Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 juin 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10360 F
 
 Pourvoi n° V 19-21.208 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
 
 1°/ Mme [P] [F], domiciliée [Adresse 1],
 
 2°/ M. [H] [F], domicilié [Adresse 2],
 
 3°/ M. [I] [F], domicilié [Adresse 3],
 
 tous trois agissant tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de [N] [G], veuve [F],
 
 ont formé le pourvoi n° V 19-21.208 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à Mme [N] [P], épouse [O], domiciliée [Adresse 4] (Suisse), défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat des consorts [F], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [P], après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne les consorts [F] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts [F] ; les condamne à payer à Mme [P] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour les consorts [F]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit le refus de Madame [P] de régulariser le projet d'acte de cession de bail commercial fondé et débouté les consorts [F] de l'intégralité de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE reste en litige le bien-fondé ou non du refus par Madame [P] de régulariser l'acte de cession de droit au bail, suite à l'acte extra-judiciaire adressé à la requête de cette dernière aux consorts [F] le 11/03/2009, notifiant sa volonté d'user de son droit prioritaire de rachat du droit au bail, s'opposant à la cession et offrant de payer le prix de cession tel que notifié par Mme [F]. Devant la cour d'appel de Grenoble, Mme [P] justifiait son refus de régulariser l'acte de cession de droit au bail, par l'importance des travaux devant être effectués dans les lieux en cause alors que la signification qu'elle avait reçue des consorts [F] ne prévoyait pas la prise en charge desdits travaux par le cessionnaire, argumentation qui a été rejetée par la cour. Devant la cour de céans, Mme [P] sollicite la confirmation de cette motivation et abandonne ainsi ce moyen invoqué au soutien de ses prétentions. En revanche, elle fait valoir que le projet d'acte de cession prévoyait une commission d'agent immobilier d'un montant de 16 000 euros à la charge de l'acheteur, donc à la charge du bailleur faisant valoir son droit de priorité, commission qui ne figurait pas dans la notification du 5 janvier 2009 et qu'ainsi les consorts [F] ne l'ont pas informée du prix réel du bien cédé. L'article 145-51 du code de commerce dispose que : « Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. » Ainsi, pour bénéficier du dispositif, institué par la loi du 30/12/1985, autorisant les locataires partant à la retraite à céder leur droit au bail en vue de l'exercice d'autres activités, sous réserve qu'elles soient compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, le preneur doit signifier par acte extrajudiciaire, son intention d'user de la faculté que lui ouvre l'article L 145-51 du code de commerce en indiquant la nature des activités dont l'exercice est envisagé dans les locaux loués ainsi que le prix de la cession envisagée. Il suffit que le preneur ait l'intention de céder son droit au bail et il n'est donc pas envisagé qu'il ait trouvé un acquéreur. Lorsqu'une promesse de vente existe, le preneur n'est pas tenu de la communiquer au bailleur. En revanche, si le preneur signifie l'acte de cession lui-même, lequel peut contenir des conditions particulières telles que celle par laquelle l'acquéreur s'engage à prendre les locaux dans leur état actuel et à exécuter au lieu et place du cédant toutes les clauses, charges et conditions dont l'accomplissement lui incombait aux termes du bail cédé, l'acte de cession est alors opposable en totalité au bailleur en raison de l'indivisibilité existant entre le prix et les obligations convenues. En l'espèce, l'acte notifié à Mme [F] (lire : [P]) le 13 janvier 2009 intitulé notification au bailleur d'une cession de fonds de commerce contenant déspécialisation pour cause de retraite du preneur », après rappel de l'historique des relations contractuelles, est ainsi rédigé : « Que Mme [F] [N], veuve de M. [F] [R] a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite à la CRAM [Localité 1] à laquelle elle est affiliée, ainsi qu'il résulte de la lettre de demande en date du 25/11/2008 adressée à cette caisse et de l'accusé réception émanant de cette même caisse en date du 28 novembre 2008 dont copies jointes au présent acte. Que n'ayant pas trouvé à céder son fonds, la requérante entend, comme le lui permet l'article L 145-51 du code de commerce, céder son droit au bail sur les locaux susvisés et cesser son activité. Que Mme [F] a trouvé un acquéreur et que la cession doit intervenir aux clauses et conditions suivantes : Le prix de cession sera de Deux Cent Mille euros (200 000) payable comptant au jour de la signature de l'acte de vente ; Le cessionnaire entend exercer dans les lieux l'activité de vente, distribution, location, courtage et toutes prestations, liées aux économies d'énergie et économies alternatives, domotique, informatique et télécommunication, laquelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ; La passation de l'acte authentique doit intervenir au plus tard le 15 février 2009 par le ministère de Me [U] [V], notaire à [Localité 2] avec le concours de Me [L] notaire à [Localité 3] ». D'une part il n'est fait aucune mention de la commission d'agence de 16 000 euros HT à la charge de l'acquéreur qui figurait au compromis signé entre les consorts [F] et les consorts [S], [M] et [U], d'autre part il n'est pas contesté que ledit compromis n'était pas annexé à la notification du 9 janvier 2009, annexion qui aurait fait l'objet d'une mention dans l'acte. Néanmoins le projet de cession [F]/ [P], reprend la même clause que celle figurant dans le compromis de vente [F]/ consorts [S], [M] et [U] en ces termes : Négociation. Les parties déclarent que la cession de droit au bail par les consorts [F] à Mrs [S], [M] et [U], sus relatée dans l'exposé qui précède, avait été négociée par le cabinet Hermes Century 21, [Adresse 5] et que ses honoraires qui s'élèvent à la somme de 16 000 euros hors taxe restaient à la charge des acquéreurs, et par conséquent du cessionnaire. Par courrier du 31 mars 2009, le notaire a adressé à Mme [P] le projet d'acte de cession de droit au bail qu'il avait établi et cette dernière, en réponse, par courrier en date du 9 avril 2019, s'est insurgée sur la présence de ce paragraphe, faisant valoir que ces honoraires d'agence immobilière ne figuraient pas dans la notification du 9 janvier 2009. Mais les vendeurs n'ont pas renoncé au maintien de cette clause. Cependant cette dernière clause n'ayant pas été notifiée à la bailleresse dans l'acte extrajudiciaire du 9 janvier 2009, elle lui est inopposable et de surcroit elle a pour effet d'augmenter le prix de cession qui lui avait été signifié, portant ce dernier à la somme de 219 184 euros soit une augmentation de près de 10%. Par ailleurs, ainsi que le fait valoir à juste titre Mme [P], l'agent immobilier ne pouvait plus légitimement revendiquer des honoraires pour avoir mis en relation les consorts [F] avec les consorts [S], [M] et [U], dès lors que le compromis du 25 novembre 2008 était frappé de caducité du fait de la priorité de rachat exercée par la bailleresse le 11 mars 2009 et ce n'est pas cette agence immobilière qui a mis en relation Madame [P] et les consorts [F] lesquels étaient en relation contractuelle dans le cadre du bail existant. Dès lors, et contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], il importe peu que Mme [P] ait pu avoir connaissance du compromis de vente [F] / consorts [S], avant d'exercer son droit de priorité de rachat. En effet, faute de notification en ce sens à la bailleresse, rien ne permettait de penser à la lecture de ce compromis que les honoraires de l'agent immobilier ayant mis en relation les consorts [F] et les consorts [S], seraient mis à la charge du bailleur exerçant son droit de priorité dans le cadre de l'article L 145-51 du code de commerce. Ainsi, il apparaît que Mme [P] était fondée à s'opposer à la régularisation de l'acte de cession dont les conditions de prix ne correspondaient pas à celles qui lui avaient été notifiées, de sorte que les consorts [F] seront déboutés de leur demande tendant à voir déclarer la cession de droit au bail parfaite, de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires fondées sur le refus fautif de cette dernière de régulariser l'acte litigieux ainsi que sur l'existence d'une résistance abusive (arrêt p. 7 à 9) ;
 
 1) ALORS QUE la cour ne pouvait à la fois juger, d'une part, que la clause de paiement des honoraires de l'agence immobilière était inopposable à Mme [P] et que l'agent immobilier ne pouvait plus légitimement revendiquer son application, et, d'autre part, que cette clause avait néanmoins pour effet d'augmenter le prix de cession et que faute de la notification de cette clause à Mme [P] celle-ci était fondée à s'opposer à la régularisation de la cession dont les conditions de prix ne correspondaient donc pas à celles notifiées ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé les articles L. 145-5 du code de commerce et 1382 devenu 1240 du code civil ;
 
 2) ALORS QU'en outre, la vente est parfaite entre les parties, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en l'espèce, il est constant que le 13 janvier 2009, Mme [F] a notifié à Mme [P] une cession déspécialisation pour cause de retraite au prix de 200 000 euros, visant l'article L. 145-51 du code de commerce, et que le 11 mars 2009, Mme [P] a notifié sa volonté d'user de son droit prioritaire de rachat du droit au bail, en offrant de payer le prix de cession tel que notifié par Mme [F] ; que la bailleresse ayant fait connaître à la locataire son acceptation d'acquérir au prix de cession, sans aucune réserve, il s'ensuit que la vente était parfaite et que l'acte de cession devait être régularisé ; qu'en considérant pourtant que Mme [P] était fondée à s'opposer à la régularisation de l'acte de cession, au motif inopérant que la clause relative aux honoraires d'agence immobilière, prévue dans le projet d'acte de cession de droit au bail adressé à Mme [P] par le notaire, n'ayant pas été notifiée à la bailleresse dans l'acte extrajudiciaire du 9 janvier 2009, elle lui était inopposable, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil, ensemble les articles L. 145-51 du code de commerce et 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 3) ALORS, subsidiairement, QUE la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier tel qu'il est conventionnellement prévu ; qu'en l'espèce, il est constant que Mme [F] a signé le 25 novembre 2008 un compromis portant sur la cession de son bail avec les consorts [S], [M] et [U], que le 13 janvier 2009, Mme [F] a notifié à Mme [K] [P] une cession déspécialisation pour cause de retraite au prix de 200 000 euros, visant l'article L. 145-51 du code de commerce, et que le 11 mars 2009, Mme [P] a notifié sa volonté d'user de son droit prioritaire de rachat du droit au bail, s'opposant à la cession et offrant de payer le prix de cession tel que notifié par Madame [F] ; qu'il s'ensuit que l'agent immobilier était en droit de prétendre au paiement de ses honoraires prévus dans le compromis en date du 25 novembre 2008 ; qu'en considérant pourtant que « l'agent immobilier ne pouvait plus légitimement revendiquer des honoraires pour avoir mis en relation les consorts [F] avec les consorts [S], [M] et [U], dès lors que le compromis du 25 novembre 2008 était frappé de caducité du fait de la priorité de rachat exercée par la bailleresse le 11 mars 2009 et que ce n'est pas cette agence immobilière qui a mis en relation Mme [P] et les consorts [F] lesquels étaient en relation contractuelle dans le cadre du bail existant », pour en déduire que « contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], il importe peu que Mme [P] ait pu avoir connaissance du compromis de vente [F] / consorts [S], avant d'exercer son droit de priorité de rachat », la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble les articles L. 145-51 du code de commerce et 1382, devenu 1240 du code civil.