Cour de cassation · Troisième chambre civile — 4 mars 2021

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 4 mars 2021

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 190 F-D

Pourvois n°
N 19-24.099
B 19-25.147 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

I- La société [...] , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-24.099 contre un arrêt rendu le 3 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme O... B..., veuve U..., domiciliée [...] ,

2°/ à la ville de Paris, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,

3°/ à M. S... U..., domicilié [...] ,

4°/ à Mme L... M...,

5°/ à M. C... P...,

domiciliés tous deux [...],

6°/ à M. C... D...,

7°/ à M. H... N...,

domiciliés tous deux [...],

8°/ à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, dont le siège est [...] ,

9°/ à M. W... U..., domicilié [...] ,

10°/ à Mme A... U..., épouse K..., domiciliée [...] ,

défendeurs à la cassation.

II- 1°/ Mme O... B..., veuve U..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droits d'I... U..., décédé,

2°/ M. W... U...,

3°/ Mme A... U..., épouse K...,

4°/ M. S... U...,

ont formé le pourvoi n° B 19-25.147 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à la Ville de Paris,

2°/ à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris,

3°/ à Mme L... M...,

4°/ à M. C... P...,

5°/ à M. C... D...,

6°/ à M. H... N...,

7°/ à la société [...] , société à responsabilité limitée unipersonnelle,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° N 19-24.099 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Les demandeurs au pourvoi n° B 19-25.147 invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des consorts U..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Ville de Paris, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société [...] , après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

En raison de leur connexité, les pourvois n° B 19-25.147 et N 19-24.099 sont joints.

Déchéance du pourvoi de Mmes O... U... et A... K... et MM. W... et S... U... (les consorts U...) en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 21 février 2019, examinée d'office

Vu l'article 978 du code de procédure civile :

1. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application du texte susvisé.

2. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance du pourvoi, le demandeur en cassation doit, au plus tard dans le délai de quatre mois à compter du pourvoi, remettre au greffe de la Cour de cassation un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée.

3. Le mémoire en demande des consorts U... ne contenant aucun moyen de droit contre l'arrêt du 21 février 2019, il y a lieu de constater la déchéance de leur pourvoi en ce qu'il est formé contre cette décision.

Faits et procédure

4. Selon les arrêts attaqués (Paris, 21 février 2019 et 3 octobre 2019), le 12 septembre 1990, la Ville de Paris a acquis par voie de préemption deux terrains sur lesquels I... U... et Mme O... U... étaient titulaires du droit au bail et sur lesquels avaient été édifiés des bâtiments, eux-mêmes donnés en location.

5. Désirant réaliser une opération d'aménagement nécessitant l'évacuation définitive des locaux, la Ville de Paris a, faute d'accord avec M. et Mme U..., demandé au juge de l'expropriation de fixer l'indemnité d'éviction leur revenant.

6. M. et Mme U... ont interjeté appel de la décision du juge de l'expropriation et, après le décès d'I... U..., ses ayants cause (les consorts U...) sont intervenus volontairement à l'instance.

7. Mme O... U... a assigné la société [...] et [...], MM. N... et P... et Mme M..., en leur qualité de locataires, afin que l'arrêt leur soit déclaré opposable.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses sixième et septième branches, du pourvoi des consorts U... et sur le moyen unique du pourvoi de la société Desnos et [...], ci-après annexés

8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen du pourvoi des consorts U...

Enoncé du moyen

9. Les consorts U... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de restitution des sommes versées au titre des dépôts de garantie lors des actes de renouvellements du 25 octobre 1989, alors :

« 1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'à l'appui de leur demande de restitution, par la Ville de Paris, « conformément aux dispositions contractuelles », des sommes que les époux U... avait versées à titre de dépôt de garantie à Mme Y..., aux droits de laquelle était venue la Ville de Paris, soit 13 750 francs (2 096,17 euros) s'agissant de la location du terrain sis [...] et 14 000 francs (2 134,29 euros) concernant la location du terrain sis [...] , les exposants avaient visé dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 4 et versés aux débats le renouvellement de bail conclu le 25 octobre 1989 entre Mme Y... et les époux U... concernant le [...] et le renouvellement de bail conclu également à cette date entre les mêmes parties pour le [...] ; que chacun de ces deux actes comportaient, en effet, en page 5 une clause intitulée « Dépôt de garantie » mentionnant clairement que la somme versée par le preneur à titre de dépôt de garantie devait rester entre les mains du propriétaire jusqu'à l'expiration du bail et « sera remboursée au preneur après déménagement et remise des clés » ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu au remboursement de la somme versée à titre de garantie « en l'absence de preuve d'une disposition contractuelle en ce sens », la cour d'appel a dénaturé la clause intitulée « Dépôt de garantie » figurant dans les deux actes de renouvellement de bail entre Mme Y... et les époux U... en date du 25 octobre 1989, spécialement invoqués par les exposants dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 4 à l'appui de leur demande de restitution et régulièrement versés aux débats, et violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ que le dépôt de garantie versé par le preneur doit être remboursé en fin de bail même sans disposition conventionnelle le stipulant expressément ; qu'en exigeant une stipulation expresse pour imposer le remboursement d'un dépôt de garantie, la cour d'appel a violé les articles 1134 devenu 1103 et suivants du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

10. En dehors du champ d'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier.

11. La cour d'appel a constaté que la Ville de Paris avait acquis par voie de préemption les deux terrains sur lesquels I... U... et Mme O... U... étaient titulaires du droit au bail.

12. Il en résulte que, l'obligation de restitution du dépôt de garantie pesant sur le propriétaire des terrains loués aux consorts U..., signataire des actes du 29 octobre 1987, n'ayant pas été transmise à la Ville de Paris, la demande formée par les consorts U... contre la Ville de Paris et tendant au remboursement de la somme correspondant au dépôt de garantie devait être rejetée.

13. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef. Mais sur le premier moyen du pourvoi des consorts U..., pris en sa huitième branche

Enoncé du moyen

14. Les consorts U... font grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'éviction qui leur est due par la Ville de Paris à une certaine somme, alors « que, aux termes de l'article L. 314-2 du code de l'urbanisme, relatif aux conséquences des travaux effectués par une personne publique ayant exercé son droit de préemption urbain, si les travaux nécessitent l'évacuation définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation ; que, dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 4, les consorts U... avaient soutenu, sur le fondement de cette disposition légale, que, comme en matière d'expropriation, en cas de travaux effectués par une personne publique dans le cadre d'une opération d'aménagement conduite par le nouveau propriétaire, par suite de l'exercice de son droit de préemption urbain, entraînant l'éviction des locataires, la clause de nivellement permettant au bailleur d'opter pour une démolition des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué en fin de bail ne peut donc jouer lorsque le bail est résilié de manière anticipée et qu'il en est de même de la clause d'accession permettant au bailleur de devenir propriétaire, à la fin du bail, de ces construction de sorte qu'en pareil cas le preneur doit être indemnisé de la perte de ces constructions ; qu'en se contentant de relever, pour débouter les consorts U... de leur demande d'indemnisation de la valeur des constructions en sus de la perte du bail, qu'il ne s'agissait pas d'une expropriation mais d'une préemption du terrain loué servant d'assiette aux constructions dont ils sont propriétaires, que le refus de renouvellement par la Ville de Paris l'aurait été à une date où M. U... était encore propriétaire et que la clause de nivellement contenue dans les baux initiaux et dans les actes de renouvellement de bail du 25 octobre 1989 était licite sans répondre à ce moyen des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

15. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

16. Pour rejeter la demande d'indemnisation de la perte des constructions édifiées sur le terrain loué par les consorts U..., l'arrêt retient qu'il ne s'agit pas d'une expropriation, mais d'une préemption et que le bail comporte une clause de nivellement.

17. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts U... qui soutenaient, en invoquant les articles L. 213-10 et L. 314-2 du code de l'urbanisme, que la règle selon laquelle, même en présence d'une clause de nivellement, la résiliation anticipée du bail du fait d'une expropriation ne pouvait priver le locataire d'un terrain de son droit à indemnité pour les constructions régulièrement édifiées, était également applicable à la résiliation anticipée du bail par une personne publique exécutant des travaux dans un bien acquis par voie de préemption, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

R... sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi des consorts U...

Enoncé du moyen

18. Les consorts U... font grief à l'arrêt de les condamner à payer une indemnité d'éviction à la société [...] et [...], alors « que le locataire évincé par son propriétaire dans le cadre d'une expropriation ou de l'exercice d'un droit de préemption ne doit aucune indemnité d'éviction à son sous-locataire autorisé par le bailleur : que seul le bailleur doit reloger ou indemniser directement le sous-locataire expulsé ; qu'en condamnant les époux U..., locataire de la ville de Paris à indemniser leur sous-locataire la société [...] et [...] sous la garantie de la ville de Paris quand celle-ci était seule débitrice vis-à-vis du sous locataire de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 312-1 et suivants et L. 314-1 et suivants du code de l'urbanisme, L. 145-14 et suivants du code du commerce, et L. 321-1 du code de l'expropriation. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme :

19. Il résulte de la combinaison de ces textes que la personne publique qui acquiert un bien par voie de préemption et prend l'initiative de la réalisation de travaux exigeant l'évacuation définitive des locaux, est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations applicables en matière d'expropriation.

20. L'arrêt met à la charge des consorts U... les indemnités revenant à la société [...] et [...] en raison de son éviction, rendue nécessaire par les travaux d'aménagement engagés par la Ville de Paris sur la parcelle acquise par voie de préemption.

21. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

22. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application, pour une partie du litige, des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

23. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond sur le chef de la condamnation prononcée au profit de la société [...] et [...].

Demande de mise hors de cause

24. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société [...] et [...], dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CONSTATE la déchéance du pourvoi n° B 19-25.147 en tant qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 21 février 2019 ;

CASSE R... ANNULE, mais seulement :
- d'une part, en ce qu'il limite l'indemnité due par la Ville de Paris à M. et Mme U... au titre de leur éviction à la somme de 668 161 euros
- d'autre part, en ce qu'il condamne les consorts U... à payer à la société [...] et [...] une indemnité d'éviction de 199 900 euros et dit que la Ville de Paris doit garantie aux époux U... pour payer cette indemnité,
l'arrêt rendu le 3 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi du chef de la condamnation prononcée au profit de la société [...] et [...] ;

Condamne la Ville de Paris à payer à la société [...] et [...] la somme de 199 900 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt sur le montant de l'indemnité d'éviction due aux consorts U... par la Ville de Paris et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée pour qu'il soit statué sur ce point ;

Met hors de cause la société [...] et [...] ;

Condamne la Ville de Paris aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la Ville de Paris et la société [...] et [...] et condamne la Ville de Paris à payer la somme globale de 3 000 euros à Mmes O... U... et A... K... et MM. W... et S... U... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° N 19-24.099 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société [...] et [...].

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société [...] et [...] de sa demande de voir déclarer la procédure irrecevable dans son ensemble et renvoyer les parties devant les juridictions compétentes de première instance pour faire valoir leurs droits respectifs à son encontre et d'avoir, en conséquence, condamné les consorts U... à payer à la société [...] et [...], sous la garantie de la ville de Paris une indemnité d'éviction de 199.900 euros se décomposant comme suit : indemnité principale : 107.088,8 euros ; indemnité de remploi : 9558,88 euros ; indemnité déménagement : 15.250 euros ; indemnité de réinstallation : 66 000 euros ; indemnité double loyer : 1938,33 euros ;

AUX MOTIFS QUE (
) « sur l'intervention forcée, Monsieur et Madame I... U... ont fait devant le premier juge une demande relative au relogement des différents locataires ; que celui-ci en vertu du principe selon lequel « nul ne plaide par procureur », a indiqué qu'ils n'avaient pas qualité pour solliciter le relogement de tierces personnes et il a donc rejeté cette demande ; que les consorts U... indiquent que les baux conclus entre la Ville de Paris autorisent la sous-location des leurs constructions, que celle-ci a toujours eu connaissance des sous-locations ; notamment, le bail commercial de la société Dénos et [...] a été conclu et renouvelé depuis 1980, soit antérieurement à la préemption par la Ville de Paris qui a donc, depuis septembre 1990, date de son acquisition, une parfaite connaissance de son existence de cette activité dans les lieux (pièce numéro 55 et 56) ; que de plus le 12 novembre 2002, elle a demandé et obtenu une copie de la totalité des baux (pièce numéro 6), et par courrier de 2014 la Ville de Paris leur demandait les avis d'imposition en vue de l'actualisation des valeurs de l'indemnité d'éviction (pièce numéro 7) ; qu'ils ont donc fait notifier aux différents locataires la décision rendue en première instance pour les informer et leur permettre de faire valoir leurs droits ; qu'en application de l'article L314-1 et L314-2 du code de l'urbanisme, il ne leur appartient pas de procéder au relogement de leurs sous-locataires ; qu'à titre subsidiaire ils demandent la garantie par la Ville de Paris des indemnisations éventuellement dues aux sous-locataires ; que la société [...] et [...] indique qu'elle a été attraite en intervention forcée par Madame U... devant la cour d'appel de Paris le 25 avril 2018 en vue de l'audience du 31 mai 2018, afin que l'arrêt lui soit opposable ; qu'elle indique que les terrains sont la propriété historique de Madame Y..., plus tard de la Ville de Paris, et que depuis 1980, elle occupe les constructions et le terrain suivant bail commercial régularisé avec Madame F... (pièce N° 5), ce qui est d'ailleurs rappelé dans l'acte notarié de Me I... GE... du 29 octobre 1987 (pièce N°1) ; que le 1er janvier 1990, Madame Y... a consenti au renouvellement du bail en parfaite connaissance et acceptation de la situation locative de la société [...]; que les époux U... renouvelaient le bail commercial de la société [...] pour une durée de 9 années à compter du 1" octobre 1989 (pièce numéro 5 page 4) ; par courrier du 12 mars 1991, la mairie de Paris a indiqué aux époux U... que par acte notarié du 2 septembre 1990 elle était devenue propriétaire du terrain situé [...] par voie de préemption, Madame Veuve Y... ayant décidé de vendre les terrains dent elle était la propriétaire, et le 25 janvier 1999 par acte sous-seing privé M. et Madame U... ont renouvelé le bail commercial au bénéfice de la société [...] et Fox , nouvellement dénommée [...] (pièce N° 5) ; que le bail commercial a ensuite été renouvelé par acte sous-seing privé du 26 novembre 2008 pour une durée de 9 années à compter du 1" janvier 2008 (pièce 5-1) ; que la Ville de Paris avait donc parfaitement connaissance de sa situation locative et du droit à indemnités des occupants dont la société [...] et [...] ; qu'elle souligne qu'elle a perdu un premier degré de juridiction et qu'aucune solution de relogement ne lui a été proposée tant par les époux U... que par la Ville de Paris ; qu'elle éprouve les plus grandes difficultés à trouver un local de remplacement, compte tenu de son activité de plomberie laquelle nécessite des locaux à usage d'activités avec des parkings ». ; que s'agissant de sa mise en cause tardive et de la perte du double degré de juridiction, en application de l'article 331 et les articles 554 et 555 du code de procédure civile, elle a pu intervenir en cause d'appel et faire valoir ses droits et le commissaire du gouvernement a d'ailleurs reconnu son droit à indemnisation ;

QU'à titre principal elle soulève l'irrégularité de la procédure engagée par la Ville de Paris au visa de l'article L213-10 du code de l'urbanisme ; qu'elle indique que le juge de l' expropriation dans le cadre de cet article ne pouvait être saisi par la Ville de Paris, qu'il s'agit bien d'une irrecevabilité de la procédure de la Ville de Paris; elle sollicite à titre subsidiaire s'il était estimé qu'il s'agit d'une exception d'incompétence, que l'affaire soit renvoyée devant le tribunal de grande instance de Paris en instance civile ; que cependant en application des dispositions des articles L314-2 et suivants du code de l'urbanisme, la Ville de Paris est tenue au relogement ou, à défaut, à l'indemnisation des occupants des locaux à usage d'habitation commerciaux de l'immeuble [...] , qui ressort de la compétence du juge de l'expropriation ; que l'occupation des lieux par les sous-locataires est opposable à la Ville de Paris, puisque celle-ci avait connaissance de l'existence de la société [...] et [...] , des baux en cours, puisqu'elle a sollicité en 20021a communication de l'intégralité des coordonnées des occupants du terrain (pièce numéro 2), en 2003 sur sa requête une ordonnance a été rendue permettant de faire nommer un huissier constatant pour connaître l'existence des occupants (pièce numéro 3) ;

R... AUX MOTIFS ENFIN QUE sur le défaut de pouvoirs du juge de l'expropriation soulevé par les consorts U..., devant le premier juge, les Consorts U... ont rappelé les dispositions de l'article L 213- 10 du code de l'urbanisme, dont ils ont prétendu l'inapplicabilité au motif qu'ils sont uniquement locataire d'un terrain sur lequel ont été édifiées des constructions dont ils sont propriétaires ; que le premier juge a considéré qu'en réalité les Consorts U... contestent la compétence du juge de l'expropriation désigné par cet article, au motif que le bail dont ils bénéficient ne serait pas énoncé dans cette dispositions et qu'en conséquence l'exception de procédure soulevée doit être qualifiée d'exception d'incompétence ; qu'en application de l'article 75 du code de procédure civile, il a considéré que l'indication de la juridiction compétente ne figurant ni dans les motifs, ni dans le dispositif des conclusions du défendeur, il y avait lieu de la qualifier d' exception d'incompétence; il l'a déclarée irrecevable , l'indication de la juridiction compétente ne figurant ni dans les motifs, ni dans les conclusions du défendeur ; qu'en appel, les Consorts U... soulèvent le même moyen ; que les Consorts U... indiquent que les conditions de l'article L213-10 du code de l'urbanisme ne sont pas réunies, qu'ils sont titulaires d'un bail civil de droit commun et qu'en conséquence ils ont bien évoqué un défaut de pouvoir du juge de l'expropriation et non une exception d'incompétence ; que l'article L213-10 du code de l'urbanisme dispose, que nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraire, les preneurs des biens ruraux, les locataires occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situé dans un bien acquis par la voie de la préemption (...) ne peuvent s'opposer à l'exécution de travaux de restauration ou de transformation extérieure de démolition de ses locaux. Si l'exécution des travaux l'exige, ils sont tenus d'évacuer tout ou partie de ces locaux ; que le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L314-1 et suivants ; que nonobstant toute disposition ou stipulations contraire, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail ; que celui-ci, qui ne peut s'y opposer ni réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, (...) ; qu'en cas de litige ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; que l'article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; qu'en l'espèce , les Consorts U... soutiennent que les conditions donnant pouvoir juridictionnel à la juridiction d'expropriation, limitativement énumérées par l'article L213-10 du code de l'urbanisme ne sont pas réunies ; que cependant l'article R311-29 du code de l'expropriation dispose que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R311-19 et R311-22 et R 312-2 applicable à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre II du code de procédure civile ; qu'aux termes de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif; qu'en l'espèce, les Consorts U... ne reprennent pas dans le dispositif de leurs conclusions, le défaut de pouvoir du juge de l'expropriation ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé, la cour n'étant pas saisie de cette demande ;

1°) ALORS QUE les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance peuvent intervenir volontairement en cause d'appel, lorsqu'elles y ont intérêt ; qu'en affirmant, pour dire que la saisine du juge de l'expropriation par la Ville de Paris était régulière, nonobstant la mise en cause tardive de la société [...] et [...] par les époux U..., que celle-ci avait pu, en application des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile, intervenir en cause d'appel et faire valoir ses droits, et que le commissaire du gouvernement avait d'ailleurs reconnu son droit à indemnisation, quand il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société [...] et [...] n'était pas intervenue volontairement à la procédure, mais avait été attraite en intervention forcée pour la première fois en cause d'appel, par les consorts U..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2°) ALORS QUE les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ne peuvent être appelées devant la cour d'appel qu'en cas d'évolution du litige ; que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'ainsi, il n'y a pas d'évolution du litige de nature à faire échec au principe du double degré de juridiction, lorsqu'il apparaît que les circonstances justifiant l'intervention forcée étaient connues des parties avant le jugement ; que dès lors en affirmant, pour considérer que la saisine du juge de l'expropriation par la Ville de Paris était régulière, nonobstant la mise en cause tardive de la société [...] et [...] par les époux U..., que celle-ci avait pu, en application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile intervenir en cause d'appel et faire valoir ses droits et que le commissaire du gouvernement avait d'ailleurs reconnu son droit à indemnisation, après avoir constaté que la ville de Paris avait connaissance de l'existence de la société [...] et [...], ainsi que des baux en cours, puisqu'elle avait sollicité en 2002 la communication de l'intégralité des coordonnées des occupants du terrain et qu'en 2003 sur sa requête une ordonnance avait été rendue permettant de faire nommer un huissier constatant pour connaître l'existence des occupants et que M. et Mme U... avaient fait devant le premier juge une demande relative au relogement de différents locataires, ce dont il résultait que chacune des parties disposait de tous les éléments nécessaires pour attraire la société [...] et [...] dès la première instance, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations a violé l'article 555 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la personne publique qui bénéficie d'une expropriation est tenue à une obligation de relogement, ou à défaut d'une indemnisation envers tous les occupants de bonne foi et spécialement à l'égard des preneurs de baux professionnel ou commerciaux ; qu'ainsi l'autorité expropriante est tenue d'assigner en fixation d'indemnité tous ceux qui bénéficient notamment d'un bail commercial dans les locaux expropriés ; qu'en décidant que la procédure indemnitaire initiée par la ville de Paris devant le juge de l'expropriation était régulière, bien que l'autorité expropriante n'ait jamais attrait la société [...] et [...] dans la procédure, après avoir constaté que la ville de Paris était tenue au relogement où à défaut à l'indemnisation des occupants de locaux commerciaux de l'immeuble, ce dont il résultait que l'absence de mise en cause par la ville de Paris de la société [...] et [...] viciait la procédure dans son ensemble, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 314-1 et suivants du code de l'urbanisme ;

4°) ALORS QUE la société [...] et [...] avait expressément fait valoir y compris dans le dispositif de ses conclusions d'appel, que la Ville de Paris n'avait pas acquis par voie de préemption les constructions appartenant à Mme U..., de sorte que la procédure initiée par la ville de Paris devant le juge de l'expropriation en application de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme était irrégulière et que la ville de Paris qui ne disposait d'aucun droit et d'aucun intérêt à agir faute d'être devenue propriétaire des constructions était irrecevable en ses demandes ; qu'en se bornant à écarter, sans même l'examiner, un moyen identique soulevé par les consorts U... au seul prétexte qu'elle n'en avait pas été valablement saisie faute pour ces derniers d'avoir repris dans le dispositif de leurs conclusions, ce moyen tiré du défaut de pouvoir du juge de l'expropriation, sans répondre aux conclusions déterminantes de la société [...] et [...] formulant la même critique et dont elle avait été valablement saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° B 19-25.147 par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des consorts U....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué (3 octobre 2019) D'AVOIR fixé l'indemnité due par la Ville de Paris aux consorts U... au titre de leur éviction des locaux exploités par eux dans l'immeuble sis [...] à la somme de 668 161 €, cette indemnité couvrant tous les postes de préjudice, et débouté les consorts U... de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, A localisation et descriptif ; que la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 novembre 1990, la parcelle [...] , d'une surface de 1 356 m², construite de 31 locaux, à usage mixte, professionnel et d'habitation, située au [...] ; que le [...] est situé sur cette parcelle [...] qui comprend un ensemble d'immeubles ; que la rue [...] est un axe secondaire situé au nord-est du 12e arrondissement, dans le quartier dit « du Bel Air »; la circulation routière est en sens unique, de la [...] et la voie comporte majoritairement des immeubles d'habitation possédant peu de commerce ; que la desserte de cette voie s'effectue par la ligne 6 du métro station « Bel Air » à 322 m, station « Picpus » à 365 m, la ligne 64 du bus RATP et l'accès routier par les portes de Vincennes et [...] ; que l'ensemble du [...] est situé en zone UG, dans un secteur de déficit en logement social d'incitation à la mixité habitat/emploi ; que les deux bâtiments sont édifiés d'un étage sur rez de chaussée ; comprenant des locaux d'activité en rez de chaussée et des logements au 10, le N°[...] comprenant un 2° étage partiel installé en logement( bail V... O' G...) et le N° 14 un logement en rez de chaussée ; que le total est de 6 logements (5 au N°14 et 1 au N°16) ; que les surfaces professionnelles sont occupées par la société de plomberie [...] et [...] ; que l'ensemble présente un aspect défraîchi mais salubre ; B sur la qualification du bail ; que le premier juge a indiqué que M. et Mme U... sont titulaires de deux baux commerciaux portant sur deux terrains , respectivement de 162 m² au N°[...] et de 160,93 m² au N°16, les deux baux ont été renouvelés le 1° janvier 1990, puis constamment renouvelés, le bailleur étant depuis le 1² septembre 1990 la ville de Paris ; qu'il ajoute que l'activité des époux U... consiste en la location des surfaces construites par eux à savoir les surfaces des immeubles situés [...] loués à divers occupants ; que le revenu est constitué du produit de la location réduit des charges d'entretien et de gestion de l'immeuble et qu'ils n'emploient aucun salarié ; que titulaires des deux baux principaux, ils ont conclu des baux en sous location avec différents preneurs ; que le bien doit plutôt être regardé comme l'élément corporel du bail commercial des époux U... ; que les Consorts U... indiquent qu'en réalité, ils sont titulaires d'un bail civil de droit commun soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil ; que dès lors, si la Ville de Paris entendait obtenir leur éviction, elle aurait dû mettre en oeuvre une procédure civile de résiliation de droit commun, ainsi qu'elle 1'a fait pour les autres immeubles occupant de la même parcelle ; qu'en outre, ayant été laissés en possession depuis le 1er janvier 1998, ils sont titulaires d'un bail à durée indéterminée, dans lequel ne figure pas la clause de nivellement, si bien qu'ils peuvent demander à être indemnisés de la perte de construction ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, que la situation juridique complexe est la suivante : - la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 1² septembre 1990, la parcelle [...] , d'une surface de 1 356 m² construite, de 31 locaux, à usage professionnel d'habitation, située du [...] (pièce numéro 11) ; - cette parcelle, initialement un terrain nu, a été donnée à bail par le propriétaire, dans le années 40 et 50, à plusieurs preneurs, contractuellement chargés d'exploiter le terrain, d'y édifier des constructions et de développer les activités génératrices de revenus ; - les baux initiaux sont des baux commerciaux de 9 ans renouvelables, régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'ils comprennent tous une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur (clause de nivellement), lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail ; - la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de ces parcelles ; - La Ville de Paris est propriétaire du sol et l'a donné à bail à quatre preneurs principaux (Messieurs T..., Consorts U..., X..., Monsieur et Madame U...) ; que ces derniers disposent de construction en surface et donnent même ces locaux, auprès d'occupants ayant le statut de sous-locataires ; que ceux-ci exercent une activité commerciale, artisanale, libérale ou bien simplement sont occupants d'un logement d'habitation ; - Au terme d'un acte de cession de droit au bail et vente de construction reçu le 29 octobre 1987, par Me I... RL... notaire, les époux U... ont acquis : d'une part, le droit au bail des terrains sis [...] appartenant alors à Madame Y..., pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1981 moyennant des loyers annuels respectifs de 13 940 Fr. et de 13 780 Fr. (Pièce N°1) ; d'autre part un acte rectificatif et complémentaire a été dressé le ler octobre 2013 précisant, que par suite de la division de la parcelle initialement cadastrée section [...] , [...] à 20 pour une contenance de 16 ares 76 centiares, en 2 parcelles cadastrées, la parcelle correspondant aux biens figurant à l'acte désormais cadastré section [...] (pièce numéro 2) ; que pour la perception de la contribution de sécurité immobilière prévue par l'article 879 du code général des impôts, les biens objet la rectification à savoir l'ensemble des droits acquis (bail construction, par les époux U... ont été évalués par le notaire à la somme de 850 000 euros en 2013 ; que les baux et constructions acquis par les époux U... ont fait l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière (pièce numéro 24) ; que les baux conclus entre Madame Y... et Monsieur U... ont été renouvelés le 25 octobre 1989, pour une durée de 3,6 ou 9 années entières, soit jusqu'au 31 décembre 1998 (pièce numéro 24 numéro 23) ; - le 12 mars 1991, la Ville de Paris a informé les époux U... avoir acquis, selon acte notarié de M° Doucet en 1990, le terrain situé 6 à 16, nie OU... (pièce numéro 5) et par courrier du 12 novembre 2002, les a informés de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui sont édifiées ; qu'elle a sollicité et obtenu la communication de la copie des baux consentis aux différents occupants (pièce numéro 6) ; qu'en 2014, elle les a informé qu'un programme de logements sociaux, de locaux d'activités a été arrêté par les autorités municipales, « ce qui nécessite éviction des locataires de la ville et de leur sous-locataire », en demandant les documents fiscaux correspondants aux exercice 2012-2013 au titre des revenus fonciers déclarés pour les 2 adresses (pièce numéro 7) ; que le commissaire du gouvernement souligne que selon le convertisseur de l'INSEE, en tenant compte de l'érosion monétaire, le montant actuel est de 106 908 euros ; - la ville de Paris a acquis la parcelle [...] le 12 septembre 1990, devenant le bailleur de M. R... Mme U... ; - si les Consorts U... contestent la qualification de bail commercial en demandant de retenir la qualification de bail de droit commun, il ressort d'un acte qualifié de « renouvellement de bail » (pièce numéro 4) que celui-ci est conclu : « pour une durée de 3,6 ou 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 1990 pour se terminer le 31 décembre 1998, soit avant la préemption ; que le bail a pour destination : « le preneur déclare utiliser le terrain, et plus particulièrement la construction lui appartenant à usage de tout commerce ou industrie sauf marchand de vins à consommer sur place » ; que ce bail dans la rubrique construction prévoit que « après accord et autorisation expresse du bailleur, il aura la faculté d'édifier sur le terrain, après avoir satisfait et obtenu les autorisations préfectorales d'urbanisme, toutes les constructions qu'il jugera convenable de se servir à cet effet, des murs de clôture et des mitoyennetés existantes, sans que le bailleur garantisse aucune mitoyenneté et sans qu'il puisse jamais être exercé contre le bailleur aucun recours, même dans le cas où il se produirait des fontis, tassements et autres accidents par suite du remblai du sol, ce dont le preneur est averti, le preneur devant faire son affaire personnelle de toute réclamation des propriétaires voisins à l'égard de toute mitoyenneté aux surcharges, tant à raison des constructions déjà élevées que pour celle qui pourront être élevées dans l'avenir. Le preneur devra payer tous les frais quelconques relatifs au titre de réclamation, sans répétition contre le bailleur. Les constructions resteront la propriété du preneur et, à la fin du bail, seront acquises au bailleur par voie d'accession, ou, à la demande du bailleur, devront être démolies et enlevées par le preneur ainsi qu'il a été dit ci-dessus. Cette clause ne sera applicable qu'au cas où le présent bail ne serait pas renouvelé, soit du fait du preneur, soit du fait du bailleur » ; que cette clause est qualifiée par toutes les parties, comme étant une clause de nivellement ; que ces caractéristiques démontrent donc que les Consorts U... sont titulaires d'un bail commercial en raison de la volonté des parties, portant sur deux terrains de 162 m² au N° [...] et de 160,93 m² au N°16, comprenant sur chacun une construction, lequel étant ainsi prorogé, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée, ce qui rend applicable 1'article L 213-l0 du code de l'urbanisme ; que cela correspond d'ailleurs à ce que les Consorts U... ont indiqué dans le bail précaire qu'ils ont conclu avec la société A et MB le 6 octobre 1998 qui mentionne : « préalablement à l'engagement de location précaire, objet des présentes, il est exposé que M. U... est propriétaire des biens loués pour 1/4 par suite de la succession de son père, Monsieur J... Consorts U... décédé le 29 avril 1962 et pour les 3/4 par suite d'un acte de donation de Madame V... E... KX..., sa mère, veuve de Monsieur J... U..., intervenu le 11 mai 1979 suivant acte reçu par Maître NL... et XT..., notaire à [...] ). Le terrain sur lequel sont édifiées lesdites constructions appartient à la Ville de Paris selon acte notarié du 12 septembre 1990 et a fait l'objet d'un bail de 9 années entières et consécutives, venant en renouvellement, au profit de Madame veuve de J... U... et Monsieur QX... UB... U..., à compter du 1er janvier 1989 pour se terminer à pareille époque de l'année 1998. » ; qu'après avoir occupée directement les locaux édifiés sur cette parcelle, la mère de Monsieur U..., puis Monsieur QX... UB... U..., a donné à bail différents preneurs, les Consorts U... utilisant le terme de sous location, s'agissant de la société A & MB, architecte d'intérieur, intervenant en tierce opposition. (Bail précaire pièce N°5 du 6 octobre 1998), moyennant un loyer mensuel de 1590,44 euros ( pièces N°6, 7 et 33) ; C sur l'indemnité duc â Monsieur QX... UB... Consorts U... ; qu'aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que les Consorts U... concluent à l'insuffisance d'indemnisation du ce droit au bail comme retenue par le premier juge, et sollicitent l'indemnisation en outre de la valeur des constructions ; qu'ils versent à la Ville de Paris un loyer annuel HT-HC de 6 285,56 euros pour la location du terrain du numéro 10 ; que le loyer perçu du sous-locataire des Consorts U..., la société A & MB s'élève à la somme de 19 512 euros par an ; que le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6 285,56 euros, le revenu net des Consorts U... est donc de : 19 512 - 6285,56 euros = 13 226,44 euros arrondis à 13 227 euros par an ; que le renouvellement de bail du 30 septembre 1988 prévoit à la rubrique CONSTRUCTION une clause de nivellement ; que les dispositions de l'article 555 du Code civil étant supplétives de la volonté des parties et n'étant pas d'ordre public, il est possible de prévoir un autre régime que le régime légal ; que le bail s'étant renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, la clause de nivellement qui n'est contraire à aucune disposition d'ordre public, fait partie des clauses renouvelées et n'est pas devenu caduque ; que la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de la parcelle ; que par courrier du 12 mars 2011, elle informait Monsieur U... que par acte notarié 12 septembre 2990, elle est devenue propriétaire du terrain sis [...] et elle lui réclamera donc les loyers à compter du jour de l'entrée en jouissance qui est intervenue le 17 octobre 1990 (pièce numéro 5) et par courrier du 12 novembre 2002 (pièce numéro 6,) a informé Monsieur U... qu'elle envisageait de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain afin de réaliser un programme de logements sociaux et des locaux destinés à des activité ; que par courrier non daté (pièce numéro 7) elle a demandé à M. et Mme U... de lui adresser leur avis d'imposition des revenus de 2012 et 2013 ; que les Consorts U... indiquent qu'il y a indemnisation obligatoire de la valeur des constructions en plus de la perte au bail, puisque la Cour de cassation décide que les dispositions de 1'article 555 du Code civil doivent être appliquées pour déterminer l'indemnisation à revenir à la partie expropriée, ce, quand bien même le bail conclu entre l'autorité expropriante et la partie évincée, comporterait une clause d'accession aux constructions, car cette clause, qui ne permet un droit d'accession qu'en fin de bail, ne s'applique pas en cas d'expropriation ; que cependant, il convient de préciser au préalable, qu'il ne s'agit pas d'une expropriation, et comme l'indiquent eux mêmes les Consorts U... d'une préemption du terrain par la Ville de Paris en 1990 situé [...] , lequel, à cette date, n'avait pas fait l'objet d'une division parcellaire ; que c'est par courrier du 12 novembre 2002, que la Ville de Paris a informé Monsieur U... de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, et ce, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui y sont édifiées ; que les baux initiaux comprennent une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur, dite clause de nivellement, lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail ; qu'en raison de la volonté des parties, l'acte liant les parties est un bail commercial, lequel est en tacite reconduction, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée ; que le refus de renouvellement par la Ville de Paris, 1'a été à une date où Monsieur U... était encore propriétaire des constructions édifiées sur le terrain loué, puisque la préemption est du 12 septembre 1990 par acte notarié, le bail de M. U... ayant été reconduit à compter du 10 janvier 1989 ; que la clause de nivellement étant licite, il ne peut être ajouté comme demandé par les Consorts U... d'indemnisation pour la perte des constructions elles-mêmes ; qu'iI se déduit des dispositions combinées des articles L 213-10, L 314-1 et L 314-2 du code de l'urbanisme, que les preneurs de baux commerciaux, au cas d'éviction définitive d'un bien par une personne publique ayant acquis ce bien par voie de préemption, sont indemnisés suivants les règles applicables en matière d'expropriation ; qu'il s'ensuit qu'ils ont droit à une indemnité réparant l'intégralité de leur préjudice direct, matériel, et certain résultant de l'éviction ; qu'il convient en conséquence de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité d'éviction leur revenant, l'activité de location des constructions qui était la leur et qui est rendue impossible pour l'avenir du fait de la perte de ces constructions ; que l'activité des Consorts U... consiste en effet en la location des surfaces construites par eux à savoir les surfaces des immeubles situés [...] loués à la société A & MB, leur revenu étant constitué du produit de location réduit des charges et entretien de gestion d'immeubles ; que l'installation des Consorts U... à des conditions équivalentes n'étant pas envisageable, il y a donc lieu de les indemniser pour perte d'activité ; que la réparation du préjudice subi par les Consorts U... doit prendre en compte en conséquence la perte de revenus mais également la clause de nivellement du bail et 1'existence d'une sous-location conclue après la date d'acquisition de la parcelle par la Ville de Paris, la sous-location étant de septembre 2000, l'acquisition par la ville étant de septembre 1990 ; que néanmoins, cette sous-location est la seule source de revenu générée par le bail principal ; que la situation n'est pas équivalente à celle habituelle de propriétaire de locaux donnés en location sur des terrains dont ils sont également propriétaires, et il n' existe en conséquence aucun marché pour de tels fonds de location en surface ; que la méthode consistant à calculer la valeur vénale du bien par comparaison ne peut être retenue, puisqu'elle reviendrait à reconnaître une pleine propriété aux Consorts U... sur le bien de surface et le sol, et en outre il n'existe pas de marché de ces fonds permettant une recherche d'éléments de comparaison ; que la méthode d'estimation par le droit au bail ne peut pas plus être retenue, puisque le loyer réglé par la Ville de Paris de 6 285,56 euros, est relatif à la location d'un terrain nu, ce qui ne permet pas des comparaisons sur le périmètre parisien ; que l'indemnité fixée doit permettre aux Consorts U... de reconstituer un revenu égal à celui produit par la location de ses locaux, et comme l'indique à juste titre le premier juge, le bien doit s'analyser comme 1'élément corporel du bail commercial, indemnisable en cas d'éviction du preneur ; que le préjudice subi par le preneur n'étant constitué que par la perte des revenus de la location, il est justifié, pour estimer ce préjudice de procéder à une évaluation par capitalisation des revenus, méthode admise en matière d'évaluation immobilière et qui permet en l'espèce d'évaluer le capital nécessaire au maintien des revenus tirés de locat