Cour de Cassation · civ3 — 4 mars 2021

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 mars 2021




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10107 F

Pourvoi n° H 20-14.576




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

La société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 20-14.576 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à M. R... D..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Haas, avocat de la société [...] , de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. D..., après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande la société [...] ; la condamne à payer à M. D... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société [...]

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit nul le congé partiel délivré le 1er juillet 2013 et D'AVOIR débouté la SCP L... Q... de ses demandes en paiement formées à l'encontre de M. D... ;

AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-4, alinéas 1 et 2, du code du commerce dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires » ; que le bail conclu entre les parties du 20 octobre 2000 enregistré le 20 novembre 2000 indique que les lieux loués sont situés dans un immeuble situé à Sceaux, [...] et correspondent à une salle des ventes d'environ 465 m² et à des bureaux pour une superficie de 150 m² destinés à l'office de commissaire-priseur ; que le bail au paragraphe « promesse de bail » prévoit que : « Le bailleur s'engage par ailleurs à consentir au preneur, par préférence ou à première demande, (notamment en cas d'accroissement de l'activité de l'Etude), un bail commercial portant sur toutes autres parties de l'immeuble. L'accroissement de loyer correspondant aux nouvelles surfaces louées ne pouvant excéder le prix, rapporté au mètre carré, fixé pour les locaux objets du présent bail (
) Le preneur sera également autorisé à utiliser ponctuellement toutes autres parties de l'immeuble. Cette mise à disposition sera facturée par le bailleur, en sus du loyer courant pour des durées ne pouvant être inférieures à un mois. Dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées » ; que M. D... fait valoir que la dernière mention figurant à la clause ne peut s'appliquer qu'au cas de promesse de bail supérieure à la surface louée alors que la société [...] s'appuie sur elle pour justifier de la délivrance du congé partiel pour partie des lieux loués ; que la dernière mention « dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées » a été ajoutée au paragraphe « promesse de bail-mise à disposition ponctuelle » tel que libellé dans le contrat conclu entre les mêmes parties le 15 janvier 1999 ; que la clause « promesse de bail » s'inscrit dans une volonté des parties d'introduire une souplesse dans l'occupation des surfaces louées soit en les accroissant, soit en permettant une mise à disposition ponctuelle, soit en prévoyant une diminution des loyers en cas de diminution des lieux loués sans pour autant que ces aménagements figurant au paragraphe « promesse de bail » ne touchent l'assiette du bail ; qu'il ne suffit pas à la société [...] de s'appuyer sur la dernière mention litigieuse ajoutée dans le contrat de bail du 20 octobre 2000 qui prévoit une diminution des loyers au cas d'une diminution des surfaces louées pour justifier de la délivrance d'un congé partiel dont la possibilité résulterait de l'accord des parties ; qu'en effet, la répartition des locaux loués n'est pas définie dans le bail, ceux-ci étant approximativement visés comme étant une salle des ventes d'environ 465 m² et à des bureaux pour une superficie de 150 m² destinés à l'office de commissaire-priseur ; que dans le congé qu'elle a fait délivrer par acte d'huissier du 1er juillet 2013, la société [...] indique entendre vouloir mettre fin au bail et restituer une partie des locaux qu'elle occupe pour ne conserver que la salle des ventes cotée 010 et 009 au plan d'architecte, la galerie cotée 007 ainsi que les bureaux 015, 023, 016 alors qu'aucune description détaillée des lieux loués ne figure au contrat de bail permettant une division des locaux ; que si les parties avaient eu l'intention de déroger au principe d'indivisibilité du bail par leur seule volonté, la divisibilité matérielle des locaux au contrat de bail serait venue conforter cette volonté ce qui n'est pas le cas en l'espèce, aucun descriptif détaillé des locaux n'étant fait ; que le seul fait pour la société [...] de ne plus occuper des locaux ne démontre pas que la divisibilité des locaux était possible d'autant plus que M. D... expose qu'il n'existe pas d'autre accès que celui bénéficiant à la société [...] , aucune autre ouverture ne permettant un accès indépendant ce qui n'est pas contesté par la société [...] ; qu'enfin, aucune clause de délivrance de congé partiel par le preneur n'est prévue au bail ; que dès lors le principe d'indivisibilité de l'objet du bail commercial qui interdit tout congé partiel doit recevoir application ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail en date du 20 novembre 2000 liant les parties contient un paragraphe intitulé Promesse de bail, aux termes duquel le bailleur s'engageait à consentir au preneur, par préférence ou à première demande, un bail commercial portant sur toutes autres parties de l'immeuble ; que cette clause prévoyait un accroissement du loyer consécutif et ses modalités ; que le dernier alinéa du paragraphe stipule « dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées » ; que cette clause régit seule l'hypothèse de la location des surfaces supplémentaires en prévoyant à cet effet un engagement exprès du bailleur ; que le dernier alinéa du paragraphe sur lequel se fonde spécifiquement la SCP L... Q... pour revendiquer la validité du congé partiel qu'elle a délivré réglemente seulement une diminution du loyer en cas de diminution de la surface louée ; qu'il ne peut être déduit de la seule mention d'une diminution du loyer dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du bail ne serait plus louée, la faculté pour le preneur de délivrer congé partiel c'est-à-dire portant sur une partie des locaux loués ; qu'en effet, précisément, l'hypothèse visée par le bail, où une partie des locaux faisant l'objet du bail ne serait plus louée n'est pas définie ; que le bail ne donne d'ailleurs à aucune des parties la faculté de délivrer un congé partiel, qui n'a pas été stipulé par le bail ; que si la faculté de donner congé est également permise, celle-ci ne peut s'exercer que sur la totalité du bien loué, en vertu du principe de l'indivisibilité du bail ; que l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; que le congé partiel délivré à l'initiative du preneur a pour effet de remettre en cause de façon unilatérale l'objet même du bail et porte atteinte à l'effet obligatoire du contrat ; qu'il n'est donc pas valide ;

ALORS, 1°), QU'il est interdit au juge de dénaturer l'écrit que lui est soumis ; que la clause « promesse de bail » du contrat du 20 octobre 2000 stipulait « Le bailleur s'engage par ailleurs à consentir au preneur, par préférence ou à première demande (
) un bail commercial portant sur toute autre partie de l'immeuble. (
) Dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirée » ; que cette clause indivisible, claire et précise comportait la promesse unilatérale du bailleur de consentir soit à une augmentation, soit à une diminution de l'assiette du bail si le preneur en exerçait la faculté ; qu'en décidant le contraire pour dire que la clause ne portait pas sur l'assiette du bail et ne conférait pas au preneur le droit de porter atteinte à l'assiette du bail, sans l'accord du bailleur, la cour d'appel a dénaturé ladite clause en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

ALORS, 2°), QUE le juge ne peut interpréter une clause claire et précise ; que la clause « promesse de bail » insérée dans le contrat du 20 octobre 2000 stipulait « Le bailleur s'engage par ailleurs à consentir au preneur, par préférence ou à première demande (
) un bail commercial portant sur toute autre partie de l'immeuble. (
) Dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirée » ; que cette clause indivisible, claire et précise, comportait la promesse unilatérale du bailleur de consentir soit à une augmentation, soit à une diminution de l'assiette du bail si le preneur en exerçait la faculté ; qu'en relevant, pour dire que la clause « promesse de bail » ne conférait pas au preneur la faculté de porter atteinte à l'assiette du bail, sans l'accord du bailleur, que si les parties avaient eu l'intention de déroger au principe d'indivisibilité du bail, la répartition des locaux aurait été définie dans le contrat de bail, ce qui n'avait pas été le cas et qu'aucune clause de délivrance de congé partiel n'était prévue au bail, la cour d'appel, qui a interprété une clause claire et précise à la lumière des autres stipulations du contrat, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.