Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2021

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 juin 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10367 F
 
 Pourvoi n° M 20-19.042 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
 
 La société Mirabilis, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 20-19.042 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société 3 Thermidor, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la société Mirabilis, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société 3 Thermidor, après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Mirabilis aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Mirabilis et la condamne à payer à la société 3 Thermidor la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Mirabilis
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Mirabilis SARL à payer à la société 3 Thermidor SCI la somme de 14 581,20 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 mars 2017, correspondant aux loyers de la période de février 2015 à août 2016 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail signé le 3 juin 2010 par la société Mirabilis, preneur, et la SCI du Rivage, bailleur, aux droits de laquelle vient la SCI 3 Thermidor, dénommé « bail commercial » et soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, présentait les locaux loués comme étant une « surface d'environ 30 m² situé au premier étage, partie droite, tel que repris sur le plan joint » ; que lesdits locaux se poursuivaient « avec leurs annexes et servitudes apparentes ou occultes, le preneur déclarant bien les connaître pour les avoir occupés précédemment dans le cadre d'un bail dérogatoire » ; qu'il était indiqué en clause « III. Durée », que le bail était consenti pour une durée de 9 ans, commençant à courir le 1er septembre 2010 pour finir le 31 août 2019, et que les parties convenaient que le preneur aura la faculté de résilier le bail à chaque échéance triennale moyennant un préavis de 6 mois ; que les locaux loués étaient destinés à une « activité de bureaux », le loyer annuel était fixé à 6 132 euros HT, indexé sur l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE, base 4ème trimestre 2009 ; qu'à la clause « VII. Charges », il était stipulé que « les charges sont comprises dans le loyer et comprennent la taxe foncière et les charges locatives, l'entretien des parties communes, l'électricité et le chauffage » ; qu'un dépôt de garantie de 1 553 euros devait être acquitté, représentant trois mois de loyers ; que la société Mirabilis a cessé de payer ses loyers à la fin du mois de janvier 2015, quitté les lieux et remis les clés le 13 mai 2015, invoquant une exception d'inexécution de ses obligations en réponse aux manquements supposés du bailleur, constitués selon elle, d'un mauvais entretien des parties communes, et plus particulièrement des toilettes dégageant une odeur nauséabonde, d'un manque d'éclairage des couloirs, d'une extinction du chauffage collectif après 18h30, mais également du fait de la perte de l'usage des places de parking ; qu'elle a confirmé la volonté de mettre fin au bail par un courrier du 30 mars 2015 dans lequel elle indiquait : « Nous constatons que vous faites délibérément fi de nos demandes et que vous persistez dans vos manquements. Ceci rend notre local impropre à son usage. Par conséquent, nous avons décidé de libérer les locaux sis [Adresse 3] » ; qu'il ressort du bail et des plans communiqués que les locaux loués, situés au premier étage d'un immeuble se présentant comme un plateau divisé en deux lots de copropriété numérotés 19 et 18, étaient constitués d'une salle, désignée comme à usage de bureaux, relevant du lot n° 19, lequel était partagé en 5 espaces attribués, outre celui loué à la société Mirabilis, aux sociétés Média Formation, CID et Audio Research ; que ce local « se poursuivait » avec les « annexes » et « servitudes apparentes et occultes » ; que dans le règlement de copropriété relatif à la division du lot 18 en lots 20 et 21, versé au dossier, les servitudes sont décrites comme, d'une part, un droit de passage du lot 19 sur le lot 21 (hall d'entrée du rez-de-chaussée, escalier menant à l'étage, et à l'étage, dégagement de droite menant au lot 19), et d'autre part, l'usage du bloc sanitaire privatif inclus dans l'emprise du lot n° 21 ; que les deux lots apparaissent sur les pièces produites comme la propriété de la SCI du Rivage ; qu'aucun document versé au dossier ne définit les « annexes » ; que les parkings apparaissent comme relevant des parties communes, dont l'usage fixé par le règlement de copropriété à la date du bail n'est pas communiqué, mais dont il est indiqué dans un courrier de la société SCI 3 Thermidor du 28 février 2014, que la copropriété a décidé de fixer l'attribution de places à chacun des copropriétaires, à raison de 5 places pour la société SCI 3 Thermidor, que celle-ci se propose de distribuer entre ses locataires les sociétés CID (1 place), Mirabilis (1 place) et Audio Research (3 places) ; qu'il ressort de ces éléments que l'obligation de délivrance et de jouissance paisible à la charge du bailleur au bénéfice du locataire ne concernait que la salle de formation stricto sensu, que les locaux (sanitaires, hall d'accès) improprement dénommés « parties communes » par les deux parties dans leurs différentes écritures étaient en réalité des parties privatives appartenant à la société SCI du Rivage, puis à la société SCI 3 Thermidor, dont la société Mirabilis avait l'usage au titre de servitudes du lot 19 sur le lot 18 devenu 21 ; que les éléments versés aux débats ne précisent pas qui des titulaires de ces lots avait la charge d'entretenir les parties privatives objets desdites servitudes, que le bail lui-même ne précise rien sur ce point, qu'il n'est donc pas rapporté la preuve d'une obligation particulière du bailleur au titre de leur entretien, permettant à la société Mirabilis de lui opposer une exception d'inexécution de ses propres obligations ; qu'au demeurant, il est justifié d'un contrat de maintenance des locaux par la société SCI du Rivage avec la société SNT Performances, souscrit en 2011 et modifié en 2015, et portant sur l'entretien des zones « accueil et circulation » et « sanitaires » ; que la simple faiblesse de l'éclairage dans le couloir permettant l'accès aux locaux loués, sur l'espace même du lot de copropriété n° 19, si elle constitue un manque de commodité pour les locataires au sein même du lot de copropriété, ne constitue pas un manquement du bailleur à ses obligations, en ce que les dispositions du bail relatives à la délivrance des lieux et à leur entretien, ne concernaient que l'objet du bail, soit le local à usage de bureau, à l'exclusion de tout autre, de sorte que ce point ne peut être retenu comme une faute du bailleur ; que concernant les réclamations de la société Mirabilis relatives au chauffage, dont elle se plaint d'avoir constaté qu'il s'arrêtait automatiquement vers 18h30, il convient de relever d'une part que le locataire, ayant précédemment occupé les lieux dans le cadre d'un bail dérogatoire, en connaissait les caractéristiques et les équipements au moment de la signature du bail, et qu'il est attesté par le syndic de copropriété que les bureaux sont chauffés par des convecteurs individuels ; qu'en conséquence, il n'est pas non plus caractérisé sur ce point de manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination ; que l'usage des places de parking n'ayant pas été plus précisément défini par le bail, il ne peut être retenu un manquement du bailleur au préjudice de son locataire dans le fait de ne pas satisfaire sa réclamation de se voir attribuer 6 places pour satisfaire les besoins en stationnement de ses stagiaires, alors que la copropriété avait alloué 5 places à la société SCI 3 Thermidor, et ce d'autant que les locaux avaient été loués pour l'usage de bureaux et non pour l'exercice d'une activité de formation ; qu'il convient de rappeler que la distribution de places de parking résultait d'une décision de la copropriété et que le locataire avait souscrit à la clause 11 du bail (Règlement de copropriété ou de jouissance ? règlement intérieur) l'engagement de se conformer aux résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il ressort des attestations produites par la société Mirabilis que sa clientèle était pour partie constituée de personnes véhiculées ayant besoin de disposer d'un stationnement sur le lieu de leur formation, et que durant 6 ans l'usage des parkings communs de la copropriété a été librement ouvert au public et a constitué pour la société Mirabilis une facilité d'exploitation de son centre de formation en utilisant pour ses élèves une dizaine de places de parking ; cependant, celle-ci était précaire, ne résultant pas du bail, et ne pouvait dans cette proportion constituer un acquis juridiquement protégé, notamment par l'acquittement de sa quote-part de charges de copropriété, laquelle ne pouvait lui donner de droits plus étendus que ceux dont disposait la SCI 3 Thermidor sur l'usage des parties communes, alors qu'elle ne jouissait du lot 19 de copropriété qu'à hauteur de 30 m², dans un espace partagé entre 4 sociétés ; de ce fait, le moyen tiré du défaut de publication de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires est inopérant, en ce que celle-ci ne la prive pas d'un droit acquis ; qu'en conséquence, la restriction que la société Mirabilis s'est vu imposer dans l'usage précédemment libre des places de parking ne peut s'analyser en un manquement du bailleur à ses obligations ; que dans ces circonstances, la société Mirabilis n'était pas fondée à opposer à son bailleur une exception d'inexécution lui permettant de cesser le paiement de ses loyers à compter du mois de février 2015 et de remettre ses clés en mai 2015, en violation des dispositions contractuelles fixant les modalités de résiliation du bail ; qu'en conséquence, la société Mirabilis est redevable auprès de son bailleur du paiement des loyers de février 2015 à août 2016 et il convient de confirmer sa condamnation prononcée par le tribunal dans son jugement dont appel à verser à la SCI 3 Thermidor sauf à dire que la somme due est de 14 581,20 euros TTC (790,80 euros TTC x 19 = 15 025,20 euros TTC ? 444 euros de provision obtenue en référé), outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ; que le juge apprécie souverainement l'exception d'inexécution invoquée par le preneur, soit en l'espèce l'impossibilité pour le locataire de jouir du fonds ; qu'en effet, la SARL Mirabilis expose qu'elle doit être exonérée du paiement de ses loyers du fait : * du mauvais entretien des parties communes ; qu'elle soutient que les toilettes dégagent une odeur nauséabonde (notamment au cours de l'année 2013 et 2014), que les couloirs des parties communes n'étaient pas éclairés et que le chauffage collectif était éteint après 18h30 ; qu'elle verse en ce sens divers courriers adressés à son bailleur : - trois courriers de janvier, février et mars 2012, faisant état du sèche-mains défectueux / - un courrier de décembre 2012 dénonçant l'état de délabrement des toilettes hommes / - un courrier du 21 mars 2013 alertant le bailleur du non entretien du couloir central et du hall d'entrée de l'immeuble et « dernièrement » de l'arrêt automatique du chauffage ainsi que de la poignée de la porte d'entrée de l'immeuble défectueuse ; qu'elle a sollicité de la SCI 3 Thermidor par courrier de mise en demeure du 30 janvier 2015 de se voir communiquer les états récapitulatifs des charges, lesquels l'ont été à première demande (ainsi que cela ressort de son obligation légale, contrairement à ce qui est indiqué par la SCI 3 Thermidor), sans cependant n'en tirer aucune conséquence ;
 que s'agissant du chauffage, l'immeuble ne dispose pas selon le syndic d'un système collectif et même à supposer que les problèmes rencontrés par la SARL Mirabilis résultent d'une coupure « extérieure » de ses convecteurs privatifs, ce qui n'est pas établi, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée, aucun élément n'étant démontré sur ce point ; que ces désagréments, rencontrés dans le seul usage des parties communes, n'ont cependant jamais empêché la SARL Mirabilis de jouir pendant près de sept ans de ses locaux pris à bail pour exercer une activité de formation professionnelle et ne sont donc pas suffisants pour l'exonérer de son obligation de paiement et ce d'autant plus qu'au jour des défauts constatés et dénoncés, la SARL Mirabilis pouvait encore mettre fin au bail au terme de la première période triennale / * de la fin de son droit d'usage des places de parking ; qu'il n'est pas contesté que durant l'exécution du bail, la SARL Mirabilis a eu l'usage de places de stationnement sur le parking de l'immeuble, ce qui était très apprécié de sa clientèle ; que les places de stationnement de l'immeuble étaient alors en libre accès pour l'ensemble des propriétaires et des locataires ; que cependant, par courrier du 28 février 2014, la SCI 3 Thermidor a informé son locataire qu'il ne disposerait plus que d'une place de parking, affectée spécialement à ses locaux ; qu'aucun avenant au bail n'a entériné cette attribution de place et le 28 juillet 2014, la SARL Mirabilis a avisé son bailleur que la privatisation soudaine des places de stationnement de l'immeuble « ne lui (permettait) pas d'envisager un avenir dans ces lieux » ; que c'est sans aucun moyen de droit que la SARL Mirabilis soutient qu'elle devait conserver l'usage de ces places de stationnement et que le délai raisonnable pour remédier à ce changement n'était pas respecté : que par conséquent, la fin de ce droit d'usage des places de stationnement, qui ne l'a pas empêchée de poursuivre l'exploitation de son activité de formation, n'est pas une cause d'exonération de ses obligations de locataire ; que la SARL Mirabilis ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de jouir de ses locaux de ce fait, qui seule l'exonérerait du paiement de ses loyers ; qu'enfin, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus ;
 
 1°) ALORS QUE, selon l'article 1156 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, le juge doit rechercher la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes de la convention ; qu'en l'espèce, la SARL Mirabilis soutenait, bien que la clause relative aux charges d'entretien des parties communes ne définissait pas précisément la consistance d'un tel entretien, que les parties au bail s'étaient mises d'accord pour que la SCI 3 Thermidor s'acquitte de l'entretien des parties communes ; qu'en se bornant à retenir qu'il ne ressortait pas du bail une obligation particulière du bailleur au titre de l'entretien des locaux tels que les sanitaires, hall d'accès et couloir permettant l'accès aux locaux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la commune intention des parties n'était pas de rendre la SCI 3 Thermidor débitrice d'une obligation d'entretien des parties communes, la cour d'appel a violé les articles 1134, devenu 1103, et 1156, devenu 1188, du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS, en tout état de cause, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en conséquence, le bailleur d'un local situé dans un espace commercial est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en l'espèce, la SARL Mirabilis faisait expressément valoir en appel que les parties communes, et notamment les toilettes, n'étaient pas entretenues ni éclairées et que ces défauts d'entretien lui avaient porté préjudice ; qu'en constatant qu'il ressortait du bail, des plans communiqués des locaux loués et du règlement de copropriété que l'obligation de délivrance et de jouissance paisible à la charge de la SCI 3 Thermidor au bénéfice de la SARL Mirabilis ne concernait que la salle de formation stricto sensu et qu'il n'était pas rapporté la preuve d'une obligation particulière du bailleur au titre de l'entretien des locaux tels que les sanitaires, le hall d'accès et les couloirs et en décidant qu'il n'était pas caractérisé de manquement par le bailleur à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE la SARL Mirabilis faisait valoir qu'à partir de 2013, non seulement son système de chauffage s'interrompait, sans raisons, de 18h30 à 7h30 mais aussi celui d'un autre locataire de l'immeuble, la société CID, qu'en conséquence, bien que le chauffage ait été assuré par des convecteurs individuels, qu'il devait exister un système central de pilotage du chauffage ; que la SCI 3 Thermidor reconnaissait d'ailleurs elle-même l'existence d'un « régulateur » ; qu'en se bornant à relever, pour écarter tout manquement du bailleur à l'égard du chauffage, que le locataire, ayant précédemment occupé les lieux dans le cadre d'un bail dérogatoire, il en connaissait les caractéristiques et les équipements au moment de la signature du bail, et qu'il est attesté par le syndic de copropriété que les bureaux étaient chauffés par des convecteurs individuels, la cour d'appel n'a pas répondu à ce moyen et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE la clause « IV.- Destination des lieux loués » du bail du 3 juin 2010 stipulait expressément que les « locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail, que pour l'activité de bureaux, tel que définis dans les statuts du preneur » ; qu'en retenant, pour exclure toute responsabilité de la SCI 3 Thermidor, dans le fait de ne pas avoir satisfait à la demande de places de parking de la SARL Mirabilis, que les locaux avaient été loués pour l'usage de bureaux et non pour l'exercice d'une activité de formation, la cour d'appel, qui a constaté que la SARL Mirabilis animait des formations, a dénaturé le bail du 3 juin 2010 en violation du principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 5°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de contradiction ; qu'il ne peut retenir, dans sa décision, des documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en retenant que la distribution des places de parking résultait d'une décision de la copropriété et que le locataire avait souscrit l'engagement de se conformer aux résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires cependant qu'une telle décision ? dont la SARL contestait l'existence (concl. p. 12) ? n'avait pas été versé aux débats, ainsi que le soulignait l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 6°) ALORS QUE la SARL Mirabilis ne se contentait pas d'invoquer l'absence de publication du procès-verbal d'assemblée générale dont la SCI 3 THERMIDOR se prévalait de l'existence et contestait qu'une assemblée générale se soit tenue sur la question de l'occupation des places de parkings (concl. p. 12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL Mirabilis de ses demandes de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la demande de la société Mirabilis de voir ordonner le remboursement de 4 008 euros de loyers qu'elle a acquittés entre le 1er septembre 2014 et le 13 avril 2015, au motif qu'elle avait physiquement déjà quitté les locaux loués pour poursuivre son activité dans un cadre de meilleur qualité, n'est pas fondée, puisque ces loyers sont dûs au titre du bail en cours qui n'a pas été régulièrement résilié à la fin de l'expiration de la période triennale ; que la demande sur ce point sera rejetée ; que les préjudices dont la société Mirabilis demande réparation ne peuvent être réparés que s'ils résultent de manquements du bailleur à ses obligations, or ces fautes ont été précisément écartées dans la discussion relative à l'invocation par la société Mirabilis de l'exception d'inexécution, et il a été constaté que le bailleur n'avait pas manqué à ses obligations envers sa locataire, ni dans la question du changement de régime d'attribution des parkings, ni concernant l'entretien des sanitaires et couloir ; que la perte de chiffre d'affaires évoquée a été subie alors que la société Mirabilis avait déjà transféré ses locaux au [Adresse 4] pour l'organisation de ses formations, de sorte que celle-ci ne peut être corrélée aux difficultés apparues sur le premier site d'exploitation [Adresse 5] ; qu'en conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société Mirabilis n'est pas fondée et sera rejetée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le préjudice matériel, la SARL Mirabilis ne conteste pas avoir déménagé son activité en septembre 2014 alors qu'elle n'avait pas résilié son bail ; que c'est donc en parfaite connaissance de la situation qu'elle a subi deux loyers entre septembre 2014 et avril 2015 (obligée par jugement de référé à compter de février 2015), ce qui a pu contribuer à la baisse de son chiffre d'affaires sur le premier trimestre 2015 ; que cependant, le chiffre d'affaire du mois de janvier 2015 est sensiblement le même que celui du mois de mars 2014 et si effectivement une baisse globale peut être constatée entre le dernier trimestre 2014 et le premier trimestre 2015, ces chiffres n'apparaissent pas significatifs, l'activité ayant été déménagée dès le 1er septembre 2014 et aucune explication n'étant apportée sur l'usage des locaux du [Adresse 6] à cette période ; que par conséquent, la SARL Mirabilis ne démontre pas que le comportement de la SCI 3 Thermidor ait eu une répercussion sur son chiffre d'affaires et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
 
 ALORS QUE la cassation prononcée sur la base du premier moyen entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle des chefs de dispositif relatifs au rejet de la demande de dommages et intérêts de la SARL Mirabilis, notamment, sur le fondement des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles tirées du bail commercial.