Cour de Cassation · civ3 — 17 juin 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 17 juin 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10342 F
 
 Pourvoi n° U 19-21.483 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 JUIN 2021
 
 La société SETC, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 19-21.483 contre l'arrêt rendu le 9 avril 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence La Calèche, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic l'agence Olivier, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de Me Carbonnier, avocat de la société SETC, après débats en l'audience publique du 18 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société SETC aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la société SETC
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de la SARL SETC tendant notamment à constater que la SARL SETC occupe régulièrement ladite terrasse et y exerce une activité commerciale de bar de manière continue depuis le 1er janvier 2009, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 1 200 euros, dire qu'elle bénéficie en conséquence d'un bail commercial qui lui a été consenti par l'ensemble des copropriétaires constituant la copropriété de l'immeuble La Calèche soumis aux dispositions du chapitre V du Livre I du code de commerce, et dire que ce bail a pris effet le 1er janvier 2009 et expirera le 31 décembre 2017 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « La société SETC revendique à son profit l'existence d'un bail commercial qui lui aurait été consenti, tacitement, par le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Morzine Ski Chalets qui serait son mandataire. En l'absence de tout contrat écrit, il lui appartient de rapporter la preuve de l'existence de la volonté des parties de conclure un bail commercial tel que revendiqué. Or en premier lieu il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires n'est représenté que par son syndic, lequel ne peut en aucun cas donner mandat à un tiers de représenter, et surtout d'engager, le syndicat. Tout contrat conclu par le syndicat des copropriétaires doit avoir été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires. Il est au contraire prouvé que l'assemblée générale a refusé de consentir une quelconque convention à la société SETC pour l'occupation de la terrasse, partie commune, puisque la résolution en ce sens a été rejetée ainsi qu'il a été dit ci-dessus. La société SETC se prévaut de l'accord donné par la société Morzine Ski Chalets au nom des cinq copropriétaires des appartements de l'immeuble. Toutefois, si l'accord de la société Morzine Ski Chalets est établi, il n'est aucunement prouvé que celle-ci aurait été effectivement mandatée pour ce faire par les copropriétaires concernés, aucune pièce n'étant produite en ce sens. Le consentement de ces copropriétaires n'est aucunement établi, et serait pour le moins équivoque puisque les mêmes copropriétaires ont rejeté, en assemblée générale, l'autorisation sollicitée par la société SETC. En tout état de cause, le consentement individuel des copropriétaires ne peut suppléer le vote obligatoire par l'assemblée générale, les textes régissant la copropriété étant d'ordre public. La société SETC se prévaut également du fait qu'elle a versé un loyer annuel depuis l'année 2009 pour l'occupation de la terrasse. Toutefois, il résulte des pièces produites aux débats que ce "loyer" a été facturé par la société Morzine Ski Chalets et payé à celle-ci, sans qu'il soit justifié d'un reversement quelconque au profit du syndicat des copropriétaires, pourtant seul habilité à administrer les parties communes de l'immeuble. Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la société SETC avait connaissance dès l'avenant du 29 avril 2009 au bail commercial qui lui a été consenti par la SCI Blandin, que la terrasse litigieuse est une partie commune de l'immeuble et elle ne pouvait ignorer que seul le syndicat des copropriétaires, et non la société Morzine Ski Chalets qui n'a jamais été mandataire du syndicat, pouvait l'autoriser à l'occuper. Il convient en outre de souligner que l'assemblée générale du 17 avril 2013, à laquelle la SCI Blandin, bailleur de la société SETC, était défaillante, n'a jamais été contestée par celle-ci et qu'il n'est pas non plus justifié d'autres démarches de sa part à l'égard du syndicat pour tenter de trouver une solution à ce litige. Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a rejeté l'ensemble des demandes de la société SETC et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « La SARL SETC exploite un fonds de commerce de bar à [Localité 1] dans un local commercial constitué par le lot n° [Cadastre 1] de la copropriété "La Calèche" qu'elle loue à la SCI Blandin en vertu d'un bail commercial du 04 juillet 2007. La SARL SETC utilise la terrasse située devant le bar pour son exploitation commerciale, cette terrasse étant une partie commune. La SARL a payé une indemnité à la société Morzine Skis Chalets en contrepartie de l'utilisation de cette terrasse depuis 2007. Cependant, lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble "La Calèche" du 17 avril 2013, les copropriétaires ont rejeté la résolution tendant à accepter l'occupation des parties communes. La SARL SETC expose que cette occupation s'est faite avec l'accord de tous les copropriétaires, à savoir la SCI Blandin agissant en qualité de copropriétaires et de bailleur mais aussi des cinq autres copropriétaires représentés par la société Morzine Skis Chalets, ce qui a été constaté dans le bail commercial par avenant du 29 avril 2009. La SARL SETC rappelle que par ordonnance du 23 janvier 2014, le juge des référés a indiqué qu'il n'existait pas de trouble manifeste lié à l'occupation de la terrasse puisque la copropriété en avait toléré et accepté implicitement le principe depuis plusieurs années. La SARL SETC fait valoir que l'utilisation de la terrasse a été autorisée par l'unanimité des 6 copropriétaires, en raison de la représentation de cinq copropriétaires par la société Morzine Skis Chalets et que ce consentement ne saurait être remis en cause en raison du paiement d'un loyer par la SARL SETC perçu depuis le 1er janvier 2009 par la société Morzine Skis Chalets pour le compte de la copropriété, de sorte que la copropriété ne justifie d'aucune atteinte aux droits de copropriétaires du fait de cette occupation alors qu'elle l'a acceptée depuis 2009, cet accord faisant naître un bail commercial tacite qui a été régulièrement exécuté par le preneur et renouvelé par le bailleur. La SARL SETC revendique en conséquence l'acquisition régulière du bénéfice de la propriété commerciale et l'application du statut des baux commerciaux à la terrasse. Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Calèche s'oppose à ces demandes en indiquant qu'aucun contrat écrit ne fonde le bail commercial sollicité, que la SARL SETC affirme sans le démontrer que la société Morzine Skis Chalets a agi au nom et pour le compte des 5 autres copropriétaires alors qu'aucun mandat n'a été donné, que les sommes versées ne peuvent être qualifiées de loyer, les factures évoquant une contribution, qu'une tolérance d'occupation ne peut servir de fondement à un bail commercial et que l'assemblée générale du 17 avril 2013 a mis fin aux débats en demandant la libération de la terrasse alors en outre qu'aucun paiement n'a été effectué entre les mains du syndic concernant l'indemnité d'occupation. Sur ce, la personnalité morale du syndicat de copropriétaires (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) a pour conséquence que celui-ci ne peut pas être confondu avec ses membres de sorte qu'une société représentant une partie des copropriétaires voire l'ensemble des copropriétaires ne peut se substituer au syndicat qui est la seule personne morale habilitée à représenter la collectivité des copropriétaires, la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public. En conséquence, seul le syndicat des copropriétaires est habilité à agir au nom des copropriétaires au titre des parties communes, notamment pour consentir un bail. En l'espèce, le bail concernant la terrasse dont se prévaut la SARL SETC n'a pas été contracté avec le syndicat des copropriétaires de la résidence La Calèche mais avec la société Morzine Skis Chalets, les fonds étant par ailleurs versés directement à cette société et non au syndicat des copropriétaires. Cela ressort des termes mêmes de l'avenant au bail commercial conclu entre la SCI Blandin et la SARL SETC le 29 avril 2009 à savoir : "Il est précisé dans ce bail que la location porte également sur la terrasse attenante au local commercial. Or il s'avère que cette terrasse est comprise dans les parties communes de la copropriété et n'appartient pas à la SCI Blandin. Cela étant, les 5 autres copropriétaires de l'immeuble La Calèche, représentés par Monsieur [Y] [Q] de la société Morzine Skis Chalets qui s'occupe de la gestion locative de leurs appartements, ont marqué leur accord pour que la société SETC continue à utiliser la terrasse attenant au bar moyennant le paiement d'un loyer annuel à convenir et mandaté Monsieur [Y] [Q] à cet effet. En conséquence, il appartiendra à la société SETC de se rapprocher des autres copropriétaires de l'immeuble La Calèche pour convenir d'un accord pour continuer à exploiter la terrasse" (pièce 11). En conséquence, la SARL SETC savait que la terrasse était une partie commune de la copropriété et que l'accord d'occupation n'avait pas été donné par le syndicat des copropriétaires, la SARL SETC n'ignorant pas que Monsieur [Y] [Q] ou la société Morzine Skis Chalets n'étaient pas les mandataires du syndicat de copropriétaires. La SARL SETC ne rapportant pas la preuve d'un bail tacite concernant les parties communes conclu avec le syndicat des copropriétaires à la suite d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ses demandes ne pourront qu'être rejetées, aucune autre personne n'ayant la capacité juridique de consentir un bail concernant les parties communes » ;
 
 1°) ALORS, d'une part, QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les éléments de preuve produits aux débats par les parties ;
 
 Qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de la SARL SETC tendant à la reconnaissance d'un bail commercial à son profit sur la terrasse litigieuse, la cour d'appel a considéré que, si l'accord de la société MSC est établi, aucune pièce ne démontre que celle-ci a été mandatée par les copropriétaires concernés pour donner à bail la terrasse litigieuse, quand pourtant il était précisé, dans l'ordre du jour de l'assemblée générale du 17 avril 2013, que les copropriétaires devaient « confirmer ou non » le montant de 1 200 euros à régler par la SARL SETC au syndicat des copropriétaires tous les premiers des mois de mai au titre d'indemnités d'occupations de parties communes (production n° 5), ce dont il se déduisait nécessairement que le syndicat des copropriétaires, représenté par la société MSC, avait déjà consenti un bail commercial à la SARL SETC relatif à la terrasse litigieuse ;
 
 Qu'en dénaturant la convocation de l'agence Olivier adressée à la SCI Blandin pour assister à l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence La Calèche du 17 avril 2013, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
 
 2°) ALORS, d'autre part, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;
 
 Qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p. 8-9), la SARL SETC faisait valoir le syndic de la résidence La Calèche avait reconnu l'existence d'un accord conclu entre le syndicat des copropriétaires de la résidence La Calèche et la SARL SETC puisqu'il avait inscrit le renouvellement de cet accord à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 17 avril 2013 et que, par conséquent, il avait reconnu le mandat tacite donné par le syndicat des copropriétaires à la société MSC pour négocier avec M. [Y] et ratifié les accords antérieurement conclus entre, d'une part, la SARL SETC et la SCI Blandin et, d'autre part, les autres copropriétaires représentés par la société MSC ;
 
 Qu'en ne répondant pas à ce moyen de la SARL SETC, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.