Cour de Cassation · civ3 — 17 novembre 2021

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 17 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 817 F-D
 
 Pourvoi n° Y 20-19.720 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
 
 Mme [B] [K]-[J], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Y 20-19.720 contre l'arrêt rendu le 19 juin 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Valmy, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ à la société UFG Pixel 1, société civile de placement immobilier à capital variable, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [K]-[J], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société UFG Pixel 1, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Valmy, après débats en l'audience publique du 12 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2020), depuis le 1er avril 1974, Mme [B] [K], nom d'usage [J], (Mme [J]) était locataire d'un appartement dans un immeuble situé [Adresse 4] qui a été vendu, le 14 mai 2007, par la société Valmy à la société UFG Pixel 1 (la société UFG).
 
 2. Une décision irrévocable du 21 mai 2015 a jugé nulle l'offre de vente faite à Mme [J] le 9 février 2007.
 
 3. Mme [J] a assigné les sociétés Valmy et UFG en nullité de la vente, au motif que son droit de préemption n'avait pas été purgé, et en paiement de dommages-intérêts.
 
 4. Elle a également demandé que les condamnations prononcées par deux arrêts irrévocables du 24 octobre 2013 contre la société UFG, tendant à l'exécution de travaux nécessaires dans les locaux par elle pris à bail, et à la mise à sa disposition d'un box de parking dont elle était locataire à l'origine, fussent transférées à la société Valmy à charge pour elle de les exécuter.
 
 Examen des moyens
 
 Sur les premier et deuxième moyens, réunis 
 
 Enoncé des moyens
 
 5. Par son premier moyen, Mme [J] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à faire constater que pesait sur la société Valmy la condamnation à la réalisation de travaux prononcée à l'encontre de la société UFG par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 (RG 11/20762), alors « que, en cas d'annulation d'une vente, le propriétaire originaire est censé n'avoir jamais perdu la propriété de la chose ; que, dès lors, les condamnations prononcées à l'encontre de l'acquéreur, avant l'anéantissement de la vente, à raison de ses droits sur la chose, incombent, par suite de l'effet rétroactif de la vente, au propriétaire originaire ; qu'en l'espèce la vente du 14 mai 2007 a été annulée par le jugement du 19 décembre 2018 ; que, dès lors, la condamnation prononcée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 tendant à la réalisation des travaux, incombait désormais à la société Valmy, propriétaire originaire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les principes régissant les conséquences de l'annulation des actes juridiques. »
 
 6. Par son deuxième moyen, Mme [J] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de transfert à la charge de la société Valmy de la condamnation prononcée à l'encontre de la société UFG Pixel 1 par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 (RG 11/20632) enjoignant au propriétaire de mettre à disposition de Mme [J] un parking, alors « que, en cas d'annulation d'une vente, le propriétaire originaire est censé n'avoir jamais perdu la propriété de la chose ; que, dès lors, les condamnations prononcées à l'encontre de l'acquéreur, avant l'anéantissement de la vente, à raison de ses droits sur la chose, incombent, par suite de l'effet rétroactif de la vente, au propriétaire originaire ; qu'en l'espèce la vente du 14 mai 2007 a été annulée par le jugement du 19 décembre 2018 ; que, dès lors, la condamnation prononcée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 ayant enjoint au propriétaire de mettre le parking à la disposition de Mme [J] pesait sur la société Valmy, propriétaire originaire : qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les principes régissant les conséquences de l'annulation des actes juridiques. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. D'une part, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a relevé que, par deux arrêts du 24 octobre 2013, la société UFG avait été condamnée à mettre à la disposition de Mme [J] le box de parking dont elle était à l'origine locataire et à réaliser des travaux nécessaires dans son appartement.
 
 8. Les obligations ainsi mises à la charge du nouveau propriétaire ne sont pas attachées à la chose, mais sont des obligations personnelles incombant à la société UFG en tant que bailleur auquel a été transmis le contrat de location dont Mme [J] était titulaire.
 
 9. D'autre part, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les condamnations ainsi prononcées à l'encontre de la société UFG avaient un caractère personnel et que leur exécution en incombait personnellement à la société condamnée.
 
 10. Elle en a exactement déduit que la rétroactivité attachée à l'annulation de la vente, qui ne tend qu'à remettre les parties à l'acte dans leur état antérieur, ne pouvait avoir pour effet d'instituer l'une des parties, sans son concours, débitrice d'une obligation de faire au bénéfice d'un tiers.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le troisième moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 12. Mme [J] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en paiement de dommages et intérêts en raison de la perte de chance d'acquérir son logement et en réparation de son préjudice moral, alors :
 
 « 1°/ que la violation du droit de préemption du locataire cause nécessairement un préjudice à ce dernier ; qu'en l'espèce, le jugement entrepris a annulé la vente du 14 mai 2007 en tant que celle-ci concernait les lots de Mme [J] en raison de la violation de son droit de préemption ; qu'en écartant néanmoins tout droit à indemnisation de Mme [J], la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 2°/ que toute perte de chance même faible est réparable ; qu'en subordonnant la réparation de la perte de chance invoquée par Mme [J] à la condition que cette chance ait revêtu un caractère raisonnable, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 3°/ que toute perte de chance donne lieu à réparation ; qu'en l'espèce, Mme [J] expliquait, s'agissant de son intention de faire l'acquisition de son logement, que sa volonté se déduisait, d'une part, de sa contestation de la validité de la vente et, d'autre part, des négociations entreprises entre les parties à l'effet de céder la propriété de ce logement à la locataire ; qu'en opposant que Mme [J] ne démontrait pas avoir eu l'intention de faire l'acquisition de son logement, sans procéder à aucune recherche sur l'existence de ces négociations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 4°/ que toute perte de chance donne lieu à réparation ; qu'en l'espèce, Mme [J] expliquait encore, s'agissant de sa capacité financière, qu'elle pouvait encore en 2007, compte tenu de son âge, financer cet investissement au moyen d'un emprunt ; qu'en opposant que Mme [J] ne démontrait pas non plus avoir eu la capacité financière de faire l'acquisition de son logement, sans procéder à aucune recherche sur la possibilité pour elle de recourir à un emprunt, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Recevabilité du moyen 
 
 13. La société Valmy conteste la recevabilité du moyen. Elle fait valoir que la cour d'appel n'a pas statué sur les demandes indemnitaires de Mme [J].
 
 14. Dans le dispositif de son arrêt, la cour d'appel, infirmant le jugement, s'est bornée à déclarer les demandes indemnitaires de Mme [J] recevables.
 
 15. L'omission par le juge, dans le dispositif de sa décision, de la réponse à une prétention sur laquelle il s'est expliqué dans les motifs constitue une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas lieu à ouverture à cassation.
 
 16. Le moyen est donc irrecevable.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [K]-[J] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme [K]-[J]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QUE, confirmant le jugement de ce chef, il a débouté Mme [J] de sa demande tendant à faire constater que pesait sur la société VALMY la condamnation à réalisation de travaux prononcée à l'encontre de la société UFG PIXEL 1 par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 (RG 11/20762) ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Par arrêt du 24 octobre 2013, numéro de RG 11/20762, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal d'instance du Sème arrondissement de Paris du 15 septembre 2011 (n° RG11-000245) notamment en ce qu'il a condamné la société UFG Pixel I à faire réaliser les travaux nécessaires dans les locaux pris à bail par Mme [J] et, infirmant le jugement du chef du préjudice de jouissance, prononcé les condamnations suivantes : - condamné in solidum la société UFG Pixel I et la société Valmy à verser à Mme [J] la somme de 42 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance et 30 000 euros, - dit que la société UFG Pixel I et la société Valmy doivent être respectivement condamnées à lui verser la somme de 27 500 euros et celle de 14 500 euros à d'indemnisation de son trouble de jouissance, -. dit que la société UFG Pixel I et la société Valmy devront respectivement contribuer à l'indemnisation du préjudice moral fixé à 30 000 euros à concurrence de 65% 35%, ces condamnations ayant été prononcées du fait de la vingtaine de dégât des eaux dont Mme [J] a été victime entre mai 1990 et décembre 2009 ; que par un second arrêt du 24 octobre 2013, numéro de RG 11/20632, la cour d'appel de Paris a enjoint à la société UFG Pixel I, bailleresse à la date du prononcé de l'arrêt, de mettre à la disposition de Mme [J] le box de parking dont elle était à l'origine locataire sans qu'il y ait lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte ; que Mme [J], faisant valoir que ces décisions n'ont toujours pas été exécutées, demande, au visa des articles 17.2 et 17.7 de l'acte de vente, de juger que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour dans le patrimoine d'origine du vendeur soit de la société Valmy de l'ensemble des droits et obligations et notamment des dettes pécuniaires découlant de la propriété du bien; à défaut elle demande à la cour de juger que la SAS Valmy devra garantir la société UFG Pixel 1 des condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris dans les arrêts susvisés ; que la société Valmy soulève l'irrecevabilité de cette demande de transfert des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel ; elle s'oppose au transfert demandé au motif que les condamnations en cause sont des condamnations personnelles qui doivent être supportées par le propriétaire concerné au moment des procédures et qu'elles ne peuvent entrer dans le cadre des conséquences attachées à l'application de l'article 1178 du code civil ; que la société UFG Pixel 1 qui soutient la demande de Mme [J] de ce chef fait valoir qu'elle a déjà conclu en ce sens devant les premiers juges et qu'il nt s'agit donc pas d'une demande nouvelle ; elle sollicite, au visa des dispositions de l'article 1178 du code civil, une condamnation de la société Valmy à la garantir des condamnations prononcées à son encontre par les arrêts susmentionnés , que la demande de transfert à la société Valmy des condamnations prononcées par les arrêts de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 ayant déjà été présentée en première instance, elle est donc recevable ; que les condamnations prononcées par ces arrêts à l'encontre de la société UFG Pixel 1 qui sont définitifs ont un caractère personnel et l'exécution en incombe personnellement à la société condamnée ; que la subrogation prévue par l'article 17-2 du contrat de vente ne concerne que les droits et obligations du bailleur et ne peut concerner des condamnations en justice ;
 que Mme [J] se fonde sur l'article 17-7 du contrat de vente pour soutenir qu'il était prévu un transfert des obligations à l'acquéreur, la société UFG, et que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour dans le patrimoine de la société Valmy, vendeur d'origine, de l'ensemble des droits et obligations en l'occurrence des dettes pécuniaires et en nature ; qu'aux termes de l'article 17-7 du contrat, le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits et obligations à l'égard des locataires concernés pour les procédures en cours dans l'hypothèse où le vendeur est « demandeur » à l'instance et les procédures dans lesquelles le vendeur est « défendeur » intentées depuis le 23 janvier 2007 ; qu'aucune subrogation de la société Valmy dans les obligations de la société UFG Pixel 1 ne peut être tirée de cet article s'agissant de condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière en sa qualité de propriétaire du bien et ce plusieurs années après la vente, l'annulation de celle-ci ne pouvant avoir pour effet d'annuler les condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 ; que l'article 1178 du code civil dispose, dans sa version applicable à l'espèce, que le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé, que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 et 1352-9 et qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ; qu'en application de ces dispositions, les seules conséquences de la nullité de la vente sont en l'espèce la restitution du bien par la société UFG Pixel 1 et des sommes versées en paiement du prix de la vente par la société Valmy et n'entraîne pas le transfert à cette dernière des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 en sa qualité de propriétaire, la demande de transfert de condamnation ne constituant pas une demande de réparation au sens de cet article ; qu'en tout état de cause et s'agissant de la condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de Mme [J], les condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris l'ont été en considération de la responsabilité de chacune des sociétés dans les désordres subis par Mme [J] durant la période où chacune d'elles était propriétaire, la cour ayant procédé à une répartition des condamnations et aucun transfert de condamnation ni appel en garanti ne peut être accueilli de ce chef ; que s'agissant de la condamnation de la société UFG Pixel 1 à réaliser des travaux, Mme [J] affirme, sans être critiquée, que ces travaux n'auraient pas été réalisés; néanmoins il appartenait à la société UFG Pixel 1 de réaliser ces travaux ordonnés de manière définitive par la cour d'appel de Paris en du 24 octobre 2013 et Mme [J] ne fait valoir aucun moyen de nature à fonder la condamnation de la société Valmy à garantir la société UFG Pixel 1 de la condamnation à exécuter des travaux dans le bien loué à Mme [J], le seul fait qu'elle soit de nouveau propriétaire de ce bien ne justifiant pas la demande de condamnation de la société Valmy à garantir la société UFG Pixel 1 des condamnations prononcées à son encontre ; que concernant la condamnation de la société UFG Pixel 1 à mettre un box à disposition de Mme [J], cette dernière précise que ce box a été vendu et n'est plus la propriété de la société Valmy ni de la société UFG Pixel 1 et en tout état de cause le parking n° l dont il s'agit n'a jamais fait partie de la vente du 14 mai 2007; la demande de Mme [J] visant à enjoindre la société Valmy de mettre à disposition le box litigieux dont elle n'est plus propriétaire doit donc être rejetée ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de transfert à la société Valmy des condamnations prononcées contre la société UFG Pixel 1. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« Outre le fait que Mme [K] ne donne aucun fondement juridique à sa demande, le tribunal ne peut imposer le « transfert » d'une dette, fût-elle constatée par décision judiciaire, à un autre débiteur que celui initialement désigné. De plus, il convient de noter que l'article 17.1 de l'acte de vente évoqué par la demanderesse concerne les modalités d'entrée en jouissance des biens immobiliers acquis, loués et libres, et ne permet pas de faire droit à la demande ;que par ailleurs, la rétroactivité attachée à l'annulation de la vente, qui ne tend qu'à remettre les parties à l'acte dans leur état antérieur, ne peut avoir pour effet d'instituer l'une des parties, sans son concours, débitrice d'une obligation de faire au bénéfice d'un tiers ; qu'enfin, les moyens développés par la société UFG Pixel 1 tirés de l'impossibilité pour elle d'exécuter les décisions judiciaires rendues à son encontre du fait de la perte de son droit de propriété sur les biens litigieux seront écartés comme prématurés dans la mesure où Mme [K] n'en poursuit pas l'exécution dans la présente instance ; que Mme [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à « transférer » à la société Valmy les obligations de la société UFG Pixel 1 » ;
 
 ALORS QUE, en cas d'annulation d'une vente, le propriétaire originaire est censé n'avoir jamais perdu la propriété de la chose ; que dès lors, les condamnations prononcées à l'encontre de l'acquéreur, avant l'anéantissement de la vente, à raison de ses droits sur la chose, incombent, par suite de l'effet rétroactif de la vente, au propriétaire originaire ; qu'en l'espèce la vente du 14 mai 2007 a été annulée par le jugement du 19 décembre 2018 ; que dès lors, la condamnation prononcée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 (RG 11/20762) tendant à la réalisation des travaux, incombait désormais à la société VALMY, propriétaire originaire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les principes régissant les conséquences de l'annulation des actes juridiques.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QUE, confirmant le jugement de ce chef, il a débouté Mme [J] de sa demande de transfert à la charge de la société VALMY de la condamnation prononcée à l'encontre de la société UFG PIXEL 1 par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 (RG 11/20632) enjoignant au propriétaire de mettre à disposition de Mme [J] un parking ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Par arrêt du 24 octobre 2013, numéro de RG 11/20762, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal d'instance du Sème arrondissement de Paris du 15 septembre 2011 (n° RG11-000245) notamment en ce qu'il a condamné la société UFG Pixel I à faire réaliser les travaux nécessaires dans les locaux pris à bail par Mme [J] et, infirmant le jugement du chef du préjudice de jouissance, prononcé les condamnations suivantes : - condamné in solidum la société UFG Pixel I et la société Valmy à verser à Mme [J] la somme de 42 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance et 30 000 euros, - dit que la société UFG Pixel I et la société Valmy doivent être respectivement condamnées à lui verser la somme de 27 500 euros et celle de 14 500 euros à d'indemnisation de son trouble de jouissance, -. dit que la société UFG Pixel I et la société Valmy devront respectivement contribuer à l'indemnisation du préjudice moral fixé à 30 000 euros à concurrence de 65% 35%, ces condamnations ayant été prononcées du fait de la vingtaine de dégât des eaux dont Mme [J] a été victime entre mai 1990 et décembre 2009 ; que par un second arrêt du 24 octobre 2013, numéro de RG 11/20632, la cour d'appel de Paris a enjoint à la société UFG Pixel I, bailleresse à la date du prononcé de l'arrêt, de mettre à la disposition de Mme [J] le box de parking dont elle était à l'origine locataire sans qu'il y ait lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte ; que Mme [J], faisant valoir que ces décisions n'ont toujours pas été exécutées, demande, au visa des articles 17.2 et 17.7 de l'acte de vente, de juger que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour dans le patrimoine d'origine du vendeur soit de la société Valmy de l'ensemble des droits et obligations et notamment des dettes pécuniaires découlant de la propriété du bien; à défaut elle demande à la cour de juger que la SAS Valmy devra garantir la société UFG Pixel 1 des condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris dans les arrêts susvisés ; que la société Valmy soulève l'irrecevabilité de cette demande de transfert des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel ; elle s'oppose au transfert demandé au motif que les condamnations en cause sont des condamnations personnelles qui doivent être supportées par le propriétaire concerné au moment des procédures et qu'elles ne peuvent entrer dans le cadre des conséquences attachées à l'application de l'article 1178 du code civil ; que la société UFG Pixel 1 qui soutient la demande de Mme [J] de ce chef fait valoir qu'elle a déjà conclu en ce sens devant les premiers juges et qu'il nt s'agit donc pas d'une demande nouvelle ; elle sollicite, au visa des dispositions de l'article 1178 du code civil, une condamnation de la société Valmy à la garantir des condamnations prononcées à son encontre par les arrêts susmentionnés , que la demande de transfert à la société Valmy des condamnations prononcées par les arrêts de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 ayant déjà été présentée en première instance, elle est donc recevable ; que les condamnations prononcées par ces arrêts à l'encontre de la société UFG Pixel 1 qui sont définitifs ont un caractère personnel et l'exécution en incombe personnellement à la société condamnée ; que la subrogation prévue par l'article 17-2 du contrat de vente ne concerne que les droits et obligations du bailleur et ne peut concerner des condamnations en justice ; que Mme [J] se fonde sur l'article 17-7 du contrat de vente pour soutenir qu'il était prévu un transfert des obligations à l'acquéreur, la société UFG, et que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour dans le patrimoine de la société Valmy, vendeur d'origine, de l'ensemble des droits et obligations en l'occurrence des dettes pécuniaires et en nature ; qu'aux termes de l'article 17-7 du contrat, le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits et obligations à l'égard des locataires concernés pour les procédures en cours dans l'hypothèse où le vendeur est « demandeur » à l'instance et les procédures dans lesquelles le vendeur est « défendeur » intentées depuis le 23 janvier 2007 ; qu'aucune subrogation de la société Valmy dans les obligations de la société UFG Pixel 1 ne peut être tirée de cet article s'agissant de condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière en sa qualité de propriétaire du bien et ce plusieurs années après la vente, l'annulation de celle-ci ne pouvant avoir pour effet d'annuler les condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 ; que l'article 1178 du code civil dispose, dans sa version applicable à l'espèce, que le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé, que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 et 1352-9 et qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ; qu'en application de ces dispositions, les seules conséquences de la nullité de la vente sont en l'espèce la restitution du bien par la société UFG Pixel 1 et des sommes versées en paiement du prix de la vente par la société Valmy et n'entraîne pas le transfert à cette dernière des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 en sa qualité de propriétaire, la demande de transfert de condamnation ne constituant pas une demande de réparation au sens de cet article ; qu'en tout état de cause et s'agissant de la condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de Mme [J], les condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris l'ont été en considération de la responsabilité de chacune des sociétés dans les désordres subis par Mme [J] durant la période où chacune d'elles était propriétaire, la cour ayant procédé à une répartition des condamnations et aucun transfert de condamnation ni appel en garanti ne peut être accueilli de ce chef ; que s'agissant de la condamnation de la société UFG Pixel 1 à réaliser des travaux, Mme [J] affirme, sans être critiquée, que ces travaux n'auraient pas été réalisés; néanmoins il appartenait à la société UFG Pixel 1 de réaliser ces travaux ordonnés de manière définitive par la cour d'appel de Paris en du 24 octobre 2013 et Mme [J] ne fait valoir aucun moyen de nature à fonder la condamnation de la société Valmy à garantir la société UFG Pixel 1 de la condamnation à exécuter des travaux dans le bien loué à Mme [J], le seul fait qu'elle soit de nouveau propriétaire de ce bien ne justifiant pas la demande de condamnation de la société Valmy à garantir la société UFG Pixel 1 des condamnations prononcées à son encontre ; que concernant la condamnation de la société UFG Pixel 1 à mettre un box à disposition de Mme [J], cette dernière précise que ce box a été vendu et n'est plus la propriété de la société Valmy ni de la société UFG Pixel 1 et en tout état de cause le parking n° l dont il s'agit n'a jamais fait partie de la vente du 14 mai 2007; la demande de Mme [J] visant à enjoindre la société Valmy de mettre à disposition le box litigieux dont elle n'est plus propriétaire doit donc être rejetée ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de transfert à la société Valmy des condamnations prononcées contre la société UFG Pixel 1. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« Outre le fait que Mme [K] ne donne aucun fondement juridique à sa demande, le tribunal ne peut imposer le « transfert » d'une dette, fût-elle constatée par décision judiciaire, à un autre débiteur que celui initialement désigné. De plus, il convient de noter que l'article 17.1 de l'acte de vente évoqué par la demanderesse concerne les modalités d'entrée en jouissance des biens immobiliers acquis, loués et libres, et ne permet pas de faire droit à la demande ;que par ailleurs, la rétroactivité attachée à l'annulation de la vente, qui ne tend qu'à remettre les parties à l'acte dans leur état antérieur, ne peut avoir pour effet d'instituer l'une des parties, sans son concours, débitrice d'une obligation de faire au bénéfice d'un tiers ; qu'enfin, les moyens développés par la société UFG Pixel 1 tirés de l'impossibilité pour elle d'exécuter les décisions judiciaires rendues à son encontre du fait de la perte de son droit de propriété sur les biens litigieux seront écartés comme prématurés dans la mesure où Mme [K] n'en poursuit pas l'exécution dans la présente instance ; que Mme [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à « transférer » à la société Valmy les obligations de la société UFG Pixel 1 » ;
 
 ALORS QUE, en cas d'annulation d'une vente, le propriétaire originaire est censé n'avoir jamais perdu la propriété de la chose ; que dès lors, les condamnations prononcées à l'encontre de l'acquéreur, avant l'anéantissement de la vente, à raison de ses droits sur la chose, incombent, par suite de l'effet rétroactif de la vente, au propriétaire originaire ; qu'en l'espèce la vente du 14 mai 2007 a été annulée par le jugement du 19 décembre 2018 ; que dès lors, la condamnation prononcée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 (RG 11/20632) ayant enjoint au propriétaire de mettre le parking à la disposition de Mme [J] pesait sur la société VALMY, propriétaire originaire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les principes régissant les conséquences de l'annulation des actes juridiques.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QUE, confirmant pour le surplus le jugement entrepris, il a rejeté les demandes de Mme [J] tendant à voir condamner la société VALMY au paiement de dommages-intérêts à raison de la perte de chance d'acquérir son logement, et en réparation de son préjudice moral ;
 
 AUX MOTIFS SUBSTITUÉS QUE « Mme [J] demande à la cour de condamner la société Valmy à lui verser, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de dommages-intérêts en raison de la perte de chance d'acquérir l'appartement à un moment donné et à un prix donné ; que Mme [J], qui est à l'initiative des procédures ayant abouti à la nullité du congé qui lui avait été notifié et à la nullité de la vente, ne démontre par qu'elle avait l'intention et la capacité financière d'acquérir le bien qu'elle occupe en qualité de locataire ; qu'en conséquence, à défaut de démontrer qu'il existait pour elle une probabilité raisonnable d'acquérir le bien qu'elle occupe, elle n'établit pas la perte de chance invoquée ; que Mme [J] ne justifie pas non plus du préjudice moral qu'elle invoque, le fait que les sociétés en cause n'aient pas souhaité procéder à l'annulation amiable de la vente n'est pas constitutif d'une faute lui causant un préjudice moral ; que par ailleurs, elle ne peut fonder sa demande sur le fait que le comportement des intimés entrave son quotidien familial et son travail alors que c'est elle qui a initié la présente instance et qu'elle est appelante ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande de condamnation de la société Valmy à lui payer des dommages-intérêts pour perte de chance, et de sa demande de condamnation in solidum de la société Valmy et de la société UFG Pixel 1 pour préjudice moral » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, la violation du droit de préemption du locataire cause nécessairement un préjudice à ce dernier ; qu'en l'espèce, le jugement entrepris a annulé la vente du 14 mai 2007 en tant que celle-ci concernait les lots de Mme [J] en raison de la violation de son droit de préemption ; qu'en écartant néanmoins tout droit à indemnisation de Mme [J], la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, toute perte de chance même faible est réparable ; qu'en subordonnant la réparation de la perte de chance invoquée par Mme [J] à la condition que cette chance ait revêtu un caractère raisonnable, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, toute perte de chance donne lieu à réparation ; qu'en l'espèce, Mme [J] expliquait, s'agissant de son intention de faire l'acquisition de son logement, que sa volonté se déduisait, d'une part, de sa contestation de la validité de la vente et, d'autre part, des négociations entreprises entre les parties à l'effet de céder la propriété de ce logement à la locataire (conclusions, p. 18 et 19) ; qu'en opposant que Mme [J] ne démontrait pas avoir eu l'intention de faire l'acquisition de son logement, sans procéder à aucune recherche sur l'existence de ces négociations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 ET ALORS QUE, quatrièmement, toute perte de chance donne lieu à réparation ; qu'en l'espèce, Mme [J] expliquait encore, s'agissant de sa capacité financière, qu'elle pouvait encore en 2007, compte tenu de son âge, financer cet investissement au moyen d'un emprunt (conclusions, p. 19) ; qu'en opposant que Mme [J] ne démontrait pas non plus avoir eu la capacité financière de faire l'acquisition de son logement, sans procéder à aucune recherche sur la possibilité pour elle de recourir à un emprunt, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.