Cour de Cassation · civ3 — 15 décembre 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 décembre 2021
 
 
 
 
 Cassation partielle
 sans renvoi
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 891 F-D
 
 Pourvoi n° D 21-10.437 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 DÉCEMBRE 2021
 
 La société Brothers, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 21-10.437 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2020 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à la Société commerciale de Heiri, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Brothers, de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la Société commerciale de Heiri, après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 3 décembre 2020), le 19 juin 1997, la société civile immobilière Brothers (la SCI), a donné à bail commercial à la Société commerciale de Heiri un terrain et des constructions pour une durée de douze années, avec une clause d'accession sans indemnité au profit du bailleur des travaux, constructions, embellissements, améliorations et installations faites par le preneur à l'expiration d'une durée de vingt-et-un ans. 
 
 2. Le bail a été tacitement prolongé par les parties.
 
 3. Après avoir délivré à la locataire un congé pour le 3 juillet 2018 avec offre de renouvellement au loyer mensuel de 2 500 000 FCP, la SCI a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé. 
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en ses première à cinquième branches, ci-après annexé
 
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 
 
 Mais sur le moyen, pris en sa sixième branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 5. La SCI fait grief à l'arrêt de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 765 310 FCP à compter du 19 septembre 2019, alors « que la SCI avait demandé à la cour d'appel de fixer le prix du loyer du bail renouvelé « à compter du 3 juillet 2018, date de prise d'effet du congé » ; que la Société commerciale de Heiri avait seulement contesté la valeur locative retenue par les premiers juges, sans critiquer le point de départ de celle-ci, qui avait été fixé « à compter du 3 juillet 2018 » ; qu'en fixant, à compter du 19 septembre 2019, le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 765 310 FCP, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française et l'article 19 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal : 
 
 6. Selon le premier texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
 
 7. Selon le second texte, le prix judiciairement fixé ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite, selon le cas, en application des articles 7 ou 14, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions. En ce cas, le prix ne peut prendre effet qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions. 
 
 8. Pour fixer le point de départ du loyer du bail renouvelé à la date de l'audience de plaidoiries du 19 septembre 2019, l'arrêt énonce que les parties ont varié dans leurs prétentions au sens de l'article 19 de la délibération n° 75-41, la SCI ayant demandé en justice la fixation d'un loyer d'un montant moindre que celui qu'elle réclamait dans son congé. 
 
 9. En statuant ainsi, alors qu'aucune des parties ne contestait la fixation du point de départ du loyer du bail renouvelé à la date du 3 juillet 2018, date de prise d'effet du congé, et que le prix judiciairement fixé n'excédait pas les limites de la proposition faite par le bailleur en application de l'article 7 de la délibération du 14 février 1975, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française.
 
 Portée et conséquences de la cassation
 
 10. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
 
 11. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
 
 12. En l'espèce, alors qu'aucune des parties ne contestait la fixation du point de départ du loyer du bail renouvelé à la date du 3 juillet 2018, date de prise d'effet du renouvellement, il y a lieu de retenir cette date. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé au 19 septembre 2019 la date de départ du prix du bail renouvelé, l'arrêt rendu le 3 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; 
 
 Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 Fixe au 3 juillet 2018 la date de départ du prix du bail renouvelé ;
 
 Dit n'y avoir lieu de modifier la charge des dépens exposés devant les juges du fond ;
 
 Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société Brothers
 
 La société Brothers fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à compter du 19 septembre 2019 le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 765 310 FCP ;
 
 1° ALORS QUE le prix du loyer du bail commercial renouvelé tient compte, dès le premier renouvellement, des constructions édifiées sur le terrain loué, devenues la propriété du bailleur par accession, lorsque celui-ci en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit ; qu'en retenant, pour écarter du calcul de la valeur locative, les constructions réalisées par la Société Commerciale de Heiri en cours de bail et devenues la propriété de la société Brothers par accession, que le bail commercial n'avait pas encore été renouvelé, de sorte que les dispositions de l'article 16 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 devaient s'appliquer, après avoir pourtant constaté que le bail commercial avait été conclu le 19 juin 1997 pour une durée de douze ans et avait été tacitement reconduit jusqu'à la mise en oeuvre de l'accession, soit 21 ans après la conclusion du bail, ce dont il s'inférait que, en retardant l'accession et le premier renouvellement, la société Brothers avait assumé la charge des constructions, par l'acceptation d'un loyer réduit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 16 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 ;
 
 2° ALORS QU'une partie peut toujours, après la naissance de son droit, renoncer à l'application d'une loi, fût-elle d'ordre public ; que, dans ses écritures d'appel, la société Brothers avait soutenu que la Société Commerciale de Heiri avait, peu avant l'acquisition par la société Brothers des constructions par accession, pressenti un cabinet d'expertise pour évaluer le prix du loyer renouvelé tenant compte des constructions ; que la société Brothers avait encore soutenu que la Société Commerciale de Heiri lui avait adressé, par un courrier du 18 août 2017, une proposition de renouvellement avec un loyer augmenté des constructions édifiées sur le terrain loué, de sorte que la Société Commerciale de Heiri avait renoncé à bénéficier d'un loyer plafonné ; que la cour d'appel, pour écarter du calcul de la valeur locative les constructions réalisées par la Société Commerciale de Heiri en cours de bail et devenues la propriété de la société Brothers par accession, a retenu que toutes les dispositions de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 étaient d'ordre public, de sorte que toutes conventions contraires devaient être déclarées nulles de plein droit ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la Société Commerciale de Heiri n'avait pas renoncé à son droit acquis à un loyer plafonné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 30 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 ;
 
 3° ALORS QUE la société Brothers avait, dans ses écritures d'appel, critiqué le rapport d'expertise de M. [X] en ce qu'il avait minoré la valeur locative au regard de la faible marge réalisée par la Société Commerciale de Heiri, soutenant qu'une telle minoration ne faisait pas partie des critères fixés par la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 (conclusions d'appel de la société Brothers, p. 11 in fine et 12 in limine) ; qu'en retenant que « la cour dispose ainsi d'éléments d'appréciations suffisants pour fixer à la somme de 765 310 FCP le montant du loyer mensuel du bail, d'après l'évaluation de la valeur locative à laquelle a procédé l'expert [X], et sans inclure dans celle-ci les investissement du preneur ni les plus moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours, et donc les constructions réalisées par la Société Commerciale de Heiri qui sont devenues la propriété de la SCI Brothers » (arrêt attaqué, p. 10, § 3), sans répondre au moyen précité de la société Brothers, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 
 4° ALORS QUE la société Brothers avait, dans ses écritures d'appel, critiqué le rapport d'expertise de M. [X] en ce qu'il avait limité la valeur locative à la seule partie permettant d'accueillir du public ; qu'elle avait soutenu qu'une telle minoration, qui n'était pas mentionnée dans la directive n° 75-41 du 14 février 1975, était infondée (conclusions d'appel de la société Brothers, p. 12, § 3 à 6) ; qu'en retenant toutefois que « la cour dispose ainsi d'éléments d'appréciations suffisants pour fixer à la somme de 765 310 FCP le montant du loyer mensuel du bail, d'après l'évaluation de la valeur locative à laquelle a procédé l'expert [X], et sans inclure dans celle-ci les investissement du preneur ni les plus moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours, et donc les constructions réalisées par la Société Commerciale de Heiri qui sont devenues la propriété de la SCI Brothers » (arrêt attaqué, p. 10, § 3), sans répondre au moyen précité de la société Brothers, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 
 5° ALORS QUE la société Brothers avait soutenu, dans ses écritures d'appel, que la surface affectée au parking devait être prise en compte dans le calcul de la valeur locative (conclusions d'appel de la société Brothers, p. 12, § 7) ; qu'en retenant cependant que « la cour dispose ainsi d'éléments d'appréciations suffisants pour fixer à la somme de 765 310 FCP le montant du loyer mensuel du bail, d'après l'évaluation de la valeur locative à laquelle a procédé l'expert [X], et sans inclure dans celle-ci les investissement du preneur ni les plus moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours, et donc les constructions réalisées par la Société Commerciale de Heiri qui sont devenues la propriété de la SCI Brothers » (arrêt attaqué, p. 10, § 3), sans répondre au moyen précité de la société Brothers, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 
 6° ALORS QUE la société Brothers avait demandé à la cour d'appel de fixer le prix du loyer du bail renouvelé « à compter du 3 juillet 2018, date de prise d'effet du congé » (conclusions d'appel de la société Brothers, p. 15) ; que la Société Commerciale de Heiri avait seulement contesté la valeur locative retenue par les premiers juges, sans critiquer le point de départ de celle-ci, qui avait été fixé « à compter du 3 juillet 2018 » (jugement entrepris, p. 4, § 7) ; qu'en fixant, à compter du 19 septembre 2019, le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 765 310 FCP, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 
 7° ALORS QUE, subsidiairement, si les parties varient dans leurs prétentions, le prix du loyer renouvelé ne peut prendre effet qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions ; que les dernières prétentions de la société Brothers avaient été notifiées par courrier recommandé avec accusé de réception à la Société Commerciale de Heiri le 8 février 2019 ; qu'en retenant, pour fixer à compter du 19 septembre 2019 le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 765 310 FCP, le jour de fixation de la notification des nouvelles prétentions par les premiers juges, soit au jour de l'audience de plaidoiries du 19 septembre 2019, la cour d'appel a violé l'article 19 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975.