Cour de Cassation · civ3 — 20 mai 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 20 mai 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10272 F
 
 Pourvoi n° M 20-20.169 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021
 
 1°/ M. [F] [J],
 
 2°/ Mme [N] [A], épouse [J], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° M 20-20.169 contre l'arrêt rendu le 29 juin 2020 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à Mme [X] [P], domiciliée [Adresse 2],
 
 2°/ à M. [P] [F], domicilié [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme [J], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mme [P], après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [J] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [J] ; les condamne à payer à Mme [P] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour M. et Mme [J]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir constaté que les exposants avaient empiété sur une partie du grenier, de leur avoir ordonné, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois, de procéder à la remise en état des lieux, d'avoir ordonné leur expulsion et de les avoir condamnés à payer à Mme [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » ; que l'article 552 du code civil dispose : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers " » ; que l'action en revendication est exercée par celui qui se prétend propriétaire d'un bien aux fins de voir reconnaître son droit de propriété et obtenir la restitution de la chose ; que Mme [P] alléguant un empiétement sur une partie de la maison d'habitation dont elle est propriétaire et sollicitant la restitution de celle-ci, exerce bien une action en revendication, ainsi que le tribunal l'a retenu ; qu'il convient donc d'examiner sa qualité de propriétaire ; qu'un transport sur les lieux n'est d'aucune utilité quant à la preuve de la qualité de propriétaire de l'une ou l'autre des parties sur la surface de grenier litigieuse ; que les intimés précisent que la surface litigieuse est désormais une chambre après avoir été une cuisine, et que le premier étage de leur maison d'habitation n'est accessible que depuis un escalier qui ne permettrait plus d'accéder à l'étage s'il était fait droit aux demandes de l'appelante ; que l'acte authentique de vente, en date du 10 janvier 2014, entre M. [F], vendeur, et Mme [P], acquéreur, comporte la désignation suivante du bien vendu : « A [Localité 1] (Indre-et-Loire) 37120 8 rue Saint-Ladre, une maison d'habitation comprenant : porche d'entrée ; au rez-de-chaussée : garage, séjour, cuisine, salle d'eau, WC, une chambre ; à l'étage : grenier ; lingerie ; autres dépendances ; petite cour et parc avec étang », le tout figurant au cadastre section [Cadastre 1][Cadastre 2], lieu dit [Adresse 4] d'une contenance de 4 a 50 ca, [Cadastre 1], lieu dit Le bourg et A n° 1660, lieu dit Le bourg ; que l'acte de vente ne mentionne nullement que la maison d'habitation se trouvant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1][Cadastre 2], comporterait un grenier sur une partie seulement de la longueur du bâtiment, dont la superficie serait amputée par un local dépendant de la maison voisine située au n° [Adresse 5] ; que l'acte authentique de vente, en date du 26 février 2013, entre les consorts [R][H]-[U] au profit de M. et Mme [J], comporte la désignation suivante du bien vendu : « Commune de [Localité 1] ([Localité 2] et Loire) 1°) Une maison d'habitation sise [Adresse 4], comprenant : - au rez-de-chaussée, un appartement composé d'une entrée, une chambre à droite ouvrant sur la rue, salle d'eau à la suite avec lavabo, douche et WC, une grande cuisine à gauche de l'entrée, - au premier étage, un appartement composé d'une entrée, une cuisine, une chambre, une salle d'eau avec douche, lavabo et WC, garage, cellier, dépendance, cour et jardin », le tout figurant au cadastre section [Cadastre 1][Cadastre 3] et [Cadastre 1][Cadastre 4], lieu dit [Adresse 6], cette dernière parcelle d'une contenance de 6 a 40 ca comprenant la maison d'habitation précitée ; que l'énumération des pièces comprises dans la maison d'habitation de M. et Mme [J] n'est pas de nature à établir leur qualité de propriétaire de la partie du grenier de la maison d'habitation voisine, dès lors qu'aucun élément ne figurant dans leur titre ou dans les titres antérieurs, ne permet de connaître la situation de ces pièces et donc la présence d'un local situé au-dessus du rez-de-chaussée de la maison appartenant à Mme [P] ; qu'il y a en revanche lieu de relever que M. et Mme [J] d'une part, et Mme [P], d'autre part, ont acquis des biens portant sur des parcelles cadastrales différentes ; que les plans cadastraux produits aux débats établissent que les parcelles cadastrées section [Cadastre 1][Cadastre 2] et [Cadastre 1][Cadastre 4] sont séparées perpendiculairement à la rue Saint-Ladre par une ligne droite, tout le long des bâtiments d'habitation situés aux n° 6 et 8 de ladite rue ; qu'ainsi, l'empiétement allégué sur le grenier de la maison d'habitation située [Adresse 4] constitue également un empiétement sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1][Cadastre 2] ; que seule Mme [P] dispose d'un titre exécutoire pour l'acquisition de cette parcelle ; qu'aucune mention ne figure dans les titres respectifs des parties quant à l'existence d'une imbrication des bâtiments d'habitation mitoyens qui entraînerait une extension de la maison d'habitation de la parcelle [Cadastre 1][Cadastre 4] dans le grenier de la maison d'habitation de la parcelle [Cadastre 1][Cadastre 2] ; que la propriété du sol sur lequel la maison d'habitation de Mme [P], qui n'est pas discutée, implique également, en l'absence de clause contraire dans le titre d'acquisition, la propriété du dessus, à savoir celle du grenier, par application de l'article 552 du code civil ; que s'il est exact que la présomption de propriété de l'article 552 du code civil peut être détruite par la preuve contraire, elle ne peut être renversée que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 8 juin 2017, n° 16-15.805 ; Civ. 3e, 17 décembre 2002, n° 01-11.172) ; que le tribunal qui n'a pas retenu l'existence d'un titre de M. et Mme [J] sur la partie du grenier litigieuse ni d'une prescription acquisitive, ne pouvait considérer que la présomption instituée par l'article 552 du code civil était renversée par la simple antériorité de la possession par les époux [J] confortée par la configuration matérielle des lieux ; qu'en l'espèce, M. et Mme [J] ne justifient pas disposer d'un titre portant sur la partie du grenier litigieuse située à l'étage de la maison d'habitation voisine sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1][Cadastre 2], ainsi que le tribunal l'a retenu ; que les intimés invoquent en revanche la prescription acquisitive décennale pour établir leur propriété de ce bien, et ce depuis l'acte de vente du 7 février 1929, laquelle serait expirée lors de leur acquisition le 26 février 2003 ; que l'article 2262 du code civil dans sa rédaction alors applicable, dispose que « toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi » ; que l'article 2265 du code civil dans sa rédaction alors applicable, dispose que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort » ; que seul peut bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de dix ans, celui qui dispose d'un titre translatif de propriété consenti par celui qui n'était pas le véritable propriétaire ; or, en l'espèce les titres produits par M. et Mme [J] n'établissent pas que la partie du grenier litigieuse leur a été transférée par un non-propriétaire, de sorte qu'ils ne peuvent bénéficier de la prescription acquisitive abrégée et doivent démontrer une possession trentenaire ; que l'acquisition de la prescription en matière immobilière nécessite la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'il incombe à celui qui invoque la prescription acquisitive de rapporter la preuve de la réunion de ces conditions ; que les intimés invoquent une possession résultant de leurs auteurs précédents, depuis 1929 ; que la vente dudit bien datant du 7 février 1929 comporte la désignation suivante du 1er étage : « au premier étage trois chambres, grenier dessus, petites chambres » ; que l'acte ne porte mention d'aucune contenance du bien vendu ni d'aucun plan permettant de situer ces pièces, notamment sur l'emprise de la maison voisine ; que l'acte de vente de 1929 n'est donc pas de nature à établir l'existence d'actes de possession sur la partie du grenier litigieuse se situant dans la maison voisine ; qu'il n'est argué d'aucun autre acte de possession entre 1929 et 2001 ; que l'attestation de propriété établie par notaire le 9 octobre 2001 après le décès de Mme [D] [H], décrit le premier étage de la maison d'habitation du [Adresse 4] comme suit : « Au premier étage, un appartement composé d'une entrée, une cuisine, une chambre, une salle d'eau avec douche, lavabo et WC » ; qu'il était mentionné que la parcelle sur laquelle est située cette maison d'habitation avait une contenance de 6 a 40 ca ; qu'il s'avère donc que depuis 1929, deux des trois chambres de l'étage ont été transformées en cuisine et salle d'eau ; que l'acte de vente au profit de M. et Mme [J] de 2003, mentionne la même description du premier étage de leur maison d'habitation et la même contenance de la parcelle ; que toutefois, aucun élément ne permet de démontrer que l'une des pièces de l'étage de la maison d'habitation située [Adresse 4] était déjà possédée sur l'emprise de la maison d'habitation voisine ; qu'en toute hypothèse, la prescription acquisitive nécessite une prescription trentenaire au jour de l'assignation en justice du 9 décembre 2015, soit au moins depuis le 8 décembre 1985 ; or, les pièces produites par les intimés n'établissent pas l'existence d'actes de possession utile à titre de propriétaire sur l'emprise de la maison d'habitation voisine depuis cette date, que ce soit au titre de la partie du grenier litigieuse ou au titre de l'escalier dont il est prétendu qu'il constituerait l'unique accès au premier étage et dont les titres de propriété produits ne font d'ailleurs jamais état ; que s'agissant de cet escalier, il y a lieu de relever qu'il se situe également sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1][Cadastre 2] ; que de surcroît, lors des travaux de rénovation de l'étage de leur maison réalisés par M. et Mme [J] en 2004, il existait deux escaliers permettant d'accéder à l'étage, ainsi qu'il résulte des plans des travaux de rénovation réalisés en 2004 : l'un situé à l'ouest sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1][Cadastre 2] lequel permettait l'accès au grenier de la maison située sur ladite parcelle, l'autre situé à l'est sur la parcelle acquise par M. et Mme [J] ; qu'il ressort également de ces plans et de la facture afférente à la rénovation, que M. et Mme [J] ont fait le choix de démolir l'escalier situé sur leur parcelle pour ne conserver que celui situé sur la parcelle voisine pour accéder à l'étage de leur maison par le grenier de l'habitation mitoyenne ; que le fait que l'escalier situé sur la parcelle voisine soit désormais l'unique accès à l'étage de la maison de M. et Mme [J] ne résulte donc pas de la configuration matérielle des lieux et de l'imbrication des propriétés, mais de leur propre décision de procéder à la démolition de l'escalier leur appartenant ; que le fait qu'il existait, en 2004, soit moins de trente ans auparavant, deux escaliers dont l'un permettant d'accéder à l'étage de la maison d'habitation de M. et Mme [J], et l'autre au grenier de la propriété voisine, ainsi que le fait que l'accès au grenier de la maison de Mme [P] ne peut se faire qu'au moyen d'une échelle depuis la cour extérieure, corroborent l'existence, depuis moins de trente ans, de l'empiétement allégué tant sur la partie litigieuse du grenier que sur l'escalier permettant d'y accéder ; que les intimés ne rapportent donc pas la preuve de leur qualité de propriétaire de la partie du grenier dans laquelle une chambre a été édifiée, par effet de la prescription acquisitive, ainsi que le tribunal l'a également retenu ; qu'il résulte de ces éléments concordants que Mme [P] a la qualité de copropriétaire de l'entier grenier situé sur toute la surface du premier étage de sa maison d'habitation ; qu'en conséquence, l'expulsion et la démolition sont les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit de propriété, sans qu'il puisse être considéré que ces mesures soient disproportionnées au regard du droit au logement et du droit de propriété de celui qui empiète, qui ne peuvent s'exercer que dans les limites matérielles auxquelles il peut prétendre au regard de son titre et des règles de prescription acquisitive ; qu'en outre la démolition sollicitée ne porte que sur la chambre empiétant sur le grenier de Mme [P] et non sur l'entier logement de M. et Mme [J] ; qu'en conséquence, il convient de condamner M. et Mme [J] à procéder à leurs frais exclusifs aux travaux nécessaires à la réouverture de la cloison murée dans le grenier de Mme [P], à libérer celui-ci de tout bien, et à murer l'accès au grenier depuis leur maison selon la limite de propriété des deux maisons d'habitation ; qu'afin d'assurer l'exécution de cette décision, il convient d'assortir celle-ci d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de quatre mois après signification du présent arrêt, et ce pendant quatre mois, à charge pour la partie intéressée de saisir le juge de l'exécution pour liquider l'astreinte et prononcer, le cas échéant, une nouvelle astreinte ; qu'il convient également d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [J], de tous biens ou occupants de leur chef de la partie du grenier située dans la maison d'habitation de Mme [P], au besoin avec le concours de la force publique, à l'issue d'un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt ; que l'empiétement sur une partie du grenier de Mme [P] lui a causé un préjudice de jouissance dès lors qu'elle n'a pas pu procéder aux aménagements souhaités, notamment l'installation d'une VMC pour les pièces situées au rez-de-chaussée, depuis l'acquisition du bien le 10 janvier 2014 ; qu'il convient de condamner M. et Mme [J] à indemniser Mme [P] du préjudice de jouissance ainsi causé en lui payant la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts » ;
 
 1°/ ALORS QUE la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol est susceptible d'être combattue par la preuve contraire résultant de la prescription acquisitive ; que la cour d'appel, qui a constaté que la contenance du premier étage de l'habitation des époux [J] était demeurée la même entre 1929 et 2003, au moment où ils ont acquis le bien, a toutefois retenu qu' « aucun élément ne permettait de démontrer que l'une des pièces de l'étage de la maison d'habitation située [Adresse 4] était déjà possédée sur l'emprise de la maison d'habitation voisine » ; qu'en statuant ainsi, sans relever de modification de la contenance de l'un ou l'autre bien depuis 2003, qui aurait résulté de l' « annexion » alléguée par Mme [P], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 552 du code civil :
 
 2°/ ALORS QUE toute décision doit être motivée ; que M. et Mme [J], qui invoquaient la jonction des possessions depuis 1929 pour établir la prescription acquisitive, soutenaient n'avoir procédé à aucun empiètement sur le fonds voisin de leur propre chef, en assortissant cette allégation d'un offre de preuves constituées d'une facture, datée du 30 décembre 2004, détaillant les travaux effectués après leur acquisition de la maison, et de l'attestation de Mme [Q] [F], propriétaire entre 2001 et 2009 de la maison appartenant désormais à Mme [P], indiquant qu' « aucune transformation ni travaux n'(avaient) été effectués pour le mur mitoyen avec les voisins M. et Mme [J], dans le grenier » et qu'elle avait revendu la maison à son frère « dans le même état » que celui où elle l'avait achetée ; que la cour d'appel, qui a retenu que « l'empiètement » existait « depuis moins de trente ans », sans analyser, même sommairement, les éléments produits pour établir l'absence d'annexion récente, a violé l'article 455 du code de procédure civile.