Cour de Cassation · civ3 — 11 mars 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 11 mars 2021
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 252 F-D
 
 Pourvoi n° T 19-23.897 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021
 
 1°/ M. [Z] [J],
 
 2°/ Mme [S] [I], épouse [J], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° T 19-23.897 contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige les opposant à la société Citya Tordo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [J], après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 septembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-23.105), M. et Mme [J], propriétaires d'un appartement acquis en 2007 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et comportant « une courette couverte au nord, privative », ont projeté, en 2011, de le vendre. La société Citya Tordo, syndic, a informé le notaire rédacteur de l'acte que la courette couverte qui y était mentionnée était une partie commune, M. et Mme [J], ayant dû, afin de ne pas compromettre leur vente, acquérir cette courette après autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale le 24 octobre 2011, ont assigné le syndic en indemnisation du prix et des frais de cette acquisition.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen unique, pris en ses deuxième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 3. M. et Mme [J] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors « que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en énonçant que le caractère commun du débarras avec une courette couverte n'était pas contesté par les époux [J] cependant que ces derniers invoquaient que la courette était privative, ce que confortait la description des biens faite notamment par l'acte du 17 avril 2007, et en énonçant que les époux [J] arguaient dans leurs écritures du 8 février 2019 que la cave et la courette constitueraient une seule et même pièce cependant qu'ils faisaient que la courette était bien distincte de la cave, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile. »
 
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 4 du code de procédure civile :
 
 4. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
 
 5. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il ne peut être reproché au syndic de copropriété d'avoir alerté le notaire chargé de la rédaction de l'acte sur le hiatus existant entre l'acte de vente projeté et le règlement de copropriété quant à la nature du débarras avec courette situé au nord et que le caractère commun de cette partie n'est d'ailleurs pas contesté par les époux [J].
 
 6. En statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme [J] soutenaient que la courette était une partie privative relevant du lot n° 2 qui était leur propriété, de sorte qu'ils avaient été contraints, par la faute du syndic, de l'acquérir inutilement, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d‘Aix-en-Provence ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
 
 Condamne la société Citya Tordo aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Citya Tordo à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [J]
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme [J] de leurs demandes vis-à-vis de la société Citya Tordo ;
 
 Aux motifs que M. [J] et Mme [I] avaient acquis par acte du 17 avril 2007 de Madame [X] un appartement composant le lot n° 2 en rez-de-jardin dans un immeuble situé à [Localité 1] et un lot n°18 concernant la jouissance exclusive d'un jardin, que le lot n°2 était composé selon l'acte sus visé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilettes et cave, débarras avec courette couverte au nord, que cet acte mentionnait sous l'intitulé « Statuts de la copropriété » que lors de l'assemblée générale du 3 avril 2006 au paragraphe résolution administrative courante, il est indiqué ce qui suit : le syndic adressera un courrier à Madame [X] de manière à savoir si elle avait obtenu une autorisation de la part du syndic pour fermer l'accès à son lot n°2 sachant que cette surface était une partie commune ....lors de l'assemblée générale du 3 mars 2007 au paragraphe résolution administrative courante, il est indiqué ce qui suit :Il est rappelé que les robinets d'arrêt de la copropriété sont situés dans la cour qui est une partie commune et que Madame [X] s'est octroyée sans droit ni titre, que celle cour étant parfois fermée à clé, la copropriété se réservait le droit d'y accéder en cas de problème et qu'il serait signalé à Madame [X] que la copropriété entendait faire déposer les grille, par courrier du 12 avril 2007 le syndic confirme avoir évoqué ce problème de fermeture de la partie commune et ne retrouve aucune trace d'une autorisation donnée par écrit à Madame [X] à ce sujet, il indique avoir questionné Madame [X] à ce propos par courrier du 14 avril 2006 sans qu'aucune réponse ne lui ait été apportée à ce jour et décide de déposer les grilles de Madame [X],...en conséquence il sera séquestré la somme de 1 000euros dans l'attente que soient réglés au syndic les frais de dépose de la grille » ; qu'en juin 2011, les époux [J] ont signé avec Monsieur [H] un compromis de vente portant sur le lot n°2 composé d'un appartement au rez-dechaussée comportant deux pièces, une cuisine, un cabinet de toilettes, une cave et un débarras avec une courette couverte au nord et d'un lot n°18 portant sur la jouissance exclusive d'un jardin, que le 13 juillet 2011, le syndic interrogé par le Maître [P], notaire chargé de l'acte, s'opposait à la vente de la courette, au motif que conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la courette avec débarras constituait une partie commune et non une partie privative ; qu'effectivement, selon le règlement de copropriété daté du 15 mars 1968, le lot n°2 était composé d'un appartement de deux pièces, cuisine, cabinet de toilettes et d'une cave et le lot n°18 de la jouissance exclusive d'un jardin, que cet acte ne fait nullement allusion à la présence d'un débarras avec courette couverte au nord, que la présence de cette pièce apparaît de façon inexpliquée pour la première fois dans l'acte du 21 octobre 1968 passé entre Monsieur [F] agissant en qualité de représentant de la société CTV et Madame [X] sous la forme d'un renvoi en fin d'acte ; que cet acte ne portait aucune mention concernant le questionnaire adressé au syndic de copropriété ni aucune explication sur la présence de cette pièce supplémentaire alors que le règlement de copropriété n'avait pas subi de modification ; qu'il ne pouvait être reproché au syndic de copropriété d'avoir dûment alerté le notaire chargé de la rédaction de l'acte sur le hiatus existant entre l'acte de vente projeté et le règlement de copropriété sur la nature du débarras avec courette situé au nord, que le caractère commun de cette partie n'est d'ailleurs pas contesté par les époux [J] qui ont acquis ce lot et fondent leur action sur la responsabilité pour faute du syndic lui reprochant son inertie le 17 avril 2007 lors de la rédaction de leur acte d'achat ; que toutefois, dès leur acquisition des lots 2 et 18, le 17 mars 2017, ils ont été avisés des difficultés inhérentes à la discordance entre leur acte d'acquisition notarié et le règlement de copropriété, par des références explicites aux assemblées de copropriétaires au cours desquelles ce problème avait été dénoncé, qu'ils ont passé outre cet avertissement, que pour se faire le syndic est tenu à une obligation de diligence et de vigilance pour la préservation des parties communes ; qu'il a, dans l'espèce, accompli les démarches nécessaires, de sorte qu'il ne peut voir sa responsabilité engagée dans l'exercice de ses fonctions administratives alors que depuis le 3 avril 2006 au moins, il attire l'attention de Madame [X] puis des époux [J] sur la difficulté existante dont les époux [J] connaissaient l'existence eu égard aux réserves incluses dans leur acte d'achat ; que dès le 14 septembre 2011, une assemblée générale a été convoquée par le syndic afin d'autoriser l'acquisition par les époux [J] de cette courette et la modification du règlement de copropriété qui est intervenue par acte du 29 mars 2012; que les époux [J] arguent dans leurs conclusions du 8 février 2019 que la cave et la courette constitueraient une seule et même pièce, qu'outre le fait qu'une cave, par nature en sous-sol, ne peut se confondre avec une courette même partiellement couverte qui par nature est en plein air, cet argument est dépourvu de pertinence puisque tant l'acte du 17 avril 2007 que celui de juin 2011 mentionnent les deux pièces, la cave et la courette, démontrant qu'il existait bien dans l'esprit des parties, deux entités distinctes, qu'enfin les époux [J] ont procédé à l'acquisition de cette courette, justifiant ainsi de son existence ; que la photocopie en noir et [X] du plan annexé au règlement de copropriété faisait apparaître une pièce désignée comme étant une cave au sein de l'appartement des époux [J] parfaitement distincte de la courette, de sorte que ce plan ne rapporte nullement la preuve d'une confusion entre la cave et la courette, que les époux [J] arguent d'une absence d'accès à leur cave qui a été transformé en pièce à vivre, ce dont ils ne peuvent faire le reproche au syndic et ce d'autant qu'ils visent expressément cette pièce en sus de la courette dans leur offre de vente de juin 2011, démontrant qu'ils jouissaient bien des deux pièces distinctes ; que les époux [J] arguent d'une prescription acquisitive en raison de leur jouissance paisible continue et connue des lieux, mais qu'ils ont revendu en 2012 le bien acquis en 2007 de sorte qu'ils ne peuvent bénéficier des dispositions invoquées ;
 
 Alors 1°) que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en énonçant (p. 5 §4) que le caractère commun du débarras avec une courette couverte n'était pas contesté par les époux [J] cependant que ces derniers invoquaient que la courette était privative (conclusions p. 2 et 5), ce que confortait la description des biens faite notamment par l'acte du 17 avril 2007 (p. 3) et en énonçant que les époux [J] arguaient dans leurs écritures du 8 février 2019 que la cave et la courette constitueraient une seule et même pièce cependant qu'ils faisaient valoir (p. 7) que la courette était bien distincte de la cave, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors 2°) que le plan annexé au règlement de copropriété indiquait une courette couverte, située au Nord, distincte de la cave mentionnée sur le plan à l'intérieur de l'appartement, coloriée en rouge et en tant que telle rattachée au lot n°2 en application du règlement de copropriété (conclusions, p. 7) ; qu'en énonçant, pour débouter les époux [J] de leurs demandes, que le plan en question faisait apparaître une cave distincte de la courette, de sorte que les époux [J] ne rapportaient pas la preuve d'une confusion entre la cave et la courette, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a de nouveau méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors 3°) que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si le syndic n'avait pas commis un manquement en n'ayant pas consulté le plan annexé au règlement de copropriété dont il résultait que la courette coloriée en rouge était bien rattachée au lot n° 2 avant de s'opposer à la vente du fait qu'elle incluait cette cour, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil et l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 
 Alors 4°) et en tout état de cause, qu'en se bornant à relever, pour débouter les époux [J] de leurs demandes, qu'ils avaient été avisés des difficultés inhérentes à la discordance entre leur acte d'acquisition notarié et le règlement de copropriété, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel des exposants après cassation, p. 2, 3 et 6), si la société Citya Tordo, en s'opposant à la vente en 2011, bien qu'elle fût déjà le syndic de l'immeuble en 2007 et ne s'y était pas opposée alors, les laissant ainsi acquérir ce bien sans les mettre en garde sur le prétendu caractère commun de cette cour, n'avait pas commis une faute vis-à-vis d'eux en s'acharnant à s'opposer à la vente après avoir tu cette discordance en 2007, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil et l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 
 Alors 5°) que pour compléter la prescription, il est possible de joindre celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé ; qu'en énonçant que les époux [J] ne pouvaient bénéficier de la prescription acquisitive en raison de la revente en 2012 de leur bien acquis en 2007 sans rechercher, comme elle y était invitée, s'ils ne pouvaient pas se prévaloir de la possession de leurs auteurs antérieure à 2007, de sorte que la prescription était déjà acquise en 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2235 du code civil, devenu 2265.