Cour de Cassation · civ3 — 17 juin 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 17 juin 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10347 F
 
 Pourvoi n° C 19-26.344 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 JUIN 2021
 
 Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Cabinet [P] et [Y] [X], dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 19-26.344 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [N] [X],
 
 2°/ à M. [T] [X],
 
 3°/ à M. [G] [X], 
 
 tous trois domiciliés [Adresse 1],
 
 4°/ à M. [L] [X], domicilié [Adresse 3],
 
 5°/ à Mme [R] [X], épouse [U], domiciliée [Adresse 4],
 
 6°/ à Mme [C] [X], domiciliée [Adresse 5] (Royaume-Uni),
 
 7°/ à Mme [J] [K] [X], domiciliée [Adresse 6],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [L] [X] et de Mmes [R], [C] et [I] [X], après débats en l'audience publique du 18 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], ès qualités, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [N] [X], MM. [T] et [G] [X].
 
 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ; le condamne à payer à M. [L] [X] et à Mmes [R], [C] et [I] [X] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que le local de réserve situé sous le lot n° 1 de l'immeuble constituait une partie privative dépendant dudit lot et d'avoir rejeté les demandes en restitution de la soute, de remise en état aux frais de l'indivision [X], ainsi que les demandes en paiement des sommes de 13 125 et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 218,75 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; que les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : sur la propriété du local litigieux ; qu'aux termes des articles 8 et 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, est opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à dater de sa publication au fichier immobilier, et détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que l'article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 édicte que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que l'article 3 de la même loi définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, - les coffres, gaines et têtes de cheminées, - les locaux des services communs, - les passages et corridors ; que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol, - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins, - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; qu'en l'espèce, l'indivision [X], composée de M. [L] [X], Mme [H] [U] née [X], Mme [C] [X] et Mme [I] [X] est propriétaire du lot n°1, ainsi désigné dans l'acte de partage immobilier du 30 mars 1978, dans le règlement de copropriété de même date et dans l'acte de donation du 16 juillet 2012 : 'A droite du porche d'entrée, en regardant l'immeuble et en façade une boutique avec arrière-boutique, une chambre, une cuisine, waterclosets. Et les cent dix-sept/dix millièmes des parties communes' ; que cette désignation ne fait pas référence au local litigieux et il ressort du règlement de copropriété que la comparaison des tantièmes avec les autres lots n'est pas probante, les locaux situés en sous-sol n'ayant été comptabilisés qu'à hauteur d'un seul tantième quelle que soit leur surface ; qu'aux termes de l'article 3 du règlement de copropriété, 'Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un co-propriétaire déterminé ; qu'elles comprennent notamment.....les descentes, couloirs et dégagement des caves, les locaux de la chaufferie, ceux des machines, des ascenseurs, des compteurs et des branchements d'égouts, les soutes et les réserves des combustibles....'; qu'il n'est pas contesté que l'accès au local litigieux situé au sous-sol est assuré par le seul escalier intérieur venant des locaux privatifs des défendeurs propriétaires du lot n°1 situé au rez-dechaussée ; que les attestations produites par les défendeurs propriétaires du lot n°1 font état de l'existence de cet escalier intérieur en 1990 mais également selon l'ancienne gardienne dans les années 1970 ; que ces éléments établissent le caractère privatif de ce local litigieux ; que le syndicat des copropriétaires n'établit pas qu'une partie commune existait à cet endroit auparavant ni que le local litigieux soit une soute au sens de l'article 3 du règlement de copropriété ; qu'en effet, le constat d'huissier réalisé le 2 avril 2015 constatant que 'l'accès à la soute est muré. Ce mur, de facture visiblement récente, est monté immédiatement après la voute d'accès. En conséquence, il n'est pas possible actuellement d'accéder à la soute susvisée depuis les sous-sols de cet immeuble' et le constat d'huissier réalisé postérieurement au jugement de première instance le 3 juin 2016 constatant 'l'existence très visible d'une ouverture entre la dernière cave et le couloir' ne démontrent pas l'existence d'une partie affectée à l'usage ou à l'utilité de tous » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « aux termes des articles 8 et 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, est opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à dater de sa publication au fichier immobilier, et détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que l'indivision [X], composée de Monsieur [L] [X], Madame [H] [U] née [X], Madame [C] [X] et Madame [I] [X] est propriétaire du lot n°1, ainsi désigné au règlement de Copropriété : « à droite du porche d'entrée, en regardant l'immeuble et en façade une boutique avec arrière-boutique, une chambre, une cuisine, water-closets. Et les cent dix-sept/dix millièmes des parties communes » ; que l'article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 édicte que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que l'article 3 de la même loi définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; qu'en l'espèce, à l'occasion de travaux de création de cloison dans les caves, votés en 2009, le syndicat des copropriétaires indique avoir constaté que la porte d'accès à une partie commune constituant une soute se situant sous le lot n°1, avait été retirée et une cloison créée, interdisant ainsi l'accès à ce local ; qu'il ressort en effet du constat d'huissier du 27 septembre 2013 que le local constituant le lot n°1 est affecté à usage de bureaux par la société Le Chamarre qui gère les réservations de quatre restaurants situés sur la butte Montmartre, selon les explications qui sont fournies ; que l'huissier a relevé qu'il existe un grand bureau avec ouverture côté avenue, puis un deuxième bureau feinté qui donne côté cour ; que toujours côté cour, il existe un débarras et un cabinet de WC ; que depuis un escalier qui se trouve dans le premier bureau, on a accès à un local, au sous-sol affecté à usage de réserve : il s'agit d'une pièce aveugle, sans aucune porte vers les caves ou le soussol ; que la superficie de ce local est de l'ordre de 15m2 ; que le constat établit l'existence d'un escalier qui donne accès à un sous-sol utilisé de manière privative à des fins de réserve ; or il ressort tant de l'acte de partage immobilier établi entre les consorts [X], [E] et [X] le 30 mars 1978, que du règlement de copropriété de même date, que la donation du 16 juillet 2012, que le lot n°1 qui est propriété actuelle de l'indivision [X] de la Barbelais, est ainsi désigné « à droite du porche d'entrée, en regardant l'immeuble et en façade une boutique avec arrière-boutique, une chambre, une cuisine, water-closets. Et les cent dix-sept/dix millièmes des parties communes » ; qu'il n'est fait référence à aucun moment à un sous-sol affecté à un usage de réserve, pas plus qu'une cave qui serait rattachée à ce lot ; que par comparaison, le lot n°2, propriété de la même indivision et constituant le local commercial sis sur la gauche de l'immeuble est ainsi désigné tant à l'acte de partage qu'au règlement de copropriété : « à gauche du porche d'entrée de l'immeuble, une boutique en façade, une arrière-boutique, à usage de bureaux, cuisine, escalier d'accès au sous-sol où se trouve un local à usage de réserve, water closet. Et les deux cent trente-quatre/dix millièmes des parties communes » ; que selon les défendeurs propriétaires de ce lot, vraisemblablement en établissant le règlement de copropriété, Maître [K] a omis la réserve en soussol du lot N° 1 qui a toujours existé et à laquelle on ne peut pas accéder autrement que par la boutique constituant le lot n° 1 ; que de fait, le syndicat des copropriétaires n'établit en rien que ce local est accessible à tous ni qu'une partie commune existait à cet endroit auparavant ; que l'affirmation selon laquelle « la porte d'accès à une partie commune constituant une soute se situant sous le lot n°1, avait été retirée et une cloison créée, interdisant ainsi l'accès à ce local » n'est étayée par aucune pièce ni aucun témoignage ; qu'il ne démontre aucunement l'existence d'une partie affectée à l'usage ou à l'utilité de tous ; qu'au contraire, les défendeurs propriétaires du lot n°1 produisent les attestations de différents locataires faisant état de ce sous-sol d'aspect ancien accessible par un escalier intérieur, déjà en 1990 (pièce n°4) mais également dans les années 1970 comme l'indique l'ancienne gardienne (pièce n°5) ; qu'ils produisent également une analyse d'un architecte DPLG qui indique que l'immeuble a été bâti en 1910 et que, concernant le local litigieux : - les cloisons incorporent une rambarde visible en bois de dessin et facture ancienne, début 20e ; - l'escalier droit à double balancement est en bois à limons épais, soutenu par des pitons fer forgés et fichés à l'ancienne et mur en meulière, type avant 1939 ; - la forme de la découpe de la trémie en trapèze dénote une façon ancienne ; le sol du local est en terre cuite ancienne non remaniée identique à celle visible en palier rez-de-chaussée de l'escalier de service, datant de la construction de l'immeuble, au point que l'ensemble de ces éléments indiquent que ce local existe depuis la construction de l'immeuble ; qu'enfin, l'accès au local litigieux, assuré par le seul escalier intérieur venant des locaux privatifs des défendeurs propriétaires du lot n°1, établit le caractère privatif de ce local ; que le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en revendication de propriété et de l'ensemble de ses demandes subséquentes en remise en état, indemnité d'occupation et dommages et intérêts » ;
 
 1°/ ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du sous-sol ; que, dans le silence du titre, le sol d'un immeuble en copropriété est réputé former une partie commune ; qu'en jugeant que le local de réserve situé au sous-sol constituait une partie privative dépendant du lot n° 1 de l'immeuble sis [Adresse 1], après avoir constaté que ni les titres, ni le règlement de copropriété ne faisaient mention du local litigieux et sans avoir caractérisé une usucapion, lorsque la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive, la cour d'appel a violé les articles 552 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 2°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, l'appropriation, par un copropriétaire, d'une partie commune, donne lieu à restitution ; qu'en se fondant, pour juger que le local de réserve situé sous le lot n° 1 de l'immeuble sis [Adresse 1] constituait une partie privative dépendant de ce lot, sur des motifs tirés de la jouissance privative qu'en avaient les propriétaires du lot n° 1, lorsque la demande de restitution était fondée sur l'appropriation, qui suppose précisément une jouissance privative du bien sur lequel elle porte, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 3°/ ALORS QUE le fait qu'un lot de copropriété, à usage privatif, ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d'exclure la qualification de partie commune ; qu'en déduisant que le local litigieux était une partie privative du caractère privatif de son usage et de l'escalier qui y donne accès, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 4°/ ALORS QUE toute décision doit être motivée ; que la cour d'appel s'est fondée, pour juger que le local litigieux avait un caractère privatif, sur les attestations de certains locataires et de l'ancienne gardienne, selon lesquelles le sous-sol était accessible par un escalier intérieur depuis les années 1970 ; qu'en se prononçant par un tel motif, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires, qui faisait valoir qu'aucun acte, qu'il s'agisse de l'acte de partage ou du règlement de copropriété du 30 mars 1978 ou encore de la donation-partage du 16 juillet 2012, ne mentionnait le local litigieux dans la description du lot n° 1, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.