Cour de Cassation · civ3 — 8 avril 2021

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10205 F

Pourvoi n° Z 19-20.062




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021

La société Sud Est 2, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-20.062 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Foncia Guirriec immobilier, anciennement société Alain Guiriec immobilier, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Sud Est 2, de Me Balat, avocat du syndicat des copropriétaires [...], après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sud Est 2 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Sud Est 2 ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Sud Est 2

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Sud Est 2 à remettre les locaux dont elle est copropriétaire au sein du [...] et les parties communes, sur lesquelles elle a fait des travaux, en l'état où étaient avant qu'elle n'exécute ces travaux qui apparaissent sur le plan annexé à sa déclaration de travaux auprès de la mairie de [...], ainsi que sur les devis des entreprises auxquelles elle en a confié l'exécution, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications adoptées ultérieurement s'imposent à tous les copropriétaires ; qu'en application de l'article 9 – C du règlement de copropriété : « chaque propriétaire peut faire modifier à ses frais les dispositions intérieures de son lot
dans tous les cas, il devra obtenir l'autorisation préalable du syndic et faire exécuter les travaux dans les conditions ci-après stipulées
Les portes, fenêtres, fermeture des locaux privatifs, et en général tout ce qui participe à l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, qui donne sur les voies, cours, parkings, espaces verts communs, ou sur les galeries et passage couverts, ne pourront en aucun cas être modifié sans l'accord des copropriétaires statuant à la majorité prévue ci-après. Il ne pourra être percé de trous ou saignées dans les plafonds et planchers, sans l'autorisation du syndic de l'ensemble immobilier » ; qu'il n'est pas discuté que la société Sud Est 2 a réalisé les travaux litigieux sans autorisation préalable du syndic et sans accord des copropriétaires ; qu'outre des travaux intérieures visant à la constitution de deux surfaces de vente distinctes, la société Sud Est 2 a déposé le 16 avril 2013 une déclaration de travaux auprès de la mairie de [...] portant sur le déplacement de l'issue de secours, la création de l'entrée d'un magasin, la création d'une vitrine et le ravalement ; qu'or, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les travaux réalisés par la SCI Sud Est 2 relevaient pour certains d'une autorisation du syndic et pour d'autres de l'accord préalable des copropriétaires statuant à la majorité ; qu'il en ont déduit que la SCI Sud Est 2 a manqué à ses obligations contractuelles découlant du règlement de copropriété et a engagé sa responsabilité ; que tirant les justes conséquences de ces éléments, ils ont condamné la société Sud Est à remettre les lieux dans leur état antérieur au travaux ; que la cour adopte les motifs développés par les premiers juges et confirme le jugement (arrêt pages 4 et 5) ;

ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE « l'article 1143 du code civil dispose que « néanmoins le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu » ; qu'aux termes de l'article 9 du règlement de la copropriété de l'espèce, dans son paragraphe relatif aux travaux de modifications, « chaque propriétaire pourra faire modifier à ses frais les dispositions intérieures de son lot, sous réserve : - de la destination de l'immeuble, - de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l'ensemble, - sous réserve du respect des diverses réglementations en vigueur dans le domaine de la construction.

Dans tous les cas, il devra obtenir l'autorisation préalable du syndic, et faire exécuter les travaux dans les conditions ci-après stipulées (
) – les portes, fenêtres, fermetures des locaux privatif, et en général, tout ce qui participe à l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, qu'il donne sur les voies, cours, parkings, espaces verts communs, ou sur les galeries et passages couverts, ne pourront, en aucun cas, être modifiées sans l'accord des copropriétaires statuant à la majorité ci-après (
) – il ne pourra être percé de trous ou saignées dans les plafonds et planchers, sans l'autorisation du syndic de l'ensemble immobilier » ; que le constat d'huissier en date du 12 décembre 2012 met en évidence que devant la façade Est du magasin sport 2000, l'huissier de justice a constaté le découpage de l'enrobé à deux endroits à proximité de l'angle Sud-est du magasin avec présence de 3 regards et percement du sol à partir du mur du magasin ; que celui du 25 janvier 2013 met en exergue que l'huissier constate au niveau du magasin Sport 2000 : la création d'une baie vitrée dans l'angle sud-ouest du bâtiment, la création d'une porte vitrée à double battant dans l'angle Sud-Ouest du bâtiment, devant l'immeuble côté Sud, une découpe de l'enrobé ayant les dimensions suivantes : largeur ou profondeur : 3,60m, longueur : 10,30 m, la présence de matériels et de marchandises dans le local en construction, la présence d'artisans et d'ouvriers sur le chantier » ; que la SCI ne conteste pas ne pas voir sollicité l'autorisation préalable du syndic avant d'entreprendre les travaux ; que ces éléments établissent que la SCI a manqué aux obligations figurant au règlement de copropriété en effectuant les travaux d'aménagement de son lot sans l'autorisation du syndic et en modifiant l'aspect extérieur de son lot sans avoir recueilli préalablement l'accord des copropriétaires statuant à la majorité ; que dès lors, le manquement de la SCI aux obligations contractuelles découlant du règlement de copropriété est caractérisé ce qui est de nature à engager sa responsabilité et le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer que le règlement soit appliqué par la remise des lieux en leur état antérieur, peu important que le préjudice subi par lui soit minime, qu'il s'ensuite qu'il y a lieu d'accueillir la demande de remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux ; qu'il y a lieu de prévoir une astreinte de 500 euros par jour, passé un délai de deux mois, à compter de la signification de la présente décision (jugement pages 4 et 5) ;

1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant la SCI Sud Est 2 à remettre les parties communes sur lesquelles elle a fait des travaux en l'état où elles étaient avant qu'elle n'exécutent les travaux, quand elle ne constatait ni ne reprochait, dans ses motifs, aucune atteinte aux parties communes, la cour d'appel a violé l'article du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu'en reprochant à la SCI Sud Est 2 de n'avoir pas obtenu l'autorisation préalable du syndic de l'ensemble immobilier prévue par l'article 9 du règlement de copropriété, pour les travaux d'aménagement de son lot privatif, consistant en un découpage de l'enrobé à deux endroits et percement du sol et en la création de baies vitrées, sans préciser, ainsi qu'elle y était invitée, en quoi de tels travaux, réalisés dans un bâtiment privatif indépendant, portaient atteinte aux droits des autres propriétaires ou à la destination de l'immeuble et pouvaient en conséquence être conventionnellement soumis à l'autorisation préalable du syndic ou de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE il appartient au juge d'apprécier la proportionnalité d'une sanction en ayant égard à ses conséquences et aux intérêts et droits en présence ; qu'en ordonnant la remise en état des lieux dans leur état antérieur, pour cela que la SCI Sud Est 2 avait manqué à ses obligations contractuelles découlant du règlement de copropriété et engagé sa responsabilité, lors des travaux affectant ses parties privatives, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si le coût et les conséquences de cette remise en état étaient proportionnés par rapport au manquement reproché et aux intérêts lésés de la copropriété, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du principe de proportion ;