Cour de Cassation · civ3 — 8 décembre 2021

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 décembre 2021
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 858 F-D
 
 Pourvoi n° Q 19-26.010 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 DÉCEMBRE 2021
 
 1°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul, dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société CGS Département gestion, domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ la société La Closerie Lourdes, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 3°/ la société Perin-Borkowiak, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société La Closerie Lourdes,
 
 ont formé le pourvoi n° Q 19-26.010 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Cristal, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7],
 
 2°/ à la société Camino Azul, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 3°/ à la société [V] [B] et [M] [I], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6],
 
 4°/ à M. [P] [C], domicilié [Adresse 5], pris en qualité de liquidateur de la société Camino Azul,
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul, de la société La Closerie Lourdes et de la société Perin-Borkowiak, ès qualités, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [V] [B] et [M] [I], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Camino Azul et de M. [C], ès qualités, après débats en l'audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 8 octobre 2019), la société civile immobilière Camino Azul (la SCI Camino Azul) a fait édifier une résidence de tourisme qu'elle a vendue par lots en l'état futur d'achèvement.
 
 2. Par acte du 9 novembre 2005, la société civile professionnelle [V] [B] et [M] [I] (le notaire) a établi le règlement de la résidence et reçu les différents actes de vente entre 2005 et 2007.
 
 3. L'exploitation commerciale par un bailleur unique, auquel les acquéreurs étaient tenus de donner leur lot à bail, a été assurée par la société GRTC, qui, en raison du caractère déficitaire de l'exploitation, a cessé de payer les loyers aux copropriétaires dès l'année 2008. 
 
 4. Ceux-ci ont accepté la résiliation de tous les baux commerciaux et ont créé la société La Closerie Lourdes afin de reprendre la gestion de la résidence.
 
 5. Par acte du 31 décembre 2010, publié le 19 août 2011, le règlement de copropriété a été modifié à l'initiative de la SCI Camino Azul, afin de diviser les lots n° 1 et 2, dont elle était restée propriétaire, en différents lots, dont deux ont, le même jour, été vendus à la société civile immobilière Cristal (la SCI Cristal).
 
 6. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul (le syndicat des copropriétaires), estimant que les lots demeurés la propriété de la SCI Camino Azul et ceux acquis par la SCI Cristal constituaient des parties communes nécessaires à l'exploitation commerciale conformément à la notice descriptive annexée aux actes de vente, et la société La Closerie Lourdes, estimant subir un préjudice compte tenu de l'impossibilité d'assurer un certain nombre de prestations faute de locaux correspondants, ont assigné les SCI Camino Azul et Cristal en revendication de lots et indemnisation de leurs préjudices.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 7. Le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables leurs conclusions n° 3 et 4, de rejeter leurs demandes, d'ordonner l'expulsion de la société La Closerie Lourdes et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors :
 
 « 1°/ que si les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions ont été déposées en temps utile, ils doivent répondre aux conclusions, même déposées après l'ordonnance de clôture, qui répondent à celles sollicitant le rejet pour tardiveté, en faisant valoir les raisons pour lesquelles les conclusions litigieuses ne sont pas tardives ; qu'en déclarant irrecevables comme tardives les conclusions n° 3 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes, à la demande de la SCI Camino Azul dans des écritures déposées le 14 mai 2019, soit après l'ordonnance de clôture, sans répondre aux conclusions n° 4 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes déposées en réponse à ces conclusions d'irrecevabilité, qui faisaient notamment valoir que les conclusions n° 3 n'ajoutaient aucun moyen nouveau ou prétention nouvelle et ne faisaient que répondre à la demande de paiement d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 455 du code de procédure civile ;
 
 2°/ qu'en toute hypothèse, le juge ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l'ordonnance de clôture, sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté les conclusions n° 3 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes, déposées six jours avant la date prévue pour la clôture, en considérant que « le destinataire ne disposait en pratique que de deux jours ouvrables et demi pour y répondre, puisque le mercredi 8 mai 2019 était un jour férié » et que « eu égard à la difficulté du dossier, les conclusions n° 3 méconnaissent le principe du contradictoire » ; qu'en se prononçant ainsi, sans expliquer en quoi le temps dont disposait la SCI Camino Azul pour répondre à ces conclusions n° 3, qui ne faisaient qu'ajouter aux précédentes une réponse à sa demande de paiement d'indemnités d'occupation, aurait été insuffisant ni en quoi ce dépôt qualifié de tardif portait atteinte au principe de la contradiction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 16, 779 et 783 du code de procédure civile ;
 
 3°/ En outre, un jour ouvrable est un jour qui peut être légalement travaillé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté les conclusions n° 3 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes, déposées six jours avant la date prévue pour la clôture, en considérant que « le destinataire ne disposait en pratique que de deux jours ouvrables et demi pour y répondre, puisque le mercredi 8 mai 2019 était un jour férié » et que « eu égard à la difficulté du dossier, les conclusions n° 3 méconnaissent le principe du contradictoire » ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il résultait de ses propres constatations que les conclusions litigieuses avaient été notifiées le vendredi 3 mai 2019 à 10h56 et que la clôture avait été prononcée le jeudi 9 mai, de sorte qu'a minima les parties adverses disposaient de quatre jours ouvrables (vendredi, samedi, lundi et mardi) pour répondre, et non deux jours et demi, la cour d'appel a violé les articles 15, 16, 779 et 783 du code de procédure civile. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 8. La cour d'appel, qui a constaté que la SCI Camino Azul avait déposé ses dernières conclusions sur le fond le 15 janvier 2019, a relevé que les conclusions n° 3 avaient été déposées le vendredi 3 mai 2019 à 10 heures 56, six jours avant l'ordonnance de clôture.
 
 9. Elle a souverainement retenu, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu'eu égard à la difficulté du dossier, ces écritures méconnaissaient le principe de la contradiction et devaient être écartées des débats par application de l'article 16 du code de procédure civile.
 
 10. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.
 
 Sur le deuxième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 11. Le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes font grief à l'arrêt de rejeter les demandes du premier tendant à la restitution de leurs lots respectifs par les SCI Camino Azul et Cristal et à l'annulation du modificatif du règlement de copropriété du 19 août 2011, de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts formées contre le notaire, d'ordonner sous astreinte l'expulsion de la société La Closerie Lourdes et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors :
 
 « 1°/ qu'en matière de vente d'immeuble à construire, la notice descriptive et les plans annexés aux actes de vente en l'état futur d'achèvement ont une valeur contractuelle et sont opposables au vendeur ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la note descriptive annexée aux actes de vente qualifiait de partie commune notamment la salle de restaurant, ce qui était conforté par les plans également annexés à ces actes et par les plaquettes publicitaires remises aux potentiels acquéreurs; qu'il faisait également valoir que la portée des actes de vente était obscure, compte tenu des termes du règlement de copropriété, et que le juge devait dès lors interpréter la volonté des parties en faveur de l'acquéreur ; qu'en décidant que la note descriptive n'avait pas de valeur contractuelle, pour ensuite considérer que seul le règlement de copropriété fixait les droits des parties, se dispensant dès lors de rechercher si les actes de vente comportaient une ambiguïté qui devait se résoudre en faveur des acquéreurs, ce qui imposait de qualifier les locaux à usage de restaurant et leurs annexes de parties communes et d'en attribuer la propriété initiale au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, devenu 1103, et 1604 du code civil ;
 
 2°/ que subsidiairement, pour les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l'objet d'un lot distinct propriété d'un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l'impossibilité de la commercialiser en offrant l'intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal d'une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon afin que ces lots deviennent la propriété indivise du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rejeté la demande en restitution formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul en considérant notamment qu'il ne rapportait pas la preuve que la SCI Camino Azul ou la SCI Cristal avaient abandonné certains lots sur lesquels elles étaient titrées, en l'absence de volonté positive en ce sens ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le grand local situé au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Camino Azul n'était ni entretenu ni exploité, alors même qu'il correspondait à un espace commun de la résidence de tourisme, si les lots n° 2 et 3 n'avaient jamais été achevés par la SCI Camino Azul et n'étaient pas non plus utilisés, et si dès lors il en résultait que les lots privatifs correspondants, affectés à l'usage collectif de la résidence de tourisme, n'étaient pas entretenus, ce qui autorisait le syndicat des copropriétaires à demander la restitution des lots pour qu'ils deviennent la propriété indivise des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 58 V de la loi du 24 mars 2014. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 12. Après avoir relevé que, dans la notice descriptive de l'immeuble, qui décrit visuellement et techniquement l'ouvrage construit sans avoir vocation à en déterminer le régime juridique, il était mentionné que les lots du rez-de-chaussée étaient des parties communes, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette qualification ne valait que par rapport aux services auxquels ces locaux devaient servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d'en qualifier le régime de propriété. 
 
 13. Elle a exactement retenu que la qualification de ces lots comme parties communes ne pouvait résulter des énonciations issues des plaquettes de commercialisation, quand bien même elles pouvaient avoir une certaine portée contractuelle, et que, s'agissant du régime des biens soumis au statut de la copropriété, ces stipulations ne pouvaient se substituer au règlement de copropriété établi et publié avant les premières acquisitions et dont les copropriétaires prenaient connaissance en signant l'acte authentique par lequel ils acquéraient leurs lots.
 
 14. Enfin, ayant retenu que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l'abandon par les SCI Camino Azul et Cristal de certains de leurs lots, celui-ci ne pouvant pas se déduire d'une absence d'utilisation, mais supposant au contraire un acte de volonté positive dont la preuve n'était pas rapportée, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'entretien des lots que ses constatations rendaient inopérante.
 
 15. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
 
 Sur le troisième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 16. Le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes font grief à l'arrêt de rejeter la demande du premier tendant à la condamnation du notaire à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'efficacité ; qu'il est, à ce titre, notamment tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard des parties sur les risques juridiques dont il a pu prendre connaissance au regard des documents utilisés pour préparer la rédaction de l'acte ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul faisait valoir que la SCP [B] [I], qui avait instrumenté les ventes de lots de copropriété de la résidence de tourisme, aurait dû alerter les copropriétaires sur les contradictions entre le règlement de copropriété et la notice descriptive annexée à l'acte de vente, dans la mesure où les espaces communs de la résidence de tourisme étaient des lots privatifs destinés à un usage commercial sans réelle affectation à l'usage de la résidence de tourisme, tandis que la notice descriptive faisait croire le contraire ; qu'ils ajoutaient que le notaire n'avait pas mis en mesure les copropriétaires de comprendre que la SCI Camino Azul, promoteur leur ayant vendu les lots destinés à constituer la résidence de tourisme, pouvait décider de vendre les lots privatifs destinés à l'usage collectif de cette résidence et la priver ainsi de certains services essentiels ; que la cour d'appel a écarté la responsabilité de la SCP de notaires en considérant notamment que cette SCP était liée par les dispositions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et qu'elle n'avait pas à se rendre sur les lieux pour vérifier le bon état de la chose vendue pour comparer les lieux avec l'état descriptif établi par un géomètre ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCP de notaires, qui avait instrumenté l'ensemble des actes de vente des lots de copropriété constituant la résidence de tourisme commercialisée par la SCI Camino Azul en tant qu'investissement immobilier défiscalisant, de la résidence de tourisme et établi le règlement de copropriété de cette résidence, était tenue de mettre en garde les copropriétaires du risque lié à l'absence d'affectation des lots privatifs dont la SCI demeurait propriétaire à l'usage d'espaces collectifs nécessaires à l'exploitation , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 17. La cour d'appel a retenu que le notaire ne pouvait, pour satisfaire à son obligation de conseil, préconiser l'intégration dans les parties communes de la copropriété des lots destinés aux services communs de la résidence hôtelière, qu'il était lié par les dispositions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui qualifiaient ces locaux de parties privatives affectés d'une quote-part de parties communes et que, devant aussi respecter l'effet relatif de la publicité foncière, il ne pouvait conseiller de reconnaître au syndicat des copropriétaires un droit de propriété sur les lots privatifs dont la SCI Camino Azul demeurait propriétaire en sa qualité de promoteur pour ne pas les avoir vendus.
 
 18. Ayant également retenu que le notaire n'avaient pas le pouvoir de contrôler a priori les conditions dans lesquelles la SCI Cristal utiliserait les droits réels par elle acquis, elle a procédé à la recherche prétendument omise et a légalement justifié sa décision de ce chef.
 
 Sur le quatrième moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 19. Le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes font grief à l'arrêt de rejeter la demande de la seconde tendant à la condamnation du notaire à lui payer la somme de 45 000 euros par année d'exploitation à compter du mois de décembre 2010 à titre de dommages-intérêts, alors « que la cassation à intervenir sur les deuxième et troisième moyens, d'où il résultera, d'une part, que la société La Closerie Lourdes, constituée pour reprendre l'exploitation de la résidence de tourisme, pouvait valablement occuper les lots privatifs servant à l'usage collectif de cette résidence, d'autre part, que la SCP de notaires a commis une faute qui a eu pour conséquence l'impossibilité d'exploiter correctement la résidence de tourisme, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef de dispositif déboutant la société La Closerie Lourdes de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SCP de notaires, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 20. La cassation n'étant pas prononcée sur les deuxième et troisième moyens, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul et la société La Closerie Lourdes aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul, la société La Closerie Lourdes et de la société Perin-Borkowiak, ès qualités
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par application de l'article 16 du code de procédure civile, déclaré irrecevables les conclusions n°3 transmises le 3 mai 2019 par le syndicat des copropriétaires La Résidence Camino Azul et par la société La Closerie Lourdes, la cour statuant en lecture de leurs conclusions transmises le 15 janvier 2018, d'avoir déclaré irrecevables de droit toutes les conclusions et pièces transmises postérieurement à la date et à l'heure de l'ordonnance de clôture, dont les conclusions n°4 du syndicat des copropriétaires La Résidence Camino Azul et par la société La Closerie Lourdes tendant à s'opposer à la demande de rejet de leurs conclusions n°3, d'avoir, en conséquence, débouté le syndicat des copropriétaires La Résidence Camino Azul de sa demande en restitution des lots n°113 et 118 par la SCI Cristal et n°114 à 117, 119, 3 à 9 et 23, 37, 51, 65, 78 et 79 par la SCI Camino Azul, déboutés de leur demande tendant à la nullité du modificatif de l'état descriptif de division publié au 2e bureau des hypothèques de Tarbes le 19 août 2011, d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes de leurs demandes tendant à la condamnation de la SCP [B] [I] à payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires et celle de 45.000 € par année d'exploitation à compter du mois de décembre 2010 à la société La Closerie Lourdes, d'avoir ordonné l'expulsion de la société La Closerie Lourdes et de tous ses occupants de son chef hors les lots 4, 5, 6, 7, 9, 78, 79, 23, 37, 51 et 65 appartenant à la SCI Camino Azul dans la résidence La Closerie Lourdes, sous astreinte journalière de 500 € par jour à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, et d'avoir condamné la société La Closerie Lourdes à payer à la SCI Camino Azul, propriétaire des lots qu'elle occupe depuis 2011, la somme de 367.500 € arrêtée au 30 septembre 2019 et à parfaire sur la même base mensuelle de 3.500 € jusqu'à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à chaque terme d'échéance et les taxes attachées à la propriété qui sont acquittées par la SCI Camino Azul en qualité de propriétaire sans en avoir l'occupation ;
 
 AUX MOTIFS QUE les conclusions n°4 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes sont irrecevables de droit pour être postérieures à l'ordonnance de clôture ; que les conclusions n°3 sont irrecevables pour avoir été déposées 6 jours avant l'ordonnance de clôture le vendredi 03 mai 2019 à 10 h 56 alors que l'avocat destinataire ne disposait en pratique que deux jours ouvrables et demi pour y répondre, puisque le mercredi 08 mai 2019 était un jour férié ; qu'eu égard à la difficulté du dossier, les conclusions n°3 méconnaissent le principe du contradictoire et seront écartées des débats par application de l'article 16 du code de procédure civile ; que la cour statuera donc en lecture des conclusions n°2 transmises le 15 janvier 2018 par le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes ; que les moyens d'irrecevabilité des conclusions n° 3 et n° 4 de la société Camino Azul et du syndicat des copropriétaires seront donc accueillis; ces conclusions seront par conséquent écartées des débats ; qu'en raison du maintien de l'ordonnance de clôture, toutes les conclusions postérieures seront aussi déclarées irrecevables (arrêt, p. 3 in fine et p. 4) ;
 
 1°) ALORS QUE si les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions ont été déposées en temps utile, ils doivent répondre aux conclusions, même déposées après l'ordonnance de clôture, qui répondent à celles sollicitant le rejet pour tardiveté, en faisant valoir les raisons pour lesquelles les conclusions litigieuses ne sont pas tardives ; qu'en déclarant irrecevables comme tardives les conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes, à la demande de la SCI Camino Azul dans des écritures déposées le 14 mai 2019, soit après l'ordonnance de clôture, sans répondre aux conclusions n°4 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes déposées en réponse à ces conclusions d'irrecevabilité, qui faisaient notamment valoir que les conclusions n°3 n'ajoutaient aucun moyen nouveau ou prétention nouvelle et ne faisaient que répondre à la demande de paiement d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHÈSE, le juge ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l'ordonnance de clôture, sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté les conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes, déposées six jours avant la date prévue pour la clôture, en considérant que « le destinataire ne disposait en pratique que de deux jours ouvrables et demi pour y répondre, puisque le mercredi 8 mai 2019 était un jour férié » et que « eu égard à la difficulté du dossier, les conclusions n°3 méconnaissent le principe du contradictoire » (arrêt, p. 4 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, sans expliquer en quoi le temps dont disposait la SCI Camino Azul pour répondre à ces conclusions n°3, qui ne faisaient qu'ajouter aux précédentes une réponse à sa demande de paiement d'indemnités d'occupation, aurait été insuffisant ni en quoi ce dépôt qualifié de tardif portait atteinte au principe de la contradiction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 16, 779 et 783 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU'EN OUTRE un jour ouvrable est un jour qui peut être légalement travaillé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté les conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires et de la société La Closerie Lourdes, déposées six jours avant la date prévue pour la clôture, en considérant que « le destinataire ne disposait en pratique que de deux jours ouvrables et demi pour y répondre, puisque le mercredi 8 mai 2019 était un jour férié » et que « eu égard à la difficulté du dossier, les conclusions n°3 méconnaissent le principe du contradictoire » (arrêt, p. 4 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il résultait de ses propres constatations que les conclusions litigieuses avaient été notifiées le vendredi 3 mai 2019 à 10h56 (arrêt, p. 3 dernier §) et que la clôture avait été prononcée le jeudi 9 mai, de sorte qu'a minima les parties adverses disposaient de quatre jours ouvrables (vendredi, samedi, lundi et mardi) pour répondre, et non deux jours et demi, la cour d'appel a violé les articles 15, 16, 779 et 783 du code de procédure civile.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif sur ce point, d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires La Résidence Camino Azul de sa demande en restitution des lots n°113 et 118 par la SCI Cristal et n°114 à 117, 119, 3 à 9 et 23, 37, 51, 65, 78 et 79 par la SCI Camino Azul, de les avoir déboutés de leur demande tendant à la nullité du modificatif de l'état descriptif de division publié au 2e bureau des hypothèques de Tarbes le 19 août 2011, d'avoir en conséquence débouté le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes de leurs demandes tendant à la condamnation de la SCP [B] [I] à payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires et celle de 45.000 € par année d'exploitation à compter du mois de décembre 2010 à la société La Closerie Lourdes, d'avoir ordonné l'expulsion de la société La Closerie Lourdes et de tous ses occupants de son chef hors les lots 4, 5, 6, 7, 9, 78, 79, 23, 37, 51 et 65 appartenant à la SCI Camino Azul dans la résidence La Closerie Lourdes, sous astreinte journalière de 500 € par jour à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, et d'avoir condamné la société La Closerie Lourdes à payer à la SCI Camino Azul, propriétaire des lots qu'elle occupe depuis 2011, la somme de 367.500 € arrêtée au 30 septembre 2019 et à parfaire sur la même base mensuelle de 3.500 € jusqu'à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à chaque terme d'échéance et les taxes attachées à la propriété qui sont acquittées par la SCI Camino Azul en qualité de propriétaire sans en avoir l'occupation ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE cette action en revendication de propriété reste indépendante de l'appréciation, par ailleurs discutée, de la destination de l'immeuble ; que l'entrée de la société La Closerie Lourdes dans les locaux appartenant à la SCI Camino Azul remonte au mois de février 2011 ; aucun titre écrit portant a signature des deux parties n'a été signé par elles ; la SCI Camino Azul lui proposait cependant par écrit un titre d'occupation précaire dans l'attente d'une vente qui ne s'est pas faite. Le syndicat des copropriétaires revendique donc pour que la société La Closerie Lourdes puisse disposer d'un titre d'occupation qu'elle puisse opposer à la SCI Camino Azul et à la SCI Cristal ; qu'aux termes des articles 1 à 6 de la loi du 10 juillet 1965, tout lot privatif est affecté d'une quote-part de parties communes qui sont l'objet d'un droit de propriété indivise entre les copropriétaires dont l'administration et la jouissance sont régies par ce texte sans pouvoir faire l'objet d'une action en licitation ou partage. Les parties communes peuvent être acquises par transformation de lots privatifs ou cédées par le syndicat des copropriétaires pour devenir privatives dans les conditions prévues par les articles 16 et 16-1 de la loi ; mais que la marque juridique d'un lot privatif est qu'il est affecté d'une quote-part de parties communes ; que le règlement de copropriété a valeur contractuelle et fixe la destination de l'immeuble, qui limite l'usage des lots privatifs. Selon le règlement de copropriété, tous les lots revendiqués sont des lots privatifs affectés d'une quote-part de parties communes ; que si ces locaux, dont la description démontre qu'ils n'entrent pas, pour la plupart, dans la liste des locaux présumés communs par l'article 3 de la loi, n'avaient été que des parties communes pour la copropriété, ils n'auraient pas été expressément affectés d'une quote-part de parties communes ; qu'il ne s'agit donc pas de parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; que les lots sont certes destinés à être affectés aux services communs de la résidence hôtelière mais ils étaient destinés à être vendus à un investisseur soumis à l'obligation de les laisser à la disposition de l'exploitant titulaire du bail général dans le périmètre duquel les locaux seraient ainsi entrés; la SCI Camino Azul en est restée propriétaire pour ne pas avoir pu ou voulu les vendre. Elle n'avait pour seules obligations que :
 - de les livrer à un acquéreur à charge pour lui de les donner à bail à la société exploitant la délivrance ;
 - à défaut de livraison à un acquéreur, d'en confier l'exploitation des lots dont elle conservait ainsi la copropriété à la société hôtelière ; que le syndicat des copropriétaires une fois doté d'un représentant légal, a certes pris livraison des parties communes (tant au rez-de-chaussée qu'aux autres niveaux) mais cette livraison ne lui a pas attribué la propriété des lots privatifs qui étaient destinés à accueillir les services commun du preneur unique ; cette livraison n'a pour effet que de lui transférer les droits d'administrations des parties communes dont les quotes-parts sont rattachées aux lots privatifs, lesquels peuvent avoir été livrés à d'autres dates ; que la livraison des parties communes ne transfère pas au syndicat des copropriétaires un quelconque titre de propriété sur les lots privatifs bien qu'il reçoivent tous pouvoir pour administrer les parties communes dont les quotes-parts sont rattachés à ces lots privatifs; seules les SCI Camino Azul et aujourd'hui la SCI Cristal sont aujourd'hui titrées sur ces lots qui devaient à l'origine accueillir les services collectifs. Elles ont d'ailleurs publiées leurs titres, ce qui signifie qu'il y a eu contrôle et respect de l'effet relatif de la publicité foncière qui ne fait nulle part apparaître le syndicat des copropriétaires comme propriétaire de ces lots ; que si cela avait été le cas, il y aurait dû y avoir après livraison, des actes de cession de droits immobiliers à son profit, passés en application des articles 16 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que c'est vainement que le syndicat des copropriétaires, soutenu par la société La Closerie Lourdes, soutient que les documents contractuels permettent de qualifier comme parties communes de la copropriété les locaux du rez-de-chaussée pour en tirer la conclusion qu'il en serait propriétaire ; la monovalence des locaux, destinés à une exploitation de résidence hôtelière équipée d'un service de restauration complète, impose l'existence de locaux permettant l'installation de services collectifs à rendre aux occupants de lots d'habitation ; que dans la notice descriptive de l'immeuble, qui décrit visuellement et techniquement l'ouvrage construit sans avoir vocation à en déterminer le régime juridique, il est certes mentionné que les lots du rez-de-chaussée sont des parties communes ; mais que cette qualification ne vaut que par rapport aux services auxquels ces locaux doivent servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d'en qualifier le régime de propriété ; que de même, cette qualification de ces lots comme parties communes ne peut résulter des énonciations issues des plaquettes de commercialisations, quand bien même elles peuvent avoir une certaine portée contractuelle ; que s'agissant du régime des biens soumis au régime de la copropriété, ces stipulations ne peuvent se substituer au règlement de copropriété établi et publié avant les premières acquisitions et dont les copropriétaires prennent connaissance en signant l'acte authentique par lequel ils acquièrent ; qu'en droit de la copropriété, ces biens restent des lots privatifs pour être destinés à être livrés à un copropriétaire qui les loue à l'exploitant ; que la SCI Camino Azul justifie avoir été propriétaire des lots 1 et 2 sans jamais s'être défaite de leur propriété avant le modificatif du règlement de copropriété qui les a divisés et renumérotés; la SCI Cristal a acquis une partie de ces des lots après une division de lot ; elle se trouve titrée sur les lots qu'elle a acquis en vertu d'un acte qu'elle a publié dans le respect de l'effet relatif de la publicité foncière ; tout titre de cession au syndicat des copropriétaires par la SCI lui serait inopposable au regard des règles de la publicité foncière puisque sa bonne foi n'est pas remise en cause ; que le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes avaient été informés des modifications du règlement de propriété et de la vente à la SCI Cristal en décembre 2010 avant la passation de ces actes ; que le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas du droit de propriété qu'il revendique et se heurte à des titres publiés ; que son action en revendication, improprement qualifiée d'action en restitution, sera par conséquent rejetée ; qu'il ne peut donc reprocher à la SCI Camino Azul un manquement à son obligation de délivrance puisqu'il a reçu livraison des parties communes au sens du règlement de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage la preuve par la SCI Camino Azul ou par la SCI Cristal de l'abandon de certains lots sur lesquels elles sont titrées ; que l'abandon ne peut pas se déduire d'une absence d'utilisation ; qu'il suppose un acte de volonté positive qui n'est pas rapporté, alors que le droit de propriété ne se perd pas par son non-usage, sauf prescription acquisitive décennale ou trentenaire utile par un tiers (arrêt, p. 8 à 10) ;
 
 ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'aux termes de la plaquette de commercialisation remise aux futurs acquéreurs, la résidence de tourisme devait comporter un espace d'accueil, un « espace business » des salons, une terrasse, un restaurant, une bagagerie, un espace repassage, une laverie ; que, quant à Porte la notice descriptive, l'article R.261-13 du code de la construction et de l'habitation dispose en ses alinéas 3 à 5 que :
 « Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.
 Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent.
 Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d1équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente. » ; qu'en l'espèce, la notice descriptive annexée à l'acte de vente du lot 28 à M. [Y] [S], en date du 14 février 2006, et plus généralement à chaque acte de vente de lots privatifs, contient un chapitre Il intitulé « Revêtements et équipements des locaux» divisé en paragraphes 2.1 «parties communes » 2.2 « logements d'habitation» 2.3 « locaux divers» et 2.4 «parkings» ; que le paragraphe 2.1 « Parties communes» est lui-même divisé en quatre parties intitulées : « Généralités» comprenant la description des matériaux des sols, du plafond, des murs et poteaux du rez-de-chaussée, « Salle de restaurant » comprenant les sous-paragraphes « Ambiance » «Sols » « Plafonds» et« Murs» « Circulation étage » et « Cages d'escaliers » qui décrivent les matériaux et équipements utilisés, comme ci-dessus ; qu'au vu des éléments ci-dessus, la notice descriptive constitue un document de nature technique et non pas juridique ; qu'ainsi, les locaux techniques, le local poubelles ne seraient pas inclus dans les parties communes selon cette notice, alors qu'ils figurent comme tels dans le règlement de copropriété ; qu'en conséquence, la répartition des locaux et des services figurant sur ladite notice ne s'analyse pas comme une répartition des parties communes et des parties privatives au sens de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis ; qu'après avoir vendu la majorité des lots privatifs, la SCI Camino Azul a conservé les biens suivants :
 le lot n° 1 situé au rez-de-chaussée, décrit par l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété du 9 novembre 2005, comme un local à usage commercial comprenant : "deux porches d'accès dont l'un avec escalier privatif, salle de restaurant, "cuisine services sanitaires", dégagement, local poubelles et terrasse"
 le lot n° 2 à usage d'office 
 le lot n° 3 à usage de salle de réunion avec placards 
 le lot n° 4 à usage de cabinet de toilette avec water closet le lot n° 5 à usage de salle de réception avec placard 
 le lot n° 6 constituant un sas et un hall-salon-salle d'attente le lot n° 7 à usage d'accueil et bureau 
 le lot n° 8 à usage de réserve 
 le lot n° 9 à usage de bagagerie 
 les lots n° 23, 37, SI, 65 constituant un "local service" le lot n° 79 à usage de lingerie ; qu'alors que la notice descriptive est sans portée juridique sur ce point, les lots revendiqués par le Syndicat des Copropriétaires ne constituent pas des parties communes, en application du règlement de copropriété, mais des lots privatifs, propriété de la SCI Camino Azul ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis permet au copropriétaire d'user et jouir librement des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble qu'aux actes de vente en l'état futur d'achèvement souscrits pour la plupart entre 2005 et 2008, est insérée la clause suivante : "Pouvoir de modifier la composition des lots non encore vendus. Le vendeur est autorisé pour les lots dont il est encore propriétaire à procéder à leur subdivision ou à leur réunion totale ou partielle à condition que le total des fractions des parties communes et des charges affectées aux lots nouvellement créés soit égale à la fraction des parties communes et des charges affectées aux lots modifiés et supprimés. Il ne pourra être usé de cette autorisation dans la mesure où les modifications envisagées pourraient faire changer la destination de l'immeuble telle qu1elle est définie au règlement de copropriété." ; que par acte de maître [B], notaire, en date du 31 décembre 2010, publié le 19 août 2011 sous la référence volume 2001 P n° 3106, la SCI Camino Azul a fait modifier l'état descriptif de division et subdiviser le lot 1 en lots 112 à 117, etlelot2 en lots 118 et 119 ; que par acte notarié du même jour, elle a revendu les lots 113 et 118 à la SCI Cristal : qu'en agissant ainsi, la SCI Camino Azul n'a fait qu'exercer les droits qu1elle s'était réservés, en vertu des actes de vente passés avec chacun des copropriétaires ; qu'en conséquence, la revendication de propriété formée par le Syndicat des Copropriétaires sera rejetée ainsi que la demande tendant à voir déclarer nul le modificatif de l'état descriptif de division publié le 19 août 2011 ; (jugement, p. 6 et 7) ; que toutefois, l'absence de restaurant et de salle de réunion, la transformation d'un local, actuellement loué à une société d'expertise comptable, et l'éventuelle inexploitation de certains locaux ne sauraient justifier un transfert de propriété au profit du syndicat des copropriétaires, dont les demandes à ce titre sont fondées sur le seul manquement contractuel à l'obligation de délivrance et par voie de conséquence les demandes de remise en état des lieux et de dommages et intérêts, seront rejetées (jugement, p. 8 § 3) ;
 
 1°) ALORS QU' en matière de vente d'immeuble à construire, la notice descriptive et les plans annexés aux actes de vente en l'état futur d'achèvement ont une valeur contractuelle et sont opposables au vendeur ;
 qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la note descriptive annexée aux actes de vente qualifiait de partie commune notamment la salle de restaurant, ce qui était conforté par les plans également annexés à ces actes et par les plaquettes publicitaires remises aux potentiels acquéreurs (concl., p. 21) ; qu'il faisait également valoir que la portée des actes de vente était obscure, compte tenu des termes du règlement de copropriété, et que le juge devait dès lors interpréter la volonté des parties en faveur de l'acquéreur ; qu'en décidant que la note descriptive n'avait pas de valeur contractuelle, pour ensuite considérer que seul le règlement de copropriété fixait les droits des parties, se dispensant dès lors de rechercher si les actes de vente comportaient une ambiguïté qui devait se résoudre en faveur des acquéreurs, ce qui imposait de qualifier les locaux à usage de restaurant et leurs annexes de parties communes et d'en attribuer la propriété initiale au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, devenu 1103, et 1604 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, pour les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l'objet d'un lot distinct propriété d'un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l'impossibilité de la commercialiser en offrant l'intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal d'une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon afin que ces lots deviennent la propriété indivise du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rejeté la demande en restitution formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul en considérant notamment qu'il ne rapportait pas la preuve que la SCI Camino Azul ou la SCI Cristal avaient abandonné certains lots sur lesquels elles étaient titrées, en l'absence de volonté positive en ce sens (arrêt, p. 10 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 28 et s.), si le grand local situé au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Camino Azul n'était ni entretenu ni exploité, alors même qu'il correspondait à un espace commun de la résidence de tourisme, si les lots n°2 et 3 n'avaient jamais été achevés par la SCI Camino Azul et n'étaient pas non plus utilisés, et si dès lors il en résultait que les lots privatifs correspondants, affectés à l'usage collectif de la résidence de tourisme, n'étaient pas entretenus, ce qui autorisait le syndicat des copropriétaires à demander la restitution des lots pour qu'ils deviennent la propriété indivise des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 58 V de la loi du 24 mars 2014.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires La Résidence Camino Azul de ses demandes tendant à la condamnation de la SCP [B] [I] à payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCP de notaires ne pouvait, même dans le cadre de son obligation de conseil découlant de ses obligations d'officier ministériel, préconiser l'intégration dans les parties communes de la copropriété des lots destinés aux services communs de la résidence hôtelière ; qu'elle était liée par les dispositions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui qualifiait ces locaux de parties privatives affectés d'une quote-part de parties communes ; les notaires devaient aussi respecter l'effet relatif de la publicité foncière et ne pouvaient conseiller de reconnaître au syndicat des copropriétaires un droit de propriété sur les lots privatifs dont la SCI Camino Azul demeurait propriétaire en sa qualité de promoteur pour ne pas les avoir vendu, la situation faisant d'elle un copropriétaire forcé de la copropriété à partir du moment où cette dernière a eu la personnalité morale. S'ils l'avaient fait, ils auraient engagé leurs responsabilités professionnelles en portant atteinte au droit de propriété de la SCI Camino Azul ; que les actes reçus le 31 décembre 2010 (modification du règlement de copropriété mettant en place une nouvelle distribution des locaux du rez-de-chaussée et vente d'une partie de ces lots à la SCI CRISTAL) respectent la destination de l'immeuble et la libre disposition de tout copropriétaire sur son lot privatif ; c'est au contraire la revendication du syndicat des copropriétaires qui plaide dans l'intérêt de la SARL sans droit ni titre qui méconnaît l'article 544 du code civil comme les articles 6 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 réglementant la copropriété, loi qui est d'ordre public ;
 que l'obligation de conseil ne pouvait pas les conduire à conseiller à la SCI Cristal et au syndicat des copropriétaires la modification dont ce dernier énonce qu'elle aurait dû être proposée ; qu'en outre, les notaires n'avaient pas le pouvoir de contrôler à priori les conditions dans lesquelles la SCI Cristal utiliserait les droits réels par elle acquis ; que les droits des autres copropriétaires autres que la SCI Camino Azul et son ayant droit, n'étaient pas concernés ; que les notaires n'ont pas à se rendre sur les lieux pour vérifier le bon état de la chose vendue pour comparer les lieux avec l'état descriptif établi par un géomètre et déposé en leur étude en annexe nécessaire du règlement ; ils n'avaient pas à se préoccuper de l'état effectif des lots vendus, ni à contrôler les erreurs commises ; ils n'avaient pas au 31 décembre 2010 à se préoccuper de la délivrance au syndicat des copropriétaires des parties communes telles qu'elles avaient pu être déterminées dans le règlement de copropriété en vigueur jusqu'à cette date.
 Ce qui est au demeurant reproché au notaire relativement à un manquement de délivrance de parties communes n'est en réalité que la reformulation du reproche qui leur est fait de ne pas avoir requalifié en parties communes de copropriété des lots privatifs qui étaient restés la propriété de la SCI Camino Azul pour ne pas les avoir vendus ; qu'en outre, s'agissant du préjudice, il y a lieu de rappeler qu'il n'en existe pas qui ait été causé à la SARL La Closerie Lourdes puisqu'elle occupe sans titre une partie des locaux et qu'elle ne peut donc pas se prévaloir des incohérences matérielles induites dans les faits par la division opérée en décembre 2010 et par l'entrée de la SCI Cristal dans une partie des locaux, ayant eu pour conséquence de compliquer les communications entre les lots qu'elle continue d'occuper de fait ; que les actions visant la SCP de notaires sont donc infondées et le jugement sera confirmé de ce chef (arrêt, p. 13) ;
 
 ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'aucune faute ne peut être retenue contre la société civile professionnelle de notaires, qui n1avait pas à exiger du vendeur qu1il intègre dans les parties communes les lots litigieux et qui a assuré la validité et l'efficacité des actes reçus (jugement, p. 8 § 1) ;
 
 ALORS QUE le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'efficacité ; qu'il est, à ce titre, notamment tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard des parties sur les risques juridiques dont il a pu prendre connaissance au regard des documents utilisés pour préparer la rédaction de l'acte ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul faisait valoir (concl., p. 35) que la SCP [B] [I], qui avait instrumenté les ventes de lots de copropriété de la résidence de tourisme, aurait dû alerter les copropriétaires sur les contradictions entre le règlement de copropriété et la notice descriptive annexée à l'acte de vente, dans la mesure où les espaces communs de la résidence de tourisme étaient des lots privatifs destinés à un usage commercial sans réelle affectation à l'usage de la résidence de tourisme, tandis que la notice descriptive faisait croire le contraire ; qu'ils ajoutaient que le notaire n'avait pas mis en mesure les copropriétaires d