Cour de Cassation · civ3 — 24 juin 2021

CIV. 3
 
 SG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 juin 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10353 F
 
 Pourvoi n° U 20-16.450 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021
 
 La société CCHR, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 20-16.450 contre l'arrêt rendu le 18 février 2020 par la cour d'appel de Rennes 1re chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société [O] [V] & [Q] [V], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société ELIP, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 La société ELIP a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Spinosi, avocat de la société CCHR, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [O] [V] & [Q] [V], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société ELIP, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation du pourvoi principal et ceux du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société CCHR.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI CCHR correspondant à la perte d'exploitation subie ;
 
 Aux motifs que, « L'expert judiciaire conclut page 29 de son rapport daté du 14 mars 2017 en ces termes :
 
 "Les travaux à charge de la SCCV Elip (vendeur) sont inachevés, et/ou non conformes aux normes, et/ou non conformes au dossier de permis de construire initial pour la part relative à la création de réhabilitation du passage voiture et aux places de stationnement dans la cour intérieure, et/ou présentant un danger (risque d'accident, sécurité incendie, etc...) pour les usagers. D'ailleurs la SCCV Elip est toujours dans l'incapacité de produire les attestations de conformité électriques (ENEDIS & Consuel) et gaz (GRDF). A ce sujet les courriels ENEDIS et GRDF attestent que les factures correspondantes n'ont toujours pas été payées par la SCCV Elip. Enfin le vendeur n'a communiqué aucune attestation d'assurance en garanties décennales".
 
 L'expert évalue le montant des travaux de reprise et d'exécution des engagements contractuels souscrits par la SCCV Elip à la somme de 129 335,53 euros TTC, maîtrise d'oeuvre comprise, outre à l'appréciation du juge, le coût de création d'une dalle au-dessus du parking estimé, maîtrise d'oeuvre comprise, à 40 392 euros TTC. Il évalue la durée des travaux de reprise de ces désordres à six mois.
 
 La SCCV Elip conteste l'existence des désordres relevés par l'expert et les non-conformités affectant les travaux qu'elle a réalisés, ainsi que le non-raccordement au réseau de gaz, soutenant en outre que ces travaux ne faisaient pas partie du champ contractuel en ce qu'elle n'a pas vendu un immeuble en VEFA mais un immeuble à rénover. Elle produit une seule pièce, à savoir l'analyse technique des travaux effectuée par M. [O], architecte, le 28 février 2018, lequel indique confirmer "les constatations de l'expert judiciaire".
 
 Contrairement à ce qu'elle soutient, l'expert a uniquement examiné la qualité et la conformité au permis de construire et aux règles de l'art des travaux à sa charge prévus dans le compromis initial et son avenant, outre l'exécution de la dalle surplombant les parkings, en soumettant l'exigibilité de celle-ci à l'appréciation du juge. Seuls la reprise ou l'exécution de ces travaux ont été valorisées.
 
 Le moyen tendant à soutenir qu'elle n'est pas responsable des prestations effectuées par les entrepreneurs à qui elle a confié la réalisation des travaux défectueux ou non conformes (qu'elle a reçus sans réserves) n'est pas fondé, ayant contracté personnellement l'obligation d'effectuer ou de faire effectuer des travaux conformes au permis de construire et au descriptif des travaux convenu dans le compromis et son avenant, laquelle comportait nécessairement l'exécution de toutes les prestations accessoires rendues nécessaires par les dits travaux pour assurer la conformité du porche avec les prescriptions du permis de construire, les dispositions contractuelles, les règles de l'art et les règles de sécurité.
 
 Ainsi la suppression de la structure porteuse de la cage d'escalier existant entre le rez-de-chaussée et le 1 étage est la conséquence de la démolition du mur Nord dont elle est responsable. Elle devait dès lors, lors de la création de l'ouvrage substitué au mur existant, prévoir un dispositif assurant la stabilisation de l'escalier, l'étai provisoire placé de travers n'étant pas conforme aux règles de l'art et dangereux pour les usagers.
 
 Par ailleurs, les travaux à sa charge portaient expressément sur "la réhabilitation du porche", de sorte qu'elle ne pouvait prétendre avoir respecté ses obligations en livrant un chantier brut, sans sol stabilisé, ni enduit du mur créé, ni plafond conforme aux règles de sécurité antiincendie, ni éclairage et ventilation, ni autres dispositifs de sécurité exigés par le permis de construire, le SDIS et les fournisseurs d'énergie. Il sera relevé à cet égard que, conformément aux prescriptions du juge chargé du contrôle de l'expertise, l'expert n'a valorisé que les prestations de base inhérentes à l'ouvrage promis. Le fait que le coût de réalisation de ces prestations ait dépassé les prévisions du vendeur résulte uniquement du fait qu'il n'avait pas au préalable suffisamment étudié les modalités de transformation du couloir intérieur existant en un passage pour voitures d'une largeur déterminée, ni fait valoriser les prestations nécessaires à la réalisation de cet objectif, ni encore eu recours aux services d'un maître d'oeuvre spécialisé dans la rénovation lourde d'immeubles anciens, imprudence dont il lui incombe de supporter les conséquences.
 
 De même, contrairement à ce que soutient la SCCV Elip sans en justifier, la porte cochère livrée ne correspond pas à l'engagement souscrit en vue de l'obtention du permis de construire, de sorte que l'administration a déclaré cet équipement et les modalités d'élargissement du porche nonconformes au permis de construire qu'elle s'était engagée à respecter.
 
 Par ailleurs, la remise en place du compteur gaz dans le hall imposait la réalisation d'un placard technique et le raccordement des compteurs, la canalisation assurant l'approvisionnement en gaz ayant été coupée lors de l'exécution du gros oeuvre et le paiement de la facture laissée en souffrance. La SCCV Elip ne justifie pas avoir fait réaliser ces travaux qui n'avaient pas à être différés jusqu'à la rénovation de l'immeuble, ni avoir payé la facture préalable à leur réalisation. Sa contestation de ce chef n'est dès lors pas davantage fondée.
 
 En revanche, les affirmations de la SCCV Elip indiquant avoir fait réaliser, par la société EMR Bretagne choisie par les époux [S], la dalle béton du lot de volume n° 2 destinée à recevoir des constructions projetées par la SCI CCHR ne sont pas contestées et sont d'ailleurs attestées par la pièce n° 22 de l'intimée. La dalle béton supplémentaire valorisée par l'expert est incluse dans le volume conservé par le vendeur qui projette d'y édifier une maison d'habitation. Elle ne présente aucun intérêt pour les acquéreurs dont le notaire conseil évoquait au contraire le trouble que la maison à y édifier pourrait constituer du fait de la perte de luminosité de leur immeuble (pièce 35). En tout état de cause, le compromis ne précisait pas que les six places de stationnement promises par le vendeur devaient être couvertes et l'état descriptif de division n'attribue au volume partiellement cédé que la propriété du sol. Les revendications de la SCI CCHR préalablement à la réitération de l'acte authentique ne portaient pas non plus sur l'absence de cet équipement. Etant rappelé qu'en cas d'imprécision d'une convention, celle-ci doit être interprétée en faveur de celui qui s'engage, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le vendeur à indemniser le coût d'un tel ouvrage, maîtrise d'oeuvre comprise, pour un montant de 40 392 euros TTC. Le montant des dommages-intérêts afférents au coût des travaux de reprise ou d'exécution des engagements contractuels contenus dans le compromis et son avenant sera donc fixé à 129 335,53 euros TTC.
 
 Le tribunal a alloué à la SCI CCHR une somme de 2 375,63 euros en remboursement des intérêts d'emprunt restés à sa charge au titre de la période de déblocage des fonds comprise entre le 3 mars 2015 et le 5 juin 2015. Mais le déblocage du prêt faisait suite à la demande de M. [S] à qui il incombait de vérifier au préalable la réalisation correcte des travaux convenus directement avec son cocontractant. L'acquéreur décidait ensuite de différer la signature de l'acte authentique pour des motifs qui ne découlaient pas uniquement de la qualité et de l'achèvement des travaux exécutés par le vendeur mais aussi de sa propre volonté d'obtenir le transfert du permis de construire modificatif et la création d'une servitude de vue, conditions non prévues par le compromis. Son mandataire, Me [T], autorisait Me [V] le 10 mars 2015 à conserver les fonds virés par la banque. A la suite du second projet adressé à Me [T] le 28 mars 2015, M. [S] confirmait, par courriel du 7 avril 2015, sa volonté d'acquérir le bien, précisant en gras et souligné "j'espère être assez clair, je refuse que vous renvoyez les fonds prélevés". Le 21 mai 2005, Me [T], au nom des acquéreurs, donnait à nouveau instruction à Me [V] de conserver les fonds en son étude comme indiqué dans son précédent mail du 7 avril. Finalement, deux semaines plus tard, le 5 juin 2015, Me [V] prenait l'initiative de restituer les fonds au prêteur. Il s'ensuit que les intérêts litigieux sont la conséquence de l'imprudence de l'acquéreur s'agissant de la demande de réitération prématurée de l'acte, puis de sa décision d'en différer la signature pour des motifs qui n'incombaient pas seulement au vendeur et enfin, de son obstination à exiger du notaire qu'il conserve les fonds alors qu'il avait engagé une action en justice qui ne pouvait que retarder l'issue du litige. Il n'y a pas lieu dès lors de condamner le vendeur au paiement de cette somme qui n'est pas en lien de causalité direct avec ses propres manquements.
 
 De même, le paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais de publication de déclaration de volonté d'acquérir datée du 11 juillet 2015 n'était pas justifié par le litige opposant les parties sur le caractère satisfactoire des travaux réalisés. Il suffisait à la SCI CCHR de notifier à l'agent immobilier - qui avait à tort maintenu la publication d'une annonce dans des conditions au demeurant non élucidées - son opposition à la vente, celle-ci ne pouvant en toute hypothèse être réalisée en l'état, des travaux lourds de restructuration étant auparavant nécessaires. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef.
 
 Enfin, la SCI CCHR réclamait devant les premiers juges une indemnité de 188.160 euros à parfaire correspondant à la perte des loyers qu'aurait pu lui rapporter le bien à compter du mois de janvier 2015. Mais l'immeuble en cause ne pouvait être loué en l'état, l'acquéreur déclarant dans le compromis prendre acte du fait qu'il s'agissait d'un immeuble à rénover et vouloir en faire son affaire personnelle. L'état de l'immeuble imposait une rénovation lourde et difficile, compte tenu de la localisation et de la nature du bien, de son ancienneté et des exigences architecturales le concernant, dans des conditions assimilant cette rénovation à une nouvelle construction de standing, avec réfection de la façade, création d'ascenseurs et de terrasses et démolition des planchers existants pour les remplacer par une dalle béton. Ainsi les diagnostics techniques préalables au compromis relevaient des dégradations graves du bâti : effondrement ou risque d'effondrement des planchers ou plafonds, entrées d'eau et nombreuses traces d'humidité ou de moisissures, infestation parasitaire... Ceci explique que sur la suggestion de Me [T], le 28 février 2015, la SCI CCHR ait opté pour la reprise de l'engagement de construire pris par la SCCV Elip, afin d'être exonérée des frais de mutation (pièce 28). En conséquence, à sa demande, le projet d'acte notarié rectifié comportait reprise de l'engagement du vendeur de réhabiliter l'immeuble conformément au permis de construire du 15 février 2013, avec démolition des planchers, dans les quatre ans à compter du 12 novembre 2013, l'exonération fiscale sollicitée imposant que les travaux portent sur les deux tiers de chacun des éléments de second oeuvre énumérés par l'article 245 A de l'annexe II du CGI (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage) (pièce 36). La SCI CCHR ne peut donc soutenir avoir perdu une chance de louer le bien à compter du mois d'avril 2015 comme l'a retenu par le tribunal, alors qu'elle ne justifie même pas avoir d'ores et déjà obtenu le permis de construire nécessaire à sa rénovation préalable et le financement nécessaire à cette reconstruction.
 
 Au demeurant, la SCI CCHR confond le chiffre d'affaires hypothétique qu'elle espère réaliser après rénovation totale du bien acquis et le résultat net après financement des travaux, amortissements, paiement des assurances, intérêts d'emprunts, charges d'entretien courant et de gestion, taxes et impôts qu'elle pourra dégager à terme de l'exploitation de l'immeuble reconstruit.
 
 Enfin, le préjudice lié au retard dans la réalisation de la vente résulte en partie de ses exigences complémentaires, notamment en terme de transfert du permis modificatif qui portait pourtant essentiellement sur la construction d'une maison par le vendeur sur le lot qu'il conservait et ne la dispensait pas de déposer son propre permis de construire, de constitution d'une servitude de vue, de mauvaise définition de la portée de la convention sous seing privé dont elle partage la responsabilité avec le vendeur, de ses choix de procédure (ayant renoncé à solliciter le transfert immédiat du bien conformément à son assignation non enrôlée du 14 janvier 2016), de ses demandes injustifiées à l'encontre des tiers et excessives à l'encontre du vendeur ainsi que d'impondérables dont la survenance ne peut être imputée à faute à l'une ou l'autre des parties, telle l'obligation apparue tardivement (17 juin 2015) d'un bornage judiciaire avec la propriété limitrophe, faute d'accord sur un bornage amiable.
 
 Au regard de l'ensemble de ces éléments, elle ne démontre pas avoir, du fait de la mauvaise exécution des travaux concernant le porche, perdu une chance certaine de tirer un profit financier de l'exploitation de l'immeuble.
 La demande présentée de ce chef sera en conséquence rejetée » ;
 
 Alors que, d'une part, l'inexécution des obligations du constructeur d'un immeuble de rapport, rendant nécessaire sur plusieurs mois des travaux de reprises et d'exécution des engagements pris, cause nécessairement une perte de chance pour le propriétaire du bien de pouvoir en jouir et l'exploiter dans le temps initialement convenu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, en jugeant que les travaux mis à la charge de la société SCCV Elip étaient inachevés et/ou non conformes aux normes énergétiques (gaz et électricité) et au dossier du permis de construire initial, de sorte que des travaux de reprises étaient nécessaires sur plusieurs mois, devait nécessairement en déduire l'existence d'un préjudice pour l'acheteur lié au fait qu'il ne pourrait tirer ni profit ni jouissance de l'exploitation de son bien dans le temps normalement prévu ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 Alors que, d'autre part, en jugeant que le préjudice lié au retard dans la réalisation de la vente résulte « en partie » des exigences complémentaires de la SCI CCHR et d'impondérables, la cour d'appel, qui a donc implicitement reconnu que le retard dans la réalisation de la vente résultait, pour une autre partie, de l'inexécution des obligations de la société SCCV Elip, devait nécessairement retenir l'existence d'une perte de chance de pouvoir jouir du bien litigieux ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi derechef l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction alors applicable.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'action en responsabilité de la SCI CCHR à l'encontre de la SCP [O] [V] et [Q] [V] ;
 
 Aux motifs que, « La SCI CCHR reproche au notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte sous seing privé du 1 novembre 2014 et de ses deux avenants des 3 décembre 2014 et 15 janvier 2015 :
 1. de n'avoir pas recherché si le permis de construire modificatif était susceptible d'être reçu, notamment au regard des règles de sécurité, 
 2. d'avoir rédigé lui-même le descriptif des travaux promis par la SCCV Elip, sans conseiller aux parties de s'arroger les services d'un maître d'oeuvre, 
 3. de n'avoir pas alerté les parties sur la circonstance que le bien était situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et que cette circonstance engendrait des obligations spécifiques pour les travaux à prévoir, 
 4. étant informé des travaux pour avoir visité ultérieurement le bâtiment, de ne pas avoir alerté les parties sur les désordres apparents ou sur la non-conformité des travaux au regard des règles découlant du classement du bâtiment (ZPPAUP), 
 5. de n'avoir pas avisé l'acquéreur de la lettre reçue des Services des Bâtiments de France ni des exigences qu'il formulait sur le chantier en sa présence le 16 avril 2015, 
 6. de n'avoir pas avisé l'acquéreur des difficultés rencontrées par le géomètre pour établir les actes nécessaires à la réitération de l'acte, 
 7. de ne pas s'être soucié du défaut d'assurances souscrites par le vendeur (décennale comme DO) ainsi que des garanties financières auxquelles était tenue la SCCV Elip dans le cadre de son projet, 
 8. d'avoir commis une erreur dans le régime fiscal applicable, lequel est lié aux travaux effectués ou non par le vendeur, et à terme à charge de l'acquéreur, 
 9. d'avoir procédé à un appel prématuré des fonds en l'absence de réitération du compromis, 
 10. d'avoir adressé à l'acquéreur des projets d'actes non conformes au compromis régularisé, 
 11. d'avoir mentionné qu'aucuns travaux n'ont été entrepris depuis moins de dix ans dans l'immeuble en dépit de ceux affectant le gros oeuvre réalisés avant la réitération, 
 12. de n'avoir pas réuni les documents d'arpentage et de division en volume du géomètre.
 
 La SCI CCHR lui reproche ainsi de manière générale de n'avoir pas assuré l'efficacité de son acte préparatoire à l'acte authentique portant transfert de propriété mais ce grief est inopérant dès lors que cet avantcontrat était uniquement destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des renseignements complémentaires ainsi que des documents administratifs et à l'accomplissement des différentes conditions auxquelles était subordonnée la cession et qu'en outre, la protection des parties y était assurée par l'insertion dans l'acte de différentes conditions suspensives qui leur permettaient, en cas de réalisation défectueuse des engagements respectifs, de renoncer à l'opération projetée.
 
 Le 1er grief reprochant au notaire de n'avoir pas recherché "si le permis de construire modificatif pouvait être reçu notamment au regard des règles de sécurité" ne repose sur aucune argumentation pertinente. L'acte du 1 novembre 2014 mentionnait ab initio que la société Elip avait obtenu le 15 février 2013 un permis de construire autorisant la réhabilitation du bien, la démolition des planchers et une construction nouvelle en fond de parcelle ainsi que la création de 10 places de parking sur cour. L'exactitude de cette mention n'est pas discutée. Dans l'acte sous seing privé, le vendeur s'engageait à déposer un permis de construire modificatif à l'effet de supprimer le projet de construction initial à l'exception des percements à réaliser pour le porche et de la construction à édifier sur la dalle (lot de volume 3) en vue d'augmenter la surface de plancher de cette construction à réaliser en partie Est de la parcelle objet du contrat mais également de réaliser une extension de l'immeuble bâti (terrasse) et à produire une copie de la demande au plus tard le 15 décembre 2014. L'avenant du 3 décembre 2014 ne comportait pas de modification concernant cette clause hormis la suppression de la date de justification du dépôt de la demande de permis de construire tandis que l'avenant du 15 janvier 2015 avait uniquement pour but de proroger les effets des deux actes précédents au 16 février 2015.
 
 La société SCI CCHR n'explique pas en quoi la réalisation de la stipulation critiquée était, au jour de la signature du compromis, impossible comme contrevenant à des règles de sécurité et a fortiori ne démontre pas que le notaire aurait eu connaissance d'une quelconque difficulté de ce chef, étant relevé que la règle de sécurité non respectée concernait non pas le bien vendu mais la maison que le vendeur voulait faire construire dans le volume qu'il conservait. Me [V], qui n'avait pas à établir et déposer le permis de construire modificatif, ni à en vérifier la teneur, ne peut être tenu pour responsable des difficultés de délivrance ultérieures qui n'empêchaient pas la réalisation de la vente. Ce grief est donc sans fondement.
 
 La SCI CCHR fait grief en second lieu au notaire d'avoir rédigé le descriptif des travaux annexé au compromis et de ne pas avoir conseillé aux parties de requérir les services d'un maître d'oeuvre. Dans le corps de ses écritures, elle lui reproche en outre d'avoir autorisé "dans son compromis l'exécution de lourds travaux de maçonnerie par les acquéreurs avant la signature des actes", ce qui n'était pourtant que la consignation des exigences formulées par les époux [S] par lettre du 1 décembre 2014 (pièce 84). En toute hypothèse, le notaire n'a fait que er retranscrire l'accord négocié hors de sa présence par les deux parties (celles-ci déclarant page 19 de l'acte avoir négocié la vente directement entre elles sans recours à un intermédiaire), étant rappelé qu'elles avaient toutes deux la qualité de professionnels, agissaient en tant que tels et que le vendeur était assisté d'un architecte pour la conception de son projet et la demande de permis de construire initial. L'absence d'implication du notaire dans la définition des travaux est encore confirmée par la lettre que lui écrivaient les acquéreurs le 1er décembre 2014, afin d'exiger la signature d'un avenant dont ils imposaient précisément le contenu. Or le notaire rédacteur du compromis n'avait pas à se substituer aux parties dans la conduite de leur projet immobilier. Dès lors que la société CCHR ne soutient pas que le notaire a mal consigné leur accord ou que celui-ci présentait, à sa connaissance, au jour de la signature de l'acte sous seing privé, des difficultés d'exécution, sa responsabilité ne peut être engagée.
 Le grief n'est dès lors pas fondé.
 
 La SCI CCHR reproche en troisième lieu au notaire de n'avoir pas alerté les parties sur le fait que le bien était situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et que cette circonstance engendrait des obligations spécifiques pour les travaux à prévoir. Mais outre le fait qu'au stade de l'avant-contrat cette précision ne s'imposait pas, il sera relevé que les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) visant à définir, en accord entre l'État et les collectivités, les modalités de gestion d'un secteur urbain d'intérêt patrimonial ont, aux termes de la loi du 12 juillet 2010 (articles 28 à 31) applicable au plus tard le 14 juillet 2015, été remplacées par les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). A défaut, le régime des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913) et des sites (loi du 24 mars 1930) s'appliquait à nouveau.
 
 
 Or le compromis du 1er novembre 2014 contient la stipulation suivante :
 
 Monument historique - Protection des abords Le vendeur déclare que LE BIEN est situé à l'intérieur du périmètre de protection institué autour d'un monument historique. L'acquéreur reconnaît avoir été averti, notamment par le notaire rédacteur des présentes, des obligations résultant de l'article L621-31 du code du patrimoine sur les monuments historiques et particulièrement de l'obligation d'obtenir une autorisation spéciale pour tout projet susceptible de modifier l'aspect extérieur du BIEN.
 
 La SCI CCHR, qui ne soutient pas qu'une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine avait déjà été définie pour le secteur en cause et que les obligations en résultant étaient supérieures à celles résultant des dispositions sus-reproduites, était ainsi parfaitement informée des sujétions particulières concernant le bien qu'elle entendait acquérir de sorte que le grief n'est pas davantage fondé.
 
 La SCI CCHR reproche encore au notaire de n'avoir pas alerté les parties sur les désordres apparents ou sur la non-conformité des travaux réalisés après la signature du compromis et de ses avenants. Mais le notaire n'avait pas reçu une mission de maîtrise d'oeuvre ou de maîtrise d'ouvrage déléguée de sorte que l'exécution des travaux effectués après la signature des actes sous seing privé dont il était le rédacteur ne peuvent engager sa responsabilité. Par ailleurs, aucun acte de réitération de la vente en la forme authentique n'a ensuite été signé de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à un devoir de conseil dont il aurait pu être débiteur dans ce cadre s'il avait eu connaissance de la persistance de désordres. Le grief est dès lors tout aussi inopérant.
 
 En 5ème lieu, la société CCHR reproche à Me [V] de ne pas l'avoir même avisée de la lettre reçue des Services des Bâtiments de France, ni des exigences exprimées par celui-ci sur le chantier le 16 avril 2015. Mais la société CCHR n'indique pas à quelle lettre elle fait ainsi référence de sorte que la cour ne peut examiner la pertinence de ce moyen. En pièce 69-1, elle communique certes une lettre adressée à Me [T] le 23 juillet 2015 mais rien n'établit qu'une lettre similaire aurait été précédemment envoyée à Me [V]. Elle reproche également au notaire, présent lors de l'entrevue de la société venderesse avec M. [C], technicien des bâtiments de France, le 16 avril 2015, de n'avoir pas fait un compte rendu de cette réunion mais il n'était pas chargé du suivi des travaux pour le compte de la SCI CCHR, de sorte qu'en l'absence d'établissement d'un acte notarié postérieur à l'occasion duquel il aurait celé les dites informations, ce grief ne peut être retenu.
 
 Par le 6ème grief et le 12ème grief, la SCI CCHR reproche au notaire de n'avoir pas avisé l'acquéreur des difficultés rencontrées par le géomètre pour établir les actes nécessaires à la réitération et de n'avoir pas réuni les documents d'arpentage et de division en volume du géomètre. Pourtant la SCI CCHR expose que le 25 février 2015, Me [V] a communiqué aux époux [S], ses associés, les documents établis par le géomètre, à savoir la division foncière, la division en volume et l'état descriptif de division relatif à la copropriété des places de parkings convenus au compromis. Elle soutient que ces documents étaient incomplets dès lors qu'un procès-verbal de bornage devait également être obtenu. Mais les énonciations du compromis étaient sur ce point précises et complètes et le vendeur avait d'ailleurs confié, dès le 6 février 2015, au géomètre expert qu'elle avait choisi le soin de procéder au bornage amiable du périmètre de la parcelle BL n° [Cadastre 1]. La non-réalisation de ce bornage amiable, dont l'échec n'a été constaté que le 17 juin 2015, n'est pas imputable à une faute commise par le notaire et ses conséquences, à savoir la nécessité de recourir à un bornage judiciaire, sans lien avec son intervention.
 
 Le grief n°7 se rapporte à l'obligation énoncée par l'article L243-2 alinéa 2 du code des assurances laquelle ne s'applique qu'aux actes opérant transfert de propriété, ce qui n'était pas le cas du compromis litigieux et de ses avenants, de sorte qu'aucune violation de ses obligations ne peut être reprochée au notaire de ce chef. Il sera en outre relevé que le compromis sous seing privé évoquait l'assurance dommages-ouvrage, ce qui ne pouvait qu'attirer l'attention des parties, professionnels de l'immobilier, sur son utilité. Le projet d'acte authentique reprenait quant à lui très précisément les travaux réalisés par le vendeur relevant de la garantie des constructeurs, les obligations relatives aux assurances construction et indiquait : LE VENDEUR déclare et L'ACQUÉREUR reconnaît que, contrairement aux dispositions de l'article L242-1 du code des assurances relatives aux assurances obligatoires de construction, il n'a pas été souscrit, à l'occasion des travaux portant sur LE BIEN vendu, de police d'assurance dommages-ouvrage... (souligné dans l'acte).
 L'acquéreur était parfaitement informé des conséquences de l'absence de souscription de l'assurance dommages-ouvrage puisqu'il rappelait cette exigence dans ses courriels des 23 et 27 mars 2015 (pièces 38 et 39). Mais il n'incombait pas au notaire de se substituer au vendeur dans la souscription de cette assurance, fût-elle obligatoire, dont la seule sanction aurait été la renonciation de l'acquéreur à conclure le contrat, ce que celui-ci refuse, de sorte qu'il ne démontre en toute hypothèse aucun préjudice de ce chef. Force est en tout cas de constater que la SCI CCHR fait preuve de mauvaise foi en soutenant, page 23 de ses écritures, que "le défaut de souscription d'une assurance DO par le maître de l'ouvrage a été éludée".
 La même mauvaise foi patente transparaît du grief n° 11 complémentaire de ce précédent grief, ainsi rédigé : "avoir mentionné qu'aucun travaux n'ont été entrepris depuis moins de dix ans dans l'immeuble en dépit de ceux affectant le gros oeuvre réalisés avant la réitération" alors que le contraire est établi par la clause figurant page 23 du projet d'acte du 28 mars 2015 répertoriant les travaux que le vendeur déclarait avoir réalisés conformément au compromis. Enfin, la SCI CCHR n'explique pas en quoi consiste selon elle le manquement du notaire se rapportant aux garanties financières du vendeur et le préjudice qu'elle aurait subi de ce chef.
 
 En 8ème lieu, la société CCHR reproche au notaire d'avoir commis une erreur sur le régime fiscal applicable mais ne développe pas ce grief. Elle admet au contraire que le 28 mars 2015, Me [Q] [V] a transmis un projet d'acte de vente modifié, conformément à sa demande, en ce qui concerne les déclarations fiscales. Elle précise en outre page 24 de ses conclusions que sans la prudence de M. [S] et la vigilance de Me [T], "la fiscalité de la vente aurait été erronée dans des proportions avoisinant 20 K?". Il s'en déduit qu'il s'agit d'une doléance hypothétique qui n'a entraîné aucun préjudice pour elle.
 
 La société CCHR fait ensuite grief au notaire "d'avoir procédé à un appel prématuré des fonds en l'absence de réitération du compromis". Mais cette initiative procédait de la demande de M. [S] à qui il incombait de vérifier au préalable la réalisation des travaux convenus avec son cocontractant. Le déblocage des fonds sollicité était concomitant à l'envoi d'un projet d'acte authentique et à une convocation pour signature de l'acte authentique le 4 mars 2015. Les acquéreurs décidaient alors de différer la signature de l'acte authentique, leur mandataire Me [T] indiquant à Me [V] le 10 mars 2015 qu'il pouvait conserver les fonds. A la suite du second projet d'acte notarié adressé à Me [T] le 28 mars 2015, M. [S] confirmait, par courriel du 7 avril 2015, sa volonté d'acquérir le bien, précisant en gras et souligné 16 
 "j'espère être assez clair, je refuse que vous renvoyez les fonds prélevés".
 Le 21 mai 2005, Me [T], au nom des acquéreurs, donnait instruction à Me [V] de conserver les fonds en son étude comme indiqué dans son précédent mail du 7 avril. Finalement deux semaines plus tard, Me [V] prenait l'initiative de renvoyer, le 5 juin 2015, les fonds au prêteur. Aucun manque de diligence, ni imprudence de sa part ne sont dès lors caractérisés de ce chef.
 
 Enfin, la société CCHR reproche au notaire d'avoir établi plusieurs projets d'actes authentique selon elle non conformes aux dispositions du compromis. Mais les modifications du projet initial étaient établies à la demande de son mandataire et en toute hypothèse aucun préjudice n'en est résulté pour elle puisqu'ils n'ont pas été signés.
 
 Aucun des griefs formés à l'encontre du notaire rédacteur du compromis sous seing privé et de ses avenants ne résiste dès lors à l'examen de sorte que la demande de condamnation solidaire formée à son encontre sera rejetée » ;
 
 Alors que, d'une part, le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motif ; qu'en l'espèce, la SCI CCHR faisait valoir dans ses écritures d'appel que la SCP [O] [V] et [Q] [V] avait manifestement fait preuve d'imprudence le 27 février 2015, en fixant une date pour la signature de l'acte authentique le 3 mars 2015, en procédant en conséquence à un appel de fonds pour un montant de 379.250 euros, démarche évidemment très imprudence puisque Me [V] avait visité le chantier trois jours auparavant et pu constater l'ampleur des inexécutions et des travaux non-conformes à ceux stipulés, de sorte qu'il était impossible que soit signé l'acte notarié le 3 mars 2015 (conclusions, pp. 7 et s.) ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI CCHR sur ce point, pourtant de nature à engager la responsabilité civile de la SCP [O] [V] et [Q] [V], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors que, d'autre part, la SCI CCHR faisait encore régulièrement valoir dans ses conclusions d'appel que la SCP [O] [V] et [Q] [V] avait commis une faute en refusant qu'elle se fasse assister par un autre notaire, bien que la loi le lui permette (conclusions, pp. 10, 23 et 26) ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI CCHR sur ce point, pourtant de nature à engager la responsabilité civile de la SCP [O] [V] et [Q] [V], la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.
 Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société ELIP.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCCV ELIP à payer à la SCI CCHR la somme de 129.335,53 euros TTC au titre des frais de mise en conformité et d'achèvement des travaux promis dans le compromis du 1er novembre 2014 et son avenant outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire conclut page 29 de son rapport daté du 14 mars 2017 en ces termes : « Les travaux à charge de la SCCV ELIP (vendeur) sont inachevés, et/ou non conformes aux normes, et/ou non conformes au dossier de permis de construire initial pour la part relative à la création de réhabilitation du passage voiture et aux places de stationnement dans la cour intérieure, et/ou présentant un danger (risque d'accident, sécurité incendie, etc.) pour les usagers. D'ailleurs la SCCV Elip est toujours dans l'incapacité de produire les attestations de conformité électriques (ENEDIS & Consuel) et gaz (GRDF). À ce sujet les courriels ENEDIS et GRDF attestent que les factures correspondantes n'ont toujours pas été payées par la SCCV Elip. Enfin le vendeur n'a communiqué aucune attestation d'assurance en garanties décennales » ; que l'expert évalue le montant des travaux de reprise et d'exécution des engagements contractuels souscrits par la SCCV Elip à la somme de 129.335,53 euros TTC, maîtrise d'oeuvre comprise, outre à l'appréciation du juge, le coût de création d'une dalle au-dessus du parking estimé, maîtrise d'oeuvre comprise, à 40.392 euros TTC ; qu'il évalue la durée des travaux de reprise de ces désordres à six mois ; que la SCCV Elip conteste l'existence des désordres relevés par l'expert et les non-conformités affectant les travaux qu'elle a réalisés, ainsi que le non-raccordement au réseau de gaz, soutenant en outre que ces travaux ne faisaient pas partie du champ contractuel en ce qu'elle n'a pas vendu un immeuble en VEFA mais un immeuble à rénover ; qu'elle produit une seule pièce, à savoir l'analyse technique des travaux effectuée par M. [O], architecte, le 28 février 2018, lequel indique confirmer « les constatations de l'expert judiciaire » ; que contrairement à ce qu'elle soutient, l'expert a uniquement examiné la qualité et la conformité au permis de construire et aux règles de l'art des travaux à sa charge prévus dans le compromis initial et son avenant, outre l'exécution de la dalle surplombant les parkings, en soumettant l'exigibilité de celle-ci à l'appréciation du juge ; que seuls la reprise ou l'exécution de ces travaux ont été valorisées ;
 
 Que le moyen tendant à soutenir qu'elle n'est pas responsable des prestations effectuées par les entrepreneurs à qui elle a confié la réalisation des travaux défectueux ou non conformes (qu'elle a reçus sans réserves) n'est pas fondé, ayant contracté personnellement l'obligation d'effectuer ou de faire effectuer des travaux conformes au permis de construire et au descriptif des travaux convenu dans le compromis et son avenant, laquelle comportait nécessairement l'exécution de toutes les prestations accessoires rendues nécessaires par les dits travaux pour assurer la conformité du porche avec les prescriptions du permis de construire, les dispositions contractuelles, les règles de l'art et les règles de sécurité ; qu'ainsi la suppression de la structure porteuse de la cage d'escalier existant entre le rez-dechaussée et le 1er étage est la conséquence de la démolition du mur Nord dont elle est responsable ; qu'elle devait dès lors, lors de la création de l'ouvrage substitué au mur existant, prévoir un dispositif assurant la stabilisation de l'escalier, l'étai provisoire placé de travers n'étant pas conforme aux règles de l'art et dangereux pour les usagers ; que par ailleurs, les travaux à sa charge portaient expressément sur « la réhabilitation du porche », de sorte qu'elle ne pouvait prétendre avoir respecté ses obligations en livrant un chantier brut, sans sol stabilisé, ni enduit du mur créé, ni plafond conforme aux règles de sécurité anti-incendie, ni éclairage et ventilation, ni autres dispositifs de sécurité exigés par le permis de construire, le SDIS et les fournisseurs d'énergie ; qu'il sera relevé à cet égard que, conformément aux prescriptions du juge chargé du contrôle de l'expertise, l'expert n'a valorisé que les prestations de base inhérentes à l'ouvrage promis ; que le fait que le coût de réalisation de ces prestations ait dépassé les prévisions du vendeur résulte uniquement du fait qu'il n'avait pas au préalable suffisamment étudié les modalités de transformation du couloir intérieur existant en un passage pour voitures d'une largeur déterminée, ni fait valoriser les prestations nécessaires à la réalisation de cet objectif, ni encore eu recours aux services d'un maître d'oeuvre spécialisé dans la rénovation lourde d'immeubles anciens, imprudence dont il lui incombe de supporter les conséquences ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'aux termes du compromis et de l'avenant du 3 décembre 2014, qui vient préciser ses obligations, la SCCV Elip, en sa qualité de vendeur s'engageait à : « - faire diligenter la division cadastrale ainsi que les autorisations administratives afférentes auprès du cabinet de géomètre de son choix ; - faire établir auprès dudit cabinet un état descriptif de division en volumes dont les frais seront à sa charge ainsi que l'éventuel coût du règlement de copropriété ; - faire réaliser la dalle béton constituant la terrasse du lot de volume numéro 2 et destiné à terme à recevoir des constructions, le tout en conformité avec les règles de l'art et DVT applicables ; - déposer un permis de construire modificatif à l'effet de supprimer les projet de construction initial ; - faire réaliser, préalablement à la réitération des présentes, les travaux de création et de réhabilitation du porche selon les prescription suivantes : ouverture façade ouest de 2,30 m / ouverture est de 2,40 m ;
 
 - largeur passage voiture sous porche 2,40 m ; - seul le mur nord du passage existant sera modifié. Il ne devra pas être touché à l'escalier nord ; - livrer une porte cochère sur une rue tel que validé sur le permis de construire existant du 15 février 2013 ainsi qu'une deuxième porte côté parking ; - remettre en place après travaux des compteurs électriques et gaz dans le hall-accès parking ; étant précisé que l'acquéreur ne devra pas avoir à obtenir les certificats Consuel pour alimenter les appartements existants ; Le vendeur devra fournir l'ensemble des factures et attestations de garantie décennale des entreprises intervenues. » ; que les éléments produits aux débats mettent en évidence de nombreuses négligences et manquements de la part du vendeur tant à ses obligations contractuelles qu'aux prescriptions du permis de construire qui lui avait été accordé en 2013, lequel comporte notamment des prescriptions émises par le SDIS 29 et par l'architecte des bâtiments de France, dont il s'est affranchi ; des manquements aux règles de l'art dans le cadre des travaux qu'il a réalisés lui même ou faits réaliser sont également caractérisés ; [?] que l'expertise judiciaire confirme par ailleurs les manquements du vendeur s'agissant des travaux qu'il s'était engagé à faire réaliser avant la réitération par acte authentique ; qu'ainsi, tout comme M. [R] [O], architecte DPLG et expert judiciaire, dont l'analyse non contradictoire est versée aux débats par la SCCV Elip et M. [V] [L], l'expert judiciaire commis, M. [N] [I], relève l'imprécision des travaux mis à la charge du vendeur ; que les deux techniciens concluent qu'il ne pouvait s'agir que de travaux s'intégrant dans une rénovation lourde de l'immeuble nécessitant l'intervention d'une prestation de maîtrise d'oeuvre, que M. [R] [O] déclare d'ailleurs ne pouvoir accepter, notamment en l'absence de descriptif précis concernant les travaux du porche ; que néanmoins M. [N] [I], qui a eu communication de tous les documents utiles à l'exécution de sa mission, souligne en page 19 de son rapport : « Dans le compromis de vente, les engagements du vendeur étaient détaillés sous la forme d'une liste laconique de prestations à réaliser, sans véritable descriptif technique (qualitatif et quantitatif). Cependant, la formulation ne mentionnait aucunement une livraison de travaux ayant l'aspect d'un chantier inachevé, et/ou présentant un danger pour les usagers. Par ailleurs le compromis faisait explicitement référence au permis de construire et de démolir du 16 octobre 2013 accordé à la SCCV Elip par le Maire [Localité 1]. Était joint à cet arrêté, l'avis du 10 décembre 2012 du SDIS 29 détaillant les prescriptions techniques et normatives à respecter, notamment pour les travaux du passage voiture et des stationnements dans la cour intérieure » ; que la conclusion de son rapport est la suivante : « Prestations de gros oeuvre inachevées (absence de structure porteuse de la cage d'escalier entre le RdC et le premier étage, non conformes aux préconisations du SDIS 29 et aux règles de l'art, dangereuses (risque important de chute pour les usagers). Largeur de passage insuffisante comparativement à celle prévue (2,40 m). Absence de réhabilitation au sol du hall du rez-de-chaussée (chantier inachevé) : - Aucun revêtement au sol, aux murs, au plafond, etc. ; - Non raccordement électrique des divers locaux en raison du sectionnement des câbles pendant les travaux, et absence d'alimentation effective du bâtiment en raison du défaut de paiement par la SCCV Elip de la facture ENEDIS ; - Inachèvement du placard technique électrique qui n'est toujours pas conforme à la norme NFC 15-100 ;
 - Absence de production des attestations de conformité Consuel et ENEDIS ;
 - Non raccordement en gaz des divers locaux en raison de la mise en place des compteurs et de la conduite de raccordement aux étages, et absence d'alimentation effective du bâtiment en raison du défaut de paiement par la SCCV Elip du solde de la facture GRDF ; - Inachèvement du placard technique gaz qui n'est pas conforme au DTU 61-1 ; - Absence de production des attestations de conformité GRDF et Qualigaz ; - Absence d'éclairage artificiel, de ventilation, et de tout autre dispositif de sécurité préconisé par le SDIS 29 ; - Non conformité au permis de la porte Ouest (porte cochère et jambages en pierre de taille) ; - Porte Est livrée mais non posée ; - Côté rue, largeur de passage insuffisante (2,21 m) au niveau de la porte cochère, comparativement à celle prévue au compromis de vente (2,30 m) ; - Absence totale d'aménagement des six places de stationnement et des circulations associées, dans la cour intérieure. Absence de revêtement de sol alors que le SDIS 29 précisait les allées de circulation des véhicules doivent être antidérapantes. La dalle béton pour la couverture du parking n'est également pas réalisée. A noter cependant que la géométrie de la cour intérieure est compatible avec l'aménagement de 6 places de parking (2,5 m x 5m), quitte à réduite le nombre total des stationnements.