, les instructions pour fixer les quote-part indivises respectives de Mme [G] et de M, [F] à 70% et 30% ; que Mme [G] avait toute latitude pour revoir la quote-part prévue et négociée avec M. [F] entre la promesse de vente et l'acte de vente, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait ; qu'elle ne précise pas en quoi le conseil donné par Mme [H]-[S] lui aurait été défavorable alors qu'elle n'était pas seule partie à l'acte et qu'elle ne démontre pas qu'elle a envisagé d'acquérir et de financer entièrement seule l'opération immobilière dans son ensemble ;Considérant en outre qu'il ne saurait davantage être imputé un comportement fautif à Mme [H]-[S] en ce qu'elle n'a pas fait préciser à l'acte de vente l'origine des deniers ; que Mme [G] ne démontre pas qu'elle ait justifié de celle-ci auprès du notaire, ni qu'elle lui a expressément demandé que celle-ci soit mentionnée à l'acte » ; qu'il n'est pas établi que la pièce n028 de Mme [G], qui est la copie d'un vague brouillon de modèle de reconnaissance de dette soit imputable à Mme [H]-[S] et ne saurait convaincre la cour de ce que Mme [H]-[S] avait une parfaite connaissance de l'origine des deniers devant servir à financer l'acquisition du terrain Considérant par ailleurs qu'il ne résulte pas du projet d'état liquidatif auquel Mme [G] a refusé de consentir, que M. [F] ait jusque-là contesté le fait qu'elle ait l'acquisition du terrain au moyen de deniers propres ; Considérant enfin que le tribunal, qui n'avait retenu non plus aucune faute à l'encontre de la notaire intimée, a exactement relevé qu'en l'absence de liquidation et partage de l'indivision, Mme [G] ne peut se prévaloir d'un préjudice, qui n'est ni certain, ni actuel ; Qu'il sera ajouté que si les opérations de compte liquidation et partage de l'indivision nécessitent de se référer au titre, pour procéder au calcul théorique des droits des parties, rien n'empêche l'une d'entre elles, en l'occurrence Mme [G] , de démontrer le cas échéant; qu'elle a financé l'acquisition au-delà de la part qui lui incombait et de demander qu'il lui en soit tenu compte par le biais d'une créance détenue sur l'indivision ; Que le fait que l'acte notarié d'acquisition mentionne une répartition de l'indivision à hauteur de 70% pour Mme [G] ne lui interdit pas de rapporter l'existence de son apport personnel , ni de justifier de la part exacte de ses remboursements d'emprunt afin d'établir qu'elle peut prétendre à une créance à l'encontre de l'indivision consistant dans le dépassement d'un financement à 70% ; Qu'enfin la cour ne peut que constater que le projet de partage que Mme [G] a refusé, prévoyait l'attribution à son profit de la maison et des meubles meublants la composant, sans versement d'une quelconque contrepartie financière, ni indemnité d'occupation à M. [F], à charge pour elle de supporter seule le remboursement des prêts depuis octobre 2012, ce qui correspond à la date de séparation du couple, ainsi que le remboursement du débit du compte joint. de sorte que sauf les comptes d'administration à faire entre les parties, ce projet tenait compte du financement du bien par Mme [G] dans les plus larges proportions, puisque rien ne revenait à M. [F] ; Que pour l'ensemble de ces motifs tenant à l'absence de faute de Mme [H]-[S] et à l'absence de préjudice actuel et certain de celle-ci, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté cette dernière de toutes ses demandes et l'a condamnée aux dépens ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE comme l'a rappelé Me [C] [H] [S], il incombe à Mme [V] [G] de rapporter la preuve d'une faute qu'elle aurait commise, d'un préjudice né, actuel et certain et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués au sens de l'article 1240 du code civil. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En I ' espèce, il est exact qu'aux termes de la promesse de vente, Mme [V] [G] et M. [R] [F] faisaient l'acquisition d'un bien immobilier à proportions respectives de 70 et 30 %. L'acte authentique de vente n'a fait que reprendre cette proportion qu'ils avaient déjà décidée. Aucune faute ne peut donc être reprochée à Me [C] [H] [S] à cet égard. Au surplus, les opérations de partage de l'indivision n'ont pas été effectuées puisque le notaire a établi un procès-verbal de difficultés sans que le tribunal soit saisi des désaccords subsistants L'existence et, le cas échéant, l'étendue du préjudice résultant de la répartition à hauteur de 70 et 30% sur le terrain ne sont donc établis, le préjudice n'étant ainsi ni actuel ni certain, 
 
 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours ; qu'il doit, au besoin, solliciter les parties pour se faire expliquer, comprendre, et prendre l'exacte mesure de l'économie de l'opération que celles-ci projettent de réaliser afin d'établir un acte juridiquement conforme aux intérêts de chacun; qu'en l'espèce, Mme [G] expliquait dans ses écritures pourquoi une répartition des parts indivises sur le terrain à bâtir, à hauteur de 70% pour elle-même et de 30% pour son compagnon ne respectait pas l'économie de l'opération et ses intérêts, puisque que c'est elle qui devait financer sur ses deniers propres la quasi-totalité du terrain et le coût de construction de la maison, non seulement à hauteur du budget couvert par l'emprunt, mais également à hauteur des travaux supplémentaires sans lesquels la construction ne pouvait être habitable ; que la cour d'appel, sans contester l'exactitude de ces explications données par Mme [G] pour montrer qu'une répartition différente eût été beaucoup plus conforme à la fois à ses intérêts et à l'économie de l'opération, a estimé que celle-ci ne pouvait cependant reprocher au notaire de ne pas l'avoir mieux conseillée dès lors que toutes les informations à ce sujet « ne lui avaient pas été transmises » par Mme [G] et que le projet de construction et les modalités de répartition de son financement étaient dans l'esprit des parties elles-mêmes encore « trop imprécis » ; qu'en se déterminant de la sorte, cependant qu'il appartenait au notaire d'interroger ses clients afin de leur faire préciser l'économie et la finalité de leur projet afin qu'ils lui apportent toutes les éléments d'information lui permettant d'élaborer un acte conforme à leurs attentes, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE même en l'absence de liquidation de l'indivision, la fixation des quotesparts de chaque coindivisaire selon des proportions non conformes à leurs apports cause nécessairement un préjudice à celui dont la participation est minorée ; qu'en jugeant que faute de liquidation de l'indivision, Mme [G] ne pouvait se prévaloir d'un préjudice actuel et certain, la cour d'appel a violé derechef le texte susvisé ;